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oursou
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 Posté - 27 oct. 2009 : 16:16:15
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Bonjour. Je rencontre le probleme suivant : j'ai achete en octobre 2007 un appartement type F4 occupe par un couple de retraitees (actuellement 88 et 85 ans).
Le bail de location, signe le 27.10.2004 pour une periode de 6 ans par l'ancien proprio arrivant a terme et moi-meme ne possedant pas un autre bien immobilier, en janvier 2009 j'envoie une lettre par huissier de justice redacte par un avocat pour demander a recuperer mon appartement.
Je precise que les locataires ont des revenus confortables et probablement un autre bien immobilier dans un autre departement.
En reponse, apres des multiples lettres de rappel de ma part, on me demande de proposer un autre appartement en echange du mien. Es-ce normal? Et si oui, je dois en proposer combien et dans quelles conditions? Merci de m'aider ...
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 Posté - 27 oct. 2009 : 21:31:56
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citation: en janvier 2009 j'envoie une lettre par huissier de justice redacte par un avocat pour demander a recuperer mon appartement. Bigre, vous payez un HUISSIER et un AVOCAT et vous denez demander conseil sur ce forum. Votre avocat n'a pas pu vous expliquer?
Je pense que l'avocat a rédigé? POurquoi ce n'est pas l'huissier qui a rédigé?
citation: Le bail de location, signe le 27.10.2004 Le bail venant à terme le 27 octobre 2010, vous aviez un an d'avance dans la délivrance de votre congé.
citation: III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
Donc le fait que les locataires possèdent un autre bien immobilier n'est pas pertinent, et les revenus confortables doivent être supérieurs à une fois et demi le smic.
Que savez-vous des revenus de vos locataires?
Ils ont normalmeent du faire valoir leur droit au maintien en justifiant de leur ressource.
Comment l'information vous est arrivée ou est arrivée a votre avocat? |
Édité par - ribouldingue le 27 oct. 2009 21:33:59 |
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Posté - 27 oct. 2009 : 21:36:18
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citation: En reponse, apres des multiples lettres de rappel de ma part Pourquoi etre passé par un avocat plus un huissier un an trop tôt, et faire les 'rappels' vous même maintenant par courrier, ce qui n'a aucun effet, alors même que le délais restant est encore de un an.
Cela n'a aucun sens... |
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seborga
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Posté - 28 oct. 2009 : 07:20:04
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citation: apres des multiples lettres de rappel de ma part A qui ? et pour demander quoi ?
citation: on me demande de proposer un autre appartement en echange du mien. Qui est "on" ? Donne-t-il un argument ? une référence à un texte ? lequel ? |
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oursou
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Posté - 29 oct. 2009 : 09:03:55
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Pour commencer, je suis passe par un avocat pour faire les choses dans les regles. C'est l'avocat qui a pris l'initiative d'envoyer le courrier par un huissier. Par la suite, j'ai du rennoncer a l'aide de l'avocat car, 5 mois avant la fin du bail, il m'a informe qu'il envisage d'ouvrir une procedure au tribunal et par consequent que je lui verse un accompte de 1500 euros ... Comme je ne suis pas une "poule aux oeufs d'or", j'ai du rennoncer a ses services.
En ce qui concerne le bail, il finit bien cette annee et pas en 2010, il s'agit d'une erreur dans mon 1° message.
En ce qui concerne les revenus de mes locatires, ils sont bien superieurs a une fois et demi le smic. Dans l'unique lettre de reponse de leur part, mes locatires ne font pas allusion a leurs revenus, mais au droit qu'ils ont de recevoir une offre de relogement.
D'ou ma question : a votre connaissance, je dois faire cette offre de relogement? Et, dans l'affirmative, combien d'offres je dois en faire et dans quelles conditions (geografiques, financieres etc)? |
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nefer
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Posté - 29 oct. 2009 : 09:49:26
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leur avez vous demandé leurs revenus? (avis d'imposition) |
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seborga
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Posté - 29 oct. 2009 : 12:09:51
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citation: Le bail de location, signe le 27.10.2004 pour une periode de 6 ans par l'ancien proprio arrivant a terme citation: En ce qui concerne le bail, il finit bien cette annee et pas en 2010, il s'agit d'une erreur dans mon 1° message. Un bail signé le 27/10/2004 pour 6 ans se termine le 26/10/2010. S'il se termine en 2009, il a été signé en 2003. Alors, quelle est la date exacte d'effet du bail ?
Nous sommes le 29/10/2009, la date d'expiration du bail est-elle passée ou pas ?
citation: ar la suite, j'ai du rennoncer a l'aide de l'avocat car, 5 mois avant la fin du bail, il m'a informe qu'il envisage d'ouvrir une procedure au tribunal et par consequent que je lui verse un accompte de 1500 euros ... Comme je ne suis pas une "poule aux oeufs d'or", j'ai du rennoncer a ses services. Vous a-t-il dit pour quel motif il voulait commencer cette procédure. Pouvez-vous nous donner ce motif.
citation: Dans l'unique lettre de reponse de leur part, mes locatires ne font pas allusion a leurs revenus, mais au droit qu'ils ont de recevoir une offre de relogement.
