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pepa
Contributeur senior

771 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Posté - 09 févr. 2013 :  18:50:03  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonsoir,

Je suis complétement séparée d'un immeuble et des box.
Ceux qui m'ont déjà lue comprendront mieux le contexte.

Nous sommes passées en syndic bénévole et chaque jour sort quelque chose de nouveau. Mon opposant a convaincu les copros de l'immeuble de changer l'assurance, ou plutôt l'individualiser en fonction des différents "bâtiments". Pour l'instant je n'en sais pas plus mais déjà dans le passé je n'ai jamais réussi à savoir et donc à voir le contrat d'assurance et ce qu'il englobait.
Une copropriété peut-elle avoir plusieurs assurances en fonction des différents bâtis et les individualiser en fonction de leur copropriétaires ?

Or avant réunion du conseil syndical, je souhaiterais en savoir plus sur l'assurance dans une copro dite horizontale et qui n'est pas homogène.
Quels sont les aspects importants ?
Bref, si vous pouviez m'aiguiller

Je vous en remerice.




Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

 1 Posté - 09 févr. 2013 :  21:24:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'assureur peut effectivement "couvrir" distinctement des éléments différents.

Ainsi tel bâtiment à usage "habitation" sera assuré selon tels critères, avec des montants et franchises qui lui sont propres, tel autre "bâtiment commun à usage de garages privatifs" sera assuré sur d'autres critères.

Il s'agit bien entendu d'un seul et même contrat "syndicat".

Mais il peut être "découpé en tranches" selon les biens à assurer.
Contrat d'assurance pour un montant total de XXXX €, fraction de tant pour "bâtiment habitation", et tant pour "bâtiment garages", distinction servant pour la répartition.

Ainsi pour un syndicat mixte, partie 'vericale' et partie "horizontale".

mespres
Contributeur vétéran

1499 message(s)
Statut: mespres est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 10 févr. 2013 :  08:21:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Une question sur ce thème. Mon copropriété comprend deux bâtiments, réunis par un jardin. Le bâtiment B comprend beaucoup de personnes négligentes, ce qui a pour conséquence l'augmentation de la sinistralité. Afin de protéger les intérêts du bâtiment A, est il possible de réaménager le contrat d'assurance, en isolant 3 postes (batiment A, batiment B, jardin) ?

Édité par - mespres le 10 févr. 2013 12:28:54

vazy
Contributeur vétéran

1298 message(s)
Statut: vazy est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 10 févr. 2013 :  10:21:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A travers les posts de Pepa et de Mespres la question qui se pose est: serait-il possible que les primes soient individualisées ?
A mon sens non , puisqu'il s'agira toujours d'un seul contrat au nom d'un seul assuré: le syndicat.
Le reste est affaire de contrats individuels.

pepa
Contributeur senior

771 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 10 févr. 2013 :  10:36:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Merci Gedehem et merci aux autres participants qui enrichissent la discussion.
Si j'ai bien compris, il ne peut s'agir que d'un contrat même s'il différencie des élements.
Vazy vous semblez dire que non.

Quoi qu'il en soit, j'ai l'impression que s'ils veulent changer, c'est justement pour faire "bande à part" ce qui voudrait dire 3 contrats différents.
Ou alors ils pensent à différentier les élements, mais les connaissant, je me demande dans quel but.

Mais si je vous suis, en aucun cas il ne peut y avoir plusieurs contrats n'est-ce-pas ?

Merci à tous.

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 10 févr. 2013 :  12:47:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans la situation de Mespres (bâtiments distincts), c'est vers la création de syndicats secondaites qu'il faut se tourner !

Le syndiocat du bâtiment A sera assuré pour lui-même, le reste se débrouillant avec son assureur, ou ses assureurs si le B est aussi "syndicat secondaire", donc avec 1 syndicat principal et 2 secondaires.

C'est la pratiques habituelle pour spécialiser les charges bâtiment par bâtiment, qui devrait être systématique lorsqu'il y a pluralité de bâtiments séparés.

pepa
Contributeur senior

771 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 10 févr. 2013 :  17:46:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Gédehem,

Donc bâtiments distincts mais "équivalents" dans le cas de Mesprees = possibilité deux contrats d'assurance et syndic principal et syndic secondaire.

