| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
arnwald
Nouveau Membre
21 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 25 sept. 2014 : 08:39:02
|
Bonjour à tous !
J'ai un cas un peu particulier à vous soumettre, car il semble que personne ne soit en mesure du répondre, pas même les notaires :
Je me porte acquéreur via substitution d'une parcelle bâtie issue d'une division dont la demande de DP n'a pas encore été purgée pour cause d'affichage tardif.
Un co acheteur achète l'autre partie non bâtie. Ce dernier est prêt à signer la substitution avant la purge, moi non.
Question 1 : quelles sont les conséquences d'une telle signature en cas de recours et pire si le recours est accepté ?
Question 2 : est-ce vrai que dans le cas d'une DP le recours ne peut avoir lieu que sur la partie non bâtie ? Parait il que la création de parcelle ne concerne que cette dernière. La partie bâtie étant réputée déjà exister (Info du géomètre). Il n'empêche que selon moi même si la parcelle n'est pas "créée" il n'en demeure pas moins que le périmètre n'est pas le même ! Deviendrais-je propriétaire de la totalité ? J'en doute :)
Merci d'avance et bon courage avec ça ;)
|
|
|
|
1
Posté - 25 sept. 2014 : 08:47:47
|
Le bati a été intégré dans le périmètre du lotissement......?
Même si (depuis peu) totalement prévu par les textes.......le seul risque me semble être celui d'une non-crontactualisation des dispositions d'urbanisme pour l'obtention d'un PC (indépendant du bâti existant) sur votre lot.
Par contre l'acquéreur du lot bâti est .....très mal conseillé....... |
 |
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
 |
 |
 |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
arnwald
Nouveau Membre
21 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 25 sept. 2014 : 09:22:02
|
Je suis l'acquéreur du lot bâti :) Que sous entend-vous ?
En gros il y a une parcelle qui doit être coupée en deux, je prends celle ou il y'a la maison et j'y pose mes valises et l'autre est achetée par un tiers qui compte ensuite dépose un permis de construire.
Il n'y a pas dans ce premier partage de lotissement c'est une division. En revanche j'ignore ce que ce tiers fera de sa parcelle (1, 2 ou 3 maisons, avec ou sans lotissement...), mais je ne pense pas que ce soit décisif à ce stade |
|
|
|
3
Posté - 25 sept. 2014 : 09:49:21
|
Documentez-vous sur la notion nouvelle de lotissement depuis 2007 et réactualisée en 2012 et entrevoyez la possibilité de mieux analyser ma réponse.
 |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
arnwald
Nouveau Membre
21 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 25 sept. 2014 : 10:45:21
|
Bon j'ai regardé vite fait (je suis au bureau)... De ce que j'en comprends une telle opération créé automatiquement un lotissement... Je suis désolé, je suis profane en la matière il m'est impossible là encore de comprendre la portée de cette information. Je pensais jusque là que :
- un lotissement était le fruit d'une indivision
- une DP ne servait qu'à découper une parcelle
J'ignore les conséquences qu'implique un lotissement et je comprend encore moins pourquoi la surface bâtie serait plus défavorisée que l'autre :/
Comprenez-moi Jean Michel, j'apprécie que vous me répondiez mais je ne peux pas a l'issue de ce post avoir plus de questions que quand j'y suis arrivé ;)
Je vais encore passer des heures au téléphone avec mes notaires, je leur parlerai de ce que vous m'avez dis et je vous en ferai le retour. |
|
|
|
5
Posté - 25 sept. 2014 : 14:30:55
|
|
|
|
|
arnwald
Nouveau Membre
21 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 25 sept. 2014 : 17:04:18
|
Je viens d'avoir la notaire, qui a demandé à plusieurs de ses collègues, et attends encore des infos... J'ai bien peur que vous ayez raison ! 
Elle m'a assuré que le lotissement n'était pas un problème, mais n'a pas su m'expliquer en quoi ça consistait, ce que ça allait changer...
Vous semblez avoir raison dans votre dernier commentaire, mais vous semblez aussi avoir un ou des éléments de réponse, pourriez-vous m'éclairer ? (vous êtes notaire ? :))
Par ailleurs, elle comme moi en attendant plus d'infos, ne voyons logiquement pas comment un recours sur DP ne pourrait s'appliquer que sur une des deux parcelles !? Étant contiguës, elles sont forcément impactées toutes les deux (ça me rappelle mes cours de géométrie de 5e)
Si je poursuis cette logique : si la DP n'es pas la création de deux parcelles en partant d'une seule, alors, c'est celle d'origine qui est "réduite" afin de permettre la création de la nouvelle. Donc en achetant la parcelle réduite (bâtie), si un recours viens a annuler la DP, je deviens propriétaire de la totalité de la parcelle d'origine ?  |
|
|
|
7
 Posté - 25 sept. 2014 : 17:52:58
|
|
l'annulation de l'acte administratif n'a pas d'effet civil... direct en tous cas |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8
Posté - 25 sept. 2014 : 19:13:28
|
Disons le autrement:
Si votre bâti a été déclaré en tant que lot de lotissement......
