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nath78
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 Posté - 02 juin 2009 : 20:57:39
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Ce point constitution de provision spéciale pour travaux, c'est ce qui remplace les fonds de roulement ? ( aurait-on du nous les rembourser ?) C'est précisé que c'est pour financer les travaux avec execution décidés en AG dans les 3 ans à suivre. De plus, les honoraires du syndic seront calculés suivant les bases contractuelles pour la gesiton admin et comptable. Je n'y comprends pas grand chose.
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Posté - 02 juin 2009 : 21:18:06
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Non cela ne remplace pas le fonds de roulement. Il s'agit d'une provision en vue de faire a des travaux susceptible d'être necessaire dans le 3 ans à venir et non encore voté. Par exemple, vous allez devoir mettre en conformité votre ascenseur en 2013, vous commenser à provisionner les travaux. comme cela qunt vous voterez les travaux, vous aurez commencé à provisionner.
Attention il faut que l'ordre du jour prévoit les modalité de placement des fonds.
Depuis le 25 mars 2009, les honoraires sur travaux doivent faire l'objet d'une décision d'assemblée générale. Il ne peuvent plus être contractuel.
Article 18-1 A
Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 17
Seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.
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Édité par - Stéphane Marin le 02 juin 2009 21:19:13 |
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nath78
Contributeur débutant
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Posté - 02 juin 2009 : 23:23:30
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merci pour ces précisions, c'est peut-être pour le futur ravalement. L'ODJ parle en effet de placements des fonds mais c'est confus. Je cite la réso " AG autorise syndic à placer sans risque les fonds reçus, les revenus des placements seront crédités sur les charges au fur et à mesure des encaissements et l'AG prend acte que les honoraires du syndic pour la gestion et la garantie financière des fonds seront calculés conformément aux bases contractuelles." Qu'en pensez-vous ? |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 02 juin 2009 : 23:51:51
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pas d'accord avec stéphane marin sur l'utilisation des fonds du compte "réserve travaux"
Il ne peut s'agir de travaux obligatoires pour mise en conformité;le 6ème alinéa de l'article L18 précise < ...en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement communs,susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à échoir et non encore décidés par l'AG >
en fonction de l'article D 35-1 c'est l'AG qui doit décider,s'il y a lieu du placement des ces fonds et de l'affectation des intérêts produits
Il est important que ces fonds soient versés sur un compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires ,par exemple sur un livret A, et que le CS demande un justificatif des versements effectués..
Les honoraires pour l'ouverture et la tenue de ce compte sont fixés contractuellement dans le contrat du syndic mais ils doivent être négociés car il n'y a pratiquement aucun travail à effectuer |
Édité par - felix1930 le 03 juin 2009 00:01:48 |
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Posté - 03 juin 2009 : 07:41:28
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citation: Initialement posté par felix1930
pas d'accord avec stéphane marin sur l'utilisation des fonds du compte "réserve travaux"
Il ne peut s'agir de travaux obligatoires pour mise en conformité;le 6ème alinéa de l'article L18 précise < ...en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement communs,susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à échoir et non encore décidés par l'AG >
en fonction de l'article D 35-1 c'est l'AG qui doit décider,s'il y a lieu du placement des ces fonds et de l'affectation des intérêts produits
Il est important que ces fonds soient versés sur un compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires ,par exemple sur un livret A, et que le CS demande un justificatif des versements effectués..
Les honoraires pour l'ouverture et la tenue de ce compte sont fixés contractuellement dans le contrat du syndic mais ils doivent être négociés car il n'y a pratiquement aucun travail à effectuer
Bonjour Felix:
J'ai cité les ascenseur comme exemple parce que c'est plus parlant. Cela étant, je pense que ce type de travaux peut être provisionné, au même titre que des travaux d'améliorations.
Sur le placement des fonds. Il y a actuellement une difficulté majeure avec le livret A sur lequel l'ARC se casse les dents !! Le senateur Braille à répondu que les SDC ne pouvaient bénéficier du Livret A et les banques refusent d'en ouvrir. L'ARC en est a ecrire au ministère !
