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 Mise en conformité des statuts d'ASL.
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quelboulot
Modérateur

3453 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

 61 Posté - 20 oct. 2013 :  20:15:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
majik Posté - 20 oct. 2013 : 18:58:30
--------------------------------------------------------------------------------
JPM : vous voilà exclu du cercle Achille Talon...



Majik,

Comme Achlle Talon semble vous obséder quelque peu en ce 20 octobre 2013, puisque vous en arrivez à le "déposer" à chacune de vos interventions sur divers sujets

citation:
http://www.universimmo.com/forum_un...&FORUM_ID=26

majik Posté - 20 oct. 2013 : 18:31:17
--------------------------------------------------------------------------------
Mise en conformité des ASL : une solution?

Achille Talon inspire à l'évidence les sachants sachant sacher et leur sachitude prolixe sur l’esprit d’Eloi et la loi du bidouble…

... de quel(s) cercle(s) faites vous donc parti ???....

au moins celui de l'Epine Danslepied ?



Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967


JPM
Modérateur

6704 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 62 Posté - 20 oct. 2013 :  23:38:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il est parfaitement exact que j'ai négligé le cas des petits lotissements qui ne présente pas un grand intérêt pratique. Les équipements sont peu nombreux et il est possible de privatiser par exemple les canalisations en ne maintenant qu'un collecteur par exemple qui sera forcément indivis.

Mais par ailleurs il n'y a pas la moindre miette du régime de la copropriété dans ce que j'ai indiqué, abstraction faite des exemples cités pour la qualification et le régime des parties communes et éléments communs d'équipement.

Au final, réserve faite d'une interprétation jurisprudentielle sur la terminologie, je reste sur les indications que j'ai données.

Mais, pour l'instant les ASL ont bien d'autres soucis. Les plus sages ont pris le parti de régulariser a postériori et les avis préfectoraux sont assez nombreux.

Les responsables d'ASL qui demeurent passifs finirons par avoir de graves ennuis.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Emmanuel Wormser
Modérateur



14263 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 63 Posté - 21 oct. 2013 :  04:27:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
avis totalement partagé évidemment !
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !

Ankou
Contributeur vétéran

1014 message(s)
Statut: Ankou est déconnecté

Revenir en haut de la page 64 Posté - 21 oct. 2013 :  06:29:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM
Mais, pour l'instant les ASL ont bien d'autres soucis. Les plus sages ont pris le parti de régulariser a postériori et les avis préfectoraux sont assez nombreux.


Quel type d'avis?

Ils ne devraient pas intervenir sur le fond des statuts.

citation:
Initialement posté par JPM
Les responsables d'ASL qui demeurent passifs finirons par avoir de graves ennuis.


Lesquels? générés par qui?

Emmanuel Wormser
Modérateur



14263 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 65 Posté - 21 oct. 2013 :  07:54:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ce ne sont pas des avis mais des récépicissés de déclaration en préfecture

les ennuis arrivent dès qu'un coloti mauvais coucheur pointe son nez.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Ankou
Contributeur vétéran

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Statut: Ankou est déconnecté

Revenir en haut de la page 66 Posté - 21 oct. 2013 :  08:24:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Emmanuel Wormser

ce ne sont pas des avis mais des récépissés de déclaration en préfecture


OK
Ils n'ont pas pouvoir de vérifier le bien fondé du fond des statuts ou de leur modification.


Emmanuel Wormser
Modérateur



14263 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 67 Posté - 21 oct. 2013 :  09:10:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
non : pas de controle de la "régularité" -ce n'est pas une question de bien-fondé- desdits statuts.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Ankou
Contributeur vétéran

1014 message(s)
Statut: Ankou est déconnecté

Revenir en haut de la page 68 Posté - 21 oct. 2013 :  10:39:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Emmanuel Wormser

non : pas de controle de la "régularité" -ce n'est pas une question de bien-fondé- desdits statuts.


Désolé d'utiliser des expressions qui prêtent à confusion!

