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 Posté - 20 sept. 2009 : 13:52:43
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citation: Mais pour cela il faut convoquer une assemblée... Et n'est-ce-pas a mon mari de le faire ???
Sinon, quel est notre statut???
En matière de création de copropriété, il appartient à celui qui créé cette copropriété de programmer la première Ag et de présenter un syndic.. ce que le notaire aurait du faire, ou faire faire faire au vendeur des trois lots !!!!!!
Question subsidiaire : la propriétaire des 525/1 000 était-elle la propriétaire de la maison avant vente de deux autres lots.
Si la réponse est non, qui était la propriétaire de la maison avant création d'une copropriété ? |
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lol727
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 Posté - 20 sept. 2009 : 17:39:06
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l'ancien proprietaire a vendu les 3 lots au même moment.
l'etat descriptif de division a été fait par un géomètre.
Quels risquent court-on si a défaut de syndic valable ayant le pouvoir de convoquer, nous restons ainsi ?
Puis-je, au titre de copropriétaire convoquer une AG ? |
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Posté - 20 sept. 2009 : 18:27:57
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lol727 : votre notaire est un NUL, totalement ignorant des lois de la copropriété, et il a mis celle ci dans la plus grosse panade, et vous dit maintenant qu'il ne faut pas aller au Tribunal !!!! cela est juste pour ne pas avouer ces GRAVES erreurs, mais ce conseil n'est certainement pas à suivre, drôle de Notaire!!!
Votre mari n'est rien du tout dans cette copro puisqu'aucune AG ne l'a élu, le jour de la signature chez le notaire cela n'existe pas !!!! Il n'est donc pas syndic de la copropriété, il n'a donc aucunes responsabilités dans cette copro, car non élu LEGALEMENT par une AG régulièrement convoqué, et heureusement pour vous  Il n'a aucun droit pour convoquer une AG, qu'il ne le fasse pas.
Pour mettre ce "Notaire" devans ses responsabilités, puisqu'il n'a pas respecté la loi, votre mari lui envoi un beau RAR de démission, juste pour rigoler  , et voir ce qu'il va faire, la balle sera dans son camp, et comme l'a écrit quelboulot, qu'il se de***** avec son invention de " président du syndic bénévol ".
MAIS vous payez vos charges chacun de votre côté,ce qui est illégal, sans appels de fonds, sans savoir ce que vous payez et en particulier votre immeuble est il assuré ????? certainement pas !!! demain votre immeuble brûle, que faites vous si vous perdez votre bien non assuré??? Une copropriété se gère avec des lois, ditres vous bien que TOUS les 3 vous êtes TOUS responsables de ces irrégularités.
Pour le moment personne ne peut convoquer une AG !! personne ne peut appeler les charges et faire les comptes de la copropriété ( qui existe heureusement), vous n'avez pas de compte ouvert au nom du syndicat,.... HOU LA LA !!!
Vous mélangez président du CS, syndic, président de scéance, bureau,.... tous ces termes ont un sens juridiques précis, aller le chercher dans la loi de 1965 et votre RDC.
En résumé : il faut que TOUS les 3 copros se réunissent pour régler cette affaire,prendre les bonnes décisions et mettre votre copro sur de bons rails et surtout dans la légalit : élir un vrai syndic bénévol ou pro qui ouvrira un compte bancaire au nom du SDC pour payer les factures, élir un Conseil syndical, voter un budget de dépanses courantes ( eau, électricité, assurances, honoraires syndic, impot fonciers,entretien,...)qui servira de base aux appels de fonds trimestriels, voter des travaux si il y lieu,..... le B.A.BA de la gestion d'une copro.
SI la copropriétaire majoritaire refuse toutes discussions, vous DEVEZ aller au Tribunal pour fiare nommer un mandataire judiciaire qui convoquera une AG et ou vous présenterez un contrat de syndic pro. qui prendra les choses en main immédiatement pour votre bien. Il me semble que personne de vous trois n'est capable d'être syndic pro., vous n'avez donc pas d'autres choix que le tribunal.
