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 malfaçons sur parties communes
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gaetan69
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Posté - 03 nov. 2013 :  17:23:30  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
bonjour à tous,

je suis président d'une ASL constituée en Avril 2013 et je recherche la démarche à engager en cas de malfaçons sur la voie (partie commune).

notre ASL a été crée chez le notaire du lotisseur en Avril. ce dernier n'a pas voulu nous faire cession de la voie mais uniquement des espaces verts, du fait qu'une des parcelles composant la voie est frappée d'alignement et qu'il vaut mieux attendre (dans plusieurs années ...) que la communauté urbaine la récupère avant de nous céder la voie .... après vérification auprès de mon notaire, ce n'est pas vrai et la cession peut être réalisée dans les conditions actuelles...

je signale que le notaire du lotisseur semble protéger les intérêts du lotisseur donc il n'est pas une source d'infos fiables.... j'ai rdv avec le mien le 7 novembre donc j'espère que ça m'aidera.

pour ma part, en avril, j'avais remis au lotisseur un courrier (noté ds le PV de l'AG) faisant état des diverses malfaçons constatées par mes soins sur notre voie et je lui demandais une remise en état pour éviter que ces malfaçons se dégradent encore + ds le temps.

hors, à ce jour, rien n'a bougé du coté du lotisseur. j'ai eu un rdv avec lui en septembre et je lui ai demandé de faire fonctionner les DO de ses artisans mais pour lui, tout va bien et je suis un idiot ....

tant que l'ASL n'existait pas, il n'y avait pas de possibilité d'agir juridiquement d'après mes lectures sur le net. hors, enfin notre ASL a été crée avec parution au JO le 12 octobre...

d’où mes questions :

- puis je dès aujourd'hui engager des poursuites au nom de l'ASL pour contraindre le lotisseur d'agir ?
- est il judicieux de devenir propriétaire de la voie tant que les tvx ne sont pas réalisés ? j'avais demandé au notaire une cession de la voie dans les meilleurs délais vu que ces arguments ne tenaient pas.
- devenir propriétaire permet il de se substituer au lotisseur et de faire fonctionner les DO directement auprès des entreprises étant intervenues sur chantier ? ou de tte façon, dois je absolument passer par le lotisseur pour demander une mise en œuvre des DO ?
- quelles sont les démarches à engager : constat d'huissier avec mise en demeure dans un premier temps puis tribunal si rien de bouge ?

j'ai demandé la cession de la voie car notre lotisseur est âgé et j'ai peur que l'on se retrouve avec une voie non entretenue s'il ferme sa société ....

merci d'avance pour vos avis éclairés car je ne suis pas un spécialiste !!!

j'oubliais : il n'y a pas eu de visite des parties communes avant cession sur site. est ce obligatoire ? puis contraindre le lotisseur a effectué une telle visite ?





Édité par - gaetan69 le 03 nov. 2013 17:27:34


majik
Contributeur senior

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 1 Posté - 04 nov. 2013 :  06:34:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
notre ASL a été crée chez le notaire du lotisseur en Avril.

Le lotisseur avait-il un « engagement » contractuel l’obligeant à créer une ASL ?

Quel est l’objet de cette ASL ?

Subsidiairement : tous les lots sont-ils vendus ? tous les lots sont-ils bâtis ?

gaetan69
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 04 nov. 2013 :  09:04:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour majik,
oui le lotisseur était tenu de réaliser la création de l'ASL contractuellement et je rajouterai conformément au code de l'urbanisme.

à savoir que l'ASL regroupe 2 opérations, un 1er lotissement de 3 lots qui date de 2005 et le second de 3 lots aussi qui date de 2011.
normalement l'ASL aurait dû être créée lors de la 1ere opération mais les colotis concernés ne s'en sont jamais préoccupés.
ce qui arrange le lotisseur car cela lui permet de garder la voie pour lui car il a encore des projets d'extension ^pour une 3eme opération. nous lui devons de tte façon un droit de passage mais je suppose que c'est + simple pour lui de garder la maitrise complète de la voie.

l'objet de l'ASL est la gestion des parties communes : espaces verts et voie.
les espaces vert nous ont été retrocédés en avril. reste la voie avec ses malfaçons qui me pose souci ....


Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 3 Posté - 04 nov. 2013 :  09:13:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
l'ASL a t elle compétence statutaire pour agir ?
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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majik
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 04 nov. 2013 :  10:04:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
gaëtan69, faites très attention à la situation caractérisée par deux lotissements distincts avec leurs composantes à la fois urbanistiques et conventionnelles, distinctes et/ou interdépendantes…

D’après vos dires, le lotisseur serait propriétaire d’unités foncières contiguës qui seraient desservies par une même voierie qu’il suffirait de prolonger… ?

Méfiez-vous aussi d’une seule ASL qui semble avoir été créée en avril 2013 pour regrouper les 3 lots du 1er lotissement et les 3 lots du 2d … !!!!!

Tous les ingrédients semblent réunis pour se retrouver devant des difficultés d’autant plus difficiles à assumer financièrement que vous êtes peu nombreux…

gaetan69
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 04 nov. 2013 :  14:03:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
emmanuel, oui l'ASL a compétence pour agir mais cela rejoint ma question initiale : peut on agir sans être propriétaire de la voie, l'existence de l'ASL est elle suffisante pour réaliser des mises en demeure voire des actions en justice ultérieurement ? c'est des questions de droit qui m'échappent un peu .... et je ne veux surtout pas que l'ASL devienne propriétaire de la voie si cela est préjudiciable aux colotis. nous sommes peu nombreux et engager des frais de réparations de voirie à moyen terme seraient difficile à supporter financièrement.


majik, oui les 2 lotissements sont différents d'un point de vue urbanisme et permis d'aménager mais l'ASL a bien vocation a intégrer les opérations successives. c'est un engagement obligatoire lors de la l'achat des terrains d'intégrer la même ASL. mais chaque lotissement doit être gérer selon ses propres règles d'urbanisme effectivement.

il y a bien un terrain contiguë en fond d'impasse qui est actuellement un pré. il ne sera pas vendu avant encore quelques années (je connais le propriétaire) mais notre lotisseur a des vues dessus. il reste de tte façon propriétaire de la bande de voie en fond d'impasse ce qui lui permet de se réserver l'accès à ce terrain vis à vis de la concurrence.
cela ne nous pose pas de soucis car nous lui devons un droit de passage par notre voie en cas d'extension, c'est une clause de l'achat des nos terrains. pas de surprise de ce côté là.




majik
Contributeur senior

817 message(s)
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 05 nov. 2013 :  06:28:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Un éclairage sur un aspect de la "liberté" des ASP d'entraver le droit de propriété du lotisseur et de ses ayants-droits:
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 23 octobre 2013
N° de pourvoi: 12-16003

"Qu'en statuant ainsi, alors que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; "

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 7 Posté - 05 nov. 2013 :  06:50:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
majik,
vous devriez être particulièrement prudente avec cet arrêt... surtout si vous en connaissez les tenants et aboutissants...
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Édité par - Emmanuel Wormser le 05 nov. 2013 07:54:03

gaetan69
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 05 nov. 2013 :  08:10:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
la cession de la voie ne pose pas de souci en soi car j'ai mis la pression sur le notaire du lotisseur via la chambre des notaire. du coup, ce dernier s'est mis au travail et m'a enfin envoyé le projet d'acte de cession. nous avons une AG mi novembre afin que les colotis me donnent pouvoir pour signer l'acte. la précédure pourra donc enfin aboutir d'ici décembre je pense.

mais j'en reviens tjrs à ma question initiale : est ce une bonne chose tant que les malfaçons ne sont pas corrigées ? une fois propriétaire, est ce que nous pourrons shunter le lotisseur et mettre en demeure directement les DO des entreprises étant intervenues ?

hier, je suis passé à une maison de droit et de justice mais pas de rdv possible avant la fin du mois. il faut que je rende à celle d'une commune voisine qui prend sans rendez vous. entre le notaire jeudi et la maison de droit, je devrai avoir quelques réponses techniques que je partagerai ici.


vazy
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 9 Posté - 05 nov. 2013 :  17:44:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
les DO des entreprises étant intervenues ?