Mais pour mon cas, un seul contrat avec 2 ou 3 parties et un seul syndic ???
Peut-on prendre 2 assureurs ?

Et les parties communes, voie de desserte, etc... ?

Merci beaucoup.

pepa
Contributeur senior

771 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 10 févr. 2013 :  18:57:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai oublié aussi de vous demander :

Je suppose que tout changement d'assurance doit être voté en AG ?

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 10 févr. 2013 :  23:04:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les bâtiments n'ont pas besoin d'être équivalent, similaire

Dans un syndicat mixte (partie vertcale - partie horizontale) ils ne le sont pas.

On peut avoir un même contrat "coupé en tranche" :
- des clauses pour la parties vericale (ou pour la partie "habitation" de mon exemple plus haut)
- des clauses pour la partie horizontale (pour le bâtiment commun "garages privatifs" de l'exemple plus haut).

C'est à discuter avec l'assureur, qui traitera distinctement les choses différentes à assurer.

Xill
Contributeur actif

153 message(s)
Statut: Xill est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 11 févr. 2013 :  00:19:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par pepa

J'ai oublié aussi de vous demander :

Je suppose que tout changement d'assurance doit être voté en AG ?


Oui.
Et le projet de contrat doit être joint aux convocations

Cordialement,
Xill

pepa
Contributeur senior

771 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 11 févr. 2013 :  10:13:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Gedehem, Merci Xill

Autre chose importante pour moi à connaître vu 'l'historique"

Si l'intention était de séparer les contrats ? A savoir chaque "partie" prend son assureur ou prend le même mais ce sont non pas le même contrat coupé en tranches mais trois contrats différents ?
Normalement cela ne doit pas être mais ils sont très "créatifs".

Merci pour vos commentaires.


Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 11 févr. 2013 :  10:22:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
S'agissant d'assurer les biens dont UN syndicat est le gardien (+ sa RC) il ne peut y avoir 2 contrats, l'un pour telle partie, l'autre pour telle autre.
Un même contrat fractionné "en tranche" et 2 contrats distincts ce n'est pas la même chose.

"Je suppose que tout changement d'assurance doit être voté en AG ?"

S'il s'agit de tout changer, clauses et conditions, OUI.
S'il n'y a pas de changement substentiel, que ce soit pour les clauses (dont les franchises) ET pour le montant de la cotisation, NON.
Dans ce cas le syndic peut librement changer d'assureur. Qui plus est si pour les mêmes clauses et franchises la cotisation est plus faible.

Édité par - Gédehem le 11 févr. 2013 10:24:38

pepa
Contributeur senior

771 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 11 févr. 2013 :  12:34:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem


Un même contrat fractionné "en tranche" et 2 contrats distincts ce n'est pas la même chose.


Bien sûr Gédehem, pour moi il n'y a pas d'ambiguïté.


citation:
S'il s'agit de tout changer, clauses et conditions, OUI.
S'il n'y a pas de changement substentiel, que ce soit pour les clauses (dont les franchises) ET pour le montant de la cotisation, NON.
Dans ce cas le syndic peut librement changer d'assureur. Qui plus est si pour les mêmes clauses et franchises la cotisation est plus faible.[/b]


Si le but était positif je ne m'interrogerais même pas mais ....

Merci en tout cas.


pepa
Contributeur senior

771 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 11 févr. 2013 :  23:41:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,

En cherchant j'ai retrouvé un autre post sur Universimmo et la réponse de JPM au cas présenté m'intéresse car elle semble indiquer que l'on peut prendre 3 polices pour une copro horizontale, donc 3 contrats chez le même assureur.

J'espère avoir bien compris et je vous indique le lien, si j'ai en partie dénaturé la grande connaissance de JPM qu'il me pardonne et nous en informe ici.

