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nicolas976
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Post√© - 25 mai 2009 :  10:13:48  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement disposant d'une terrasse de 45m2 (9mx5m)au dernier étage. Je souhaiterai en fermer une partie pour ajouter une pièce. La terrasse serait alors reduite de 15m2 pour atteindre la superficie de 30m2 (6mx5m). Le syndic me dit que cela risque d'être difficile pour la raison suivante:

"quand bien m√™me j'obtiendrait la majorit√© √† la prochaine AG, il faudrait par la suite recalculer l'ensemble des tanti√®me et donc cr√©er un nouveau r√®glement de cocpropri√©t√© pour les 42 logements de la r√©sidence, ce qui aurait un co√Ľt astronomique."

Est ce obligatoire d'effectuer cette nouvelle répartition des tantièmes?
Signature de nicolas976 
nicolas

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

 1 Post√© - 25 mai 2009 :  10:41:21  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
nicolas : vous agrandissez votre lot, donc vous modifiez les tantièmes.

Calcul de la surface et des nouveaux tantièmes par un géomètre, et modification des tantièmes qui devront être acté, avec un nouvel RDC.

Avant de dire que ceci aura un co√Ľt " astronomique", faites une estimation pr√©cise. L'AG demandera certainement que ces frais devront √™tre √† votre charge exclusive!!!

Cette terrasse vous appartient'elle ou en avez vous une jouissance exclusive ??


Emmanuel Wormser
Modérateur

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Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Post√© - 25 mai 2009 :  10:46:17  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
accessoirement, il faut une autorisation d'urbanisme pour création de SHON...
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Gédehem
Modérateur

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Post√© - 25 mai 2009 :  12:41:54  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Avant d'aller plus vite que la musique il faut jeter un oeil sur la mesure ...

"Je suis propriétaire d'un appartement disposant d'une terrasse de 45m2 (9mx5m) au dernier étage."
Qu'elle est le statut de cette terrase :
- partie privative intégrée à votre lot
- partie commune grevée d'un droit de jouisance exclusif àvotre profit !
- Partie commune sans rien du tout ?

Voyez le RDC ..

nicolas976
Nouveau Membre

7 message(s)
Statut: nicolas976 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 25 mai 2009 :  12:52:33  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci de vos réponses,

Donc voici une petite précision:
Le RC stipule: ART.4 " les balcons et terrasses sont à usage privatif (sauf gros oeuvre)"
D'autre part l'article 7 concernant l'usage des parties privatives précise que:
"chacun des copropri√©taire use et jouit librement des p√Ęrties privatives, sous la condition toutefois de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropri√©taires, ni √† la destination de l'immeuble"

Ue dernière chose. Quand j'observe le quote part de charges générales de la copropriété, mon lot se décompose de la facon suivante:

appartement: surface 66.4m2 / surface pondéré: 67.7m2 /
terrasse : surface 36.1m2 / surface pondéré: 29.5m2
10 000eme généraux : 231

Je ne comprend pas bien tout cela car:
- ma terrasse fait en réalité 45m2 (durant la construction de l'immeuble les plans ont quelques peu changés et j'ai la bonne surprise d'avoir approximativement 9m2 de plus sur ma terrasse)
- ma terrasse a l'air d'être comprise en grande partie pour calculer mes tantièmes.

Pouvez vous me donner un éclaircissement la dessus. J'aurai vraiment besoin faire cette extension mais trop de frais condamnerai mon projet.

Signature de nicolas976 
nicolas

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 25 mai 2009 :  13:46:39  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
nicolas976 : votre terrasse est à jouissance privative, elle est donc parties communes; elle ne vous appartient pas, vous en avez que la jouissance exclusive.

Ce n'est pas une partie privative, elle appartient au syndicat.

La surface de cette terrasse n'a rien à voir avec vos tantièmes, elle n'est pas un lot de copropriété.

Puis vous nous dites que votre quote-part de charges est calculée avec la terrasse ??? Tout cela est contradictoire; soit cette terrasse vous appartient soit elle est parties communes et vous en avez que la jouissance exclusive.

