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galoubet
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 41 Posté - 12 avr. 2013 :  19:25:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

C'est "drôle", personne ne vient contester ou protester lorsque j'avance que cet avantage en nature de "logement" pour un gardien concierge Cat B est de nos jours un sacré avantage, je dirais même parfois "scandaleux" (*), puisqu'il est pour certains de plusieurs centaines d'€ qui non seulement passent à la trappe les cotisations sociales et l'impôts qui va avec, mais aussi au détriment d'autres employés, en particulier les Cat.A qui, à travail égal, ont au final par comparaison plusieurs centaines d'€ de revenus en moins !



Gédehem, personne ne proteste parce que sur ce point, vous avez sacrément raison, et je sais de quoi je parle, puisque j'ai exercé pendant plus de 20 ans le métier de régissseur catégorie B coef 340, mon salaire net de fin de carrière tournait autour des 2100 €, une fois tous avantages déduits (eau, gaz, électricité, chauffage, déduction de loyer symbolique), je disposais d'un logement de fonction de 60 m² tout à fait confortable avec jardinet et place de parking, taxe d'habitation payée par l'employeur (département Alpes Maritimes). Sur la Côte d'Azur j'évalue cet avantage à environ 1200 € mensuels, ce qui en fait constituait un salaire net de 3300 €, ce qui représente largement le salaire d'un cadre non débutant.
Bien sûr, maintenant je suis retraité, et bien que propriétaire de mon logement, je mesure largement la différence.

Gédehem
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Revenir en haut de la page 42 Posté - 12 avr. 2013 :  21:16:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Calcul sur 20 ans :
1000 x 12 = 12.000 €/an - 12.000 x 20 = 240.000 €

En Suisse ou à Singapour ??

JB22
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Revenir en haut de la page 43 Posté - 12 avr. 2013 :  22:45:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"En Suisse ou à Singapour ??" déja occupé par un certain Cahu pris dans le sac.

A Paris: NON, à Bordeaiux: NON, aux Iles "crocodiles" OUI

galoubet
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Revenir en haut de la page 44 Posté - 13 avr. 2013 :  14:32:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Calcul sur 20 ans :
1000 x 12 = 12.000 €/an - 12.000 x 20 = 240.000 €

En Suisse ou à Singapour ??


Ni l'un, ni l'autre !

Aus îles Caïmans mon cher, de nos jours, c'est très tendance...!

JB22
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Revenir en haut de la page 45 Posté - 13 avr. 2013 :  15:49:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"aux Iles "crocodiles" pour iles Caïmans
effectivement c'est très tendance.

A paraître dans le "Canard déchainés" et "Je C tout"

"Affaire Cahu sac de noeuds
"Le comte MOSCO vit ici, aussi"



Édité par - JB22 le 13 avr. 2013 15:49:54

galoubet
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Revenir en haut de la page 46 Posté - 13 avr. 2013 :  16:32:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Concernant l'avantage que constitue le logement de fonction, il faut quand même tempérer un peu son enthousiasme.

Si pour certains, ou pour beaucoup, cela représente un réel avantage, et j'ai donné et chiffré l'estimation que j'en ai faite pour mon cas personnel, on peut dire, sans jeu de mot que tout le monde n'est pas logé à la même enseigne.

Pour ma part, j'ai eu la chance de travailler pour un employeur syndicat de copropriétaires qui d'une part considérait que la fourniture d'un logement décent relevait de sa responsabilité, et d'autre part disposait de la structure physique lui permettant de le faire. Moyennant quoi, et conscient du réel avantage dont je "profitais", je n'ai jamais exprimé non plus d'exigences insupportables ni fait preuve d'une agressivité particulière.

Mais tout existe. Il y a aussi des syndicats de copropriétaires qui ne disposent pas d'un véritable logement décent, ou qui ne voient pas la nécessité d'en disposer, préférant dans ce cas loger leur employé dans des lieux où toute vie décente est quasi impossible, et à la salubrité incertaine.

La CCN impose effectivement en catégorie B un logement de fonction, mais elle ne définit pas de règles "a minima", ce qui peut entrainer de très grandes disparités entre les gens. Il y a une très grande différence entre être logé dans un logement clair et ensoleillé de 60 m², et un studio sans lumière en entresol suintant d'humidité de 20 m². Bien sûr l'exemple que je viens de citer n'est pas le cas général, mais malheureusement, il existe, et pourtant, si on se tient à la définition du logement de fonction accessoire incontournable du contrat de travail, l'employé logé dans de telles conditions est bien obligé d'en passer par là si il veut conserver son emploi.
Dans ce cas, l'avantage réel évoqué plus haut peut devenir un véritable handicap dans sa vie privée, voire même un véritable enfer pour les cas les plus extrêmes.

