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 Sujet  |
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eusebius
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France
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 Posté - 19 févr. 2013 : 22:21:14
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Bonjour et merci de nous aider à y voir plus clair dans la jungle des problème immobiliers.
j'ai lu avec attention l'ensemble du fil concernant les servitudes (ancien et nouveau forum) et y ai appris beaucoup, j'aimerais toutefois avoir votre avis éclairé sur ma situation, en confirmant ou infirmant l'analyse que j'en fais, espérant avoir assimilé correctement ce que j'ai lu ici...
j'ai acquis en 1992 une propriété donc le permis avait été déposé initialement en 1989 par son premier propriétaire. J'ai par suite déposé un permis modificatif en 1993.
la propriété a été construite partiellement sur les ruines d'une ancienne maison de maître avec dépendances dont il subsistait quelques vestiges lors de mon acquisition.
Le terrain est traversé par un collecteur public d'eaux usées comportant un regard de visite, auquel je suis raccordé en point bas. J'ignore la date à laquelle cette conduite a été posée mais vraisemblablement plus de 30 ans maintenant. Le collecteur ainsi que le regard sont figurés sur les plans que le propriétaire initial a déposés pour son permis de construire, que j'ai repris pour ma demande de permis modificatif, mais malheureusement sans assez prêter attention au symbole du regard ; d'autre part, celui-ci était initialement masqué sur le terrain par des broussailles et remblais et je l'ai donc découvert tardivement.
L'extension projetée a été commencée puis rapidement abandonnée pour cause de malfaçon. J'envisage de reprendre les travaux ce qui suppose un nouveau permis. La canalisation et particulièrement le regard posent problème car, surplombant d'environ 1.80m le niveau du terrain une fois l'extension achevée ce qui rend impossible la desserte du terrain en voiture, la construction d'un garage. Il serait également en point de mire à environ 5m des ouvertures donnant de ce côté plein sud et gâcherait donc la visibilité et l'ensoleillement.
Aucune servitude concernant cette canalisation n'est mentionnée dans l'acte de vente, ni enregistrée sur le registre de conservation des hypothèques. Je pense donc que la canalisation, s'il n'y avait ce regard, serait considérée comme installée de façon irrégulière et que je pourrais théoriquement en exiger le déplacement ?
Tout reposerait donc sur ce fameux regard : son existence et/ou sa mention sur les plans suffi(sen)t elle(s) pour qualifier une servitude apparente et donc à pouvoir invoquer la prescription trentenaire (pour la présence physique du regard uniquement cette fois puisque les plans ont eux moins de 30ans) ?
Dans l'affirmative, n'y a-t'il aucun recours possible à part demander à la municipalité de produire la preuve de l'existence de ce regard depuis plus de 30 ans (le regard lui-même et non simplement la canalisation qui elle était non visible et donc ne permettrait pas de parler de servitude apparente) ?
Enfin, si cette preuve est apportée et que la municipalité ne veut rien prendre à sa charge, ai-je un moyen de faire déplacer la conduite et le regard à mes frais ?
Merci d'avance pour vos éclairages
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 Posté - 19 févr. 2013 : 22:59:25
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les 30 ans ne suffiront pas... s'agissant d'une servitude publique.
si vous avez tout lu, vous savez tout ou presque. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 19 févr. 2013 23:00:06 |
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eusebius
Nouveau Membre
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4 message(s)
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 2
Posté - 19 févr. 2013 : 23:43:22
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Merci de me répondre aussi vite mais pouvez vous expliciter un peu plus?
j'ai effectivement passé la journée à parcourir l'intégralité du fil et regarder ce qui semblait se rapprocher de mon problème, mais au bout de cette lecture un peu indigeste je suis plus surement dans le "presque" que dans le "tout"... 
que voulez-vous dire par "les 30 ans ne suffiront pas" ? ne suffiront pas à quoi et/ ou à qui?
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eusebius
Nouveau Membre
France
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3
Posté - 20 févr. 2013 : 20:01:11
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bonjour mr Wormser,
vous êtes plus exigeant que par le passé avec les pauvres néophytes que nous sommes : votre réponse est d'une concision ...remarquable.
je n'avais manifestement plus la lucidité hier soir pour la comprendre d'où ma demande de précisions ;
Ma lucidité étant un peu revenue, je pense que vous faites allusion à la jurisprudence mentionnée dans les généralités en tête de votre éclairage ?
citation: dès lors qu'il s'agit de droits exorbitants du droit commun, puisque permettant à la puissance publique d'asservir, parfois sans indemnités, les fonds traversés, les dispositions du Code civil relatives aux modalités de prescription des servitudes d'ordre privé ne s'appliquent pas à ces servitudes spécifiques.
le juge suprême l'a récemment et formellement inscrit dans une décision récente et fondamentale :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 mars 2007, 05-18.057
dès lors, la prescription trentenaire, la destination du père de famille, le droit de passage, etc... prévus au code civil ne s'appliquent pas.
toute installation qui n'aura pas été créée dans le cadre prévu par la loi pour instaurer la servitude afférente sera irrégulière, formant une emprise irrégulière, éventuellement constitutive de voie de fait.
