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 Posté - 28 sept. 2009 : 16:23:50
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Bonjour,
J'ai beaucoup de mal à comprendre la véritable diférence entre l'imposition en meublé et en non meublé?
Avez des indication à me donner sur ce sujet ou des textes de lois ect...
Non meublé je connais l'imposition mais en meublé difficile de trouver des infos???
D'avance merci!
Tom
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 28 sept. 2009 : 16:53:44
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 Posté - 29 sept. 2009 : 08:51:12
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Pour etre simple,
Louer en meublé, c'est être commercant fiscalement (mais pas forcément civilement)
Louer en nu, c'est exploiter son capital et recevoir ce qu'on appelle des 'revenus fonciers'. On est 'riche' et souvent exploiteur d'une 'niniche fiscale'
N'y cherchez aucune logique. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 29 sept. 2009 : 09:18:03
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Pas si simple que cela a te lire Ribouldingue ....
C'est quoi une "niniche fiscale" ??? Elle doit pas être bien grande mais elle pourra peut-être résister à la fin annoncée des niches fiscales du fait de sa petite taille...
Pour être clair
Lorsque tu loues en meublé , tu es dépendant ou non dépendant de lois différentes que lorsque tu loues en foncier.
De la même façon l'imposition est différente
Comme l'a indiqué maoyann dans les liens indiqués , il y a matière à lecture ensuite tu peux revenir avec des questions plus précises et nous essayerons de te renseigner.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Posté - 29 sept. 2009 : 09:28:16
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citation: Lorsque tu loues en meublé , tu es dépendant ou non dépendant de lois différentes Hum. Seulement en meublé?
A mon avis dans tous les cas.... |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 29 sept. 2009 : 10:37:46
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Posté - 29 sept. 2009 : 10:52:15
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Philippe30, certes  , mais alors il manque un PLUS quelque part.
Mais tout ceci n'est pas fiscal. |
Édité par - ribouldingue le 29 sept. 2009 10:57:54 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 29 sept. 2009 : 11:21:44
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Bonjour,
C'est vrai tu as raison car il manque PLUS , j'ai eu le tort d'indiquer sans réfléchir "non dépendant" mais dans ce monde locatif impitoyable c'est toujours plus dépendant .... pour le propriétaire mais enfin on aime bien sinon on ne serais pas sur ce forum...
Au fait , thomaschataigne tu as mieux compris ??
Tu ne poses pas de questions et nous allons "détourner " ta demande avec nos questions existentielles et grammaticales....
Philippe |
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Investisseur immobilier
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Posté - 29 sept. 2009 : 13:08:35
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Posté - 29 sept. 2009 : 16:11:28
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Merci pour ces infos et pour les divagations aussi, c'est bien sympa!
En fait la difficulté c'est d'estimer la réelle imposition dans le locatif car:
1/Sur les loyer nue on a un abatement classique (20% puis 10%) avec en + déduction des couts (interet d'emprunts, travaux, frais divers...)
2/Sur les loyer en meublé il y a un abatement de 50% mais "apparement" rien d'autre à déduire (plus de déduction d'interet ect... à vérifier quand meme???)Mais je pense que l'on peut aussi déduire les travaux et l'équipement de l'appart je pense?
Voila donc difficile d'estimer les différentes imposition,non? |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 29 sept. 2009 : 16:32:04
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Bonjour thomaschataigne,
Il faudrait que tu nous en dises plus .....
Est-ce que tu te renseignes en vue d'un achat ou est-ce que tu as déjà acheté car si c'est le cas on va pouvoir parler sur un cas concret.
Supposons que tu a acheté un studio :
Loyer mensuel 300 = 3600 €/ an
Charges foncières 250 euros
Charges de copropriété 40 euros mensuel = 480 euros /an
= > répartition locataire /propriétaire = 2 / 3 pour locataire.