Merci.
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=46773

Xill
Contributeur actif

153 message(s)
Statut: Xill est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 11 févr. 2013 :  23:59:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

citation:
Initialement posté par Gédehem



S'il s'agit de tout changer, clauses et conditions, OUI.
S'il n'y a pas de changement substentiel, que ce soit pour les clauses (dont les franchises) ET pour le montant de la cotisation, NON.
Dans ce cas le syndic peut librement changer d'assureur. Qui plus est si pour les mêmes clauses et franchises la cotisation est plus faible.


Vous n'auriez pas négocié un "gros" intercalaire, des fois ???

Xill

pepa
Contributeur senior

771 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 12 févr. 2013 :  13:04:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

J'ai eu une nouvelle info, à savoir qu'effectivement ils négocient une nouvelle assurance avec un autre assureur que celui de l'ancien syndic pro.
Elle est beaucoup moins chère mais elle n'inclue pas mon lot (maison séparée) Le syndic bénévole manque d'expérience et quand je lui ai indiqué il était surpris car il comptait sur ma propre assurance.
Le problème dans tout cela c'est celui qui manoeuvre à travers lui mène la danse. D'une certaine manière, si je ne suis pas incluse, cela peut me donner des arguments pour sortir de la copropriété mais quels sont les risques ?
Ce qui est paradoxal c'est que quand cela les arrange j'en fais partie et quand cela ne les arrange pas, ils l'ignorent.
Qu'en pensez-vous ?
Dois-je les obliger à m'inclure ou est-ce une opportunité pour poser des jalons et sortir ensuite de la copro ?
Merci pour vos avis dans ce cas désespéré.

Xill
Contributeur actif

153 message(s)
Statut: Xill est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 12 févr. 2013 :  13:21:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Je ne connais pas votre "historique", mais si je comprend bien, vous êtes propriétaire de deux lots (une maison et un box). La copropriété est composée de "votre" maison + un ou deux bâtiments à usage de garage.

Que prévoit le règlement de copropriété, concernant les murs extérieurs de votre maison, son toit... (parties communes / parties privatives)


Concernant le(s) contrat(s) d'assurance, cela ne change que (peu) de choses pour les garanties à souscrire. Par contre, cela change beaucoup de chose sur le nom du souscripteur, la répartition ou non des charges d'assurance de "votre" maison...

Idem concernant le terrain autour de votre maison. Partie commune ?


Pouvez-vous nous en dire plus ?


pepa
Contributeur senior

771 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 12 févr. 2013 :  14:03:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Xill

Bonjour,

Je ne connais pas votre "historique", mais si je comprend bien, vous êtes propriétaire de deux lots (une maison et un box). La copropriété est composée de "votre" maison + un ou deux bâtiments à usage de garage.


Copropriété : 1 immeuble de 6 apparts / 10 Box / 1 Maison

Les trois parties sont géomètrées et notariées et font chacune 1/3 de la copro

J’ai acheté cette maison vétuste à rénover qui était grillagée, haie séparative et portail à l’intérieur de la copro, une allée de desserte dessert l’ensemble des copropriétaires. Mon lot est une partie privative.

L’ancien syndic assurait l’ensemble. Le nouvel assureur contacté leur propose la moitié du prix mais ils lui ont certainement demandé de ne pas inclure mon lot.

Ce que je voudrais savoir c’est si je dois les suivre ou leur dire qu’ils faut qu’ils l’incluent.

Dans la première hypothèse où ils ne m’incluent pas quels sont les risques.

Dois-je leur proposer une assurance avec plusieurs tranches comme suggéré par Gédehem, bien que JPM dans le lien que j’ai inséré, parle de 3 contrats chez le même assureur,

En supposant que je sois l’objet d’une tranche, c’est moi qui doit la payer en totalité même si l’assurance fait partie des frais généraux ?
Avec l’ancien syndic, elle était ventilée en rapport avec nos tantièmes.

Quelle est la règle dans cette complexité ?

Tous les jours il y a du nouveau dans cette copro.
Vivement que je m’en sorte.

Merci à ceux qui m’aideront.

Xill
Contributeur actif

153 message(s)
Statut: Xill est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 12 févr. 2013 :  14:38:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le fait que les contrats soient chez 1, 2 ou 3 assureurs est sans importance, mais entraîne des problèmes de doublons, ou de trous de garanties.