Risque avoisinant zéro pour vous de signer même sans DP
Et pour l'autre lot non bâti.......risque de sanction pénale 15000 euros et civile ( plus en théorie qu'en pratique) de nulité de l'acte pendant 10 ans et risque de refus de PC..... Dans la pratique un article récent pourrait remédier à ces risques......mais bref....on achète pas un terrain à bâtir sans DP....et ses délais purgés avec un mois de plus soit 3 .....car elle peut aussi être retirée.
Euh....le notaire sait tout cela! |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
arnwald
Nouveau Membre
21 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 26 sept. 2014 : 00:34:38
|
Bonsoir messieurs,
Pour être sûr de bien comprendre je vais tenter de reformuler :
"l'annulation de l'acte administratif n'a pas d'effet civil... direct en tous cas"
L'acte administratif est bien la DP ? Je ne comprend pas pourquoi cela n'aura pas d'effet, en fait je ne comprend pas se qui se passerai si je me portait acquéreur de quelque chose dont l'existence, du moins administrative, devait disparaître... Comment cela pourrait être sans risques ? Quels serait les conséquences indirectes selon vous ?
"Risque avoisinant zéro pour vous de signer même sans DP"
Idem. Je me retrouve avec quoi au final si ça arrive ? :)
"Et pour l'autre lot non bâti.......risque de sanction pénale 15000 euros et civile ( plus en théorie qu'en pratique) de nulité de l'acte pendant 10 ans et risque de refus de PC"
La ce n'est plus mon problème mais quand même, pourquoi l'un et pas l'autre ?
Nullité de l'acte ? La DP ? Le terrain n'existe plus pendant dix ans ? Oh mon dieu je comprend plus rien :(
"mais bref....on achète pas un terrain à bâtir sans DP....et ses délais purgés avec un mois de plus soit 3 .....car elle peut aussi être retirée."
Oui c'est vrai mais c'est une réelle opportunité (Si le risque est nul bien sur, d'où ma motivation a m'en assurer) Si ça échoue le bien repart sur le marché et m'échappe :( Le mois supplémentaire c'est depuis la loi ALUR non ?
"Si votre bâti a été déclaré en tant que lot de lotissement......"
Je n'en sait fichtre rien... Comment puis je vérifier cela ? En fait vous êtes le premier a avoir soulevé le problème du lotissement.
"Euh....le notaire sait tout cela!"
Hum... Comment vous dire ?
Bonne soirée, j'y verrait peut-être plus clair demain... :) |
|
|
|
arnwald
Nouveau Membre
21 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 26 sept. 2014 : 00:39:06
|
Une dernière chose, du coup je ne comprend plus une de vous précédentes phrases (qui m'a d'ailleurs un petit peu alarmé) :
"Par contre l'acquéreur du lot bâti est .....très mal conseillé..."
Serait ce une erreur ? Vous vouliez parler du "non bâti" peut être ? |
|
|
|
11
Posté - 26 sept. 2014 : 05:25:42
|
|
Exact non bat! |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
arnwald
Nouveau Membre
21 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 28 sept. 2014 : 23:38:43
|
Bon je me réponds en partie (pas sûr d'être juste du coup), j'ai eu quelques infos supplémentaires entre temps :
1) je pensais qu'une DP servait juste à diviser une parcelle
2) a priori ça sert surtout à déclarer une intention de bâtir sur la parcelle "vierge"
Dans mon cas, en principe la division serait actée (via document d'arpentage ?) et ne serait pas concernée par les 2 ou 3 mois de recours. C'est visiblement la "constructibilité" de la parcelle non bâtie qui est en jeu... Vous confirmez ??
Questions subsidiaires :
- Pourquoi utiliser une DP ? Pourquoi ne pas juste diviser et demander un permis de construire ?
- Peut-on encore diviser la partie non bâtie ?
Bonne soirée à demain ;) |
|
|
|
13
Posté - 29 sept. 2014 : 15:30:28
|
|
citation: Dans mon cas, en principe la division serait actée (via document d'arpentage ?) et ne serait pas concernée par les 2 ou 3 mois de recours. C'est visiblement la "constructibilité" de la parcelle non bâtie qui est en jeu... Vous confirmez ??
