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alice78
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 Posté - 27 mai 2009 : 17:56:38
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L'article 9 du décret prévoit que la notification doit avoir lieu au moins 21 jours avant la date de la réunion.
L'article 64 prévoit que le délai court à partir du lendemain du jour de la première présentation.
Donc, un avis de recommandé dans ma boite aujourd'hui, donne une AG au plus tôt le 18 juin 2009, les 21 jours devant être complets ?
Pouvez-vous confirmer ce calcul savant pour mon modeste cerveau ?
Merci
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Édité par - alice78 le 27 mai 2009 17:57:11 |
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JB22
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Posté - 27 mai 2009 : 18:44:06
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Nous sommes le 27 mai jour de réception de l'avis par LRAR de la convocation.
Le 28 mai est le 1er jour du délai et le 17 juin le 21e jour AVANT l'A.G.
qui ne peut donc avoir lieu au plus tôt que le 18 juin. (Pas celui de 1940)
C'est au syndic de tenir compte des délais postaux !
qui ne sont pas garanties par la Poste... |
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Posté - 27 mai 2009 : 19:21:14
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Non seuleument ils ne sont pas garantie, mais surtout le code des postes ne prévoit aucun délais de distribution des recommandés. |
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Gédehem
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Posté - 27 mai 2009 : 21:30:21
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Et comme le Code des postes n'est pas opposable au syndicat, le syndic doit effectivement prévoir un délai plus long. |
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alice78
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Posté - 28 mai 2009 : 08:19:00
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Merci pour vos confirmations.
Suite du dossier.
Si je veux faire annuler cette AG pour non respect des délais, suis-je tenue de prouver un préjudice personnel ?
je précise que j'espère ne pas êter obligée d'en arriver à cette extrémité, mais c'est un moyen de pression pour faire cesser certaines horreurs de la copro,
J'assiste donc à l'AG et j'annonce que je vais saisir le TGI pour la faire annuler pour non respect des délais légaux ?
puis, je vote contre à toutes les résolutions ou je refuse de prendre part aux votes ?
Quelle est la marche à suivre ? car je n'exclue pas d'être effctivement obligée de saisir le TGI.
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Édité par - alice78 le 28 mai 2009 08:20:19 |
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Posté - 28 mai 2009 : 09:21:37
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Bonjour.
En matiere d'annulation d'AG, il n'y a pas à prouver de préjudice. Une AG est annulable a partir du moment ou le délai de 21 jours n'est pas respecté.
Maintenant quel est l'interet de faire annuler cette AG ? Si par exemple elle désigne le syndic vous devrez prévoir la désignation d'un admnistrateur.
Si vous nous disiez ce que vous souhaitez obtenir. Il y a peut être d'autres moyens |
Édité par - Stéphane Marin le 28 mai 2009 11:02:52 |
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2009 : 09:25:33
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Le point que vous abordez ne peut, à mon avis, se régler sur le strict plan du droit lorsqu'il n'y a aucun préjudice à une convocation irrégulière, tardive.
Car il s'agit d'assigner le syndicat, c'est à dire tous les copropriétaires. Dans la mesure où la majorité sont des bornés qui n'entendent rien qui fonctionnent dans le sens de ce "bon syndic" mis sur piédestal, la manœuvre est vouée à l'échec : vous serez la "vilaine petite 'canarde'" qui met le bazar ....., et c'est tout.
Cela n'a jamais ouvert les yeux de personne, hélas !
Certes en droit vous aurez raison. Mais dans les faits vous aurez ajouter des frais aux charges .... juste pour la satisfaction de pouvoir dire "Voyez, j'avais raison."
Oui, vous aurez raison !
Mais pour ces copropriétaires obtus qui ne voient pas plus loin que le bout de leur nez nous serez celle qui est la cause des €€€ en plus dans les charges, ce qui n'a jamais renversé le sens de leur opinion générale.
C'est donc à mesurer "sur l'échelle de la bêtise" : mon action va t-elle modifier les choses ? Si vous êtes seule, sans aucun doute NON !
Si vous êtes nombreux, peut-être que oui..... Mais c'est "peut-être"...