Vous voulez parler de la garantie décenale, assurance de l'entreprise (encore faut-il avoir les factures pour prouver la date des travaux).

La DO c'est une assurance souscrite par le maitre d'ouvrage.
Le lotisseur l'a-t-il fait ? On peut en douter vu son peu d'empressement à intervenir

En revanche je ne sais pas si ces garanties sont transférables en cas de cession.


gaetan69
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 05 nov. 2013 :  22:52:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci pour ces précisons sur la terminologie vazy :)

comme le lotisseur est le MO (Maitre d'Ouvrage), il est lié contractuellement avec les entreprises. ce lien existe t il pour l'ASL .... mystère ...

gaetan69
Nouveau Membre

France
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Statut: gaetan69 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 06 nov. 2013 :  07:23:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je remets un lien vers un précédent échange sur ce forum qui était intéressant :
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=34989

concernant la réception entre lotisseur et entreprises, elle a bien eu lieu mais à chaque fois sans aucun colotis puisque l'ASL n'existait pas.
dans ce précédent post, il est stipulé que c'est à l'ASL d'engager les décennales des entreprises mais je comprend via le lotisseur qui reste le seul responsable.
il est conseillé de faire trainer la cession de voirie tant qu'il n'y a pas remise en état au titre du parfait achèvement mais sans cession de la voie, difficile de pouvoir agir rapidement en cas de pépin sur la voie ....
cruel dilemme !!! je nage je nage :D

Édité par - gaetan69 le 06 nov. 2013 07:27:04

vazy
Contributeur vétéran

1303 message(s)
Statut: vazy est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 06 nov. 2013 :  08:14:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Demandez au lotisseur si il a une DO pour ces travaux, auquel cas il devrait pouvoir la mettre en action pour faire réparer les dégats, sans frais pour lui.
La DO s'occupe de tout.
Sans DO il faut qu'il agisse auprès de chaque entreprise (si elles sont plusieurs elles se renverront probablement la balle dans un ping-pong sans fin, sauf à passer par expertise/contre-expertise etc...)

gaetan69
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 07 nov. 2013 :  17:14:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
des bonnes nouvelles suites au rdv chez mon notaire :

concernant les garanties décennales, l'ASL a bien transfert desdites garanties et a toute latitude pour engager une procédure directement auprès des entreprises une fois l'ASL propriétaire de la voie après signature de l'acte de cession. l'ASL se substitue bien au lotisseur sur ce point.

dans mon cas, comme le lotisseur a déjà fait la réception des tvx avec ses entreprises sans faire mention de réserves et sans nous convier, il préconise la démarche suivante :

1/ actuellement, le projet d'acte du notaire du lotisseur fait mention dans la partie développée : "Le BENEFICIAIRE prendra le BIEN dont il s’agit dans l'état où il se trouvera au jour de l’entrée en jouissance."
il faut demander à supprimer cette phrase et la remplacer par nos réserves, fixer une date butoir de réalisation de tvx et fixer une pénalité journalière (apparemment libre mais qui doit rester réaliste, préconisation : 100€/J de retard).

2/ une fois le projet d'acte modifié de la sorte, je lui dit que le lotisseur risque de ne pas venir signer !!!
réponse : le notaire a obligation d’exécuter la cession au bénéfice de l'ASL comme stipulé dans nos actes de ventes (et comme le code de l'urbanisme le prévoit je présume). par conséquent, le notaire doit fixer un rdv vous aux 2 parties pour signature. si le lotisseur ne se présente pas, le notaire doit refaire une 2nd convocation et pourra qd même exécuter l'acte (je transcris ce que j'ai compris, je n'ai pas retenu les termes précis désolé).

