|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Tiguy
Nouveau Membre
38 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 01 oct. 2009 : 08:59:31
|
Bonjour,
Est-ce légal de commencer des travaux décidé à une assemblée alors que le PV n'a pas été signé ?
Merci
|
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 01 oct. 2009 : 11:06:28
|
Principe : Toutes les décision d'AG entrent en œuvre aussitot prise la décision.....PV signé ou pas !
... sauf les trés gros travaux, pour lesquels il convient d'attendre les 2 mois de contestation.
Pourquoi le PV n'est-il pas signé ? L'absence de signature du PV n'est en soit pas un problème, PV qui n'est notifié qu'aux opposants et défaillants.
Les autres copropriétaires n'ont légalement droit à rien, même si la pratique veut que le syndic leur en donne copie. Mais ce n'est qu'une pratique.
Quant au PV, la signature n'est requise qu'en cas de contestation devant un juge, signature qui (lui) apporte la preuve de l'effectivité et du sens de la décision.
S'il n'y a pas litige et contestation devant un juge, l'absence de signature n'a aucune importance. Cela ne remet pas en cause la décision telle qu'elle a été prise et promulguée (annoncée) en séance.
S'il y a des erreurs ou omissions sur le PV, entrainant le refus de signature en particulier du président de séance, il appartient au "bureau" (pdt, secretaire, scrutateurs) de procéder eux-mêmes à la rectification du PV.
S'il y a litige avec le syndic-secrétaire, qui ne rédige pas comme il faut, rien n'interdit au pdt de séance d'établir lui-même le PV d'AG, qu'il validera avec les scrutateurs. Ce PV sera LE PV officiel de l'AG. |
|
|
|
felix1930
Contributeur vétéran
1050 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 01 oct. 2009 : 12:03:10
|
|
citation: Principe : Toutes les décision d'AG entrent en œuvre aussitot prise la décision.....PV signé ou pas !
... sauf les trés gros travaux, pour lesquels il convient d'attendre les 2 mois de contestation.
art.L42
< Sauf en cas d'urgence , l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'AG en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa>
1ère phrase = contestation possible dans un délai de 2 mois à compter de la notification du PV |
|
|
|
3
Posté - 01 oct. 2009 : 12:24:06
|
|
même principe qu'édicté par felix citation: art 42 de la loi
...Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
ni la loi, ni le décret ne dise que le PV doit être signé. Par contre il doit être notifié par LRAR aux opposants et aus absents. Les 2 mois courent à compter cette date.
donc supposons une AG le 15 aout  , un PV rédigé le 30 aout (je sais, il devait être rédigé le 15 aout !), notifié aux .... le 15 septembre, le syndic ne peut signer, sauf urgence, le bon de commande avant le 16 novembre, s'il n'y a pas eu contestation.
Autre chose, TRES IMPORTANT, le bon de commande ne peut être signé, en théorie, que si la totalité des fonds est rentrée... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 01 oct. 2009 : 12:37:54
|
Attention à la notion de "travaux" ayant un effet suspensif.
Il s'agit exclusivement de travaux décidés aux maj.art.25 et 26.
Les travaux d'entretien courant type ravalement de façade, réfection toiture avec étanchéité, etc, travaux d'entretien courant qui représentent 90% des travaux en copropriété parfois avec des budget très importants, ne sont pas concernés par cet effet suspensif prévu à l'art.42.
Décider d'installer une marquise au dessus de la porte d'entrée pour 1500 € (amélioration art.26) doit attendre les 2 mois de contestation, le ravalement de façades pour 150.000 € (tvx courant art.24) peut ête engagé immédiatement. |
Édité par - Gédehem le 01 oct. 2009 12:40:39 |
|
|
|
Tiguy
Nouveau Membre
38 message(s)
Statut:
|
|
5
 Posté - 01 oct. 2009 : 17:07:22
|
C'est très intéressant !
Donc travaux de façade à 150.000€, je vote contre, la secrétaire se "trompe" (ou magouille, oui je suis parano) dans le PV en mettant 100% unanime, et les travaux peuvent être engagés dés le lendemain ??? |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 01 oct. 2009 : 17:50:20
|
OUI ! Dans la mesure où la majorité des voix portées par les copropriétaires l'a décidé (ici maj.art.24 : majorité des voix des présents et représentés), la décision est prise !