La chose est toute différente lorsqu'un copropriétaire subit un préjudice du fait de cette AG irrégulière, ou plus généralement d'une décision d'AG qui lui porte tort. C'est là un moyen justifié, dans tous les sens du terme, pour contester l'AG...
Pas de préjudice perso : on peut certes contester puisque c'est justifié en droit !
Mais en fait, qu'est-ce que cela "rapporte" ???
Je vous livre là mon opinion perso .....  |
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Posté - 28 mai 2009 : 10:58:02
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je rejoins gedehem : faire annuler pour faire annuler, qu'est ce que cela va vous rapporter ? et ne pas annuler, qu'est ce que cela a comme conséquence pour vous ?
Ce que vous pouvez faire, c'est en début de séance précisez ce fait et demandez à ce que cela ne se reproduise pas, sinon la prochaine fois vous ferez annuler.
Le syndic est payé pour un travail, il doit le faire en respectant la loi.
Mais au fait, alice, vous ne vous dites pas si la convoc est hors délai et de combien ?  Informez nous, merci. |
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JPM
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Posté - 28 mai 2009 : 11:34:50
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Juridiquement : Stéphane Marin a raison en l'état actuel de la jurisprudence.
Pratiquement ? Gedehem et Rambouillet ont raison sans aucun doute !
Dans un arrêt récent, une Cour d'appel, tout en annulant une assemblée, a vertement critiqué la " mentalité " du demandeur. Il faut que j'aille le repêcher.
On peut donc tout espérer d'une campagne solide en faveur d'un retour à la nécessité d'un préjudice individuel pour demander utilement l'annulation.
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Posté - 28 mai 2009 : 11:42:30
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C'etait aussi le sens de mes questions !
"quel est l'interet de faire annuler cette AG " et "Si vous nous disiez ce que vous souhaitez obtenir. Il y a peut être d'autres moyens"
Par contre, la necessité d'un préjudice lorsqu'il y a une irrégularité de fond, je ne ferai pas campagne pour ! ce serait la porte ouverte a des abus
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2009 : 12:27:28
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Je partage ce point ! Justifier d'un préjudice personnel est totalement abusif s'agissant du respect d'une régle de droit !
Pas de préjudice, on fait ce qu'on veut ?
Chouette, je vais pouvoir m'enfiler le sens interdit du bout de ma rue où personne ne passe !!!! |
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Posté - 28 mai 2009 : 12:59:09
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alors alice quand vous rentrez du boulot ce soir vous nous dites si votre préjudice est préjudiciable  |
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JPM
Modérateur
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Posté - 28 mai 2009 : 14:07:42
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Je me permets de faire remarquer qu'il s'agit, pour reprendre la terminologie officielle, de la " transgression d'une règle impérative de forme ".
Mme Kischnewsky-Broquisse a fort bien rappelé l'historique de la controverse dans " La copropriété " n° 682 et ss.
Aussitot après l'entrée en vigueur de la loi de 1965 " l'inobservation des règles n'a pas toujours été sanctionnée par la nullité des délibérations "
"Ainsi les tribunaux s'abstenaient d'encourager l'esprit de chicane ..."
La solution rigoriste vient d'un arrêt de la Cour de cassation du 03/10/1974. Il a été confirmé par un arrêt du 04/02/1987 " un copropriétaire n'a pas à justifier d'un grief pour contester la régularité d'une décision de l'assemblée ".
Le fondement de cette position est exclusivement l'ordre public de la copropriété tel qu'il est exprimé par l'article 43 de la loi.
Or, dans des domaines voisins du régime de la copropriété, la portée de l'ordre public de la copropriété a été revue à la baisse.
Des clauses du RC réputées non écrites dans les années 75-85 ont depuis lors retrouvé une pleine vigueur. Un bon exemple : la clause de solidarité entre indivisaires pour le paiement des charges, réputée non écrite pendant des lustres, ressuscitée depuis quelques années quelle que soit la source de l'indivision, successorale ou conventionnelle.