Il faut quelquefois payer pour apprendre, attention à ne pas continuer comme si totu marchait tout seul, les risques sont trop grands, réfléchissez y !!
lol727 : rien ne vous empêche d'aler voir un ou plusieurs syndics pro. qui vous donneront de bons conseils, d'en choisir un pour le présenter à l'AG afin qu'il soit élu. Votre problème est celui de la majorité à obtenir pour voter le syndic et les autres résolutions. L'idéal est que cette copropriétaire soit absente à cette AG, alors vous pourrez élir le syndic à l'article 24 à un deuxième vote succéssif à celui de l'article 25, car vous avez plus du tiers des voix, et que l'article 24 est la majorité des PRESENTS et représentés.
Sinon vous serez à 50/50 pas de majorité qui se dégage. Le blocage!!
Vous pouvez également vous rapprocher d'une association comme l'ARC ou vous aurez tous les conseils que vous souhaitez.
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lol727
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24
Posté - 20 sept. 2009 : 19:04:33
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meci, j'ai effectivement commencé a demander des devis a des syndic pro.
Je suis prete a payer pour ma tranquilité.
Cependant, avec mon agrandissement, je dois mettrea jour l'etat descriptif de division, et 70 m2 de plus = tantièmes en plus.
Selon mon RDC je peux demander cette mise à jour sans accord de quiconque ? Qu'en pensez-vous ?
Encore merci |
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25
Posté - 20 sept. 2009 : 19:17:21
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citation: Cependant, avec mon agrandissement, je dois mettrea jour l'etat descriptif de division, et 70 m2 de plus = tantièmes en plus.
Selon mon RDC je peux demander cette mise à jour sans accord de quiconque ? Qu'en pensez-vous ?
LÃ , je crois que c'est la totale...
Vous nous annoncez avoir agrandit votre lot de 70m2, et que ...........
Allez voir un spécialiste de la copro, un avocat et faites lui (leurs) prendre connaissance du "foutoir" dans le quel le fumeux notaire vous a mis, vous et les deux autres copropriétaires !!!!!!!!!
Ne serais-ce que prendre connaissance de votre RC qui, concernant l'EDD "Selon mon RDC je peux demander cette mise à jour sans accord de quiconque"
Mais que dit ce même RC concernant votre agrandissement de 70m2 sans accord des autres copropriétaires ?????? |
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Édité par - quelboulot le 20 sept. 2009 19:17:59 |
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lol727
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26
Posté - 20 sept. 2009 : 19:21:21
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je prends rdv des demain en effet, il m'orientera je pens vers le tribunal comme vs me le dites.
Je pensais pouvir regler la situation a l'amiable, ns allons le faire juridiquement parlant, reglo !
merci pour cette vision claire et objective.
Bien à vous
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LD47
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27
Posté - 20 sept. 2009 : 19:22:49
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Il est répété de manière continue que la situation du mari de lol727, qui est syndic provisoire (et non président temporaire du syndic bénévole comme elle l'écrit), est irrégulière. Mais ça ne l'est pas. Pour pouvoir faire la première AG qui va désigner le syndic, il faut bien que quelqu'un puisse convoquer les copropriétaires et cette personne, qui est-elle ? C'est le syndic provisoire. Il peut tout à fait avoir été désigné sur le règlement de copropriété. Voir l'article 17 de la loi de 1965 :
"Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale."
C'est parfaitement le cas du mari de lol727, qui a donc le droit et surtout le devoir de convoquer l'AG pour faire désigner le syndic.
