|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
patepat
Nouveau Membre
27 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 02 avr. 2010 : 21:28:21
|
Bonjour,
J’ai fait l’acquisition en Novembre 2007 d’un studio en VEFA dans une résidence de Tourisme à Strasbourg.
Le bien, qui m’a été livré en Novembre 2009, a commencé d’être loué le 19 décembre 2009 au démarrage de l’activité de la résidence. Le premier loyer trimestriel m’a été versé par la société de gestion en Février 2010, prorata temporis, pour la période du 19 au 31/12/2009.
Etant sous le régime du LMNP et, ayant reçu ma déclaration BIC 2031-K pour l’année 2009, je souhaiterai savoir :
1. Si je peux bénéficier du régime LMNP Scellier avec la réduction d’impôt de 25% du montant de l’investissement
2. Dans l’affirmative, est-il plus intéressant que le LMNP classique avec son amortissement censé générer du déficit ; lequel serait déduit des loyers à la fin du prêt in-Fine sur 15 ans que j’ai contracté pour ce bien.
3. Comment fonctionne exactement l’amortissement ?
4. Dois-je remplir dés cette année la déclaration BIC (autrement qu'avec des montants nuls) ou attendre 2011 ?
5. Quand pourrais-je déduire les frais (dossier, assurance, intérêts d’emprunt) payés depuis 2007 ?
6. Dois-je faire appel à un expert comptable pour remplir la déclaration BIC 2031 et sa liasse 2033, qui me semblent à priori assez complexes ?
Pour info, j'ai posé les mêmes questions sur le site des impôts où il m'a été répondu, uniquement sur le point 1, que la loi Scellier était réservée exclusivement aux logements donnés en location nue à usage
d'habitation principale d'une part et que, d'autre part, le dispositif "Bouvard" s'appliquait aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 un logement neuf ou en VEFA, qu'ils destinent à la location meublée n'étant pas
exercée à titre professionnel.
|
|
|
|
|
|
|
1
 Posté - 03 avr. 2010 : 08:38:47
|
Je ne sais pas répondre au points 1 à 3, je me tiens bien à l'écart de ces dispositifs fiscaux qui me semblent casse-cou. J'ai même été outré que dans la campagne de suppression des niches fiscales, le gouvernement en crée de nouvelles, ce qui dit bien 'lindescriptible ..b.. qui ègne en haut lieu.
citation: 4. Dois-je remplir dés cette année la déclaration BIC (autrement qu'avec des montants nuls) ou attendre 2011 Le montant nul dont vous parlez n'est que le résultat de votre trésorerie.
En BIC, vous devez plutot de l'engagement. En conséquence, vous avez bien un loyer de xx euros, plus une porvision pour charges de yy euros pour les 15 jours de 2009, générant une recette locative de xx+yy à déclarer.
Vous êtes certainement loin d'être perdant, car vous allez pouvoir déduire toutes les charges, et exercer éventuellement une option concernant les cout d'acquisition (fris de notaire, frais d'meprunt, tous frais liés à l'acquisition) ce qui va vous faire un beau négatif reportable.
L'autre option est de les assimiler au cout du bine locatif, et d'amortir.
De plus, les impots comprendraient mal que vous ayez déclaré votre début d'exploitation le 15 décembre, et que vous leur annonciez que au 31 décembre vous ... n'avez pas commencé votre exploitation (cad mis en lcoation).
citation: 5. Quand pourrais-je déduire les frais (dossier, assurance, intérêts d’emprunt) payés depuis 2007 ? Des mlaintenant
citation: 6. Dois-je faire appel à un expert comptable pour remplir la déclaration BIC 2031 et sa liasse 2033, qui me semblent à priori assez complexes Nojn, ni un expert-comptable, ni un comptable.
Légalement parlant, vous n'avez pas d'obligation.
En pratique, vous devez une comptabilité, donc a vous de voir si vcous désirez la faire vous-même ou la déléguer a un comptable; |
|
|
|
patepat
Nouveau Membre
27 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 03 avr. 2010 : 09:28:45
|
Je te remercie pour tes réponses.
Donc, je comprend qu'il me faut dés cette année remplir la liasse 2031/2033.
Néanmoins, n'étant pas vraiment versé dans la comptabilité, je préfère la déléguer à un comptable. |
|
|
|
patepat
Nouveau Membre
27 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 03 mai 2010 : 12:20:48
|
Bonjour,
J'ai donc pris contact avec un comptable pour me remplir ma déclaration BIC 2031/2033.
D'après ce qu'il m'a expliqué et que j'ai compris, il s'est arrangé pour passer tous les frais d'acte et de prêts réglés jusque là en déficit reportable sans limite avec l'amortissement.
Toutefois il semble qu’il ne soit pas possible de passer le déficit provenant des intérêts + A.D.I autrement que sur ma déclaration de revenus personnelle avec un report maximum de 6 ans. Ce qui signifie que je perdrait 9 années de déficit sur mon prêt in-Fine de 15 ans.
Pour lui, la solution serait que je passe en LMP pour ne pas perdre ce déficit et, l'utiliser effectivement sur ma déclaration personnelle.
Qu'en pensez-vous ? Car il m'avait semblé que je pouvais reporter ce déficit sans limite de temps pour le déduire des mes loyers à venir à la fin de mon prêt.
|
|
|
|
4
Posté - 03 mai 2010 : 12:29:28
|
|
citation: il s'est arrangé pour passer tous les frais d'acte et de prêts réglés jusque là en déficit reportable sans limite avec l'amortissement. Au lieu d'amortir 100 000 euros d'achat vous amortissez 120 000 euros frais oinclus. C'est votre meilleure option.
Vsou ne perdez rien et c'est utilisable a l'infini
Etant LMnP la prmeière année, vous n'aviez pas d'autre option à mon avis
Si votre exploitation est déficitaire, ce déficit n'est que reportable en effet sauf a devenir LMP |
|
|
|
patepat
Nouveau Membre
27 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 03 mai 2010 : 14:33:29
|
|
citation:
Si votre exploitation est déficitaire, ce déficit n'est que reportable en effet sauf a devenir LMP
Reportable dans la limite de 6 ans et perdu au delà , c'est bien cela ?
Prévoyant un déficit ~2621/an (= 6000 (intérêts) + 1309 (charges) – 4687 (loyer HT)) dès cette année, ai-je le droit de passer en LMP en touchant moins de 23000€ de loyers par an et moins de 50% de mes revenus de cette activité ?
Le LMP est-il plus avantageux que le LMnP quand le but initial est de reporter un déficit pour l'utiliser sur les loyers bénéficiaires à la fin du prêt de 15 ans ? |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