Gédehem
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Revenir en haut de la page 47 Posté - 13 avr. 2013 :  17:38:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Dans ce cas, l'avantage réel évoqué plus haut peut devenir un véritable handicap dans sa vie privée, voire même un véritable enfer pour les cas les plus extrêmes."

Pas du tout.

D'abord parce que si l'obligation pèse sur l'employeur (cela ne vient pas de sa volonté !), il n'est nullement prévu que ce logement de fonction fasse au moins 45 m², ou qu'il puisse accueillir une famille avec 1 couple et 2 enfants, no même qu'il soit évolutif avec la taille de la famille de l'employé

Ensuite, et surtout, parce que l'employé n'a aucune obligation de "loger sur place", "dans l'immeuble", ainsi que l'a rappelé la C. de cassation !
Ainsi qu'il est prévu dans la Convention Européenne des Droits de l'Homme, (art.13) chacun est libre de se loger là où il veut !

D'où l'incohérence du Code du travail, et de la CCN qui en découle, prévoyant et imposant le bénéfice d'un logement de fonction.
Ces conditions sont illicites, contraire au droit, puisque contraire aux règles internationales ratifiées par la France (de la hiérarchie des normes : une règle nationale ne peut contrevenir aux normes internationales ratifiées par le pays concerné.)

D'autre part, si l'employeur met à disposition un logement répondant aux critères d'ahabitabilité sont il est question plus haut, peu omporte que l'employé ne puisse y loger avec ses 3 enfants !
L'employeur loge l'employé, pas la famille absente du contrat de travail, qui est le lien juridique "employeur-employé" et pas "employeur-famille-conjoint-enfants", absents du contrat. (vous savez, le "contrat" que rappelle l'employé pour faire valoir ses droits !!! )

Outre la scandaleuse "niche fiscale" (et sociale) qu'elle représente, cette Cat.B n'a plus lieu d'être, violation manifeste de toute parité dans le droit du travail : à qualification et travail égal salaire égal.
L'article L. 771-1 du Code du travail doit être supprimé ou réformé, ainsi que la CCN pour ce qu'elle distingue 2 catégories d'employé en s'appuyant sur cet art.L.771-1 du Code du travail.


galoubet
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Revenir en haut de la page 48 Posté - 13 avr. 2013 :  18:01:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il est clair qu'il s'agit d'une niche fiscale et sociale. Une de plus dirons nous.
Cela étant, cette niche sociale et fiscale compense peut être un salaire insuffisant, même si cela aussi se discute. Il est vrai que compenser un salaire insuffisant par une niche sociale et fiscale est une entorse, une de plus dirons nous encore, faite à l'éthique et à la morale sociale.
Pour ma part, j'estime que le régime dérogatoire des UV, le logement de fonction qui s'y rattache, la rémunération à la tâche, et l'amplitude horaire, ne correspondent plus à l'évolution de la société, d'autant que le régime des UV, s'il est considéré comme avantageux et protecteur, comporte en lui même l'énorme défaut de bloquer toute possibilité d'évolution de carrière.
Peut être faudrait-il un jour réfléchir à un salaire négocié, un déroulement de carrière, une application du régime général des salariés, et un employé se logeant où il le souhaite et à ses frais. Est-ce que les employés du régime dérogatoire, et est-ce que les copropriétaires eux mêmes sont demandeurs, j'en suis beaucoup moins sûr.

Gédehem
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Revenir en haut de la page 49 Posté - 13 avr. 2013 :  21:27:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On le note de façon importante dans tous ces syndicats qui suppriment le "service concierge", passent par une entreprise extérieure et vendent le logement de fonction.
On sait les litiges qui en sont nés, même si on ne mesure pas son importance (combien ???)
Le syndicat de Véga (présent sujet) est l'un de ceux qui peut se poser la question.

On a fait une usine a gaz de cette CCN tellement contraignante, tellement fermée (comme l'est le droit du travail) que tout va à l'encontre des salariés : plutot que de se planter une épine dans le pied, les employeurs passent par d'autres système.
C'est la même chose pour les syndicats..