Oui d'autant plus que votre bâti ne semble pas avoir été intégré dans le lotissement
citation: Pourquoi utiliser une DP ? Pourquoi ne pas juste diviser et demander un permis de construire ?
Obligatoire ....combinaison de plusieurs articles dont et en premier le L442-1 du Curb puis le R 421-23
citation: Peut-on encore diviser la partie non bâtie ?
Oui si les dispositions d'urbanisme le permettent (pour l'implantation de bâtiment)
citation: |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
arnwald
Nouveau Membre
21 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 29 sept. 2014 : 23:51:17
|
Ok, très intéressant tout ça... Je commence à y voir plus clair... Merci :)
La seconde division m'intéresse car l'acquéreur de la partie non bâtie doit me revendre une partie de son terrain (je ne rentre pas dans les détails, le périmètre n'est pas ce qui était convenu)... Évidemment s'il ne peut pas le faire je l'ai dans l'os alors autant le savoir avant !
Quand à votre référence au lotissement, qu'est ce qui vous fait dire que mon bâti n'y a pas été intégré ? Je pensais que le lotissement était une conséquence inévitable depuis 2007/2012 ? D'ailleurs je ne vois toujours pas ce que ça implique...
Le fait qu'il y ait une petite servitude de passage sur mon terrain pour qu'il puisse entrer sur le sien, change-t-il quelque chose ?
Bonne soirée ! |
|
|
|
15
Posté - 30 sept. 2014 : 05:14:34
|
l442-1-2......
Votre GE peut répondre à toutes vos questions........pourquoi ne le faites vous pas? |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
arnwald
Nouveau Membre
21 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 30 sept. 2014 : 08:08:19
|
En fait c'est lui qui m'a expliqué que c'était la constructibilité qui était en cause et pas la division, merci à lui sinon je chercherais encore... Il est pas facile à joindre ces derniers temps et pour cause il partait en vacances le soir même, donc là va falloir attendre un peu :)
Mais j'ai une grosse réunion avec toutes les parties chez les notaires, je voudrais arriver avec des infos fiables pour pas me faire bouffer, inutile de vous préciser les enjeux et donc les intérêts pas forcément convergents ;) |
|
|
|
arnwald
Nouveau Membre
21 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 30 sept. 2014 : 08:51:05
|
Je viens de regarder l'article que vous avez mentionné :
citation: Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments ainsi que, s'ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d'inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l'unité foncière ou des unités foncières concernées
Ok il y a donc la possibilité de ne pas être inclus. En revanche l'accès à son lot passe sur mon terrain (servitude de passage) donc possible voie de desserte commune.
citation: Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis.
Un terrain supporte un bâtiment au sens du R.442-1 code de l’urbanisme à partir de la mise hors d’eau de la construction.
C'est le cas.
citation: L’intégration du reliquat bâti est optionnel, le choix relevant uniquement du lotisseur, sous réserve bien entendu de l’accord du propriétaire de cette partie bâtie.
Un exemple d'Info importante sur mon intérêt a ne pas faire partie du lotissement : conserver du COS ! A ceci prêt que je ne suis pas encore propriétaire, à vérifier donc !
Pour ceux que ça intéresse l'article sur legifrance bien expliqué :
http://extranet.nouveaupermisdecons...e-a1348.html
Mon cas ressemble à l'image 4. Cela est il différent que l'acheteur du lot a bâtir décide de le diviser
- avant l'achat (au moment de la DP) ? Si oui la voie devient elle commune ?
- ou après l'avoir acheté (après division et que nous ayons acheté chacun notre lot) ? Et dans ce cas peut-il seulement le faire ?
Il n'y aura pas de géomètre a cette table, seulement des notaires, AI, promoteurs et UN particulier (moi) ! J'aimerai être bien armé et sûr de mes arguments pour ne pas me faire bouffer :) |
|
|
|
18
Posté - 30 sept. 2014 : 10:02:10
|
le COS ?
il n'y en n'a plus.
la servitude n'est pas un accès commun si vous avez votre propre accès |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
arnwald
Nouveau Membre
21 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 30 sept. 2014 : 11:48:15
|
J'aurai dû parler de droit a bâtir, mais vous voyez l'idée.
Le portail actuel sera reculé pour laisser la place d'en installer un second, la place libérée devant ces portails (15m2 au plus) m'appartiendra et sera une servitude. Derrière son portail il y aura une voie desservant les deux ou trois maisons à bâtir. |
|
| |
|
Sujet |
|
|
