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albifrons
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 Posté - 04 juin 2009 : 07:53:50
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**** Modérateur ****
Modification du titre pour une meilleure compréhension
Bonjour
un copropriétaire (ou copropriétaire précédent) de notre immeuble a jadis annexé 6 m² de parties communes (palier) pour réunir deux petits lots de part et d'autre de l'immeuble pour réaliser un appartement F2. Auparavant ces petits lots étaient de trop petite taille pour être loués, ou en tous cas habités ou vendus pour être habités (il y a eu un arrêté du maire interdisant la vente de ces petits lots pour habiter, ceci est mentionné dans le RCP).
Aujourd'hui ce copropriétaire a donné un congé pour vente à son locataire et il tente de vendre ce F2. Las, l'annexion n'a jamais été régularisée, ce copropriétaire n'a jamais fourni les documents du notaire signifiant une régularité quelconque de cette petite affaire . Nous souhaitons arriver à une régularisation de la chose par une vente de la copropriété de ce bout de palier qui confère ainsi un avantage énorme à ce copropriétaire ou son futur acquéreur (il avait ainsi hjadis 2 petits lots non habitables, et aujourd'hui il a un assez grand F2, en tous cas le plus grand de l'immeuble, grâce à cette PC annexée.
L'annexion de cette partie de palier s'est de plus faite avec des travaux sauvages, soit le déplacement de la trappe d'accès aux combles qui se situait en ce bout de palier. De plus et c'est une autre histoire, ce Monsieur a installé son ballon d'eau chaude dans les combles, ce qui est encore une autre affaire.
Pour essayer de régulariser le pb du bout de palier partagé avec d'autres copropriétaires le syndic a inscrit une résolution de proposition de vente de ce bout de palier article 26. A mon avis il a proposé l'article 26 car il n'y a pas pas de changement de destination de l'immeuble ou de ce bout de palier... Encore que si on veut être méchant ce dernier étage à l'origine ne pouvait être habité et aujourd'hui il est habité grace en partie à cette annexion. Il y a donc changement de destination de ce palier.. mais pas de l'immeuble.
Le dommage se situe au niveau des autres copros mais il est relatif car n'affecte que l'esthétique du dernier étage présentant ainsi un petit palier au lieu d'un grand palier plutôt agréable comme c'est aux autres étages.
L'unanimité des voies ne semble pas à requérir car pas de changement de destination ni de dommage important aux autres copros. Le syndic souhaite obtenir une petite diminution des charges grace à cette vente pour les autres copros avec répartition des quote-part.
Nous n'aurons jamais la double major art 26 car peu de copros votent au final, les gens ne s'intéresssant pas à cet immeuble de bailleurs presqu'exclusivement,
La double majo ne sera donc pas votée ( on vote ce soir et nous n'avons que très peu reçu de pouvoirs) est-ce à dire un jour que ce copro pourrait se retourner contre le syndicat qui aurait refusé de se prononcer sur le sujet, par défaut de votants en nombre et voies suffisantes ? Car notre intention sen cas de non vente de cette PC est d'imposer à ce copropriétaire ou son acquéreur une remise en l'état à l'origine, ceci ayant pour résultat de remettre deux petits lots non habitables + travaux de remise en état des PC. A savoir qu'il y a environ 8 ans il fut demandé à ce copropriétaire par décision AG de fournir ses justificatifs notamment titres notariés qu'il n'a bien sûr jamais fourni.
Le sujet fut si pénible en AG il y a 8 ans m'a-t-on dit ce copropriétaire ayant tellement lassé tout le monde que le syndicat a laissé tombé, grave erreur.
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Édité par - JPM le 04 juin 2009 13:42:35 |
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Gédehem
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Posté - 04 juin 2009 : 09:20:26
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Que voulez-vous qu'il se passe si la question n'obtient pas la majorité requise ?
RIEN !
Un copropriétaire a, un jour, annexé une partie commune. Le copropriétaire actuel demande à l'AG de 'régulariser' cette aliénation avec fixation d'un 'prix de vente'.
Personne, pas même le juge, ne peut ici se substituer à l'AG pour ratifier ou non cette annexion.
Accessoirement cette "ratification" doit entrainer la modif des tantièmes attachés à ce nouveau lot à créer (disparition des 2 anciens lots), de modifier l'EDD/RDC, tout ceci aux seuls frais du demandeur.
