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mjl
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 Posté - 05 mars 2012 : 08:28:20
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Bonjour,
A la suite de nombreuses erreurs sur les bordereaux d'appel de fonds trimestriels de la part du syndic, j'ai envoyé à celui-ci, une lettre recommandée lui demandant de mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, le contrôle de nos comptes chaque année par un expert comptable. Le Syndic vient de me répondre que ma demande en qualité de copropriétaire ne pouvait être prise en compte du fait que le Conseil Syndical pouvait nommer un contrôleur sans passer par l'ag.
Quel sont mes droits en qualité de copropriétaire ?
Le Conseil syndical peut il refuser de nommer un contrôleur malgré ma demande ?
Merci pour vos réponses.
Merci pour vos r
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Posté - 05 mars 2012 : 08:32:48
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il y a surtout que le syndic ne peut pas vous refuser de mettre votre question à l'ordre du jour, et ce quelque soit l'avis et les possibilités du CS.
encore faut-il avoir mis les formes pour lui demander de mettre à l'ordre du jour :
* envo suffisamment tôt au syndic en LRAR
* référence à l'article
* projte de résolution.
fachez vous ! le syndic vous roule dans la farine |
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nefer
Modérateur
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Posté - 05 mars 2012 : 09:00:24
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citation: Initialement posté par mjl
Bonjour,
A la suite de nombreuses erreurs sur les bordereaux d'appel de fonds trimestriels de la part du syndic, j'ai envoyé à celui-ci, une lettre recommandée lui demandant de mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, le contrôle de nos comptes chaque année par un expert comptable. Le Syndic vient de me répondre que ma demande en qualité de copropriétaire ne pouvait être prise en compte du fait que le Conseil Syndical pouvait nommer un contrôleur sans passer par l'ag.
Quel sont mes droits en qualité de copropriétaire ?
Le Conseil syndical peut il refuser de nommer un contrôleur malgré ma demande ?
Merci pour vos réponses.
Merci pour vos r
un expert comptable n'est pas un gage de qualité dans le cadre d'un contrôle des comptes d'un syndicat de copropriétaires
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Posté - 05 mars 2012 : 09:10:38
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mjl : le syndic et le CS n'ont pas à juger des questions demandées par les copropriétaires.
Si celles-ci sont régulièrement notifiées par RAR, le syndic a l'obligation de les porter à l'ODJ.
mjl : "Le Syndic vient de me répondre que ma demande en qualité de copropriétaire ne pouvait être prise en compte du fait que le Conseil Syndical pouvait nommer un contrôleur sans passer par l'ag."
Le CS EST le controleur des comptes. C'est sa mission principale. Le conseil syndical peut se faire assister par des professionnels comptables et autres.
Le " pouvait nommer" peut signifier que le CS peurt nommer en son sein un controleur, mAIS que personne n'a réellement vérifier les comptes.
Au cours de l'AG, vous pourrez poser toutes les uqestions au syndic ez au CS sur les comptes et rentrer dans tous les détails. L'AG est le lieu pour cela, elle doit adopter ou rejtter les comptes de l'année.
Les bordereaux d'appels de fonds concernent les charges personnelles; l'approbation des comptes ne vaut pas sur les comptes perso.
Un RAR au syndic en demandant de vous répondre sur les erreurs relevées dans votre compte perso, et de justifier cet appel de fonds par des preuves formelles ( factures, budget voté, comptes trvaux, ......)
Cela ne regarde pas le CS, mais vous et le syndic. C'est le syndic qui gère la copro. et les comptes personnels. IL est obligé de repondre à vos questions sur votre propre compte de charges.
mlj : "Le Conseil syndical peut il refuser de nommer un contrôleur malgré ma demande ?"
LE CS EST L'ORGANE QUI CONTROLE LES COMPTES !!!!!
Il gère le controle comme il l'entend, il consulte un expert comptable si il le désire, et ses frais sont des charges de copropriété.
mjl : si vopus désirez aller plus loin sur les comptes du SDC, il vous faut être membre de ce CS. Vous aurez alors accès à TOUS les docs comptables.
Maintenant, préparez un dossier sérieux sur les comptes du SDC - comptes que vous pouvez vérifier en tant que copropriétaire entre la réception de la convocation et l'AG - et posez les questions qui fachent au CS et au syndic.
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mjl
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Posté - 05 mars 2012 : 09:24:25
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Merci pour vos réponses,
Je viens de recevoir un mail de mon Syndic qui reconnaît les erreurs de mon compte et je constate que ma lettre recommandée l'a fait réagir, depuis 6 mois, il refusait de répondre à mes différents courriers.