Concernant votre cas, il semble que la maison soit complètement privative.
De la même façon que si vous étiez propriétaire d'un appartement dans un immeuble, vous avez dû souscrire une assurance.
Que prévoit votre assurance, au niveau de la qualité du souscripteur ? Propriétaire ? Copropriétaire ?

Si votre contrat d'assurance indique que vous êtes propriétaire, il n'y aura pas lieu de la changer (j'imagine que vous avez réglé les frais de remise en état de l'extérieur de cette maison... sans le syndicat). En cas de sinistre, le syndicat n'aura rien à voir sur votre maison, si elle est 100 % privative...

S'ils sortent votre maison des assurances souscrites par le syndicat, tant mieux. Il y avait doublon (de garanties & de prime)...

Par contre, il ne faut pas qu'ils souscrivent des garanties pour couvrir les parties communes (la haie, le portail...)

Au niveau du règlement des charges, c'est tout autre chose.

Gédehem & JPM (et d'autres) sauront mieux que moi vous conseiller, mais il me semble qu'il faut jeter un oeil sur les tantièmes affectées à la maison.

Pouvez-vous nous communiquer les chiffres ?


pepa
Contributeur senior

771 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 12 févr. 2013 :  15:04:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour votre intérêt.

C'est un cas complexe.
L'immeuble avec ses appartements fait un tiers de la copro, 1 tiers les 10 box et 1 tiers mon lot.
Les surfaces ont été identifiées dans 3 parties avec leurs tantièmes et leurs surfaces.
Dans mon ignorance, devant cette petite maison complétement fermée, je n'ai pas pensé à la copropriété.

A l'origine avant les box et sur ce qui fait partie de mon lot devait être construit un immeuble B qui n'a finalement pas été construit, puisque le propriétaire global de la parcelle est décédé.
Sa veuve a cédé une partie pour construire les box. Et à ce moment-là, on a géomètré les 3 parties.
Ils ont une voie de desserte commune aux 3 parties.
Et le RC stipule que lorsque les votes concernant les charges concernant par exemple l'immeuble, mettons le ravalement, les autrs copros ne participeront pas.
Idem pour ma maison. Idem pour ceux qui possèdent les box, pour leur toit etc...
Ce qui fait que nous avons en commun les charges générales, avec l'ancien syndic c'était honoraires, frais d'AG, assurance, etc...

A l'époque où je m'étais assurée, la maison n'étant pas habitable, je ne sais plus d'ailleurs ce que recouvrait la police. Il faudrait que je reverifie.

Malgré tout ce distinguo, nous sommes tous dans une copro et d'une certaine manière j'aurais aimé en sortir.

Je ne sais pas si je vous ai bien répondu.

Xill
Contributeur actif

153 message(s)
Statut: Xill est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 12 févr. 2013 :  15:32:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce qui fait que nous avons en commun les charges générales, avec l'ancien syndic c'était honoraires, frais d'AG, assurance, etc...

De ce que j'en comprend, vous ne devriez rien régler concernant l'assurance du bâtiment et des box, après le nouveau contrat.
Faites bien préciser cela, lors de l'AG (voire, également avant, c'est mieux)

A l'époque où je m'étais assurée, la maison n'étant pas habitable, je ne sais plus d'ailleurs ce que recouvrait la police. Il faudrait que je reverifie.

Oh que oui !!!

Il est - notamment - possible que vous soyez très peu assurée (voire pas du tout) en Mobilier.
Il est également possible que lors de la rénovation, vous ayez (un peu) modifié la répartition des pièces (et donc leur nombre, pour l'assureur)


Malgré tout ce distinguo, nous sommes tous dans une copro et d'une certaine manière j'aurais aimé en sortir.


Vous pouvez. Il y a des frais, des contraintes, mais vous pouvez !

Article 28 de la Loi du 10 juillet 1965 :

I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;


Il faudra probablement prévoir une servitude de passage sur la voie d'accès et un partage des frais d'entretien d'icelle, mais c'est possible...

Consultez votre notaire, pour voir ce qu'il vous conseille en fonction de la situation du terrain, du règlement de copro etc...


Cdlt
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