Ceci est-il prévu dans l'ODJ ? A défaut, l'opération "ratification" ne permet pas plus la vente des 2 lots.
Sauf pour ce copropriétaire à mettre en avant la prescription acquisitive trentenaire, qu'il doit démontrer, il n'y a pas d'autre solution que le passage par l'AG. Si l'AG ne peut décider, il ne peut rien faire. |
Édité par - Gédehem le 04 juin 2009 09:21:45 |
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albifrons
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 Posté - 04 juin 2009 : 10:08:51
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L'ODJ indique : Résolution N° Z : "A la demande de M. X décision à prendre pour créer un nouveau lot consistant en la partie de palier desservant les 2 lots n°s , fixation des tantièmes de propriété et de charges et de la valeur du nouveau lot créé, vente de ce nouveau lot à M. X
Projet de résolution
L'assemblée décide de la création d'un nouveau lot consistant en la partie de palier desservant les 2 lots N²... et fixe les tantièmes de copropriété de charges à ..... et la valeur du nouveau lot créé à ..... euros. L'assemblée décide de vendre ce nouveau lot à M. X (art 26)
Réso n° Z suivante) : Mandat est donné au syndic pour procéder à toutes formalités, signer tous actes et recevoir tous fonds et copie (art 24)
Ceci est le projet de réso rédigé par le syndic. Convient-il ? Il ne mentionne pas que tout doit être aux frais du copro. je vais demander à ce que ceci soit inscrit si jamais le quorum était atteint.
Il faudrait en AG faire inscrire sur la réso si l'AG vote contre ou ne remplit pas les cond de l'article 26 indiquer alors que M. X doit remettre en état à ses frais cette partie de palier comme indiqué sur le RDC et le plan géomètre annexé au RCP en l'absence de volonté exprimée par le SDC de vendre cette PC. Car ceci pose bien sûr pb.
Vous dirtes prescription trentenaire à démontrer : ceci voudrait dire que le copro devra prouver qu'il a utiliseé depuis trente ans ce lot hors décision AG de vendre? Il peut tjrs fournir des quittances . Nous pourrons devant le juge témoigner de cette réso .
On peut aussi à une prochaine AG mettre en demeure le copro de remettre en état et à défaut lancer une action judiciare avec demande de dommages et intérêts ? |
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Posté - 04 juin 2009 : 10:23:05
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Si l'annexion de ce lot a moins de trente ans et que l'AG ne veut pas régulariser, vous pouvez surtout demander la restitution de cette PC ce qui impose la démolition des aménagements.
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Édité par - Stéphane Marin le 04 juin 2009 10:31:51 |
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ABCT
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Posté - 04 juin 2009 : 10:24:40
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Quelle majorité pour appréhender des parties communes??? Ne serait ce pas l'unanimité?? |
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Posté - 04 juin 2009 : 10:29:54
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Si leur conservation est necessaire au respect de la destination de l'immeuble oui, sinon c'est 26. |
Édité par - Stéphane Marin le 04 juin 2009 10:30:28 |
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albifrons
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Posté - 04 juin 2009 : 10:34:55
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citation: Initialement posté par Stéphane Marin
Si l'annexion de se lot à moins de trente et que l'AG ne veut pas régulariser, vous pouvez surtout demander la restitution de cette PC ce qui impose la démolition des aménagements.
oui mais est-ce que nous pouvons inscrire dans la réso qui donnera le résultat des voies qu'ordre est donné au copro concerné de démolire les aménagements constatés et remise à ses frais ou faut-il une nouvelle réso donc une prochaine AG pour le mentionner - il reste que nous avons une réso "questions diverses" que nous pouvons peut-être utiliser ?
Excusez pour tous ces détails. Mais c'est important.
Merci à vous deux.
Ce pb dure depuis l'acquisition de ces lots - environ 1990 soit 18-20 ans, il est temps de nous en occuper sérieusement. |
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manech
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Posté - 04 juin 2009 : 10:55:52
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Pour ce qui concerne la prescription acquisitive voici un lien:http://jdimmobilier.free.fr/aj.php?...cat=4&doc=47
Dans la mesure où le syndicat se manifeste enfin, je me demande si la prescription trentenaire n'est pas interrompue.
Normalement le demandeur aurait dû proposer un prix d'achat, à négocier.
Vous avez raison de vouloir que soient précisés que tous les frais seront à la charges de l'acquéreur frais de notaire, et honoraires de syndic supplémentaires inclus).
