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eldora
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Posté - 24 mai 2009 :  11:05:00  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Nous avons voté des travaux en 2OO7. Nous nous apercevons cette année que ces travaux n'ont été payés que par un seul bâtiment. Les comptes ont été approuvés.
Le syndic dit avoir fait une erreur en faisant voter toute la copropriété alors que cette dépense ne concernait qu'un seul batiment.
Que pouvons nous faire pour contester ce paiement sachant que les deux mois pour dénoncer sont écoulés ?

nefer
Modérateur

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 1 Posté - 24 mai 2009 :  15:28:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par eldora

Nous avons voté des travaux en 2OO7. Nous nous apercevons cette année que ces travaux n'ont été payés que par un seul bâtiment. Les comptes ont été approuvés.
Le syndic dit avoir fait une erreur en faisant voter toute la copropriété alors que cette dépense ne concernait qu'un seul batiment.
Que pouvons nous faire pour contester ce paiement sachant que les deux mois pour dénoncer sont écoulés ?


si le syndic reconnait son erreur, soit il prend à sacharge les conséquences financières...soit il saisit sa RCP

JPM
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 24 mai 2009 :  16:23:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Première question : La disposition de l'article 24 prévoyant la possiblité d'un scrutin restreint était-elle applicable ? En d'autres termes : le règlement de copropriété prévoit-il un tel scrutin restreint, ou bien comporte-t-il la mention de parties communes spéciales au bâtiment concerné ? Je parle bien de parties communes spéciales et non de charges communes spéciales.

Si non : le syndic n'a pas commis d'erreur.

Si oui : il a commis une erreur.

Dans ce dernier cas, une autre question se pose : l'erreur a-t-elle eu une incidence réelle sur la vote ? Si, dans ce vote, les copropriétaires du bâtiment concerné ont voté à la majorité nécessaire en faveur des travaux, l'erreur n'a eu aucune incidence sur le résultat du vote.

Dernier point : les travaux sont-ils opportuns et nécessaires ? Ce n'est pas le moindre aspect du problème

Signature de JPM 
La copropriété sereine

eldora
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 3 Posté - 24 mai 2009 :  19:21:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci de vos réponses,
Pour JPM : les travaux ont été votés à l'unanimité :
la question posée en A.G était : réfection descente arrière batiment avec 1 devis remis en séance
En 2OO8 sur les comptes on voit : travaux urgents : Bat A eaux usées/eaux vannes
En assemblée, nous avons posé des questions et appris que ces travaux concernaient un branchement particulier effectués aux frais des copropriétaires de ce batiment.

Reponse à votre question : travaux ni opportuns ni nécessaires.
Que pouvons nous faire maintenant ?

l

JPM
Pilier de forums

4709 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 24 mai 2009 :  23:18:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


A l'unanimité ? Quelle unanimité ? 1) de tous les copropriétaires ? 2) ou des présents et représentés à l'assemblée ?

Si c'est 2), comme je suppose, il faut préciser combien de copropriétaires dans ce bâtiment et combien étaient présents ou représentés.

En l'état je prends comme hypothèse que la majorité nécessaire des voix du bâtiment a été réunie.

Mais ces copropriétaires ont pensé que tout le monde allait payer ? Ils n'avaient pas lu le règlement de copropriété ? Il n'y a jamais eu dans le passé d'autres travaux propres au bâtiment ?

Et enfin : le conseil syndical n'a pas participé à l'élaboration de l'ordre du jour ?

Je ne veux pas écarter la responsabilité du syndic qui semble avoir fait une boulette, mais tout celà semble léger

Quant aus travaux ? Si on a envisager la réfection d'une descente extérieure, c'est bien quand même parce qu'elle est fuyarde ?



Signature de JPM 
La copropriété sereine

eldora
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 25 mai 2009 :  09:33:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
merci encore, je vous donne tous les renseignements que nous connaissons maintenant et qui n'ont pas été "clairs" au moment du vote :

la résolution était : l'assemblée décide la réfection de la descente sur le deuxieme batiment face à l'arrière selon devis remis en séance pour un montant ...
Cette résolution, mise aux voix est adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés

Le devis remis en séance mentionnait : Travaux bat A -App. 1er étage - branchement EV - WC sur palier - ( que personne n'a lu ou compris sauf les membres du CS qui ont préparé l'AG et qui ont laissé voter tous les copropriétaires pour mieux faire passer ces travaux)

Sur relevé Gal des dépenses : CHARGES BAT A :Travaux urgents : Facture ... création attente Eaux usées /vannes .