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nefer
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28
Posté - 20 sept. 2009 : 19:39:33
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lol727: une question
votre copropriété est elle située en France ?
si oui, non seulement votre copropriété est "hors la loi" mais en plus vous avez fait des travaux d'agrandissement sans aucune autorisation d'AG ET de l'urbanisme.......
avez vous demandé un permis de construire? |
Édité par - nefer le 20 sept. 2009 19:40:39 |
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Gédehem
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Posté - 20 sept. 2009 : 19:48:37
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Tombant sur ce sujet, j'aurais fait la même réponse que LD47 (bjr, LD !)
Le 1er syndic est désigné soit par le promoteur/propriétaire, soit par le RDC, soit par accord des parties.
Ici il serait désigné par "accord des parties/ou RDC"
Sauf mention particulière son mandat coure jusqu'à la 1ère AG ou a défaut 3 ans, ce syndic n'ayant pas de lien avec le propriétaire d'origine.
Ce notaire n'est donc pas NUL . ... Philippe, (ceci n'est pas une critique, mais destiné à ne pas induire en erreurs ceux qui posent des questions) : avant de répondre on vérifie ses dires ....
Concernant les voix détenues lors des votes : celles de ce propriétaire majoritaire (525/1000) sont ramenées à 500/1000, soit le total des voix des 2 autres, comme prévu L.art.22 al.2.
Autrement dit PERSONNE n'est majoritaire tout seul, ce qui pose problème pour certaines décisions.
Mais pour quasi toutes les principales décisions qui relèvent de la maj.art.25 (désignation syndic, CS, autorisation de travaux privatifs, etc) vous pouvez décider à 2 en passant par la passerelle de L.art.25-1.
A la différence dun sydicat à 2, quasi toujours paralysé lorsqu'il n'y a pas accord unanime, votre copro à 3 peu tourner correctement si vous vous entendez avec le n°2, tampis si le pls "gros" et ses 525 tantièmes n'est pas présents et fait le sourd.
Une fois voté le budget prévisionnel (maj.art.24) et surtout approuvé les comptes (id) en fin d'exercice, vous avez tout moyen, en qualité de syndic, de recouvrer sa créance.
Si en plus il est propriétaire bailleur, c'est la saisie sur loyer au profit du syndicat.
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Édité par - Gédehem le 20 sept. 2009 19:58:14 |
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lol727
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Posté - 20 sept. 2009 : 19:51:22
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Rectificatif:
nous avons obtenu dans lacte de vente un accord des copro qui dit:
'il est accordé au proprietaire du lot 2 de faire réaliser des ouvertures dans le mur afin d'aménager son lot et sous contrôle d'un ingenieur béton'.
Nous avons fait faire l'étude par l'ingenieur, realiser les travavux par une entreprise pro, demander un Permis de construire que nous avons obtenu apres que les 2 autres nous aient signé, aussi, un accord de demande de PC au nom de la copropriété !
Je pensais être rglo et voila que ça ne suffit pas !
je craque...
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Posté - 20 sept. 2009 : 19:52:09
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LD47 : sauf que ce "président de syndic bénévol " n'existe pas, et qu'il n'y a jamais eu de première AG pour ratifier quoique ce soit.
lol727 : vous écrivez maintenant que vous avez agrandit votre lot de 70m2, une paille !!! comment avez vous agrandit votre lot ?? quelles parties communes avez vous PRISES ???
Vous avez du lire quelquepart qu'il vous falllait l'accord de l'AG pour "annexer" des parties communes, et ceci à la majoriété double de l'article 26 au minimum !!!! Je comprends mieux vos demandes sur les maorités 24.25 ou 26 !!
Vous vous êtes mise dans une situation très difficile, car si une AG est enfin convoquée, et que vous demandiez à postériori la ratification de votre " annexion " sans accord, et que la copro majoritaire refuse celui-ci, vous serez bien obligé de remettre en état la copropriété à vos frais, bien évidemment.
lol727 : comment pensez vous faire légalement pour que l'AG, c'est à dire vos 2 vosisins, vous accordent 70m2 des parties communes sans en payer le prix ????? ils peuvent approuver votre annexion totalement IRREGULIERE des parties communes en vous demandant d'en payer le prix du marché !!!! Et ils auront entièrement raison.Vous serez obligé d'acheter ou de remettre tout en état, jloi choix!!!!
lol727 : citation: Je pensais pouvoir regler la situation a l'amiable, ns allons le faire juridiquement parlant, reglo !