Je voulais faire la différence entre le contrôle de la procédure d'enregistrement (dates, formulaires, nombre de documents, etc) et la légalité du fond des documents.

Vous confirmez donc ma position.





JACKENRI
Contributeur débutant

78 message(s)
Statut: JACKENRI est déconnecté

Revenir en haut de la page 69 Posté - 08 nov. 2013 :  17:08:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
C’est avec beaucoup d’intérêt que j’ai suivi les différents sujets concernant la mise en conformité des ASL par le fait que notre résidence se trouve dans cette situation.
Toutefois je n’ai pas une formation de juriste et certains points m’échappent.
Nous sommes une résidence sous le régime d’une ASL depuis 1971 et avec quelques difficultés nous avons réussi à faire admettre au président que les anciens statuts de notre association jamais déclarée en préfecture, n’étaient pas conformes à la Loi de 2004.
Finalement la décision est prise de régulariser cette situation.
Toutefois :
- Les 10 éléments devant figurer dans les statuts ne sont pas respectés.
- La déclaration en préfecture est validée en septembre 2008 soit 4 mois après la date limite de mise en conformité (mai 2008)

Pouvez-vous me préciser, simplement :
- si cette ASL est conforme ?
- si le directeur financier (syndic, prestataire de service) est en droit d’adresser des injonctions à payer (pas toujours justifiées) avec menaces de procédure de recouvrement en ne respectant pas les clauses des statuts, mais en se basant sur les dispositions des articles 35 et 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967 sur la copropriété donc inapplicable en ASL ?
- En raison de cette mise en conformité hors délais, les activités prévues à l’article 5 lui sont interdites. De ce fait, le directeur financier est-il en droit d’adresser des sommations, voire des factures de charges ou autres ?

Merci pour votre éclairage.

majik
Contributeur senior

813 message(s)
Statut: majik est déconnecté

Revenir en haut de la page 70 Posté - 08 nov. 2013 :  18:57:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si votre ASL a fonctionné de 1971 à 2008 sans avoir satisfait aux obligations légales, et que jamais aucun problème n’a surgi, félicitez-vous…

surtout avec un « directeur financier » dont vous ne dites rien de ce qui fonde sa légitimité………..à appliquer la loi de 1965 et le décret de 1967, de surcroit !

Vous dites que vous avez procédé à une déclaration de « création » en 2008, mais que vos statuts ne sont pas conformes aux dispositions législatives.

Je ne vois que le recours à des gourous et autres faiseurs de miracles pour vous préserver d’avoir un « mauvais coucheur » dans vos rangs.

Emmanuel Wormser
Modérateur



14263 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 71 Posté - 08 nov. 2013 :  19:19:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
le directeur financier est-il en droit d’adresser des sommations, voire des factures de charges ou autres ?
si c'est conforme aux statuts, il est "en droit" de le faire...
en revanche, si un coloti refuse de payer, le directeur ne pourra pas demander au juge de forcer le ... mauvais coucheur pas si mauvais que ça.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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majik
Contributeur senior

813 message(s)
Statut: majik est déconnecté

Revenir en haut de la page 72 Posté - 09 nov. 2013 :  06:58:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JACKHENRI : la situation de votre ASL est régularisée par la déclaration de sa « création » en 2008 et sa publication au JO qui lui confère la capacité à agir.

Seules les difficultés antérieures à la date de cette création échapperont à toute solution judiciaire, vu le défaut de capacité à agir qui a perduré jusqu’en 2008, ce qui ne peut être "rattrapable".

Apparemment, ce n’est pas votre préoccupation essentielle.

Mais vous savez que les statuts déclarés de cette ASL publiée en 2008 ne comportent pas toutes les définitions que les dispositions légales prescrivent.

Avant de gamberger sur les conséquences potentielles de tels manquements, il faut affiner l’analyse :

1/ Quelles sont les définitions manquantes ?

2/ Quelles sont les raisons qui ont conduit l’auteur ou le rédacteur de ces statuts à s’abstenir de respecter la loi… ???