Chacun sait que les gardiens concierges sont dans leur grande majorité libres de faire ce qu'ils veulent.
- D'une part parce que le syndic, chargé d'encadrer, de donner conseils et directives, est quasi toujours absent : personne n'encadre les employés livrés à eux-mêmes (ce qu'ils déplorent parfois eux-mêmes !).
- D'autre part parce que le syndic va bien souvent "utiliser" les employés du syndicat à son profit, parfois même "contre" les copropriétaire, parfois encore en "l'achetant" (primes, augmentation injustifiée, etcc découvertes lors du controle des coimptes : pour les copropriétaires c'est trop tard, impossible de revenir en arrière.

Il ne faut donc pas s'étonner de l'attitude de certains syndicats : il faut supprimer le service collectif, l'emploi, et traiter avec une entreprise extérieur travaillant sous contrat.

Il ne faut pas se tromper : à faire des cadres trop restrictifs dont on ne peut plus sortir, et dans nos syndicats où le syndic est maitre du jeu c'est tout particulièrement le cas, ce sont au final les employés qui en font bien souvent les frais !
Le syndicat employeur obligé de fournir le service prendra une entreprise, qu'il pourra changer comme d'une chemise s'il n'en est pas content !

Édité par - Gédehem le 13 avr. 2013 21:35:44

JB22
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Revenir en haut de la page 50 Posté - 13 avr. 2013 :  22:48:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Entièrement d' accord avec l' analyse de Gedehem, la CC se retourne contre les gardiens, les syndicats se détournent de ce genre d' emploi au profit d' entreprises extérieures, beaucoup plus de souples.

La CC rend très couteux le remplacement du gardin pour congés payés mais également en cas de maladie, particulièrement s' il s' agit d'une longue maladie, cela devient insupportable.

"- D'autre part parce que le syndic va bien souvent "utiliser" les employés du syndicat à son profit, parfois même "contre" les copropriétaire, parfois encore en "l'achetant" (primes, augmentation injustifiée, etcc découvertes lors du controle des coimptes : pour les copropriétaires c'est trop tard, impossible de revenir en arrière."

Exact, je connais un cas ou le gardien de catégorie B est au maximum des U.V. auquel le syndic a accordé une prime de 600 € par mois. Le syndicat ne peut absolument rien faire, il doit maintenir la rémunération globale quelque soit les tâches effectuées. (Les "droits acquis")

galoubet
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Revenir en haut de la page 51 Posté - 14 avr. 2013 :  18:32:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On sait que les cadres trop restrictifs sont contraires au maintien de l'emploi. Sur ce point, Gédeheme a raison. Ceci rejoint d'ailleurs la discussion sur la flexibilité qui fait actuellement débat.
Ensuite, un employé qui ne reçoit pas d'ordres directs de son employeur, mais du prestataire de services de son employeur (le syndic), c'est une véritable hérésie, et ceci d'autant plus que ce prestataire de services fournit un service à minima, particulièrement en ce qui concerne les employés du syndicat.
On a donc un employeur collectif qui paie, mais qui n'a pas la main, un prestataire de services donneur d'ordres qui encadre a minima, et qui profite, puisqu'il a la main, pour mettre en avant ses propres intérêts, qui sont parfois concordants avec ceux du gardien (primes injustifiées), parfois pas (exigence de services rendus au seul syndic). Ceci est d'autant plus grave que nombre de syndics, qui sont pourtant des professionnels, ne se conforment pas à cette CCN très contraignante, et s'en exonèrent, parfois par intérêt, parfois par ignorance, souvent par négligence, mettant les syndicats de copropriétaires en danger.

En fait, c'est cette CCN obsolète et figée qui crée les conditions de la suppression de ce métier, et l'impossibilité de l'adapter à la société moderne, entrainant progressivement sa disparition. Les syndicats de copropriétaires n'ont pas besoin de balayeurs qui leur coûtent le prix d'un cadre, et ce dont ils ont besoin, lien social, spécialisations techniques, encadrement technique, sécurité, assistance à la personne, etc..., cette CCN totalement bloquée ne peut pas le leur donner et encore moins le quantifier.
Il faut dire aussi que les réglementations sont devenues une véritable jungle, et bloquent toute possibilité d'initiative pour l'employé, le rendant de moins en moins utile.