Vous " piquez " 70m2 sans l'accord OBLIGATOIRE de l'AG, et vous comptez régler les choses à l'amiable en mettant plutot en avant qu'il n'y a pas de syndic et pas eu d'AG ???? ce n'est pas recevable.
lol727 : Vous n'avez pas été très très" réglo" vis à vis de vos voisins.
citation: Mais aujourd’hui, plus rien ne va avec la copropriétaire détenant 525/1000ème, puisqu’elle refuse de se manifester, que ce soit par téléphone, ou physiquement.
La communication étant impossible,
lol727 : vous n'avez pas communiqué non plus !!!  Elle a tout loisir de bloquer l'accord de l'AG pour vos 70m2 puisqu'elle possède la majorité des tantièmes, m^me si ils sont ramenés à la totalité des 2 autres.
Vous n'avez AUCUNES possibilités d'avoir la majorité requise pour avoir vos 70m2 !!!
lol727 : citation: Je suis prete a payer pour ma tranquilité.
Cependant, avec mon agrandissement, je dois mettrea jour l'etat descriptif de division, et 70 m2 de plus = tantièmes en plus.
Selon mon RDC je peux demander cette mise à jour sans accord de quiconque ? Qu'en pensez-vous ?
lol727: vous parlez de faire les choses réglo, et vous désirez modifier le RDC toute seule ??? pour que 70m2 existent réellment ??? VOus ne pouvez décider de rien toute seule en copropriété, SEULE l'AG décide en copropriété.
Votre situation est indéfendable, même pour un avocat, et en plus vous désirez falsifier le RDC!!!!
je suis votre voisin, j'attendrai tranquillement la première AG pour rejetter toutes vos demandes, car vous les prenez pour des abrutis.
Vous parlez de payer pour votre tranaquilité, pensez vous payer pour l'achat des 70m2, ou pour leur démolition et la remise en état de l'immeuble, ou pour simplement payer des frais d'avocat ou d'administratuer judiciaire ????
Une question : le troisième a t'il également pris sur les parties communes ??? a t'il construit un étage supplémentaire sans accord de personne ???? |
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lol727
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32
Posté - 20 sept. 2009 : 20:06:41
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relisez mes ecrits philippe.
Je n'ai rien annexé et rien piqué a la copropriété.
Les 70 m2 existaient et m'appartenaient. |
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Posté - 20 sept. 2009 : 20:20:10
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gedehem citation: Le 1er syndic est désigné soit par le promoteur/propriétaire, soit par le RDC, soit par accord des parties.
Ici il serait désigné par "accord des parties/ou RDC"
Sauf mention particulière son mandat coure jusqu'à la 1ère AG ou a défaut 3 ans, ce syndic n'ayant pas de lien avec le propriétaire d'origine.
gedehem : ce notaire " pas si nul " n'a pas l'air d'avoir précisé que le mandat de ce premier syndic devait être validé par une première AG, hors celle-ci n'a jamais eu lieu !!!! lol !!!ce mandat n'est donc pas valide , NON ???
lol727 : citation: Cependant, avec mon agrandissement, je dois mettre à jour l'etat descriptif de division, et 70 m2 de plus = tantièmes en plus.
C'est exactement ce que vous avez écrit. d'ailleurs quelboulot a compris la même chose. Juste n trou dans un mur ne peut modifier vos tantièmes déjà existants ??? pourquoi voulez vous recalculer ceci, si vous n'avez rien " annexer" des parties communes ??? pas très clair tout cela
Pour percer le mur il vous faut également l'accord OFFICIEL de l'AG, pas des écrits sur papier volant.
