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 Posté - 17 oct. 2009 : 20:27:27
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je rejoins ribouldingue sur l'état général de sa réflexion.
je rajouterai : attention parfois les "conseilleurs", ne sont pas les payeurs et la justice n'est pas gratuite ! |
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ALH14U
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 22
Posté - 17 oct. 2009 : 22:53:06
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Mon cher Rambouillet,
Il n'y a pas deux intervenants mais au moins trois avec vous,
C'est bien de vous exprimer, ce n'est pas tellement contre les syndics (personnes physiques à formes variables et indéterminées !) que nous protestons, mais contre le controle de qualité de la gestion des syndicats (gestion conjointe conseil syndcial + d'un mandataire physique du syndicat).
n eefet c'est surcouteux par rpport à une maison individuelle pour une qualité moindre ++ avec beaucoup d'agence apparemment;
En ce momment toutes les études d'opinion montrent le peu de crédit qu'apporte la population à la justice Française, bien malheureusement, par ailleurs,
J'ai porté deux ou trois fois dans ma vie plainte et franchemant il a fallu du temps et de l'acharnement pour récupérer quelque chose alors que les préjudices étaient patents de la part de personnes fautives (une morsure de chien, l'autre non paiement abusifs des salaires en période d'une démission que j'avais effectué !).
Le taux d'affaire non résolu et de plaintes classées atteind également un pourcentage record.
Ce que j'écris dans mes liens est tout à fait réel et non le fruit de mon imagination et peut être confirmé par les autres copropriétaires !
Par ailleurs avec l'obligation d'avoir un avocat lors des affaires civiles et autres, la France est mal classé sur l'échelon européen (ou même mondial je ne me rappelle plus selon une étude qui a eu lieu il y a quelques mois). |
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florette
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Posté - 18 oct. 2009 : 08:55:53
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Mot juste ACHARNEMENT sans succès auprès des magistrats, procureurs en ce qui concernent les plaintes ou procédures qui se présentent contre la gestion des syndics
La note étant parfois indolore au niveau de chaque copropriétaire qui en pus ne s'intéresse pas au sujet qu'il n'a pas conscience de rapporter cela au niveau global de l'immeuble ...peut être justement par PEUR de comprendre qu'il se fait avoir |
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ALH14U
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24
Posté - 27 oct. 2009 : 22:25:00
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Comme vous j'avais confiance en la justice en déposant plainte pénale auprès du porcureur de la République de Paris en 2004.
Force est de constater l'inaction, et les classements sans suite (et je dirais sans AUCUNE enquête !
La complicité par abstention est évisente, suivons l'exemple du procureur demandant la condammation de Dominique de Villepinte pou complicité par abstention d'action.
Portons nous même pliantes contre l'ensemble des administrations incapable de bien distribuer les cartes et sous cartes de gestion immobilière.
Alors que ces adminstrations savent bien que de nombreuses agences sont compétement virtuelle "sauf présence d'un "pseudo représentant de l'Agence à l'AG" et celà aussi bien et malheureusement surtoutndans les agences familliales. n'hésitons pas à attaquer le Procureur pour complicité d'escroquerie au décours des surcoûts, malfaçons dont sont obligatoirement victimes nos immeubles gérés par n'importe quelle personne non qualifiée.
Ce qui m'enrage maintenant devant une troisième interpellation cette fois ci du doyen des juges d'instruction, c'est d'avoir effectivement l'obligztion de trouver et d'avoir un avocat pour me représenter lors de la partie civile. Comme vous l'indiquez la majorité des avocats sont soumis aux agences !
Pauvre France,... elle est tombée bien bas ! Il faut maintenat des gens courageux et des inititatives pour éviter de se faire complétemnt plumer comme copropriétaire par certains syndicats lors de certaines très mauvaises gestions d'immeubles que les conseils syndicaus sont incapables de dénoncer.
Contacter moi et de toute façon tous mes nombreux témoignages non contestés sont à votre disposition pour le "combat" qu'apparemment vous souhaitez mener, dans le cadre d'une attention des pouvoirs publics et notamment des procureus quand à l'aide que nous lui demandons sans succès dans les courriers justifiés que nous adressons au TIG.
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ALH14U
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Posté - 29 nov. 2009 : 09:29:36
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Le nouveau témoignage de kanaputz et ses demandes, me font vous ré interpeller quand à une demande d’action directe par les copropriétaires eux mêmes :
Il est sûr que les masses financière tirés des copropriétaires sont très importants et souvent par manque de contrôle de l’efficience abusifs, il n’y a pas que les syndics professionnels souvent montrés abusivement du doigt par les médias et les copropriétaires qui soient responsables d’une situation parfois très dégradés pour les copropriétaires et pour le bon entretient de leurs biens selon les départements et également selon le poids principalement du Président du conseil syndical :
Vous pouvez me contacter pour un travail hors site de réflexion et de propositions concernant
1 / La déjudiciarisation des conflits de copropriété : quelles voies de recours et de contrôles plus simples et plus efficaces que celles d’aujourd’hui : plainte pénale et/ou civile
2 / La simplification des niveaux des cartes et sous carte définis dans la Loi Hoguet : proposer une nouvelle et unique qualification du mandataire du syndicat « gestionnaire d’immeuble », permettant à son possesseur de travailler sur plusieurs agences, en multisites de façon légale et reconnu.