Le CS soutien le syndic ces travaux bénéficient à un membre ; nous voulons savoir si on peut à titre individuel faire changer quelque chose maintenant.

manech
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 25 mai 2009 :  09:51:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous venez de pointer une autre anomalie: il semble qu'aucun devis n'ait été joint à la convocation en 2007 ce qui n'est pas conforme à la loi.
Je note que dans le relevé des dépenses le syndic a désigné ces travaux comme "travaux urgents": ce qui d'un point de vue légal donne plus de liberté au syndic, mais qui semble dans ce cas totalement inapproprié: en copropriété sont urgents les travaux visant à la sauvegarde de l'immeuble.
Bref comme dans trop de copropriétés, vous avez un syndic qui fait un peu n'importe quoi, soutenant un CS qui fait n'importe quoi et soutenu par ce même CS.

Travaux votés en 2007, pas contestés depuis: je ne vois pas ce que vous pouvez faire à part jurer qu'on ne vous y reprendra plus, et vous former , changer sinon de syndic, du moins de CS.

JPM
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 25 mai 2009 :  10:01:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Je renouvelle ma demande :

Le RC comporte-t-il :

1) une clause permettant le vote restreint prévu par l'article 24 ?
2) une clause de spécialisation des parties communes pour le bâtiment
3) une clause de spécialisation des charges pour le bâtiment

Si vous souhaitez être renseignée utilement, il faut fournir les éléments.

En l'état, rien ne permet de fournir une réponse claire.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

manech
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 25 mai 2009 :  10:53:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Effectivement, il faut absolument connaître ce que dit votre règlement de copropriété avant de vous donner une réponse valable.

eldora
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 9 Posté - 25 mai 2009 :  19:22:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour vos réponses, voici les précisions demandées :
Dans notre RC à :
MAJORITES : je lis :
A) chaque copropriétaire dispose d'autant de voix qu'il possede de quotes parts de copropriété, avec limitaiton pour les copropriétaires de plus de la moitié...¨
Toutefois, chaque fois que la question mise en discussion dans une assmeblée concernera des parties communes à un certain nombre de coproprétaires seulement, ou, concernera des éléments d'équipements dont seuls certains coproprétaires ont l'usage, seuls les intéressés prendront part à la disculssion et au vote et disposeront d'un nomre de voix aquivalant à leur quote part de propriété ou de charges concernant la chose mise en discussion...
B- les décisions sont prises dans les conditions de majorités suivantes :
Sont prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix les décisions suivantes
a)les actes d'acquisiotio,n...
b) la modifisation du réglement de copropro...
c)les travaux comprotant transformation , addition ou amélioration à l'exception de ceux rendus obligatoires par des disposition législatives ou réglementaires .
Ne sont adoptés qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires , les décisions concernant :
a)toute délégation...
b)l'autorisation donnée à certains copropriétaire d'éffectuer à leurs frais les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conforme à la destination de celui-ci

Chaptire II- Définition des parties communes :
A )Parties communes a tous les copropriétaires sans exception : elles leur appartient indivisément dans les proportions des fractions dans l'état descriptif de division contenu dans la premirère partie :
elles comprennent : la totalité du sol bâti et non bâti de l'ensemble immobilier,... toutes les canalisations d'eau, éléctricité et d'égouts extérieurs aux bâtiments ...les branchements d'eau ,d'électricité et d'égouts...Cette énumération étant purement énonciative et non limitative, font partie des choses communes à tous les copropriétaires, toutes les parties de l'ensemble immobilier et tous les appareils ou objets qui, par leur caractère , leurs destination...

B- Parties communes à l'ensemble des copropriétaires d'un même batiment : elles comprennent notamment :
les fondations et basses fondations, ...les gaines d'eau, de gaz, d'électricité , .. les gouttières et chenaux, les tuyaux de descente et d'écoulement des eaux pluviales , ménégères et usées. en tant qu'elles sont à l'intérieur d'un bâtiment, les canalisations d'eau, de gaz et d'électricité, et en général, les appareils et canalisations de toute nature, d'utilité commune ainsi que leurs emplacement( mais non pas les appareils et canalisations, conduites ou tuyaux affectés, à l'intérieur de chaque local, à usage exclusif et particulier de chaque appartement, non plus que les compteurs particuliers s'il en existe)


JPM
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 26 mai 2009 :  00:06:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Voilà donc la réponse

Il y a des parties communes spéciales (communes aux copropriétaires d'un bâtiment)

Donc les copropriétaires du bâtiment, seuls, devaient voter

et le coût des travaux est payé par les seuls copropriétaires du bâtiment

Nous ne sommes pas dans le cadre du vote restreint de l'article 24.

Le syndic a commis une erreur mais vraisemblablement le vote restreint aurait aussi abouti à l'exécution des travaux.

Il y aura au moins une personne qui aura lu une partie au moins du RC

Signature de JPM 
La copropriété sereine

eldora
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 26 mai 2009 :  10:41:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il n'en reste pas moins que le vote proposé à l'ensemble des copropriétaires consolidait l'idée de travaux extérieurs communs à toute la copropriété.

