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Colette
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 Posté - 30 mai 2009 : 15:44:43
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citation: Initialement posté par oldman24
... Le CS ne représente , le cas échéant, qu'une partie des copropriétaires. (Ceux qui ont voté pour) ... Désolée de vous contredire, Oldman, mais en démocratie (et une copropriété peut être considérée comme étant gérée sous ce régime), la (les) personne(s) élue(s) réprésente l'ensemble des électeurs et non pas uniquement ceux qui ont voté pour elle(s) ...
Il est vrai que beaucoup l'ignorent, raison pour laquelle il y a tant d'abus rapportés dans ce forum. 
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chatisis
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Posté - 30 mai 2009 : 16:08:35
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Merci à tous.
Pour bien vous comprendre, il faut absolument que cette question passe par l'AG.
A votre avis, que faut-il faire si une majorité au Conseil syndical décide de renouveler l'adhésion sans passer par l'AG ? Le syndic, dans cette affaire, est en retrait, neutre, , il fera ce que décidera le Conseil syndical. Je précise que l'AG aura lieu prochainement et que les convocations ne sont pas encore envoyées. |
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manech
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23
Posté - 30 mai 2009 : 16:08:40
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Vous remarquerez, Chatisis, l'art de dévier un sujet: vous n'avez pas parlé de l'ARC, et voilà que certains montent de nouveau sur leurs chevaux de guerre. (Quand on vous dit: "vous ne pouvez adhérer à l'ARC"... vous pourrez objecter, et pourtant des CS y adhèrent en nombre.)
Quand on vous dit que le CS n'a aucun pouvoir de décision, c'est vrai si la décision concerne le syndicat. En revanche l'article 27 du décret confère au CS "le droit de prendre conseil pour l'exécution de sa mission"; Ce droit s'exerce à l'intérieur même du CS, et n'a pas besoin d'être autorisé par l'AG, ce droit appartient de droit au CS.
A gedehem qui prétend que la nouvelle version de l'article 27 restreint les droits du CS en la matière, j'oppose le commentaire de mon Dalloz 2008 (qui me paraît au moins aussi respectable que Gédehem) qui dit le contraire: page 399 en haut
Afin de lui permettre de jouer pleinement son rôle de contrôle de la gestion du syndic et d'assistance à ce derier, le pouvoir réglementaire autorise le CS à recourir aux compétences, non plus, comme l'indiquait de manière restrictive le texte dans sa version antérieure du décret de 2004, de "tout technicien de son choix", mais de "toute personne de son choix" (le conseil sollicité n'est en effet pas forcément d'ordre technique) ou de "tout professionnel de la spécialité", à qui il sera alors demandé de rendre un avis technique.
Il va ainsi pouvoir confier une mission à un architecte, un expert comptable, un géomètre, un juriste, une association de défense des copropriétaires, ou plus largement à toute personne qui par sa qualification ou son expérience, pourra éclairer le CS
Une jurisprudence (versailles 21.12.2001) précise: le pouvoir du conseil syndical de se faire assister par un tecnicien implique une décision circonstanciée, résultant d'"un vote.
Il serait donc éminemment souhaitable que vous votiez: mais votre question m'incite à penser que vous avez déjà voté, que le résultat du vote n'est pas accepté et que l'on souhaite donc recourir à l'AG, pour contourner le vote majoritaire.
Il est vrai que des règles de fonctionnement sont légalement obligatoires, ce qui n'autorise pas à dire qu'un CS sans RFCS ne peut voter. Par défaut un vote à la majorité simple suffirait, me semble-t-il devant n'importe quel juge. (Que ceci ne vous empêche pas d'élaborer des RFCS au sein du CS et de les soumettre à l'AG.)
Quand vous demandez "un recours a-t-il des chances d'aboutir? " j'ose espérer que vous ne parlez pas d'un recours en justice d'une partie du CS contre une autre! ce serait une plaisanterie coûteuse en frais d'avocat qui vous vaudrait la juste colère des copropriétaires, même si le syndicat n'était pas impliqué dans ce procès -et comment pourrait-il l'être?
Pour ma part je juge urgent de s'en tenir au bon sens: bien que ce ne soit pas légalement obligatoire, bien que ce soit désolant qu'une partie du CS ne se soumette pas à un vote majoritaire en son sein, faites voter l'AG sur ce point, histoire d'avancer.