Vous trouverez ci-dessous, copie de ma lettre recommandée, pourriez-vous me dire si celle-ci a été correctement libellée ?
Messieurs,
Conformément aux dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 modifié, je vous demande d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, la question suivante qui sera portée au vote des copropriétaires :
- Nomination d’un expert-comptable pour contrôler l’ensemble des comptes de l’année 2011 et des années à venir.
Cet expert-comptable indépendant du syndic sera choisi par le syndicat des copropriétaires de ***modération: anonymisation***
Le coût de cette expertise ne devra pas dépasser la somme de 1 000 euros (mille euros), soit une prise en charge par copropriétaire d’environ 5 euros par an.
Je vous prie d’agréer, Messieurs, l’expression de mes sentiments distingués.
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Édité par - nefer le 05 mars 2012 10:45:34 |
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Gédehem
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Posté - 05 mars 2012 : 09:39:48
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La demande est incomplète, pouvant justifier le refus du syndic, qui s'appuie faussement sur le CS.
La désignation d'un" expert comptable" pour controler les comptes, même si elle n'a pas de justification sur le fond, suppose qu'un contrat de prestation de services soit joint à la demande.
On ne peut pas décider de faire exécuter telle tache par un tiers sans présenter sa proposition. Vous auriez du démarcher, trouver cet 'expert' et joindre son projet à votre demande d'inscription.
Sur le fond de l'affaire, il faut en pareil cas prendre préalablement contact avec le CS pour voir avec lui ce qui "cloche". Il ne me semble pas que l'on puisse contester les comptes du syndicat dans leur ensemble sur la seule base des bordereaux d'appels de fonds (appels de fonds qui formellement n'existent pas, ou du moins n'ont aucun effet juridique, l'exigibilité des provision étant fixée' par l'AG ou à défaut par la loi (L.art.14.1)).
Si le CS ne fait pas son travail de controle des comptes, qu'il dit "ne pas savoir", outre que cela pose la question de leur compétence, des motifs de leur candidature (si l'on ne sait pas faire on ne se propose pas), cela pose aussi celle du controle par un prestataire extérieur, qui n'a pas nécessité d'être "expert" s'agissant de controler des comptes.
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Posté - 05 mars 2012 : 10:26:47
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comme le dit gedehem, votre projetd e résolution est incomplet, car vous le présentez comme un principe.
Il aurait fallu joindre à votre deamnde 2 projets de "contrats" avec un expert comptable pour que votre demande soit bien ficelée. |
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Gédehem
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Posté - 05 mars 2012 : 10:38:27
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2 propositions ne sont nécessaires que lorsque l'AG a décidé d'une mise en concurrence pour les contrats dépassant un certain montant.
Sur le fond : 2 propositions = dispersion des voix.
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filomat
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 Posté - 05 mars 2012 : 10:39:36
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mjl
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Posté - 05 mars 2012 : 10:45:55
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J'ai bien contacté par mail le Président du Conseil Syndical pour savoir s'il était d'accord pour associer le Conseil Syndical à ma demande mais toujours pas de réponse ?
Je vais essayer de me procurer deux devis d'expert comptable mais vous avez l'air de douter de l'efficacité de ceux-ci alors qui contacter ?
Merci |
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Gédehem
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Posté - 05 mars 2012 : 11:03:50
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Une bonne secrétaire-comptable est à même de controler les écritures comptables.
Concernant le CS, vous n'avez pas d'autres contacts possibles que par mail (surtout si vous ne contactez que son pdt !) ??
Vous n'êtes pas sur place ?
Faites une note rapportant vos remarques, vos doutes avec des éléments précis (*), et faites en une copie pour chacun des membres déposée dans leur boite ou remise en main propre. Au besoin proposez de leur expliquer de vive voix en les invitant à une réunion-apéro .....
(*) des chiffres, des éléments factuels sans commentaires, certainement pas des impressions ou appréciations qui mettraient en cause (4+4 ne font pas 9, certainement pas "notre syndic nous trompe en nous demandant 9")
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Édité par - Gédehem le 05 mars 2012 11:08:28 |
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mjl
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Posté - 05 mars 2012 : 11:45:55
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Malheureusement, il s'agit de ma résidence d'été et je ne suis pas sur place pour contacter directement les conseillers syndicaux. Malgré tout, tous mes remarques au Syndic ont fait l'objet d'une copie au Président du Conseil syndical. |
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oldman24
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Posté - 05 mars 2012 : 19:32:23
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Bonsoir, Votre initiative ne parait trés opportune. |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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oldman24
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Posté - 05 mars 2012 : 19:42:05
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Bonsoir,
Votre initiative ne parait pas trés opportune !.