Si ces 70m2 sont maintenant vôtre, il vous faut ratifier à postériori ces trvax sur des parties communes par l'AG pour les régulariser officielement. Si vous vendez votre lot, le copropriétaire suivant ne peut être au courant des accords écrits non vlalbles des 3 anciens copros.
Vous lui passerez votre irrégularité passée |
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lol727
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Posté - 20 sept. 2009 : 20:31:38
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Pour info les 70 m2 existant étaient de parties non habitables, garage et atelier.
Nous n’avions que 40 m2 habitables.
Voila pourquoi il est nécessaire de faire modifier l’EDD.
Inutile de m’accuser de voleuse, de tricheuse et de falsificatrice ...
Mon seul but est d’avancer dans la légalité, sinon, pourquoi me poserais-je toutes ces questions charmant Philippe !!!
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Posté - 20 sept. 2009 : 21:25:25
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Certs au regard de la copropriété, il y aura de nouveaux calculs de millièmes à effcetuer. Par contre au regard des autorisations d'urbanisme, il me semble qu'il n'y a pas de problème.
le problème que rencontre "lol727" est récurent et sa bonne foi est loin d'être mise en doute.
Il y a des miliers et miliers de copropriété à 2 ou 3 ou à peine plus dans toute la France et dans tous ces petits villages qui fonctionnent ainsi.
Je crains que les posts émis ne lui fassent peur inutilement.
Elle a une autorisation d'urbanisme signées par toutes les parties, et donc un accord "certes "qui ne résultent pas d'une AG, mais de tous les copropriétaires.
Alors, un simple modificatif d'EDD et recalcul des millièmes suffirait....si effectivement tous les propriétaires peuvent être réunis comme le fil l'a évoqué..
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Gédehem
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Posté - 20 sept. 2009 : 23:03:58
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Philippe :
"ce notaire " pas si nul " n'a pas l'air d'avoir précisé que le mandat de ce premier syndic devait être validé par une première AG, hors celle-ci n'a jamais eu lieu !!!! lol !!!ce mandat n'est donc pas valide , NON ???"
Ben si ! Le mandat d'un syndic est de 3 ans ! Faute de précision dans les actes, le syndic désigné est toujours en fonction puisque désigné il y a 2 ans !
Le mari de lol727 est encore syndic pour un an. Il a qualité pour appeler des fonds, ouvrir un compte et convoquer une AG, berf, tout ce qui entre dans la mission d'un syndic.
"J'ai encore rencontré le notaire la semaine dernière qui m'a confirmé que dans l'attente de la première AG, c'est bel et bien mon mari qui est président du syndic bénévole puisque chaque copropriétaire l'a approuvé en signant lors de l'achat ( nous avons tous acheté en même temps)."
Ce notaire est très bien, tout est conforme ....
Concernant l'accord des autres copropriétaires pour réaliser les travaux il ne vaut pas "décision d'AG" (jurisprudence).
Autrement dit, la prochaine AG devra ratifier les travaux exécutés tel que prévu par cet accord. Il s'agira bien d'une ratification, sous réserve que les travaux sont ceux sur lesquels tout le monde était d'accord (maj.art.25 ou passerelle art.25-1)
Il n'y a pas à mon avis d'attribution de tantièmes en sus !
Les 70 m² aménagés étaient propriété de Lol, sans doute partie de son lot privatif. Dans la mesure où le RDC mentionne (mettons) que l'immeuble est à usage d'habitation, les parties des lots sont automatiquement "habitation" par destination.
Les 70m² en question sont privatifs, partie du lot de lol. Ils sont déja comptabilisés dans les tantièmes de son lot, qui a une surface totale de 110 m².
Le fait d'aménager telle partie d'un lot privatif n'entraine pas attribution de tantièmes !
Cette copropriété comprend 3 lots qui se partagent 1000/1000 des choses communes. Il n'y a rien de plus que ces 3 lots, l'aménagement d'une partie d'un des lots n'apporte rien de plus (ou de moins) !