JACKENRI
Contributeur débutant

78 message(s)
Statut: JACKENRI est déconnecté

Revenir en haut de la page 73 Posté - 11 nov. 2013 :  18:13:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Majik : en 2008 l’ASL n’a pas été créée mais simplement inscrite à la préfecture sous l’objet : ASL/modification ?
En effet il faut préciser qu’en 1971 « le cahier des charges et les statuts » étaient réunis dans le même document publier aux hypothèques. Il se trouve que la déclaration en préfecture n’a pas été enregistrée et l’ASL a fonctionné jusqu’en 2008 sans être inscrite sur le registre des associations donc en « association de fait »
En 2008, après modifications du CdC et des statuts, toujours groupés dans un seul document, inscription en préfecture, mais ce dossier n’a pas été déposé chez un notaire pour publication aux hypothèques (et pour cause, explications in fine) donc nouveau CdC non publié ??
A ce niveau, je me pose la question ?
Association déclarée, mais CdC non publié ! Donc pas opposable.
Est-ce que l’ancien CdC publié est toujours valable ?
Avait-on le droit de modifier en 2008 un cahier des charges par un vote à la majorité absolue (statuts) alors que l’article L 442-10 du code de l’urbanisme était entré en vigueur le 1/10/2007 ?

1) En ce qui concerne les définitions imposées par la mise en conformité, notons :
a) Objet : Les éléments des anciens statuts sont conservés (gestion, entretien, administration, police des voies, travaux, répartition et recouvrement des dépenses)
Une seule phrase est ajoutée : « L’acquisition ou la cession de biens immobiliers permettant la réalisation de l’objet de l’ASL » que je ne comprends pas très bien car tous les ouvrages et les parties communes sont en indivision forcée.
Par contre, l’éventuelle possibilité de cession à la commune, n’est pas prévue.
b) Siège : Son siège est fixé (nom de la commune) Route (XXX) sans le numéro et sans la position cadastrale. Cela permet ainsi au président de se faire adresser le courrier à son adresse et le syndicat peut toujours attendre à l’accueil.
c) Le nom : Formulation non conforme, manque le mot « libre » :
(Association Syndicale « Libre » des XXX)
d) Règles de fonctionnement : incomplètes, notamment par la distraction des règles concernant la limitation des pouvoirs. De ce fait les mandats (nombreux) arrivent chez le président qui en fait « bon usage »
Egalement, l’association est administrée par XXX membres, soit le président et les autres membres. Cependant dans la réalité, et dans les statuts d’une façon sournoise, le président continu à se faire élire par l’AG et non pas par le syndicat.
Enfin, contrairement aux dispositions des anciens statuts, l’AG est présidée par le président de l’ASL !
e) Modalités de distraction d’un immeuble : Ces dispositions ne sont pas traitées. De ce fait, cohabitent dans l’ensemble immobilier des lotissements, des copropriétés, une copro horizontale, entités parfois indépendantes, sans possibilité de régulariser les situations.

2) Les raisons de ne pas respectées la Loi sont multiples, mais la principale celle qui détruit toute la vie de l’association c’est l’orgueil incommensurable du président qui utilise tous les moyens pour conserver sa position élevée et qui n’hésite pas à tirer parti des bienfaits de la collectivité en rejetant les personnes compétentes mais qui lui tiennent tête dans ses positions.
A titre d’exemple il est incompétent dans le domaine de la gestion en copropriété. Lors de la mise en conformité, des projets de mise à jour des statuts ont été proposés par des résidents, après avoir pris attache auprès d’un des plus éminents spécialistes dans ce domaine. Toutes ces propositions ont été rejetées parce qu’elles ne lui laissaient pas la liberté d’agir à sa guise. Il a préféré faire appel à une avocate, de ses connaissances, pour rédiger un texte, défavorable à la gestion de la résidence, calqué sur des documents-type parfois désuets, inadaptés et manipulés pour la cause.
Comme il est malheureusement habituel dans les ensembles immobiliers, 90% des « béni-oui-oui » ont voté favorablement ce projet. Encore de ce jour, peu reconnaissent leur erreur ; faut-il encore savoir analyser ou faire confiance à une petite minorité de « spécialistes ». Il est également vrai que le personnage très bon orateur, écrit bien !
Notre seule solution pour sortir de cette spirale serait de pouvoir mettre en évidence ces anomalies et avant de nous engager dans une opération coûteuse, de prendre avis auprès des spécialistes du forum.