Cette jurisprudence m'ôte une belle épine du pied, merci de m'avoir donné un indice pour la retrouver.
Si je résume donc en formalisant un peu :
- la canalisation d'eaux usées passant dans mon terrain (en négligeant le regard) pourrait être classée dans les servitudes continues non apparentes, qui ne peuvent s'acquérir que par titre (Code Civil art. 691), or celui-ci n'existe pas pour le moment.
- l'existence du regard la fait passer dans celle des servitudes continues apparentes, susceptibles de prescription trentenaire et permettant donc de s'affranchir de l'absence de titre (Code civil art. 690)
- mais la jurisprudence évoquée ci-dessus rend caduque cette possibilité de prescription trentenaire,s'agissant d'une servitude publique (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 mars 2007, 05-18.057) ; le titre redevient donc indispensable.
- la régularisation par instauration d'une servitude d'utilité publique n'est pas possible puisque la canalisation passe en terrain bâti (Code Rural L152-1)
- il ne resterait donc à examiner que le risque d'expropriation pour caue d'utilité publique ?
Je précise que la canalisation longe en s'en écartant un peu (de 2-3m pour terminer à 5-6m) la limite de propriété donnant sur un pré voisin de plusieurs hectares, sur lequel pourrait donc être déplacée la canalisation avec instauration régulière d'une servitude (puisque terrain non bâti).
Cela suffit-il à rendre le risque d'expropriation négligeable ?
merci d'avance pour votre relecture et votre avis
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4
Posté - 20 févr. 2013 : 20:14:51
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un détail : pour les EU, la servitude est discontinue car il faut un fait de l'homme -on tire la chasse, on vide l'évier...- pour qu'elle soit utile.
risque d'expro effectivement assez faible.
mais procédures longues et difficiles à mettre en oeuvre pour obtenir le démontage de l'installation.
avocat spécialisé indispensable après débroussaillage de la situation locale. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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eusebius
Nouveau Membre
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5
Posté - 21 févr. 2013 : 23:21:42
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bonjour mr Wormser,
merci pour cette précision, la discontinuité de la servitude rendant la prescription trentenaire définitivement caduque d'après l'article 691 du code civil...
je suis bien conscient de la lourdeur d'une éventuelle procédure (quelle durée maximale faut il compter en épuisant tous les recours?), mais je serai peut être amené à l'envisager.
J'évoque ce problème depuis maintenant une dizaine d'années en vue d'un règlement amiable mais sans résultat. J'ai adressé récemment un courrier pour formaliser davantage ma demande d'enfouissement ou de déplacement de la conduite, qui s'est soldé par une fin de non recevoir assortie d'une tentative d'intimidation visant à me faire admettre l'existence d'une servitude (avec pour seule justification la mention du tracé de la conduite sur ma demande de PC initial !) ; je vais répliquer en demandant la production d'éléments précis pouvant attester la servitude, mais on ne peut pas dire que la bonne volonté municipale soit manifeste sur cette affaire.
Je crains également des mesures de rétorsion sur la future demande de PC (du genre multiplier les tracasseries pour refuser ou au moins retarder l'obtention), ainsi que sur une régularisation en cours suite à un autre problème d'emprise irrégulière (pose approximative de nouvelles canalisations d'eau usées et pluviales sous la voirie desservant ma propriété, plus regards d'eau pluviale plus anciens également posés au jugé sans respect des limites)
soit trois problèmes d'emprise irrégulière publique sur la même propriété : pas mal non?
Connaitriez vous un avocat spécialisé en droit immobilier efficace dans ma région à me communiquer en MP ? (j'ai mis à jour mon profil) : ils ne sont pas légion ; il ne manquerait plus que je sollicite celui de la commune :)
Je rendrai compte des suites de l'affaire pour que mon expérience serve à d'autres : dans le fil précédemment dédié (et spécialement depuis la migration du forum), les problèmes de canalisation d'eau ne sont pas si nombreux comparativement à ceux concernant EDF ...
bonne soirée
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