Les honoraires ! Il ne peuvent plus être contractuel. Il doivent être votés à chaque AG (ça promet de bonnes soirée)
Nath78, je vais décortiquer votre résolution.
AG autorise syndic à placer sans risque les fonds reçus,
Placer sans risque c'est la loi, ensuite, la résolution est incomplète car il faut normalement indiquer le taux et la banque (modalité de placement des fonds)
les revenus des placements seront crédités sur les charges au fur et à mesure des encaissements
Il existe une chose étrange qui s'appelle le plan comptable. les produits financiers sont des produits et doivent être porté sur le compte 716 dans le compte de gestion général
l'AG prend acte que les honoraires du syndic pour la gestion et la garantie financière des fonds seront calculés conformément aux bases contractuelles."
il y a 2 points dans cette phrase. LE premier, se sont les honoraire du syndic liés au placement des fonds et à l'augmentation de ce que l'on appelle la pointe de garantie. C'est à dire que le syndic va payer une prime d'assurance plus élevé . Ces honoraires peuvent être contractuel.
LE second concene les honoraires sur travaux. Depuis le 25 mars, ils ne peuvent plus être contractuel. IL doivent être voté par l'AG à chaque fois.
Il aurait donc fallu une résolution spécifique
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 03 juin 2009 : 08:08:18
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Bonjour,
Les travaux tels que ceux de mise en conformité peuvent certainement être provisionnés mais pas avec le compte "réserve travaux" voté en fonction de l'article L 18
jusqu'à preuve du contraire, les honoraires qui doivent être votés obligatoirement en AG sont ceux du syndic ,pour les travaux votés lors de l'AG; mais pas les autres
Que les fonds soient ou non placés ils sont de toute façon garantie sans supplément de prime >>>jusqu'à preuve du contraire au même titre qu'avec un compte bancaire séparé
Pour le Livret A nous en avons un - défiscalisé jusqu'à 76500€ -depuis 2002 et la note d'accord du Ministre de l'économie .... à la direction générale de la caisse nationale des caisse d'épargne sans problème,même si actuellement une telle possibilité semble remise en cause.
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manech
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Posté - 03 juin 2009 : 08:11:43
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citation: ... LE premier, se sont les honoraire du syndic liés au placement des fonds et à l'augmentation de ce que l'on appelle la pointe de garantie. C'est à dire que le syndic va payer une prime d'assurance plus élevé . Pour que le syndic paie une prime d'assurance plus élevée, il faut qu'il déclare les fonds supplémentaires, ce qui ne se fait pas tooujours dans la profession. A vérifier.
Si les honoraires sont liés au montant maximum (la pointe) des fonds placés dans l'année, alors la caisse de garantie du syndic doit fonctionner de la même façon: or j'ai lu les conditions d'une caisse de garantie qui promettait le prorata temporis.
Vérifier aussi cela.
"Conformément aux bases contractuelles" cela veut juste dire que vous devez lire le contrat de votre syndic; même les petites lignes, vers la fin.
Ce qui m'étonne surtout dans ce projet de résolution, c'est que ne soit pas nettement indiqué que les fonds seront placés au profit du syndicat, ni le nom de la banque.
Enfin même si elles s'appellent "provisions" (les provisions en principe ne sont pas remboursables), ces provisions là sont , comme le fonds de roulement, des avances remboursables en cas de vente, même si je coirs que c'est assez compliqué.
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Posté - 03 juin 2009 : 09:17:33
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citation: Initialement posté par felix1930
Bonjour,
jusqu'à preuve du contraire, les honoraires qui doivent être votés obligatoirement en AG sont ceux du syndic ,pour les travaux votés lors de l'AG; mais pas les autres
Que les fonds soient ou non placés ils sont de toute façon garantie sans supplément de prime >>>jusqu'à preuve du contraire au même titre qu'avec un compte bancaire séparé
Pour le Livret A nous en avons un - défiscalisé jusqu'à 76500€ -depuis 2002 et la note d'accord du Ministre de l'économie .... à la direction générale de la caisse nationale des caisse d'épargne sans problème,même si actuellement une telle possibilité semble remise en cause.