Gédehem
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Revenir en haut de la page 52 Posté - 14 avr. 2013 :  18:51:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nous sommes dnc tous d'accord .... avec un gros bémol ici :
" un employé qui ne reçoit pas d'ordres directs de son employeur, mais du prestataire de services de son employeur (le syndic), ......"

De fait, l'activité de syndic se résume à de la prestation de services. De fait .... mais pas en droit, dans une relation de nature commerciale, hélas !
Car le syndic n'est pas "prestataire" : il EST le syndicat dans son expression, il est sa "main" (pour contracter) sa "voix" (pour s'exprimer, négocier), ceci dans le cadre de son mandat et des décisions prises par le syndicat.

Le problème de fond vient du fait que le syndic ne joue pas son rôle de DRH du syndicat, qu'il a de plus quasi le monopole de tout pour ce qui concerne l'établissement du contrat de travail de l'employé, de ses rémunérations, de son encadrement, des sanctions éventuelles.
Le cadre ne convient plus du tout (qu'attendent les associations de copropriétaires signataires de la CCN pour ne plus accepter l'inacceptable ???), un changement de statut ne changera rien à cette difficulté concernant l'encadrement du personnel et le regard que peuvent avoir les copropriétaires (par le CS) sur les conditions contractuelles, qu'il faut réformer.

Vega
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Revenir en haut de la page 53 Posté - 18 juil. 2013 :  23:23:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Gedehem écrit : "Par ailleurs, il a été jugé que l'employé de cat B. bénéficiant d'un salaire complémentaire au titre d'un "logement" n'avait aucune obligation de loger physiquement dans l'immeuble en raison de la liberté reconnue à chacun de se loger où il voulait (déclaration Univers. des Droits de l'H art.13)."

Quelqu'un peut-il me dire quelles sont les références exactes des textes juridiques sur lesquels s'appuie cette affirmation qu'un gardien B n'a aucune obligation de loger dans le logement de fonction mis à sa disposition ?

Signature de Vega 
Vega

zz top
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Revenir en haut de la page 54 Posté - 19 juil. 2013 :  08:40:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour Vega,

?? La réponse est contenue dans votre question !! :)

---->Article 13

1. Toute personne a le droit de circuler librement et de choisir sa résidence à l'intérieur d'un Etat.
2. Toute personne a le droit de quitter tout pays, y compris le sien, et de revenir dans son pays.

Je vous met le lien, cliquez dessus, c'est magique :

http://www.un.org/fr/documents/udhr/

Je crois que la déclaration universelle des droits de homme passe avant tout le reste, puisqu'elle nous sert de référence universellement.

Signature de zz top 
Quand on voit ce qu'on voit, quand on entend ce qu'on entend...On a raison de penser ce qu'on pense.

Gédehem
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Revenir en haut de la page 55 Posté - 19 juil. 2013 :  17:47:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Arret rendu au visa de cet article de la DUDH à propos d'un syndicat (un bailleur social ?) qui voulait interdire à son employé le droit de se loger ailleurs que dans 'immeuble au motif que c'était une clause de son contrat de travail.

Sanction des juges : la liberté de se loger où l'on veut passe avant toute autre disposition, dont un contrat de travail.

Ce qui pose la question de la conformité du Code du travail ET de la CCN des gardien-concierge pour ce qui concerne l'obligation "de loger dans l'immeuble", ...qui ne peut être une "obligation".

Et par dela ce point, de la question de la cat.B et de la mise à disposition d'un logement de fonction lorsque le propriétaire (le syndicat) n'en dispose pas en propre.

Pour l'arret dont il est fait référence, Galoubet doit l'avoir en réserve dans un coin ...., s'il passe par là .

Vega
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Revenir en haut de la page 56 Posté - 26 oct. 2013 :  20:31:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Me voici avec une nouvelle question dans le prolongement de cette affaire.