De quand date ce courrier. Les locataires indiquent-ils sur quel texte ils appuient leur affirmation ?
Voici les conditions des "locataires protégés" :
http://droit-finances.commentcamarc...ietaire.php3
citation: Locataires protégés
Quand le locataire a plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le montant brut du Smic, le propriétaire ne peut signifier le congé qu'en proposant un autre logement.
Ce logement doit correspondre aux besoins et aux possibilités financières du locataire et être situé :
• dans le même arrondissement ou dans les arrondissements ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en arrondissement,
• dans le même canton ou dans les cantons ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en cantons,
• dans la même commune ou dans les communes limitrophes (sans dépasser cinq kilomètres) dans les autres cas.
Cette obligation de relogement ne concerne pas les bailleurs qui sont âgés de plus de 60 ans ou dont les ressources ne dépassent pas le même plafond (une fois et demi le smic).
Les ressources en question (de la dernière année civile) sont appréciées à la date du congé et l'âge est apprécié à la date d'échéance du bail. Quand les bailleurs sont des époux, il suffit que l’un d’entre eux respecte ces conditions.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20091029
citation: III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
Si le bail avait bien pour échéance 26/10/2009, maintenant, vos locataires sont occupants sans droit ni titre. Ils ne vous doivent plus un loyer mais une indemnité d'occupation.
Il ne vous reste qu'Ă leur demander un avis d'imposition.
Tout ce que nous savons pour le moment peut nous faire penser que les locataires n'ont pas le droit à une proposition de relogement de votre part mais vous ne nous avez toutefois pas encore certifié les éléments qui peuvent conduire à cette conclusion.
Si vos locataires sont effectivement dans l'erreur, il vous reste d'abord 2 choses Ă envisager :
- soit retourner voir l'avocat et faire l'avance de 1500 € sans garantie de réel succès quant à sa stratégie de procédure
- soit prendre votre mal en patience et attendre leur bon vouloir de départ, en ne quittançant plus les loyers mais en vous contentant de faire des reçus pour indemnités d'occupation... et rien ne vous empêche de faire de temps en temps des piqûres de rappel par une injonction de faire (faire étant là : libérer le logement).
Le fait que vous ayez ou pas la propriété d'un autre bien immobilier n'a pas à être pris en considération. Le fait que le locataire possède ou pas un autre bien immobilier n'a pas à être pris en considération.
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oursou
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Posté - 29 oct. 2009 : 12:35:01
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Merci beaoucoup pour ces precisions, qui me sont vraiment d'un grande aide!!! Merci. |
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Posté - 31 oct. 2009 : 19:13:37
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Oui, mais, euh, vous ne répondez pas sur la date de 2009 ou de 2010..... |
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oursou
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Posté - 01 nov. 2009 : 20:13:24
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Bah si, le bail finis bien le 27.10.2009 |
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Posté - 02 nov. 2009 : 07:41:33
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Donc demandez de leur de justifier leur revenu, faute de quoi vous demandez leur expulsion.
Question annexe: Dans votre contrat de bail, est-il prévu un montant de l'indemnité d'expulsion? d'occupation. Cette valeur est souvent malheureusement omise dans les contrats imprimés, mais cela vaut quand mêem de vérifier. Elle pourrait être sensiblement supérieure au loyer.
Attention a ne jamais adresser a vois locataires de QUITTANCE, ils n'ont pas le droit a quittance si ils ne sont plus locataires.
CORRECTION suite a la quesiton de oursou et la remarque de Joulia. |
Édité par - ribouldingue le 02 nov. 2009 15:09:05 |
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oursou
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Posté - 02 nov. 2009 : 10:31:53
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C'est quoi l'indemnite d'expulsion? C'est a moi de la payer? C'est au locataire?
Vous me conseillez de demander leur expulsion, mais a qui et dans quelles termes? |
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JB22
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Posté - 02 nov. 2009 : 11:24:37
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Pas d'expulsion en période hivernale, il faudra attendre... |
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joulia
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Posté - 02 nov. 2009 : 12:33:41
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non ce n'est pas une indemnité d'expulsion ...
c'est une indemnité d'occupation : cad que a partir du moment ou un congé a été donné et qu'apres la date effective, le locataire reste dans les lieux, il ne doit plus payer de "loyer" (et surtout ne pas donner de quittances !!!) mais il doit payer des indemnités d'occupationn (au moins égales au montant du loyer); par contrat elles peuvent etre majorées .
voilĂ ce que voulait dire ribouldingue.
pour reprendre l'expulsion:
si ils se maintiennent dans les lieux apres la fin du congé, il faut alors que vous entamiez une procédure d'expulsion, ce qui prend un temps ... certain (environ 2 ans, meme si Mme boutin voulait que le delai soit de 1 an maxi  ... encore du domaine du rêve  ).