Cela dit si une majorité décide de renouveler l'adhésion sans passer par l'AG, je ne vois pas ce que vous pourriez faire, à part faire campagne pour qu'à la prochaine AG d'autres membres du CS soient élus.
A dire vrai, si chacun des conflits au sein du CS doit être résolu par l'AG, parce que la minorité (dont vous faites semble-t-il partie) n'arrive pas à imposer ses vues à la majorité...ce CS, et le syndicat sont mal barrés.
Mais vous pourrez essayer la greve de la faim, l'occupation du hall d'entrée de l'immeuble etc...
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Édité par - manech le 30 mai 2009 16:32:01 |
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chatisis
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24
Posté - 30 mai 2009 : 16:40:47
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Rien n'a été décidé pour l'instant.
Certains disent au Conseil syndical disent que nous n'avons pas besoin de passer par l'AG, c'est les pro-ARC et d'autres disent qu'ils faut poser à l'AG la question de l'opportunité d'adhérer à une association, et si oui laquelle ?
C'est une somme importante à engager, il me semble que l'AG a son mot à dire et surtout pour éviter des dissensions au Conseil syndical. |
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manech
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25
Posté - 30 mai 2009 : 17:05:18
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De toute façon, sans mettre à l'ODJ le choix de l'association, il est facile de traiter le problème lors de l'approbation des comptes. Rien n'empêche les copropriétaires de faire remaquer qu'ils trouvent excessive la somme engagée par le CS pour l'exécution de sa mission. C'est à ce moment là que l'AG a son mot à dire, et lors du vote des RFCS (il suffit de voter un montant maximum), et pas sur le choix de telle ou telle assoc, ou sur la nécessité ou non de se faire conseiller par telle ou telle assoc. Sur ces points, c'est au sein du CS que les choses doivent se régler.
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Édité par - manech le 30 mai 2009 17:07:16 |
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Posté - 30 mai 2009 : 17:12:28
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Chatisis vous avez eu tous les points de vue et vous avez pu noter les divergences que je vous ai annocé dans mon premier post!!
Je vous déconseille les recours, cela aurai certes le mérite d'avoir un début de jurisprudence mais a quel prix.
Mon conseil d'infâme ancien suppo de syndic. 
Demandez a 3 ou 4 assoc de vous faire une proposition et votez au sein du CS. (ARC, FEDECO-CLCV,UNPI et une autre). Si vous n'arrivez pas a vous mettre d'accord, passez par l'AG.
PErsonnellement, je pense que l'AG doit être saisie de ce type de contrat mais cela n'engage que moi. Mon principal regret c'est que ces Associations ne pratiquent pas l'intervention ponctuelle. Cela règlerait bien des difficulté !
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oldman24
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Posté - 30 mai 2009 : 17:51:08
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citation: Initialement posté par Colettecitation: Initialement posté par oldman24
... Le CS ne représente , le cas échéant, qu'une partie des copropriétaires. (Ceux qui ont voté pour) ... Désolée de vous contredire, Oldman, mais en démocratie (et une copropriété peut être considérée comme étant gérée sous ce régime), la (les) personne(s) élue(s) réprésente l'ensemble des électeurs et non pas uniquement ceux qui ont voté pour elle(s) ... Il est vrai que beaucoup l'ignorent, raison pour laquelle il y a tant d'abus rapportés dans ce forum. Bonjour colette,
Je n'ai pas attendu qu'une suissesse vienne en France me donner, sur ce forum, une leçon sur la démocratie.
Ne vous désolez pour si peu... |
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manech
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Posté - 30 mai 2009 : 19:03:53
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Je relis le post de JPM, et je trouve ceci citation: ...il est normal que le syndicat puisse choisir l'association susceptible d'aider le CS. eh bien non! le syndicat choisit des membres du CS pour contrôler à sa place la gestion du syndic, et c'est ce même syndicat, moins au courant des problèmes que le CS, qui aurait le droit de décider quelle association sera la plus utile au CS, voire décider que le CS n'a pas le droit de se faire aider par une assoc! C'est décidément absurde, en plus d'être contraire au texte de l'article 27 du décret, qui donne au CS directement le droit de prendre conseil, ce qui exclut la nécessité de demander l'autorisation à l'AG.