*Un vote à l'unanimité lors d'une AG en mai2013 a donné 2 mois à une commission de conciliation pour trouver une solution.
* La commission de conciliation a été un simulacre et le Syndic a admis qu'aucun accord n'a résulté de la seule réunion de cette commission.
* Lors de l'AGS de juin le CS a proposé une résolution qui surenchérit la demande que le gardien avait fait en mai (En mai il demandait passer en cat.A avec 800€ net d'augmentation de salaire OU lui payer un loyer de 1286€/mois charges comprises. La résolution du CS en juin : payer au gardien un loyer de 1286€ charges NON comprises). La majorité des copro ont voté CONTRE cette résolution et POUR la poursuite de la conciliation.
* Début juillet le gardien attaque notre Syndicat aux prud'hommes. L'étape au bureau de conciliation des Prud'hommes, en septembre, n'a rien donné car le gardien refuse négocier.
* L'avocate qui défend notre Syndicat a produit une analyse le 23 septembre. Elle estime nécessaire de tenir un AGS afin de proposer une régularisation de la situation du gardien par un passage en catégorie A, avant fin décembre.
* Depuis le CS refuse de diffuser la note que l'avocate a écrite à l'intention des copropriétaires et le Syndic ne diffuse pas d'information sans l'accord du CS.
* La stratégie du CS est d'obtenir l'accord d'un maximum de copropriétaires pour revenir à "sa" résolution (gardien B à qui on paie un loyer). Des membres du CS, dont le président, font du porte à porte pour convaincre les copro de se rallier à cette solution.
* On sait que le président du CS est un grand ami du gardien (on ne lui en fait pas le reproche).

Pour résumer : Le CS bloque (ou repousse le plus tard possible) toutes informations destinées aux copro. Le CS, ni le Syndic, ne mettent en oeuvre les décisions votées majoritairement en AG. Et le CS essaient de convaincre le plus de copropriétaire de se prononcer pour une solution (signer un bail avec le gardien) que l'avocate estime juridiquement contestable.

VOICI MA QUESTION : Au vu et su de ces faits (facilement prouvables) peut-on mettre en cause la responsabilité des membres du CS. Les faits décrits plus hauts peuvent-il être considéré comme "Faute grave" ?

Vega




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Gédehem
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Revenir en haut de la page 57 Posté - 28 oct. 2013 :  14:18:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui, bien entendu, dans la mesure où la position de tel ou tels conseillers va à l'encontre de l'intérêt collectif du syndicat.

Voir ce sujet et ce qu'en dit JPM
Etre conseiller syndical induit qu'on assume une responsabilité de ses actes.

Il faudrait avoir copie de la ,note de l'avocat et la diffuser largement (copie dans les boites)

Édité par - Gédehem le 28 oct. 2013 14:25:00

JB22
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Revenir en haut de la page 58 Posté - 28 oct. 2013 :  15:23:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En fait le gardien bénéficiait de part la convention collective d' un avantage occulte résultant de la sous-évaluation de l' avantage en nature à 180 euros par mois.

Le syndicat n' est pas responsable de cette sous-évaluation et la modification du contrat de travail n' est pas de son fait, il n' a que l' obligation de maintenir le salaire global contractuel.

Si la convention collective fixe un salaire global de 1.580 euros celui-ci se décompose en 1400 euros versés en espèces et 180 payés en nature.

Le rémunération en nature ayant disparue, du fait du salarié, l' employeur n'est redevable que du salaire global contractuel de 1.580 euros à payer en espèces sous déduction des cotisations.

Pingouin
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Revenir en haut de la page 59 Posté - 01 nov. 2013 :  15:52:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour Vega,

Je comprends que votre gardien a actuellement un contrat de travail Cat B, et qu'il attaque la copropriété, son employeur, pour non respect de son contrat de travail devant les prud'homme.
Pourriez vous m'éclairer sur le fondement de sa demande maintenant qu'il est propriétaire de son appartement de gardien.
Demande-t-il que l'avantage en nature que constituait la jouissance de l'appartement lui soit reconnu sous une forme de complément de salaire avec un passage en catégorie A, ou demande-t-il que la copropriété conserve son contrat en cat B. et mette à sa disposition un logement de fonction pour répondre à son obligation contractuelle, et par la même occasion lui loue l'appartement qu'il vient d'acquérir?

Vega
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Revenir en haut de la page 60 Posté - 05 nov. 2013 :  22:30:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les demandes initiales du gardien sont :
- soit une augmentation de 800€ net/mois s'il passe en cat.A
- soit un loyer de 1286€ ch comprises s'il reste B.

La 1ère demande est effectivement, comme vous le dites, une demande "que l'avantage en nature que constituait la jouissance de l'appartement lui soit reconnu sous une forme de complément de salaire". Dit autrement, par un grand nombre de copropriétaires, le gardien veut le beurre et l'argent du beurre.
Quant à sa 2ème demande la majorité des copropriétaires ne veulent pas signer un bail avec ce gardien car cette solution est juridiquement précaire et contestable.
Vega
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