Que dit votre acte de vente ??


manech
Contributeur actif

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Statut: manech est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Post√© - 25 mai 2009 :  14:48:41  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Philippe, ne peut-on supposer que la présence d'une terrasse, partie commune à jouissance privative non dissociable du lot appartement a été prise en compte dès l'origine, pour calculer les tantièmes de propriété, qui sont censés prendre en compte lé "consistance "du lot?
Ce qui ne veut pas dire que cette terrasse est privative.

nicolas976
Nouveau Membre

7 message(s)
Statut: nicolas976 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Post√© - 25 mai 2009 :  14:58:39  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
philippe 388: l'acte de vente ne stipule rien de précis (c'était une vente en etat futur d'achevement:

"lot n¬į30: un appartement de type T3 portant le n¬į13 du plan, d'une superficie de 66.4m2 comportant une cuisine, un s√©jour, deux chambres, une salle de bain, un WC, un cellier et une varangue de 35.39m2."

Par contre comme je l'ai ecrit plus haut:

"l'article 4- définition des parties privatives
sont privatives les parties du batiment et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Il en est de même des accessoires desdits locaux ou terrain.
Constituent de parties privatives:
-l'intérieur........
-les balcons et terrasses à usage privatif (sauf gros oeuvre)."

J'aurai donc tendance a penser que cette terrasse m'appartient.
Signature de nicolas976 
nicolas

Emmanuel Wormser
Modérateur

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Revenir en haut de la page 8 Post√© - 25 mai 2009 :  15:03:59  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
je me permets d'insister sur les règles d'urbanisme : avez vous vérifié qu'elles permettent ces travaux ?

parce que contre espèces sonnantes et trébuchantes, on finit toujours pas avoir l'accord d'une copro, mais un règlement administratif s'applique contre vents et marées...
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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nicolas976
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Revenir en haut de la page 9 Post√© - 25 mai 2009 :  15:17:05  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
emmanuel: J'ai contacter la mairie , il n'y aurait a priori pas de problemes concernant les règles d'urbanisme. l'appart est situé à Mayotte et je pense que les règles sont encore plus ou moins souples.
Signature de nicolas976 
nicolas

manech
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 10 Post√© - 25 mai 2009 :  15:26:07  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Constituent de parties privatives:
-l'intérieur........
-les balcons et terrasses à usage privatif (sauf gros oeuvre)."

Vous notez que pour les terrasses, seul l'usage est privatif: le gros oeuvre est chez vous une partie commune.
Les autorisations administratives indispensables vous seront (ou ne vous seront pas accordées), mais de toute façon vous aurez à présenter un accord de la copropriété.
Vous devrez donc solliciter l'accord de l'AG
Les tanti√®mes de propri√©t√© initiaux sont intangibles, mais pour votre construction on peut cr√©er un nouveau lot qui sera affect√© de tanti√®mes de propri√©t√© propres, donc de tanti√®mes de charges suppl√©mentaires. Les tanti√®mes des autres lots n'√©tant pas modifi√©s, il ne faudrait pas modifier la totalit√© du RDC. Seulement l'√©tat descriptif de division. Ce ne sera pas un co√Ľt astronomique. Mais la publication de ces modifications est effectivement obligatoire et vous devrez en assumer les frais.

nicolas976
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 11 Post√© - 25 mai 2009 :  15:39:58  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
manech: merci de ta réponse qui semble faire apparaitre une lueure d'espoir à mon projet!
Par contre je n'y connais vraiment rien en démarches administratives.
Dans quel ordre dois je procédé. mon AG ne se iendra pas avant la fin d'année. que puis faire pour préparer l'ensemble du projet. Notaire? mairie? DDE?
Signature de nicolas976 
nicolas

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Post√© - 25 mai 2009 :  16:15:11  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
L'accord de l'AG est obligatoire pour obtenir les autres accords.

Vous devez l'obtenir avant de commencer les autres démarches.

Gédehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 13 Post√© - 26 mai 2009 :  16:41:51  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Nicolas, comme indiqué plus haut, l'usage privatif que vous avez de cette terrasse ne vous permet de construire QUE si vous y êtes autorisé par une décision d'AG.

La situation est la même dans votre appartement : la dalle constituant 'plancher' est obligatoirement "partie commune" même si vous seul en avez un usage privatif de surface.
Sur cette dalle "partie commune" constituant 'plancher' de votre apparte comme de votre terrasse vous ne pouvez y faire des construction ou encrage en dur (construire) qu'avec autorisation de l'AG.