Felix1930, depuis le 25 mars 2009, les honoraires sur travaux doivent faire l'objet d'un vote spécifique
Article 18-1 A de la loi du 10/7/65
Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 17
Seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.
Pour ce qui concerne le livret A, c'est la situation à aujourd'hui qui interesse Nath78. Et aujourd'hui, la plupart des banque refuse l'ouverture d'un livret A aux SDC http://www.unarc.asso.fr/site/abus/...abus1809.htm
toutefois selon l'ARC le credit lyonnais accepterait
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/...abus1794.htm
La prime est calculé en fonction de la pointe de garantie. Les produits financier viennent augmenter le montant des fonds détenus. Et puis, il faut bien qu'on récupère les produit financier perdu par rapport au compte unique non ? (heu, c'est une boutade) |
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manech
Contributeur actif
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Posté - 03 juin 2009 : 09:43:29
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citation: Et puis, il faut bien qu'on récupère les produit financier perdu par rapport au compte unique non ? (heu, c'est une boutade) Ou un aveu? |
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Posté - 03 juin 2009 : 09:58:19
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C'est la réalité. mais certains manquent tellement d'humour que sans cette clarification j'aurai eu droit a des observations incendiaires Imaginez FON... ! les produits financiers en 1990 représentaient environ 10 à 15% du résultat. (ce qui est financièrement dangereux) qund il passe au CBS, la majoration est de 15 à 20% si en plus il doivent placer le fonds au profit des SDC sans rien récuperer 
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felix1930
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Posté - 03 juin 2009 : 10:48:36
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Stéphane marin,je pense que nous ne comprenons pas de la même façon la question de nath78 sur les honoraires du syndic:
Si c'est sur les travaux votés en AG,vous avez raison,par contre si c'est pour la tenue du compte "spécial travaux" (c'est ce que j'ai compris) ce sont les honoraires contractuels qui jouent
Dans notre secteur les C.E sont toujours d'accord pour l'ouverture d'un livret A défiscalisé au nom du syndicat......;à nath78 de vérifier les possibilités dans son "coin" |
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Posté - 03 juin 2009 : 11:08:54
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Oups !!!! 
effectivement, j'étais sur les honoraires travaux ! donc oui, cela correspond bien aux honoraires contractuels.
Nath78, ne tenez pas compte de la 2ème partie de la réponse sur les honoraires. Il correspondent effectivezment à la gestion du compte et non des travaux.
Mais pour me rattraper aux branches je dirai: maintenant vous savez pour les travaux |
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JPM
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Posté - 03 juin 2009 : 13:36:10
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Je détiens une lettre du Crédit Lyonnais confirmant que désormais les livrets A ne sont plus ouverts qu'aux associations.
J'ai tenu informé le président de l'ARC qui présente de nouvelles suggestions.
Sur l'opportunité d'un mode de placement défiscalisé pour les syndicats, nous sommes en parfait accord. Restent les modalités.
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nath78
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Posté - 03 juin 2009 : 14:36:54
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Merci pour toutes ces réponses. Un problème se pose néanmoins , il n'y a pas de compte séparé au nom du syndicat (refusé l'an passé par une majorité conséquente). Je ne vois pas comment on peut ouvrir un livret A. De plus, le cabinet est englobé depuis peu dans un plus gros et on a un nouveau gérant. Je ne connais pas le nom de la banque, j'ai déjà refusé le prélèvement automatique car banque non indiquée, on a juste un numéro émetteur !!
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Posté - 03 juin 2009 : 14:48:10
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Il n' y a pas de diffcultés particulière. Ce n'est pas parce que vous avez un compte unique pour la gestion coutrante que vous ne pouvez pas avoir un compte remunéré ouvert au noml du SDC pour les provision travaux. La seule difficulté est de trouver un mode de placement |
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