3 / Revoir la validité, la compréhension et l’utilisation adéquate des formulaires de demande de cartes et sous cartes utilisés actuellement pour proposer des formulaires simples et sans ambiguïté
4 / Proposer une responsabilisation dans certains cas du conseil syndical et principalement du Président de celui ci.
5 / Revoir la rédaction des contrats avec la nécessité d’indication de dates de début et fin de contrat ainsi que les identités civiles complètes du représentant de l’Agence et du(es) syndic(s) professionnel(s) quand il s’agit de personnes différentes.
6 / Formation de base des gestionnaires d’immeuble : reconnaître un copropriétaire, convoquer et mener une AG, suivre et réceptionner les travaux décidés,…
7 / Formation ou information de base des Présidents de conseil syndicaux.
Nous pourrions à plusieurs et sur une échéance de 6 mois à un an par travail téléphonique ou par e mail aboutir à des propositions concrètes et simples qui manifestement font défaut actuellement pour simplifier un (des) système(s) de lutte contre les fraudes astucieuses et complexes aujourd’hui compliqués.
Syndic manipulant le Conseil Syndical, Kanaputz 24 mai
http://www.universimmo.com/forum_un...TOPIC_ID=220
Merci à toutes les bonnes volontés.
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Posté - 16 janv. 2010 : 13:15:05
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Eh oui, on s'apercoit que les syndics ont mauvaise presse, pourtant certains essayent de faire leur travail du mieux possible
Le site internet du meme nom que le pseudo a ete cree pour aider les coproprietaires internautes a trouver un "Bon" syndic... un syndic qui affiche son CV avec election /reelection pour ses copros tous les ans/trois ans.
Il faut que les coproprietaires sachent que des coproprietes changent de syndics, et plus souvent qu'on ne le pense !
Cela prendra du temps pour faire changer les mentalites mais le train est en marche!
Cordialement
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ALH14U
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Posté - 16 janv. 2010 : 15:52:38
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Merci pour votre optimisme, il faut absolument que votre profession se réveille et s’organise pour chasser les intrus et profiteurs !
Malgré de nombreuses dénonciations (des années avant !) à de multiples administrations dont au procureur de la République et la brigade de délinquance économique, pour dysfonctionnements divers et incertitudes quand à la qualification de LE SYNDIC ce fut impossible pour notre syndicat de changer d’Agence sans passer par la case départ d'administrateur judiciare.
Le problème vient en grande partie et principalement à mon avis et avec certitude de plus en plus du fait d'une mauvaise gestion des demandes de cartes et d'une mauvaise compréhension des documents législatifs divers :
Décrets de 72
http://www.legifrance.gouv.fr/jopdf...Debut=07773=
Et l’arrêté du 23 décembre 2009 établissant le modèle des cartes professionnelles, de la déclaration préalable d'activité et de l'attestation prévues par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 modifié fixant les conditions d'application de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...gorieLien=id
L’enquête que j’ai effectué sur les demandes et délivrances de cartes il y a plusieurs années ainsi que les discussion sur l'identification civile exacte du mandataire du syndicat avec les professionnels, prestataires, et copropriétaire me pousse à réclamer la récriture de certains des articles :
En effet vouloir faire donner à des fonctionnaires préfectoraux une qualification professionnelle à une personne morale (Agence) mérite à mon avis un éclaircissement ou au moins des explications et des clarifications devant l’attitude à prendre vis à vis des demandeurs au vu de la complexité des sociétés (SARL, SAS, …) et des accords entre sociétés ayant parfois les mêmes dirigeants et actionnaires,
Cette enquête sur les déclarations et sur les demandeurs m’a montré que les imprimés cerfa à remplir n’était pas adaptés et explicites.
Un de mes interlocuteur sur un autre forum m'indiquait entre 70 et 100 les personnes ou agences ( ?) en infractions (délits) dans le département de l’Hérault (34).
A Paris j'ai constaté (preuves à l'appui et topics déjà édités confortés par de nouveaux témoignages) que de nombreux dirigeants d’agences et demandeurs de cartes n’exercent plus et prétendent frauduleusement que la carte est donnée à la personne morale et que n’importe qui peut utiliser la qualification LE SYNDIC. C’est dire que vraisemblablement et à mon avis, quelques milliers de dirigeants ou employés exercent en toute illégalité. L’activité d’employés en co syndic revendiquée par du personnel d'Agence n’est pas non plus réprimée. Une nouvelle étude sérieuse menée par des personnes indépendantes, permettrait d’apprécier la situation et les situations individuelles plus ou moins consentantes des personnels.