Le 'droit de construire' sur des parties communes (ici la dalle formant terrasse) est réservé au syndicat.
L'autorisation qui vous sera donnée de construire revient à aliéner en partie le droit de construire réservé au syndicat pour le transférer sur votre tête : cela relève d'un vote à la double maj.art.26.


S'agissant d'une "construction privative nouvelle", donc d'une modification du lot d'origine par adjonction de nouveaux locaux privatif, l'AG peut décider d'une modification des tantièmes ..

√Čdit√© par - G√©dehem le 26 mai 2009 16:45:06

nicolas976
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 14 Post√© - 27 mai 2009 :  06:59:17  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
est il possible avec l'accod de l'AG de ne pas modifier les tantièmes? Je suis allez voir les membres du conseil syndical que ne voient aucun inconvénient a conserver la répartition actuelle. je pense que je n'aurai pas de mal obtenir l'accord des copropriétaires.

Autre précision: La structure que je souhaite créer est en bois. donc entièrement démontable. Cela peut il avoir une incidence?
Signature de nicolas976 
nicolas

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 15 Post√© - 27 mai 2009 :  07:38:20  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
nicolas976 : si les copros font attention, ils devraient vous demander un certain nombre de garanties concernant l'étanchéité. En effet, votre terrasse a une étanchéité actuellement qui doit être partie commune. En cas de fuite, c'est le syndicat qui paie.

Vous édifiez quleque chose sur cette terrasse : cela ne va t il pas nuirs ou dégarder plus vite l'étanchéité. Et si cette fuite apparait dans la partie édifiée qui sera responsable. Il faudra que tout cela soit précidé sur le PV de l'AG car sinon, vous allez droit à des difficultés lors de rénovation et même de vente.

On est loin des tantièmes, mais les conséquences peuvent être plus importantes que quelques tantièmes .

manech
Contributeur actif

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Statut: manech est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Post√© - 27 mai 2009 :  08:25:28  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
S'il s'agit d'une extension démontable, administrativement, c'est différent.
Pour les garanties à apporter à la copro, Rambouillet a parfaitement raison.
Question: cette extension sera-telle chauffée? si oui comment?

Stéphane Marin
Contributeur actif



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Statut: Stéphane Marin est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Post√© - 27 mai 2009 :  08:58:32  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Bonjour.

Votre terrasse est une partie commune avec droit d'usage privatif. La seule chose que vous pouvez faire sur cette terrasse, c'est mettre des chaises longues !

Pour construire, il faudra d'abord que la copropriété vous cède les droits à construire. Cela suppose qu'il y ait un COS résiduel ( règles d'urbanisme citée par E WORMSER

nicolas976
Nouveau Membre

7 message(s)
Statut: nicolas976 est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Post√© - 27 mai 2009 :  09:07:35  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
l'extension ne sera pas chauff√©e pour la bonne raison que l'appartement se situe √† Mayotte (dans l'oc√©an indien). Il fait 33¬į toute l'ann√©e. il y aura donc plut√īt un climatiseur branch√© sur mon compteur EDM.
Pour l'étanchéité, la terrasse est entièrement couverte il y a donc seulement des projections d'eau mais rien de bien exceptionnel. Toutefois je ne manquerai pas de spécifier ce point lors de l'AG.
Qu'est ce qui est différents pour une extension démontable?
Encore merci pour vos réponse qui font avancer mon projet.
Signature de nicolas976 
nicolas

manech
Contributeur actif

167 message(s)
Statut: manech est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Post√© - 27 mai 2009 :  09:36:13  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Une extension démontable, quel que soit son nom, relève administrativement d'une simple déclaration de travaux si elle fait moins de 20m2.
Pour la copropriété il vous faut quand même obtenir la majorité de l'article 26.


Gédehem
Modérateur

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Post√© - 27 mai 2009 :  11:34:10  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
L'art.26 c'est pour "construire".
La création d'un local démontable, style véranda ou autre, n'est pas "construction" puisque c'est démontable.

L'autorisation est alors celle de L.art.25 puiqu'il n'y a pas aliénation de parties communes : travaux sur parties communes modifiant l'aspect extérieur.
L'autorisation administrative est la même. Si mes tablettes sont à jour il n'y a plus de DT (déclaration de travaux) c'est le même document pour tout : permis de construire nouvelle formule.
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