Ne reste donc que la ratification des travaux effectués, ratification automatique si conformes à la convention passée lrs de l'achat. |
Édité par - Gédehem le 20 sept. 2009 23:13:33 |
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lol727
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Posté - 21 sept. 2009 : 07:35:03
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merci, mais alors pourquoi a-t-ele 525/1000 avec seulement 109 m2 habitables ??? et nous, maintenant, 110 ??? |
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Posté - 21 sept. 2009 : 08:52:05
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citation:
Il n'y a pas à mon avis d'attribution de tantièmes en sus !
Les 70 m² aménagés étaient propriété de Lol, sans doute partie de son lot privatif. Dans la mesure où le RDC mentionne (mettons) que l'immeuble est à usage d'habitation, les parties des lots sont automatiquement "habitation" par destination.
Les 70m² en question sont privatifs, partie du lot de lol. Ils sont déja comptabilisés dans les tantièmes de son lot, qui a une surface totale de 110 m².
Le fait d'aménager telle partie d'un lot privatif n'entraine pas attribution de tantièmes !
citation: merci, mais alors pourquoi a-t-ele 525/1000 avec seulement 109 m2 habitables ??? et nous, maintenant, 110 ???
Il convient à mon sens de se rapprocher de l'auteur du calcul des millièmes:
si ces pièces existaient, il leur avait surement affecté un coefficient minoré.
Ainsi pour un garage, par exemple, nous lui affecterons un coef de0.2 ou0.3 alors que nous retiendrons 1 pour une pièce d'habitation.
Changer la destination d'une pièce demande donc en toute logique un nouveau calcul des millièmes |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Gédehem
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Posté - 21 sept. 2009 : 10:17:42
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"L. Art. 5 - Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
La surface d'un lot est un des éléments, pas le seul ! L'USAGE d'un lot ou partie de lot est sans effet sur cette quote part !
Ou alors il faudrait découper les lots suivant l'usage des pièces, le WC n'ayant pas le même coeff que le séjour ou la cuisine ....
Trandformer sa salle de bains en chambre n'entraine pas modification des tantièmes.
Il y a ici 3 lots, celui de Lol comprenant 40 m² habitables et 70 m² qui ne l'étaient pas.
Par convention les 2 autres copropriétaires ont acceptés que ces 70m² soient aménagés, ces 70 m² aménégeables étant donc inclus d'origine dans la quote-part des choses communes de ce lot.
D'autre part, cette copropriété ayant été créée il y a 2 ans, le RDC doit préciser la méthode de calcul des tantièmes.
Autre point : il ne faut pas confondre "quote-part de parties communes" et "tantièmes de répartition des charges"
S'il y a des erreurs pour la répartition des charges :
"L.Art. 12 - Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
Cette action peut également être exercée par le copropriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier."
Il faut voir un autre point : cette copropriétaire possédant les 525/1000 ne serait-elle pas la propriétaire d'origine ? N'y aurait-il pas alors une "erreur" dans les calculs des tantièmes afin qu'elle conserve la majorité ?
Sur ce qui est exposé par Lol il n'y a pas "re"calcul des tantièmes pour l'aménagement d'une partie de son lot, son lot étant UN et indivisible, peu importe son usage, aménagé ou non, usage du lot conforme à la destination "habitation" de l'immeuble.
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Édité par - Gédehem le 21 sept. 2009 10:23:34 |
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lol727
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Posté - 21 sept. 2009 : 10:27:26
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rci contact, c'est exactement ainsi qu'est la situation.
Je me vois éclairée.
Pa ailleurs, il est notifié sur mon RDC:
« Toute modification permanente des lots par suite de division, réunion ou subdivision, devra faire l’objet d’un acte modificatif de l’EDD ainsi que de l’état de répartition des charges générales et spéciales ».
Il n’est pas stipulé d’accord nécessaire en AG n’est-ce-pas ?
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