Or, la répartition des charges annuelles n'est pas en cohérence avec ce vote et l'approbation des comptes ayant entraîné un préjudice financier pour le bat. A.

La cause n'étant pas "le vote" (erreur materielle d'après le syndic) mais la façon dont le syndic a fait la répartition (seul le bat.A a réglé la facture)

Sans vouloir refaire le monde, y a t-il eu oui ou non préjudice ?

Stéphane Marin
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 12 Posté - 26 mai 2009 :  12:56:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour.
A priori non il n'y a pas de préjudice. La facture concerne bien le batiment concerné.
Par ailleur, même si le mode de décision n'est pas dans les sens de 2ème alinéa de l'article 24, le respect de cette disposition n'aurait en rien modifié le sens de la décision sauf à ce qu'aucun des copropriétaires réellement concerné par les travaux n'ait été présent.

Le syndic a été leger mais aussi le CS. de même, a prirori personne n'a regardé le RC...

Édité par - Stéphane Marin le 26 mai 2009 14:01:01

JPM
Pilier de forums

4709 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 26 mai 2009 :  13:58:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Il s'agit de travaux concernant le bâtiment X.

Le règlement de copropriété précise qu'ils doivent être payés par les copropriétaires du bâtiment X

Ce sont bien les copropriétaires du bâtiment X qui ont payé.

Ou peut-on trouver un préjudice ? A la rigueur une déception car ils ont pu penser que les autres paieraient aussi.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 26 mai 2009 :  15:11:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Moi je ne vote pour des travaux que lorsque c'est le voisin qui paye ! Pas vous ?????

Gédehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 26 mai 2009 :  15:14:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Moi je ne vote pour des travaux que lorsque c'est le voisin qui paye ! Pas vous ?

manech
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 26 mai 2009 :  15:39:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
eldora a écrit
citation:
nous avons posé des questions et appris que ces travaux concernaient un branchement particulier effectués aux frais des copropriétaires de ce batiment.

Il semble qu'edora conteste aussi le fait que ces travaux ont été réalisés sans nécessité pour le bâtiment, mais pour satisfaire un particulier aux frais des propriétaires du bâtiment.

eldora
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 26 mai 2009 :  18:06:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Manech, le problème est là : nous avons appris que ces travaux étaient des branchements privatifs et le gros soucis que nous avons maintenant c'est qu' un autre copropriétaire veut que nous lui remboursions les frais de branchements de ses appartements en se réclamant de cette antériorité.

manech
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 26 mai 2009 :  19:13:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
D'après ce que vous nous dites, même si les travaux que le bâtiment a payés auraient en fait dû être payés par le copropriétaire intéressé, selon moi, c''est trop tard: les travaux ont été votés, payés, les comptes ont été approuvés. Tant pis. il ne vous reste plus qu'à virer éventuellement les membres du CS qui ont abusé de leur position.

En ce qui concerne l'autre copropriétaire qui veut profiter de l'aubaine, pas de problème: l'AG dit fermement: NON. Et l'"antériorité" en la matière ne crée aucun droit.

Gédehem
Modérateur

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 26 mai 2009 :  22:34:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le syndicat n'a compétence que sur les choses communes, puisque c'est là son objet restreint !
Pour les parties privatives il n'a pas compétence, sauf à l'unanimité de tous !

S'il s'agit ici de travaux privatifs, l'AG ne peut les décider sans préalablement avoir été informé du fait qu'ils étaient privatifs !
Quid de l'information sur ce point de la part du syndic ?

Pour ne pas l'avoir fait le syndic a engagé sa responsabilité.
Et comme une telle décision est hors champ de compétence du syndicat sauf à l'unanimité de tous il n'y a pas "décision".
Il a été jugé qu'une décision prise par une AG en dehors de son champ de compétence est inopérante. Elle n'est pas susceptible de faire courir le délai de contestation des L.art.42. (CA Paris 17.04.96, 28.01.98 ..TGI Nanterre 20.09.2000.)


manech
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 27 mai 2009 :  08:21:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je crois qu'il ne faudrait pas donner trop vite de faux espoirs à eldora: je relis son post
citation:
Travaux bat A -App. 1er étage - branchement EV - WC sur palier - ( que personne n'a lu ou compris sauf les membres du CS qui ont préparé l'AG et qui ont laissé voter tous les copropriétaires pour mieux faire passer ces travaux)

Sur relevé Gal des dépenses : CHARGES BAT A :Travaux urgents : Facture ... création attente Eaux usées /vannes .
on dirait qu'il s'agit de travaux sur parties communes, destinés à un futur branchement privatif. La situation me semble ambiguë.
Par ailleurs il faudrait très vraisemblablement engager un procès au TGI: cela en vaut-il la peine?

 
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