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oldman24
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 Posté - 30 mai 2009 : 19:31:05
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Le conseil syndical peut prendre tous les renseignements souhaitables qui lui sont nécessaires , où il veut, quand il veut ,
mais si ce sont des renseignements qui ne sont pas gratuits , on ne voit pas comment cette instance ferait sans avoir obtenu des crédits par l'intermédiaire du syndic , de lui même, et de l'AG.
Qui dit "finances" dit passage obligé par l'AG .
Donc, les copropriétaires sont informés des tenants et aboutissants.
Vive la démocratie sans leçon des Suisses.
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Posté - 30 mai 2009 : 19:47:06
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non oldman24.
en dehors de ce cas particulier de l'adhésion a une assoc, le CS peut prendre conseil auprés de qui il veut, sans passer par l'AG. c'est le sens de l'article D 27. Bien évidemment, il doit rendre compte ensuite a l'AG |
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manech
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Posté - 30 mai 2009 : 20:35:37
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Olaman24, Le CS décide à qui demander conseil, il envoie éventuellement les factures au syndic qui les règle au titre des dépenses d'administration, puis il rend compte à l'AG de son action lors du compte rendu du conseil syndical oral ou écrit, qui devrait tojours être fait (ce qui n'est pas souvent le cas), et ce qu'il a dépensé pour se faire conseiller dans son action de contrôle se trouve dans le relevé des dépenses, et donc l'AG peut le contrôler.
Le contrôle légitime du CS par le syndicat se fait donc a posteriori, conformément à l'article 27 du d décret;.
Il paraît cependant souhaitable, afin d'éviter des dérives, que dans les RFCS soit voté un montant maximum pour les dépenses que le CS est amené à engager pour exercer sa mission de contrôle.
article 27 dui décret citation: *
....Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. *
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Édité par - manech le 30 mai 2009 20:38:16 |
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oldman24
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Posté - 30 mai 2009 : 20:49:06
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Pas d'accord , votre honneur,
Je ne sache que le CS puisse engager une dépense avant son inscription au budget prévisionnel du SDC.
Quand vous étiez syndic professionnel auriez vous accepté une facture pour des frais au bénéfice du CS sans inscription préalable admise par l'AG ?
Nous parlons bien de charges et non de conseils pris par le CS, qui fait ce qu'il peut dans la mesure des ses moyens financiers, à moins d' y être de sa poche comme cela est le cas ,plus souvent qu ' on ne le pense !! !
Je sais par expérience de quoi il en retourne !.
Au demeurant, le RFCS ne doit il pas prévoir de telles charges ? . |
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chatisis
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Posté - 30 mai 2009 : 20:50:41
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Dans le cas où il n'y a pas de RFCS et aucune somme n'a été voté par l'AG pour l'exercice des fonctions du Conseil syndical n'est-il pas nécessaire de passer par l'AG, ne serait que pour fixer cette somme ? |
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Posté - 30 mai 2009 : 20:55:39
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Oui, parce que c'est la loi. Budgeté ou non, lorsque le CS prend conseil, il adresse sa facture au syndic qui doit la payer et elle passe en charge commune générale.
"Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic." |
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oldman24
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Posté - 30 mai 2009 : 21:16:13
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Il y a eu sur le site un long échange de vues sur ce sujet initié par Malo (à 2k pi près), il y a 2 ou 3 ans .
Ce dernier président d'un CS n'a pas pu se faire rembouser ses frais et a perdu en justice.
Ceux qui ont une meilleure mémoire que la mienne s'en souviendront et peut être confirmeront
et donneront d'autres précisions.
Pour chatisis: relisez mon post contesté ci dessus. SVP |
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Administrateur civil honoraire.
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manech
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Posté - 31 mai 2009 : 07:59:50
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Je viens de relire la distinction opérée par gédehem entre les 2 versions du décret: remplacement de assister par prendre conseil; et je dois dire que c'est plutôt rigolo.
Pour sa "démonstration", il lui faut toujours accompagner le nom "assistance" de l'adjectif "permanente". et pour cause; c'est qu'il a beau dire que par "nature" l'assistance ne saurait être que permanente, les dictionnaires sont rebelles à cette prétendue nature là : assister c'est aider, que ce soit de façon permanente ou ponctuelle. Et rien ne s'oppose à l'adhésion à une association qui donne des conseils chaque fois qu'on en a besoin.