Comment déclarer :
1°) Si location nue : si tu es en dessous de 15000 euros
tu peux déclarer en micro foncier donc tu as un abattement de 30 % de tes revenus foncier soit 2520 euros en plus sur ta feuille d'impots.
2°) Si location meublé : si tu es en dessous de 23000 euros
tu peux déclarer en micro bic donc tu as un abattement de 50 % de tes revenus foncier soit 1800 euros en plus sur ta feuille d'impots.
3° ) Déclaration au réel pour de la location nue ( revenu foncier ) ou meublé ( revenu BIC )
Pour la différence entre les deux , je te renvoi à l'explication de Ribouldingue très complète ..... , si tu insistes un peu il t'en dira plus
citation: Louer en nu, c'est exploiter son capital et recevoir ce qu'on appelle des 'revenus fonciers'. On est 'riche' et souvent exploiteur d'une 'niniche fiscale'
Pour la déclaration au réel , il faut prendre en compte les revenus et soustraire les charges ( impôt foncier , charges d'assurance , frais de gestion , les timbres ( 20 euros / an ) )
Si tu veux en savoir plus poses-nous des questions précises avec des exemples , c'est le mieux pour comprendre et pour expliquer aussi
Philippe
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Investisseur immobilier
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Dorothy Parker
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Posté - 29 sept. 2009 : 18:29:44
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Juste un petit mot thomaschataigne:
Dans TOUS les cas, il existe un régime micro (= forfait) et un régime réel
En foncier, microfoncier et foncier au réel
En BIC (meublé) le microbic et le bic au réel
EN BNC le microbnc et le bnc au réel.
On peut donc comparer
le microfoncier et le microbic,
mais il ne faut pas comparer
le microbic avec le foncier au réel.
Une aspirine pour tout le monde (PLUS philippe30) ? |
Édité par - ribouldingue le 29 sept. 2009 18:33:28 |
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yarol
Contributeur actif
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Posté - 29 sept. 2009 : 21:46:06
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natcrawler
Contributeur débutant
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Posté - 30 sept. 2009 : 23:30:00
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Bonjour, Après avoir lu ce fil, il me reste des questions. Je possède deux appartements loués en meublé. Jusqu'à présent, j'appliquais l'abbatement de 71%. Sauf que l'abattement ne sera plus que de 50% pour la prochaine déclaration. J'ai lu l'information suivante: pour déclarer au réel, il faut envoyer une lettre aux services fiscaux pour les informer de la déclaration au réel avant le 1er Février.
1) Si j'envoie la lettre avant le 1er février 2010, l'abattement portera sur les revenus de l'année 2009 ou celui de 2010.
Je prend l'exemple pour un appartement:
Loyer hors charges: 1125x12=13500 euros
Charges total (assurance+travaux+taxe professionnel+taxe foncière+provision de charges+intérêt d'emprunt) =11761 euros. L'abbatement sera donc de 87%.
2) Est ce qu'il y a une erreur dans le calcul ou l'oubli d'une somme dans les charges?
3) En cas de deficit (charges supérieurs aux loyers encaissés, comment cela se passe t il au niveau de la déclaration? Je vais avoir le cas pour l'autre appartement en 2010 suite à un ravalement.
Merci d'avance pour vos réponses. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 01 oct. 2009 : 07:30:19
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Bonjour,
Netcrawler , tu as piqué le post de ThomasChataigne , il est préférable de poster un nouveau message.
Réponse
1°) La demande à faire avant le 1 Février concerne les revenus de l'année de la demande donc demande avant le 01/02/2010 concerne les revenus de 2010 pour les impots de 2011 , tu as raté le train de 2009pour passer au réel....
2°)
Toi tu es un malin tu déclares hors charges et ensuite tu déduis les provisions pour charges ....
