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 Rédaction de bail et indexation du loyer
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yarol
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Posté - 26 avr. 2010 :  15:52:10  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Lors d'une discussion sur la baisse de l'indice IRL (désolé, je ne retrouve pas le topic), Ribouldingue avait indiqué qu'il rédige le paragraphe concernant la révision du loyer de manière à ce que le loyer ne change que s'il y a augmentation de l'indice.

Au hasard de différentes lectures, je lis que les clauses d'un bail doivent respecter un juste équilibre entre les droits et devoirs de chacun.

Du coup, j'ai repensé à cette histoire d'indexation. De prime abord, je me suis dit que la clause telle que rédigée par ribouldingue a l'air abusive (mon raisonnement : le loyer ne pouvant pas baisser, il y a déséquilibre pour le locataire). Mais compte tenu de votre maîtrise du sujet, Ribouldingue, je me suis dit qu'une subtilité devait m'échapper.

Qu'en pensez vous ? Où est mon erreur ?
Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-


maoyann
Contributeur vétéran

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Statut: maoyann est déconnecté

 1 Posté - 26 avr. 2010 :  16:11:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Yarol,

En effet, Ribouldingue a écrit cette possibilité dans plusieurs de ses réponses et personne n'a dit le contraire donc c'est certainement vrai.
Il suffirait d'inscrire l'augmentation du loyer suit l'IRL .. plutôt que l'indexation du loyer suit l'IRL.
citation:
je me suis dit qu'une subtilité devait m'échapper.

Je ne crois pas.

Personnellement, je ne trouve pas que cette pratique soit juste et donc je ne la pratique pas.

Ribouldingue a d'ailleurs dit qu'il était possible de la faire, mais je ne sais pas s'il la fait lui-même.

EDIT :

Je rappelle le texte pour les logements nus :

http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20100426

Article 17

citation:
d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.



Signature de maoyann 
Yann

Édité par - maoyann le 26 avr. 2010 16:33:32

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 26 avr. 2010 :  17:22:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
je lis que les clauses d'un bail doivent respecter un juste équilibre entre les droits et devoirs de chacun
Oui, mais ceci se juge sur l'ensemble du contrat, pas clause par clause.

Si une clause est exagérée, on la dit léonine. Est-ce que indiquer que l'augmention du loyer est indexée sur l'index officielle est léonin?
Elle est conforme au texte de loi qu'a cité Maoyann.

De la même manière, on n'estime pas que le délais de deux mois pour qu'un commandement de payer fasse son effet est excessif ni le délais de six mois de signification du congé par le bailleur en cas de raison sérieuse (sous-entendu mauvais ou non paiment).

Pourtant, dans le même logement, si le contrat devient un bail avec meubles, le délais de congé par le bailleur peut tomber a trois mois (trois mois de moins, quand même !) et surtout etre signifié quasiment tous les ans.
Par rapport a une fois tous les six ans pour une agence qui gère par exemple, c'est considérablement différent.

Édité par - ribouldingue le 26 avr. 2010 17:25:50

yarol
Contributeur actif

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Statut: yarol est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 26 avr. 2010 :  17:59:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

citation:
je lis que les clauses d'un bail doivent respecter un juste équilibre entre les droits et devoirs de chacun
Oui, mais ceci se juge sur l'ensemble du contrat, pas clause par clause.

ok ... mais j'imagine que ça se regarde thème par thème. l'indexation est un thème et il se limite à cette seule clause. non ?

L'augmentation indexée sur l'index officiel respecte la loi citée par maoyann. C'est nécessaire mais est-ce suffisant ?

Pour le reste, je dois avouer que je n'ai pas compris en quoi cela prouve que ce n'est pas abusif. vous avez mélanger trop de notion pour moi.

En fait, pour faire plus simple, je vais vous décrire le cauchemar que je me suis fait dans ma petite tête :
- un bailleur signe avec un locataire. le bail indique que l'augmentation de loyer suivra l'IRL
- 1 an plus tard. l'IRL augmente. le bailleur fait un courrier au locataire lui indiquant l'augmentation du loyer
- le locataire conteste l'augmentation prétextant que la clause est illicite car déséquilibrée et va devant le juge

que se passe t-il dans la suite du film ?
1 - le juge donne tort au locataire ... ouf
2 - le juge revoit la clause et indique que le loyer sera révisé en fonction de l'indice (à la hausse ou à la baisse) ... ouf bis
3 - le juge donne raison au locataire et annule la clause. c'est toute l'indexation qui tombe pour toutes les années à venir (c'est là que se situe la vision cauchemardesque)

le cas 3 est-il probable ?
Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 4 Posté - 26 avr. 2010 :  18:19:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous partez de l'hypothèse que le juge va décider la clause illicite, je ne vois vraiment pas pourquoi.

Il pourrait la trouver illicite si elle était illégale, ce qu'elle n'est pas; Après, elle est librement consentie entre les deux contractants, donc de quel droit le juge le recadrerait-elle?