La quasi-totalité des instances en annulation considérées comme étrangères au domaine d'application du délai couperet de l'article 42 alinéa 2 sont maintenant revenues dans son champ d'application, y compris le défaut de convocation d'un copropriétaire, vice pourtant considéré comme majeur. C'est aussi le cas pour le non-respect du délai de convocation.
Dans ces cas, plus question d'action pouvant être engagée pendant dix ans  Mais si l'action est engagée dans le délai de deux mois, elle reste recevable.
C'est par dizaines que l'on peut compter les revirements fondamentaux de la Cour de cassation en matière de copropriété depuis trente ans.
Il y en a aussi dans le sens contraire ; impossible autrefois pour un copropriétaire de faire sanctionner une atteinte aux parties communes sans prouver une atteinte à la jouissance de son lot, ou une infraction au règlement de copropriété sans prouver l'existence d'un préjudice personnel. Désormais, ces conditions n'existent plus.
De ces mouvements jurisprudentiels fondamentaux, je tire pour ma part l'espoir raisonnable d'une évolution dans le domaine de la question traitée.
Ceci étant, je suis le premier à reconnaître qu'une évolution ne devrait pas conduire à valider aveuglément le laxisme abusif de certains syndics. La vraie question est donc de trier le bon grain de l'ivraie, en tenant compte aussi de la motivation profonde du demandeur. Sur ce dernier point je vous renvoie à la saga du syndicat coopératif des Thibaudières
Allez sur Legifrance dans la recherche approfondie (Cour de cassation d'abord puis en seconde recherche, dans la Cour d'appel concernée) et tapez Thibaudières dans les critères. Vous aurez de quoi lire pour une bonne soirée.
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Posté - 28 mai 2009 : 14:25:16
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JPM, tous ces cas sont des classiques. Vous auriez pu aussi évoquer la servitude au sein de la copropriété et les revirements multiples.
Les cas que vous avez cités quant à la notion de préjudice relève en principe de l'action du syndicat. Dnas ce cas, il peut paraitre (mais je ne suis pas d'accord) logique que l'action intenté par un copro. en lieu et place du SDCnecessite que ce dernier subisse un préjudice. MAis dans le cas présent, c'est l'action individuelle du copropriétaire qui est en cause.
Si pour engager une action en annulation d'une AG un copropriétaire doit démontrer un préjudice, cela va ouvrir la porte a des abus.
EXemple: J'ai un copro qui m'em.... et qui a chaque AG me prend en défaut. sachant cela, je ne le convoque pas, l'AG approuve les comptes, me donne quitus, me designe a nouveau. Si mon copro avait été là , je n'aurai pas eu le quitus.
Dans ce cas aucun préjudice, et il ne pourrait pas faire annuler l'AG.
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JPM
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Posté - 28 mai 2009 : 14:40:22
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La reconnaissance des servitudes est la suite logique de la reconnaissance au lot de la qualité de bien immobilier (fonds ou héritage).
Et cette reconnaissance est elle-même la suite logique de la reconnaissance de la même qualité au volume immobilier défini, même en l'absence de toute construction.
On est là dans la haute altitude. Et sur ces points, comme toujours, la jurisprudence suit de loin les praticiens et la doctrine Elle n'aime devoir admettre que les institutions millénaires restent toujours d'actualité.
Pour le défaut de convocation d'un copropriétaire ? C'est un vice fondamental qui comporte un préjudice individuel évident, dont il n'est pas même nécessaire d'exiger la preuve, mais aussi un vice collectif : atteinte au débat. La sanction est normale. Mais huit ans après, c'était absurde.
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nefer
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 Posté - 28 mai 2009 : 14:51:33
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vous oubliez que parfais cette assignation en annulation est le seul moyen de "donner un coup de pied dans la fourmillière"..... |
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alice78
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Posté - 28 mai 2009 : 17:46:29
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Sur le fond, je suis d'accord avec vous tous. Et je connais aussi les conséquences d'une annulation d'AG 
Pour les faits : 2 jours hors délai. Oui, ça n'a aucune importance pour mon cas personnel.
Mon objectif : annoncer que je fais annuler l'AG si le copro X est de nouveau élu au CS.