En fait tu déclares au réel tes loyers hors charges , tu fais la régularisation des charges avec le locataire ( environ 2 tiers pour lui et 1 tiers pour toi en charge propriétaire )
Dans la déduction des charges et des travaux , il y a une notion subtile de remplacement et d'amélioration ( Ribouldingue se fera un plaisir de te l'expliquer ... )
Concernant la taxe professionnelle qui s'applique à l'ensemble des biens meublés que tu loues , je ne sais pas comment il faut la déduire ( c'est nouveau pour moi aussi puisque je commence au réel cette année )
Dans le principe , tu déduis effectivement assurance du bien et impayés , frais de gestion , foncier , intérêt d'emprunt pour le reste je passe le relais...
3°) Voir réponse 2 pour les travaux mais sinon je crois que tu peux reporter les déficits sur l'année suivante sachant que tu peux déduire de tes revenus un montant maximum de 10700 €uros au titre de tes déficits locatifs ( hors amortissement voir annexe en dessous )
Annexe , dans le cas des meubles tu peux faire de l'amortissement du bien à concurrence de 80% de sa valeur globale , c'est a dire que tu déduis 3 à 3.5 % de la valeur de ton bien sur 20 ans qui viennent en déduction de tes revenus locatifs.
Philippe
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Posté - 01 oct. 2009 : 09:08:31
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citation: Je prend l'exemple pour un appartement:
Loyer hors charges: 1125x12=13500 euros Ce n'est pas la base de calcul de 'imposition en BIC
Que vous soyez au réel ou au microbic (71% l'an denrier, 50% cette année) la base est constituée des RECETTES, et non des loyers hors charges.
citation: Charges total (assurance+travaux+taxe professionnel+taxe foncière+provision de charges+intérêt d'emprunt) =11761 euros. L'abbatement sera donc de 87%. Vous parlez de charges déductibles, mais en effet, comme l'a dit Philippe30, vous mélangez:
1/ les travaux ne sont pas déductibles en BIC (ils le sont en foncier) mais sous conditiin amortisssables (voir plus bas)
2/ Les provisions de charges locatives tout comme les régularisations sont déductibles mais uniquement pour les parts locatives sans restriction.
En ce qui concerne les charges non locatives (frais de syndic, de copro, entretien de l'immeuble) ceci n'est déductible QUE si votre bien est porté a votre bilan.
Il y a donc une opération fiscale et comptable additionelle
3/ Vous omettez l'amortissement, cad l'amortissement de votre bien ET l'amortissement de vos travaux ainsique l'éventuel amortissement de votre ordinateur d'ailleurs si vous l'utilisez pour votre exploitation.
4/ Les frais d'entretien de votre bien ne sont déductibles aussi QUE si votre bien est porté a votre bilan.
5/ L'assurance de votre bien est déductible a la même condition, en revanche l'assurance loyer impayée par exemple ou carence locative est elle en revanche déductible sans condition.
5/ la TF est déductible sans condition.
citation: 3) En cas de deficit (charges supérieurs aux loyers encaissés, comment cela se passe t il au niveau de la déclaration? Je vais avoir le cas pour l'autre appartement en 2010 suite à un ravalement.
Charges déductibles supérieures aux RECETTES?
Le ravalement étant amortissable, ilne générera pas de résultats négatif.
En effet, si comptablement, vos amortissements vous amènent en territoire négatif, fiscalement vous devez réintégrer votre 'négatif' et le mettre en sctock pour effacer de futurs résultats positifs les années suivantes.
La encore il faudra que votre local soit porté a votre bilan.
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Édité par - ribouldingue le 01 oct. 2009 09:11:09 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 01 oct. 2009 : 10:39:55
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Posté - 01 oct. 2009 : 12:36:25
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 01 oct. 2009 : 12:43:40
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Les liens fonctionne , Je regarde
Merci à toi Ribouldingue
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Investisseur immobilier
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Dorothy Parker
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natcrawler
Contributeur débutant
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Posté - 01 oct. 2009 : 22:22:49
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Merci pour vos réponses mais cela reste pour moi encore confus. |
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Posté - 01 oct. 2009 : 22:40:52
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