Dans un système démocratique, et la copropriété en est une à l'état brut, c'est la majorité qui décide.
Vous ne le saviez pas ?
Si vous étiez le seul opposant et que vous ne contestez pas la validité de la décision (pas de vice de forme, pas d'abus de droit, ...) , ce que laisse entendre le "100% unanime, que vos voix soient comptées "pour" ou "contre" n'a pas d'incidence : les travaux auraient été adoptés ..
En revanche, s'il y a plusieurs opposants et que vos voix sont comptées "pour", il faut voir si le retrait de vos voix "pour" et leur comptabilisation en "contre" change le sens du vote.
Si cela change le sens du vote il faut demander une "rectification de PV", au besoin devant le jge. |
|
|
|
DIOGENE93
Contributeur actif
175 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 24 oct. 2009 : 11:18:54
|
« ni la loi, ni le décret ne dise que le PV doit être signé. Par contre il doit être notifié par LRAR aux opposants et aus absents. Les 2 mois courent à compter cette date »
Eh, oh, Rambouillet, il va falloir renvoyer vos classiques aux oubliettes !
Article 17 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 11 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l'article 1316-4 du code civil.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.
« donc supposons une AG le 15 aout , un PV rédigé le 30 aout (je sais, il devait être rédigé le 15 aout !), notifié aux .... le 15 septembre, le syndic ne peut signer, sauf urgence, le bon de commande avant le 16 novembre, s'il n'y a pas eu contestation »
Que nenni ! S’il s’agit de travaux relevant de l’article 24, le syndic pourra les engager dés le 16 août, les décisions d’assemblées relevant de cette majorité étant d’application immédiate dès qu’elles ont été prises.
Quant aux travaux relevant des majorités des art. 25 et 26, qui sont les seuls assujettis au délai de suspension de 2 mois, rien n’interdit au syndic des les engager dès le terme du délai même s’il a y a eu une contestation en justice puisque les décisions de l’AG sont applicables tant qu’elles n’ont pas été annulée par un juge
"Autre chose, TRES IMPORTANT, le bon de commande ne peut être signé, en théorie, que si la totalité des fonds est rentrée... "
Certainement pas s’il s’agit de travaux d’entretien qui s’inscrivent dans le budget prévisionnel et pas plus s’il s’agit de travaux sur un moyen ou long terme (comme un ravalement) et pour lesquels le SDC a obtenu des échéances avec les entreprises.  |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 24 oct. 2009 : 12:13:04
|
Bien d'accord sur ces points, qu'ignorent trop de copropriétaires et surtout de CS.
Les décisions prises par une AG s'imposent à l'instant même où elles sont prises.
Il faut noter en gras que le délai suspensif institué par L.art.42 ne concerne QUE LES TRAVAUX du syndicat qui seraient décidés aux art.25 et 26 .
Ainsi, même si le syndic doit être prudent s'il sent une vive contestation étayée, TOUTES les autres décisions, comme par exemple une modification du RDC, l'autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux privatifs, etc, sont opposables et peuvent être mises en œuvre dès la prise de décision, PV établi ou pas, PV signé ou pas !
Cette focalisation sur la signature du PV dès la fin de la séance, protectrice pour les syndics-secrétaires magouilleurs face à des pdt d'AG potiches, n'est qu'un accessoire sans intérêt pour les copropriétaires.
S'il y a litige avec le syndic dans sa rédaction, ou même si l'heure est trop tardive, qu'il n'est pas possible d'avoir copie sur place, il faut reporter la signature au lendemain, au calme ...
La signature du PV au moins par le pdt de séance (seule indispensable) n'est nécessaire QUE lors d'un litige porté devant le juge !
S'il n'y a pas de recours au juge (assignation du syndicat), on se moque de la signature ou pas du PV, auquel SEULS les opposants et défaillants ont droit.
Les autres n'ont droit à rien .... même si la pratique veut qu'il leur en soit donné copie.
|
Édité par - Gédehem le 24 oct. 2009 15:06:21 |
|
|
|
9
Posté - 24 oct. 2009 : 12:17:00
|
|
citation: Donc travaux de façade à 150.000€
A ce tarif là , je ne dirai pas que ce sont des travaux de gestion courante et si le syndic lance les travaux avant la rentrée des fonds, il fait une faute professionnelle, car il risquerait de mettre le syndicat "en difficulté" (clause des 25 % de déficit...) |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 24 oct. 2009 : 12:20:49
|
Rambouillet : poser un paillason à 25 € dans une entrée qui en était préalablement dépourvue est "Amélioration" dans le sens de L.art.30., maj.art.26.