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Gédehem
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Posté - 04 juin 2009 : 11:04:22
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La résolution qui vous est proposée me semble être du style "comment faire compliqué lorsque c'est tout simple !"
Il s'agit au final, si j'ai bien compris .... :
- de ratifier l'aliénation de ce bout de couloir qui pour le syndicat n'a aucun interet (de ratifier au passage la modif de la trappe d'accès aux combles), d'en fixer le prix,
- de créer un nouveau lot privatif par fusion des 2 petits lots d'origine et intégration de ce bout de couloir,
- de fixer les tantièmes de ce nouveau lot
- de voter la modif EDD/RDC qui sera publiée
- de décider que la totalité des frais de cette opération sera à charge du demandeur.
La question de cette aliénation étant inscrite à l'ODJ, vous pouvez valablement proposer en séance une résolution tenant compte des éléments ci-dessus s'agissant d'une résolution induite par la question inscrite à l'ODJ.
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Posté - 04 juin 2009 : 11:09:51
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citation: Initialement posté par albifrons
oui mais est-ce que nous pouvons inscrire dans la réso qui donnera le résultat des voies qu'ordre est donné au copro concerné de démolire les aménagements constatés et remise à ses frais ou faut-il une nouvelle réso donc une prochaine AG pour le mentionner - il reste que nous avons une réso "questions diverses" que nous pouvons peut-être utiliser ?
Excusez pour tous ces détails. Mais c'est important.
Merci à vous deux.
Ce pb dure depuis l'acquisition de ces lots - environ 1990 soit 18-20 ans, il est temps de nous en occuper sérieusement.
Il faut impérativement plusieurs resolutions spécifique. Une pour la régularistion qui incluera le prix, la modification du RC et des tantièmes au frais du copro et le mandat au syndic.
La majorité requise, en partant du principe que cette PC n'est pas indispensable au syndicat c'est cele de l'article 26 sans possibilité d'une seconde AG à le majorité de l'article 26-1
Neanmoins il faut savoir que le projet de modification des tantièmes et et du RC doit être joint à la convocation. Sinon, surtout refuser cett résolution et demandez à ce qu'elle soit reporté (si vous voulez régulariser.)
Si vous ne voulez pas régulariser mais obtenir la restitution des partie communes
Il faut d'abort refuser la régularisation, puis:
la résolution donnant mandat au syndic d'ester en justice contrele copropriétaire concerné en vu de la restitution d'une partie commune annexé sans autorisation su SDC, et la remise en état d'origine de cette partie commune.
Le vote ce fait à la majorité de l'article 24 |
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Gédehem
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Posté - 04 juin 2009 : 11:34:31
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Il ne me semble pas nécessaire d'avoir des résolutions spécifiques ni même plusieurs votes.
L'affaire forme un tout indissociable : l'acceptation de l'aliénation présuppose un accord sur le reste de l'opération, tantièmes, prix, modif, prise en charge des frais !
Si le copropriétaire ne veut pas débourser un sous il peut s'attendre à être envoyé sur les roses pour le reste !
Toute l'opération est liée d'un bout à l'autre !
La résolution prendra en compte ce que j'indiquais plus haut :
- ratification de l'aliénation, des travaux sur la trappe modifiée
- création du nouveau lot, tantièmes
- ratification de la modif EDD/RDC
- les frais sont à charge du demandeur .
... le total étant décidé par un seul vote à la double maj.art.26.
Mais comme le précise Steph, pour décider valablement sur ce point, tout doit être joint à la convoc, dont les tantièmes, prix proposé, modificatif EDD/RDC, etc etc .... |
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Posté - 04 juin 2009 : 11:51:59
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G2M, pour la régularisation une seule réso suffit, je suis bien d'accord, d'ailleur c'est bien ce que j'ai proposé. Quand je parle de reso spécifique c'est 1 reso pour la régularisation et 1 reso pour la procédure dans le cas ou le SDC refuserait la regularisation et souhaierait la restitution. La syndic aura bien besoin de ce mandat, vous êtes d'accord ? |
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Gédehem
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Posté - 05 juin 2009 : 10:48:36
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OUI !!! 
Effectivement, il convient de distinguer le cas d'une ratification, qui peut ne pas être acceptée entrainant la remise en état, de celui de la demande initiale d'aliénation et de création de lot, dont le dossier n'est généralement présenté qu'une fois bien ficelé avec toutes les chances d'être accepté. |
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