Cela en peut résulter que d'une argumentation parfaitement percutante de l'attaquant, parce que dans le contrat le bailleur peut sans doute montrer qu'il a accepté d'autres clauses plus légères que ce qu'il pourrait, en faisant l'indexation le 1er du mois suivant au lieu du 3 du mois en cours, car le renouvellement se fait le 3 juin.

Dans un contrat, hormis clauses obligatoires et illégales, tout le reste relève d'une négociation, et le juge ne peut pas se substituer au x parties simplement au niveau d'une seule clause.
Un contrat, c'est plusieurs clauses, je te donne ceci et tu me donnes cela.

Si on commence a ne juger que ceci sans voir ce qu'est cela, ca ne fonctionne pas.

Je te vends un kilo de tomates, contre 1 euros.
Vous allez devant le juge en disant, M'sieur, un kilo, c'est abusif?

maoyann
Contributeur vétéran

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Statut: maoyann est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 26 avr. 2010 :  18:27:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Trois articles sur le sujet depuis janvier :

http://www.liberation.fr/societe/01...as-la-baisse

Extrait :

citation:
«Dans leur interprétation de la loi de juillet 1989 qui régit les rapports locatifs, les pouvoirs publics considèrent que l’ajustement du loyer ne vaut que lorsque l’indice augmente»,se désole Gérard Hodemon, juriste à la Confédération nationale des locataires (CNL), la principale association du secteur.


http://www.infosimmo.com/Location/b...ers-845.html

Extrait :

citation:
« Concernant les locations dites « de droit commun », la loi du 6 juillet 1989, loi d’ordre public, n’envisage pas de diminution de loyers : en effet, elle précise (art. 17-d) : « lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties, ou à défaut, au terme de chaque année du contrat. L’augmentation du loyer qui en résulte, ne peut excéder la variation de l’indice national mesurant le coût de la construction… », décortique l’ANIL. Cependant, la loi n’interdit pas aux parties de prévoir contractuellement une clause de révision du loyer rendant possible une diminution du loyer.


http://bail.dispofi.fr/bail-baisse-irl

Extrait :

citation:
Si le bail comporte une clause de révision du loyer, le propriétaire doit en vérifier le libellé. Si cette clause prévoit uniquement une révision « à la hausse » du loyer, ou si le contrat de location indique expressément que « l’augmentation » du loyer se fera en fonction de l’IRL, il n’a pas à tenir compte de la baisse de l’IRL. Dans ce cas, le loyer restera inchangé jusqu’à la prochaine variation à la hausse de cet indice.

La question de la diminution du loyer se pose, en revanche, si le bail prévoit que sa révision annuelle se fera en fonction de « l’évolution » de l’IRL. Car, en théorie, la variation de l’indice doit alors s’appliquer à la hausse comme à la baisse. C’est du moins l’interprétation qui a été retenue dans une réponse ministérielle de 1996 qui s’était prononcée sur la répercussion de la baisse de l'indice du coût de la construction (ICC) qui servait à l’époque de référence à l'évolution des loyers.

Certes, il ne s’agit là que d’une réponse ministérielle, sans valeur coercitive. Les propriétaires peuvent donc ne pas la suivre. Compte tenu de la faiblesse de l’enjeu, il est probable que la majorité des locataires n’y trouveront rien à redire. Mais si la baisse de l’IRL devait se confirmer en 2010, certains d’entre eux pourraient être tentés à l’avenir d’obtenir une diminution de leur loyer en justice, si leur propriétaire continue de la leur refuser (une baisse de l’IRL de 1,5% sur un loyer de 1 000 € se traduirait par une diminution de loyer de 15 € par mois, soit 180 € sur un an !). Il appartiendra alors aux tribunaux de se prononcer, en reprenant ou pas à leur compte l’interprétation donnée par la réponse ministérielle de 1996.
Signature de maoyann 
Yann

yarol
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 27 avr. 2010 :  00:00:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci maoyann pour cette revue de web.
en gros, on s'interroge ... en attendant une éventuelle jurisprudence.

citation:
Initialement posté par ribouldingue
Il pourrait la trouver illicite si elle était illégale, ce qu'elle n'est pas;

démontrez le moi. ce qui vous semble évident, ne l'est pas pour moi.

citation:
Initialement posté par ribouldingue
Après, elle est librement consentie entre les deux contractants, donc de quel droit le juge le recadrerait-elle?

toutes les clauses jugées illicites étaient librement consenties à la base.
il fût un temps des bailleurs faisaient signer des baux contenant une clause interdisant d'avoir des animaux. le locataire signait la clause. la clause a pourtant été cassée et déclarée illicite.

C'est une fois que le juge déclare une clause illicite, qu'elle devient illégale.
Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 27 avr. 2010 :  07:35:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La liste des clauses illicite est publiée.

Bien entendu elle peut être augmentée mais en tout cas aujourdh'ui elle n'en fait pas partie.

Vous dites que demain elle peut être condamnée, oui. Mais aujourd'hui elle ne l'est pas, et c'était la question.

citation:
C'est une fois que le juge déclare une clause illicite, qu'elle devient illégale
Et donc pas avant. CQFD

ribouldingue
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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 06 mai 2010 :  17:18:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je reviens sur ce fil ou Yarol m'a un peu titillé.