Depuis 10 ans, n’en déplaise au Ministère de l’Economie qui continue à soutenir qu’il faut faire confiance aux syndics, j'ai constaté qu'à Paris de nombreuses Agences le plus souvent absorbées ou en réseau, n’ont plus de syndics professionnels « intuitu personae ».
Dans le département du Val de Marne (94) le bureau des Professions immobilières m’indiquait en 2004 malgré l’interdiction ministérielle signalée depuis déjà plus de 30 ans autoriser l’activité de dirigeants en co syndics. « La fonction de syndic ne peut être assurée par plusieurs personnes cosyndics », le Ministre de l’équipement et du logement a répondu au JOAN du 1er juin 1978, p. 3205, qu’une pluralité de syndics n’a pas été envisagé par le législateur. Il y a donc du travail d’harmonisation à faire quand à la qualification et à le reconnaissance de la fonction, activité de gestion immobilière et à la formation des employés d’agence.
Dans certains immeubles selon la difficulté de gestion (gros travaux) et selon la maturité des membres du conseil syndical la gestion par n’importe qui, se cachant souvent vis à vis des prestataires, peut à mon avis s’avérer catastrophique financièrement et même être source de risques et de dangers pour les occupants. Le nombre total de gestionnaires d’immeuble et syndics de fait, d’une ville est d’autant plus imprécis que certains employés peuvent se voir obligé de gérer très ponctuellement un ou deux immeubles, selon le flux de mandats de l’Agence et l’occupation des autres employés pour ne pas laisser échapper de la clientèle.
D’où la proposition dans mon programme d'actions 2010,
Topic 10 janvier
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=3213
visant à éradiquer cette pratique dangereuse avec la création d’une part d’un ordre pour les professions de l’immobilier et d’autre part de passer pour l’ensemble des professions immobilières à deux cartes professionnelles, au lieu du système complexe à deux cartes principales GI T et des sous cartes ou attestation : une pour exercer entièrement et « physiquement » l’activité (la qualification) de gestionnaire immobilier, l’autre de vente ou location d’immobilier (activité de transaction immobilière) :
Un professionnel identifié (nom prénom signature) exerçant l’une ou l’autre de ces activités ou les deux ensembles.
Une inscription à un ordre national permettrait d’avoir rapidement un fichier informatisé de vrais professionnels qualifiés, formés évitant ainsi des pratiques plus pu moins virtuelles sur plusieurs départements voire sur plusieurs pays.
D’où une autre proposition également de responsabilisation des membres de conseil syndicaux complices visant à éviter le manque de contrôle de l’activité du mandataire pour le suivi ou la réception des travaux. Ces copropriétaires sont parfois forcés de suivre les actes illégaux des agences vis à vis d’autres copropriétaires et au désarroi devant de telles pratiques laissant faire et s’enfonçant parfois dans la malveillance vis à vis d’autres copropriétaires et dans la maltraitance et mauvaise gestion de leur immeuble sans la dénoncer (plaintes pénales pour exercice illégal ou de fait très peu instruites !)
Il n’y a pas que les syndics dont on se plaint !
Si vous lisez les topic vous constaterez également que de nombreux copropriétaires se plaignent d’autres copropriétaires ou de certains membres du conseil syndical (le président du Conseil Syndical étant souvent présenté comme une bête noire).
La question concernant la Formation des membres de conseils syndicaux se pose, elle devrait être également prévue et obligatoire, je pense qu’il pourrait être distribué gratuitement lors de chaque début de mandat un document livret assurant une information minimum sur voire une formation sur les obligations de chaque partie. Ce livret pourrait être mis au point par les interlocuteurs FNAIM, ARC (et autres associations) et administrations (CNC et DGCCRF).
Cela atténuerait les tensions entre copropriétaires avec leur mandataire physique de l’immeuble et amènerait une certaine quiétude dans la gestion au jour le jour je veux dire 12 mois sur 12 et non pas une AG plus deux mois !
Par ailleurs l’attitude de prestataires avocats et ou architectes est souvent dénoncée.
C’est surtout comme le montre et le démontre les topic du forum universimmo.com la gestion des immeubles ses coûts divers (et non pas les seuls honoraires du syndic), la qualité des travaux, l’efficience qui est en cause dans la remise en cause du syndic (nombreux ne savent même pas distinguer leur gestionnaires ou agences !) et des membres du conseil syndical. Nombreux de ce fait doutent de la formation de base ou continue et in fine de la qualification réelle des syndics professionnels ou des gestionnaires d’immeubles, en souhaitant une réforme active à ce sujet.
Merci d'y contribuer.
Bonne journée.
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