3/ une fois l'acte validé, en cas de non respect des termes de l'acte de la part du lotisseur, l'ASL peut saisir un huissier de justice pour faire appliquer les pénalités de retard. (l'acte a une valeur juridique et est suffisant). ce dernier, une fois mandaté, peut aller directement saisir les sommes sur les comptes de la société du lotisseur.

comme il n'y pas eu de réception commune ASL/ lotisseur, il préconise également avant signature de l'acte d'envoyer une ou deux convocations par courrier avec accusé de réception au lotisseur pour établir un constat contradictoire sur site. gage de notre bonne fois et peut être de mauvaise fois de la sienne ;-) je vais donc appeler mon lotisseur dès demain pour convenir d'un rdv avec lui !!!!

pour conclure :
en procédant de la sorte, le lotisseur reste dans la boucle et doit se débrouiller avec ses entreprises. ils se renverront certainement la balle entre eux mais l'ASL n'aura qu'un seul interlocuteur.
reste que si le lotisseur veut se soustraire à tte poursuite, il a plus qu'à couler sa société ... ma hantise !!! il restera tjrs les décennales mais ça sera certainement + compliqué ...

j'espère avoir été assez clair, n'hésitez pas à me poser des questions si nécessaire.

Édité par - gaetan69 le 07 nov. 2013 18:47:09

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 14 Posté - 07 nov. 2013 :  17:51:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bon scénario...
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Yeha
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 06 déc. 2013 :  12:39:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bravo Gaetan pour ces démarches, je constate que votre notaire est effectivement bien plus compétent que celui du promoteur.

Sa démarche me semble cohérente: visite sur site - constat contradictoire - signature acte de cession à l'ASL avec les remarques données puis Huissier si engagements et réserves non tenus.

Pouvez nous dire si votre situation a évolué depuis?

Votre situation ressemble étrangement à la notre, merci du sujet

spirit
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 16 Posté - 31 déc. 2013 :  16:11:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Avant toute chose, qu'elles sont les malfaçons, et que prévoyait le programme de travaux?

Par ailleurs, est ce que la DAACT a été faite?

Pour les pénalités, cela est demandé que par une partie, cela me semble bizarre qu'on puisse valider ainsi l'acte en rajoutant des clauses qui ne sont pas prévues au départ...

Yeha
Nouveau Membre

5 message(s)
Statut: Yeha est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 03 janv. 2014 :  17:06:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La DAACT peut avoir été remplie. La mairie ne disposait que d'un délai de 3 ou 5 mois pour controler, maintenant que le délai est passé, il me semble qu'on ne peut plus rien faire.

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 18 Posté - 03 janv. 2014 :  17:09:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il reste le controle en vue d'une action pénale : les 3 mois ont une autre fonction.... (permettre au pétitionnaire de corriger le tir soit en reprenant les travaux soit en demandant une autorisation modificative.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Yeha
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 19 Posté - 03 janv. 2014 :  17:14:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je ne comprends pas bien Emmanuel
Le service urbanisme partirait dans une action pénale contre un promoteur alors que c'est lui qui n'a pas fait le contrôle après la demande de la DAACT?

Jean-Michel Lugherini
Pilier de forums

France
3388 message(s)
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 03 janv. 2014 :  17:59:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
OUi,
Site ministère mis à jour juillet 2012
citation:
Possibilités de contestation et de sanctions de la DAACT
Description :
Quelles sont les possibilités de contestation et de sanctions de la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux ?

Réponse :

En déposant une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, le déclarant s’engage sur la conformité des travaux. L’autorité qui a délivré l’autorisation dispose alors d’un délai de trois ou cinq mois pour effectuer un récolement des travaux ; ce récolement n’est obligatoire que dans certains secteurs. S’il apparaît qu’à la suite de ce récolement, les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation, l’autorité compétente mettra en demeure le maître de l’ouvrage soit de déposer un dossier modificatif, soit de mettre les travaux en conformité. Le dépassement de ce délai dessaisit l’autorité compétente en matière d’autorisation d’urbanisme. A l’issue de ce délai l’autorité compétente certifiera sur simple demande du bénéficiaire qu’elle n’a pas contesté la conformité des travaux.

Ce contrôle obligatoire ou facultatif selon les secteurs n’enlève rien à la responsabilité individuelle du bénéficiaire de l’autorisation sur le plan pénal. Tant que le délai propre à l’action pénale n’est pas prescrit, l’autorité de police parfois différente de l’autorité compétente en urbanisme, pourra toujours constater l’infraction pénale en dressant procès-verbal.
Signature de Jean-Michel Lugherini 
Cordialement

Édité par - Jean-Michel Lugherini le 03 janv. 2014 18:00:44
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