A la lecture du dernir numéro du PARTICULIER IMMOBILIER du mois de mai 2010 contenant un bon article sur le Dépôt de garantie, bien documenté, je relève une excellente proposition de l'UNPI concernant ce sujet:


La clause pénale ne pourrait plus être taxable d'abusive si contractuellement elle s'appliquait identiquement au bailleur et au locataire.

Ainsi, je pense que mes prochains contrats vont indiquer une clause pénale de 15% pour le retard du locataire ET de 15% identique pour le bailleur concernant le rendu du dépot de garantie après le délais légale des deux mois,et autres sommes dues (régularisation) l'une et l'autre s'appliquant OUTRE les droits légaux en l'absence de paiement 7 jours francs apres réception d'un courrier recommandé avec AR de la part de la partie demandeuse.


Réactions?

Édité par - ribouldingue le 06 mai 2010 17:21:27

yarol
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 06 mai 2010 :  20:34:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

Je reviens sur ce fil ou Yarol m'a un peu titillé.

moi ?? c'est pourtant pas mon genre.

citation:
Ainsi, je pense que mes prochains contrats vont indiquer une clause pénale de 15% pour le retard du locataire ET de 15% identique pour le bailleur concernant le rendu du dépot de garantie après le délais légale des deux mois,et autres sommes dues (régularisation) l'une et l'autre s'appliquant OUTRE les droits légaux en l'absence de paiement 7 jours francs apres réception d'un courrier recommandé avec AR de la part de la partie demandeuse.

il y a un truc qui m'étonne : votre clause ainsi rédigée donnera envie au locataire d'attendre les recommandés pour payer son loyer, non ?
Avec d'autres formulations (10% de majoration si le loyer n'a pas été payé le 10, par exemple), on n'a moins envie de jouer au retardataire.
Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 06 mai 2010 :  21:06:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
il y a un truc qui m'étonne : votre clause ainsi rédigée donnera envie au locataire d'attendre les recommandés pour payer son loyer, non ?
Expliquez moi...

yarol
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 06 mai 2010 :  22:40:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
si je comprends bien la nouvelle rédaction de votre clause pénale, vous ne pouvez appliquer les 15% de majoration que si le locataire ne paye pas 7 jours après avoir reçu un recommandé. un locataire ne risque donc rien tant qu'il n'a pas reçu de recommandé de votre part.
un locataire qui a envie de vous embêter gratuitement, peu vous obliger à lui envoyer un recommandé tous les mois (ce qui a un coût pour vous).

dans l'ancienne formulation, les 15% accompagnent le recommandé. 10 jours de retard et la sanction est directe.
Signature de yarol 
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ribouldingue
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 06 mai 2010 :  23:05:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ah non j'avis toujours fait ca, 15% apres xx jours du recommandé.

joulia
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 06 mai 2010 :  23:38:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de joulia
citation:
Ainsi, je pense que mes prochains contrats vont indiquer une clause pénale de 15% pour le retard du locataire ET de 15% identique pour le bailleur concernant le rendu du dépot de garantie après le délais légale des deux mois,et autres sommes dues (régularisation) l'une et l'autre s'appliquant OUTRE les droits légaux en l'absence de paiement 7 jours francs apres réception d'un courrier recommandé avec AR de la part de la partie demandeuse.


effectivement cela donne plus de chance àl'application de cette clause penale si le desequilibre ne figure pas. c'est pour cela que certains jugent n'autorisent pas la clause penale,
dans ce cas, il y a equilibre avec les obligations du bailleur,

15% ! les miennes ne sont que de 10%

yarol
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 06 mai 2010 :  23:46:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ah ok. j'ai vu le paragraphe suivant sur un modèle :
citation:
Tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur, et ce sans qu'une mise en demeure soit nécessaire, en dérogation de l'article 1230 du code civil.

il est illicite, c'est ça ?
je vais aller voir comment mon ancienne agence l'avait formulé.

A propos des obligations qui sont imposés au bailleur : n'y a t-il pas un risque sur la régularisation si la copropriété est gérée par un syndic ?

exemples :
vous signez un bail commençant le 1er juin 2010.
- la copropriété clos les compte le 30 juin. vous ferez une régularisation sur 1 mois en 2010 pour être sûr d'en faire 1 par an ?
- en 2011, le syndic vous envoie les comptes définitifs (après AG) le 1er octobre. vous envoyez la régul' le 10 octobre 2011. en 2012, le syndic traine et vous envoie les comptes définitifs fin octobre 2012. que faire si votre locataire vous envoie un recommandé le 11 octobre ?
et il y a plein d'exemple comme ça ...
Signature de yarol 
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ribouldingue
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 07 mai 2010 :  07:26:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si il vous envoie en RAR le 11 octobre, la jurisprudence dit que vous pouvez conserver 20% du DG. Vous faites donc jouer cette jurisprudence.

Édité par - ribouldingue le 07 mai 2010 07:43:10

yarol
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 07 mai 2010 :  10:11:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je parlais de la régularisation annuelle des charges (pas de la régularisation faisant suite à la résiliation du bail).
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