Décider de ravaler les façades, ravalement qui relève des travaux "entretien courant", n'impose que la maj.art.24, peu importe que leur montant soit de 50.000 ou 780.000 € !
C'est la NATURE de la question, ici pour des travaux d'entretien courant, qui détermine le niveau de majorité nécessaire, pas leur montant.
- Décider de construire un abris fermé pour 1.500 € afin d'y mettre la tondeuse et les balais du concierge, c'est art.26.
- Décider des modalités de réalisation de travaux imposés par la réglementation pour 5.000 €, c'est l'art.25.
- Décider de refaire l'étancheité de la toiture-terrasse pour 95.000 € comme pour le ravalement des façades tous les 10 ans pour 156.000 €, c'est L.art.24.
..... Etant bien compris que les décisions art.24 se prennent à la majorité des présents ou représentés, qui peuvent n'être que 5 ou 25 dans telle copropriété de 280 membres ...
Ajout : le versement des provisions avant travaux est une autre affaire, qui n'est pas suspensif de la décision : c'est un délai nécessaire au provisionnement des fonds, c'est tout !
S'il y a une réserve ou que le syndicat décide de les engager sans attendre, il n'y a pas de délai. |
Édité par - Gédehem le 24 oct. 2009 15:21:45 |
|
|
|
11
Posté - 24 oct. 2009 : 15:28:32
|
gedehem je crois que nous resterons sur notre divergence de vues : un ravalement de facade qui intervient souvent après une voir deux dizaines d'années, n'est pas à mon avis (humble  ) de la gestion courante pour laquelle il est voté un budget annuel... |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 24 oct. 2009 : 16:31:44
|
Pour décider de travaux (entretien courant, imposés par la réglementation, d'amélioration/construction), il faut toujours voter un budget !
La question est donc "Que sont ces travaux ?"
Un ravalement de façade, que ce soit tous les 5, 10, 20 ou 40 ans sera toujours "entretien courant", maj.art.24, même si doit s'y ajouter d'autres travaux, comme la création de nouveaux éléments décoratifs ou de confort, qui se décident alors à la maj.art26 (amélioration/construction).
Vous avez alors 2 votes pour ces travaux :
- un à la maj.art.24 pour le ravalement proprement dit, "entretien"
- un autre à la maj.art.26 pour les éléments ajoutés, "amélioration".
Mais ces majorités différentes, qui découlent de la nature des travaux, sont totalement étrangères aux montants des travaux, qui ne sont que la résultante de l'importance ou non des travaux.
Ajout : "..qui intervient souvent après une voire deux dizaines d'années...""
Un ravalement de façades c'est au moins tous les 10 ans, échéance souvent imposée par arreté communal (voir Sce urbanisme)
Ajout 2 : vous confondez il me semble la ligne budgétaire "réparation entretien/courant" votée avec le budget prévisionnel (L.art.14-1) et le vote de travaux hors budget prévis (L.art.14-2)
Le ravalement des façades, la réfection de la toiture, des espaces verts, n'entrent pas dans le budget prévis.
Ce sont bien entendu des travaux hors" budget annuel", puisqu'ils sont ponctuels, tous les 10 ans pour façades et sans doute toiture.
Mais cela ne change rien quant à leur nature : entretien courant, ici périodique, de l'immeuble.
Ce n'est pas parce que les gros travaux sont toujours hors budget prévisionnel, faisant l'objet de devis spécifiques, qu'ils relèvent de l'art.25 voire 26 !
Quasi toujours c'est du 24 ! |
Édité par - Gédehem le 24 oct. 2009 16:45:33 |
|
|
|
13
Posté - 24 oct. 2009 : 16:45:28
|
gedehem : OK pour votre explication, je me plie  , sachant que l'on a vu des ravalements se faire bien au dela des 10 ans, 20 ans voir 30 ans....  |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 24 oct. 2009 : 16:46:52
|
|
Peut être, mais c'est toujours un ravalement de façades d'entretien courant ...., tous les 30 ans !. |
Édité par - Gédehem le 24 oct. 2009 16:48:07 |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