Il vous faudra contacter un huissier qui debutera la procédure ...
vous parlez de SIGNATURE du bail le 27 octobre ... mais quelle est la date d'effet mentionnée sur le contrat ?
car a partir de cette date (moins 1 jour), le locataire est devenu "occupant sans titre et sans droit"
est-ce plus clair ?
merci de confirmer la date d'effet 
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joulia
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Posté - 02 nov. 2009 : 12:35:23
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citation: Initialement posté par JB22
Pas d'expulsion en période hivernale, il faudra attendre...
JB, il peut lancer la procédure à tout moment !  Vu le temps que ca va prendre, inutile de perdre du temps ...
c'est l'expulsion elle-même qui est impossible durant la trève hivernale. |
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JB22
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Posté - 02 nov. 2009 : 13:55:50
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Joulia, je suis bien d'accord avec vous,
c'est le résultat qui va tarder...
J'aurai dû être plus précis. |
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Posté - 02 nov. 2009 : 15:07:47
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Merci Joulia, deux fois que vous me sauvez la vie, il doit ne plus me rester beaucoup de vies....
Désolé de mon erreur, oursou.
De toutes façons pour l'expulsion, il y a des délais qui s'ajoutent aux délais, quoique un occupant sans droit ait peu de chances de pouvoir se défendre correctement, sauf bien entendu si'il y a un risque de trouble à l'ordre public (basiquement manifestation, bagarre, etc...) donc entamer une procédure en novembre pour une éxécution en mars me parait la meilleurre solution et le meilleur timing. |
Édité par - ribouldingue le 02 nov. 2009 15:11:57 |
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oursou
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Posté - 02 nov. 2009 : 19:41:36
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J'ai envoye un courrier en RAR leur signifiant qu'ils ne sont plus mes locataires mais des simples occupants de l'appart, leur signifiant qu'ils ne me payent plus un loyer mais une indemnite d'occupation et leur dire que, etant donne que l'hiver a commence, je leur propose comme date de liberation de l'appartement le 27.04.2010. D'autre part je leur demande de me donner des jours et des plages horaires pour faire des devis et puis proceder aux travaux pour mettre des double- vitrage. Qu'en pensez-vous? |
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Posté - 02 nov. 2009 : 20:12:56
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Que c'est idiot d'avoir accepté de les garder de votre propre gré sans contrepartie jusqu'au 27 avril. Vous ne pouvez donc plus engager de procédure avant cette date puisqu'il sont du coup devenus occupants réguliers...
Vous perdez donc 6 mois de porcédure, et vous allez avec u peu de chance retomber sur la prochaine périiode hivernale de non-expulsion. 6 mois, c'est beaucoup.
Accessoirement 'puisque l'hiver a commencé ' n'a aucun rapport, puisque l'hiver se terminera le 21 mars, donc un mois avant le 27 avril..
Le genre de lettre Ă Ă©viter absolument Ă mon avis...
citation: D'autre part je leur demande de me donner des jours et des plages horaires pour faire des devis et puis proceder aux travaux pour mettre des double- vitrage. Qu'en pensez-vous? Honnêtement je ne vous comprends pas: Vous avez un problème grave, et vous venez demander des infos.
Vous prendez des initiatives en revanche sans soumettre préalablement.
Question: Votre problème est-il
1/ d'installer le double vitrage avant Noel,
ou
2/ de récupérer le logement pour vous.
Apparamment, vous avez choisi, et c'est la première version, donc avec un peu de chance, il y aura le double vitrage avant Noel...
citation: je leur propose comme date de liberation de l'appartement le 27.04.2010 C'est une proposition. Ils ne sont donc pas obligé d'accepter.
Le tribunal en tiendra compte. Il tiendra aussi certainement compte du fait que vous n'avez donc aucune urgence particulière à récupérer les lieux puisque vous pouvez aisément déclarer ceci de 6 mois, voire plsu. |
Édité par - ribouldingue le 02 nov. 2009 20:17:57 |
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nefer
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Posté - 02 nov. 2009 : 20:33:40
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soit vous êtes dans les règles pour faire délivrer ce congé....(et il ne faudra commetre aucune faute dans la suite de la procédure) , soit vos locataires sont dans leur droit de rester dans les lieux!
une telle procédure ne s'improvise pas surtout quand on n'est pas un spécialiste de l'administration de biens |
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oursou
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Posté - 03 nov. 2009 : 11:37:37
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Mon but est d'obtenir le depart de mes locataires d'une facon amiable. Il faut pas oublier qu'ils ont quand meme 88 et 85 ans et que je ne tiens pas a avoir des remords par la suite (ce qui risque fort d'etre le cas si la liberation de l'appartement se fais "manu militari") C'est pour ca que je dois privilegier l'entente et non la discorde. |
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