Emmanuel Wormser
Modérateur



14263 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 74 Posté - 11 nov. 2013 :  19:58:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
au 1/ : rien ne me choque dans ce que vous décrivez comme des non-conformités, d'autant que l'ASL n'est pas propriétaire des biens d'usage commun.

par ailleurs :
citation:
Notre seule solution pour sortir de cette spirale serait de pouvoir mettre en évidence ces anomalies et avant de nous engager dans une opération coûteuse, de prendre avis auprès des spécialistes du forum.
comme déjà indiqué ailleurs, les avis récupérés sur le forum ne sauraient sérieusement suffire à s'engager dans une opération couteuse... ils doivent seulement permettre de décider d'aller rencontrer un professionnel du sujet, avocat, qui lui engagera sa responsabilité en vous conseillant d'engager cette action... ou pas !
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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majik
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 75 Posté - 12 nov. 2013 :  09:38:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JACKENRI : votre situation est caractérisée par un document publié au fichier immobilier avec toutes les conséquences bien connues rendant les dispositions immuables entre les contractants.

Cependant, les associations syndicales de propriétaires sont régies par des dispositions législatives auxquelles toutes les dispositions contractuelles doivent être conformes, sous peine d’être déclarées « non écrites » pour celles qui ne le seraient pas.

C’est un aspect précis où le conseil d’un avocat sera nécessaire.

Dans l’attente, les documents publiés restent opposables.


Mais ce ne sera pas la fin des difficultés…

Il va sans dire que la feinte grossière d’une déclaration en 2008 de modifications de statuts jamais déclarés est un autre aspect à cibler où le conseil d’un avocat vous sera utile pour dénoncer une manipulation cosmétique, sans effet réel. (à propos, la publication de cette déclaration a-t-elle eu lieu, comme vous semblez le dire ?)

Enfin, les dispositions contractuelles conformes aux prescriptions légales ne sont pas susceptibles d’être altérées par une modification « banale ».

Car il s’agit d’un document publié fixant les droits et obligations des colotis, inaltérable sauf à ce que TOUS les contractants (= TOUS les propriétaires de TOUS les lots) votent à l’unanimité…

La modification de 2008 est contestable à ce point de vue…



Emmanuel Wormser
Modérateur



14263 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 76 Posté - 12 nov. 2013 :  14:23:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
tiens, au fait, Majik, je viens de voir passer un arrêt de la CA Aix (31/10/13) confirmant qu'une ASL dont les statuts ne sont pas à jour... n'est pas morte pour autant....
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Ankou
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 77 Posté - 12 nov. 2013 :  14:25:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Emmanuel Wormser

tiens, au fait, Majik, je viens de voir passer un arrêt de la CA Aix (31/10/13) confirmant qu'une ASL dont les statuts ne sont pas à jour... n'est pas morte pour autant....


Pourrait-on avoir un lien, ou une copie? Merci d'avance

Emmanuel Wormser
Modérateur



14263 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 78 Posté - 12 nov. 2013 :  14:49:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ben non, désolé : il est dans une base d'accès payant...
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Ankou
Contributeur vétéran

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Statut: Ankou est déconnecté

Revenir en haut de la page 79 Posté - 12 nov. 2013 :  15:23:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le verra-t-on un jour sur ce site: http://www.ca-aixenprovence.justice.fr/ ?

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 80 Posté - 12 nov. 2013 :  15:31:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je ne suis pas devin !
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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