Ce copro, autoproclamé président du CS depuis de nombreuses années, pense qu'il détient les clés du pouvoir et fait ce que bon lui semble. Les autre membres du CS n'osent pas piper mot, même si certains sont conscients de sa dangerosité pour la copro, eux-mêmes ne connaissant pas le fonctionnement d'une copro.
Je me suis retirée du CS l'an passé car c'était invivable. Quelques petits exemples : il n'y a plus de remise contre émargement par le gardien parce que ce copro l'a décidé. Il confond seuil de consultation du CS avec "je peux dépenser l'argent de la copro comme je veux dans la limite de cette somme (avec l'aval du syndic bien sûr) même pour des travaux d'amélioration". Il décide de faire passer des tests de compétence au gardien, et je passe sous silence l'approbation des comptes ASL qu'il n'a jamais vérifié faute de les comprendre (cf. autre post). Aucune vérification du grand livre comptable. Et ce ne sont là que quelques exemples.
J'ai trouvé cette opportunité comme miraculeuse et ne vois pas d'autre solution à ce jour. Car il est inutile que je donne en AG aux autres copros la liste de ses incompétences. Il y aura tollé, on m'empêchera de parler. La plupart ayant avoué à d'autres que oui, les comptes étaient peut-être faux, mais c'est comme ça depuis toujours alors.........
Bien entendu, par courtoisie j'informerai les membres du CS quelques jours avant l'AG de mes intentions.
Quant à être grillée auprès des autres copros, aucun danger, je suis déjà calcinée |
Édité par - alice78 le 28 mai 2009 17:53:16 |
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Posté - 28 mai 2009 : 18:30:09
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je pense que c'est une mauvaise idée. Non seulement cela ne changera rien, mais en plus vous serez la cause de frais supplémentaires.
essayez plutôt de trouver des alliés |
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ABCT
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Posté - 28 mai 2009 : 18:31:54
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Alors????? votre intervention n'est que du chantage???? vous n'obtiendrez pas gain de cause, ni pour l'annulation, ni pour la non réelection du C.S. concerné....
Si vous avez un certain nombre de propriétaires occupants, essayez de "renverser la vapeur" en préparant le terrain. Cela prend du temps, mais discutez avec les intéressés cela valorisera davantage votre approche que de "lancer à l'A.G." que vous allez faire annuler .... si M.......
Bon courage dans l'opposition, mais le temps travaillera pour vous avec un peu de doigté. |
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oldman24
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Posté - 28 mai 2009 : 18:52:00
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Alice78,
Quels que soient les reproches que vous pouvez faire à votre président du CS
depuis de nombreuses années , vous auriez bien tort de vous prévaloir d'un autre
motif que celui indiqué , par vous, plus haut .
Vous avez bien d'autres arguments qui toûcheraient davantage les membres de votre ASL.
Ce sont ceux concernant leur porte_monnaie !
Alors patientez , faites vous des amis et non d' éternels ennemis . |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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alice78
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Posté - 28 mai 2009 : 19:08:47
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Si je vous suis, Oldman24, il serait préférable j'annonce que je demande l'annulation de l'AG pour délais non respectés, un point c'est tout ?
Quels que soient mes arguments ils seront inaudibles pour la plupart des copros : c'est folie de faire boire un âne s'il n'a soif.
ABCT, je n'appelle pas ça du chantage, mais une pression. Et je trouve ça beaucoup plus honnête que de baisser la tête en attendant que d'autres fassent le boulot pour vous parce que vous n'osez pas le dire. Par "vous", il convient d'entendre bien sûr les autres copros.
Stéphane : la cause de frais supplémenatires pour les autres ? C'est le cadet de mes soucis. Nous avons perdu les Prud'hommes parce que 4 copros avaient fait de fausses attestations de harcèlement pour l'ancienne gardienne. Encore des crétins qui sciaient la branche sur laquelle ils étaient assis.
Notre ancien syndic nous a laissé une ardoise de 25 000 € et personne n'a voulu les récupérer. Le suivant, 4 500 € idem. Que fera l'actuel ??
Stop, je n'en peux plus
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