Ce côté là de la démonstration tombe à l'eau avec un gros plouf pour quiconque fréquente les dictionnaires.
La différence de formulation dans le décret, c'était -je pense d'après ma petite expérience- pour limiter les dérives permises par le caractère flou d"assister": par exemple faire contrôler les comptes par un expert comptable, engager un maître d'oeuvre pour suivre des travaux! Oui, "prendre conseil", demander un avis, est plus restrictif en ce sens, et c'est tant mieux.
Le lien donné par Stéphane à une page de l'ARC fait bien le tour du problème sur celui de l'autorisation préalable, comme sur celui du budget.
Seul le président du CS peut adhérer, une inscription nominative qui règle le problème de l'absence de personnalité morale du CS.
Seule la question de l'assurance me semble poser un problème réel: l'ARC ne devrait pas proposer d'assurance aux membres du CS, les assurances multirisques de copropriété sont là pour cela, et on ne peut jouer sur les 2 tableaux: si c'est le président qui adhère, seul de président peut être assuré. |
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oldman24
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37
Posté - 31 mai 2009 : 09:52:33
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oldman24
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 Posté - 31 mai 2009 : 10:04:18
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Mes excuses :erreur de manip !plus haut :
Quid des syndicats de copropriétaires sans conseil syndical ?
Quid des conseils syndicaux sans président ?
Quid des SDC sans règlement d'administration et de fonctionnement (RFCS) ?
Pourquoi seul le président d'un CS serait il assuré et pas les autres membres du CS ?
Un syndic bénévole d'une copropriété à deux lots , sans conseil syndical pourrait il demander l'adhésion de son syndicat à l'ARC ?
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Édité par - oldman24 le 31 mai 2009 10:22:36 |
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Gédehem
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Posté - 31 mai 2009 : 10:26:12
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Sur la citation par Manech du Dalloz au sujet de D.art.27 et ce que peut faire le CS :
"Il (le CS) va ainsi pouvoir confier une mission à un architecte, un expert comptable, un géomètre, un juriste, une association de défense des copropriétaires, ou plus largement à toute personne qui par sa qualification ou son expérience, pourra éclairer le CS."
Que nenni : le CS n'a pas pouvoir de confier quoi que ce soit d'une mission, de déléguer un acte !
Ce que Manech précise très bien un peu plus loin :
"La différence de formulation dans le décret, c'était -je pense d'après ma petite expérience- pour limiter les dérives permises par le caractère flou d"assister": par exemple faire contrôler les comptes par un expert comptable, engager un maître d'oeuvre pour suivre des travaux! Oui, "prendre conseil", demander un avis, est plus restrictif en ce sens, et c'est tant mieux.
CQFD.
- "Assister" induit une continuité , prendre conseil ou avis est ponctuel.
Le "..et c'est tant mieux ." est très exactement ce qu'à du se dire "la profession" qui, enfin, serait débarassé de ces CS qui débarquaiet pour controler les comptes avec un comptable un vérificateur aux comptes plus pointus (ou mieux un controleur de gestion ).
C'EST FNI, et Manech semble s'en féléiciter !
C'est bien la pervesion de cette modif de D.art.27 qui, sur le fond n'a rien changé entre le "tout technicien" et le "toute personne" (l'apprioche de l'ARC est idiote), mais qui, en supprimant "Assistance du CS" l'a privé de tout recours permanent à un "sachant" dans la continuité, y compris pour venir controler les comptes ou suivre un chantier.
Dans l'ancienne version il n'y avait pas de limite, d'encadrement "le CS peut se faire assister par tout technicien de son choix."
En supprimant "assistance " pour le remplacer par "conseil et avis", on a introduit une limite, fixé un cadre, dont on mesure hélas maintenant toute la perversion.
Nouvel D.art.27 = restriction des droits et pouvoirs du CS. |
Édité par - Gédehem le 31 mai 2009 10:31:11 |
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nefer
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Posté - 31 mai 2009 : 10:28:21
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"Un syndic bénévole d'une copropriété à deux lots , sans conseil syndical pourrait il demander l'adhésion de son syndicat à l'ARC ?": dans ce cas ce n'est pas le SDC qui adhère...c'est le syndic bénévole! |
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