En effet un expert-comptable va vous couter cher, surtout s'il n'est pas un spécialiste de la comptabilité des copropriétés.
(Combien êtes vous dans votre copro?)
Avez vous parcouru , le site de JPM ? et les pages de UI sur les questions comptables ?
Je vous suggère de vous procurer la Bible du propriétaire des
ed PRAT. (27 E)
Bye
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 05 mars 2012 19:45:55 |
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mjl
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Posté - 06 mars 2012 : 10:19:33
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Bonjour,
Nous sommes deux cents copropriétaires.
Je ne suis pas optimiste concernant les syndics, notre ancien syndic nous a volé 30 000 euros et nous sommes actuellement en procès avec lui afin de les récupérer après un premier procès qui nous a donné raison par l'annulation de l'ag en justice. |
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Posté - 06 mars 2012 : 11:39:04
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mjl : l'annulation de l'AG est une chose, le détournement de fond est un tout autre proçès !!! Comment ce syndic a t'il détourné 30 000 € !!! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 06 mars 2012 : 15:10:44
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Dans votre exposé initial vous indiquiez :
"A la suite de nombreuses erreurs sur les bordereaux d'appel de fonds trimestriels de la part du syndic,.......".
On peut supposer qu'il s'agissait de vos appels de fonds.
En quoi ces "nombreuses erreurs", dont il n'est rien dit, nécessiteraient ".... le contrôle de nos comptes chaque année par un expert comptable." 
Vous dites être 200 dans cette copropriété "de vacances" (d'été).
Que disent les 199 autres, que ce soit sur leurs "appels de fonds" ou les comptes annuels eux-mêmes ..
Que dit et fait le CS, en particulier dans son CR annuel du controle des comptes
On comprend que votre sydicat a changé de syndic, ne serait-ce que pour avoir "volé" 30.000 €.
Quelles mesures ont été prises par le syndicat échaudé, en particulier par le CS, pour que ces histoires de comptes ne se répètent (vérifications périodiques, trimestielles, assistance d'un comptable, etc ....)
("mes remarques au Syndic ont fait l'objet d'une copie au Président du Conseil syndical." : par principe, dans votre type de syndicat, il faut faire copie à chaque membre du CS, au risque de voir le seul (pdt) destinataire enterrer vos remarques.) |
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mjl
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17
Posté - 07 mars 2012 : 08:57:18
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Bonjour,
Pour donner suite à vos demandes, je précise que les bordereaux d'appels de fonds contenaient de nombreuses erreurs à notre désavantage ou avantage. Nos comptes sont tenus par une personne inexpérimentée et peu rigoureuse mais je ne dis pas qu'il y a eu détournement de fonds, ne faisant pas partie du conseil syndical et étant éloignée, je ne peux pas contrôler les comptes du syndic en profondeur.
En ce qui concerne, les malversations opérées par notre ancien syndic,
je pourrais les énumérer en partie comme suit :
- des factures réglées deux fois mais une seule fois aux fournisseurs,
- des factures de grands travaux, non réglées par certains copropriétaires mais contrepassées par une facturation de travaux bidons.
- des demandes de virements à la banque facturées plus de mille euros
chacune à la copropriété,
- des frais de relances aux copropriétaires exorbitants,
- mises dans la poche du syndic, les soldes créditeurs des copropriétaires qui ont vendu,
- ajustements bancaires à l'avantage du syndic etc......
et tout cela, concerne le contrôle d'une année, que dire des 10 années qui ont fait l'objet d'un contrôle succint de la part du conseil syndical ? |
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filomat
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Posté - 07 mars 2012 : 11:23:00
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Chaque année, dans ma copropriété, le compte-rendu de mission du conseil syndical fait état de remboursement de sommes importantes par le syndic au syndicat suite au contrôle effectué par les conseillers syndicaux : Cela fait partie des choses "normales" qui justifient en particulier le rôle et l'intérêt du conseil syndical.
Cette année il s'agissait de frais de photocopies indument perçus par le syndic.
Il faut dire que mon conseil syndical adhère à l'arc et que l'appui de l'arc sur le controle du syndic n'est peut-être pas totalement étranger à la réussite de ces contrôles de comptes.
(je n'en sais rien, je ne suis pas conseiller syndical, il s'agit d'une simple hypothèse par rapprochements avec ce que je peux lire sur le net)
Il faut bien que tout le monde y trouve son compte !
Si le syndic ne faisait pas d'erreur et si le conseil syndical ne s'en apercevait pas, alors cela ne servirait à rien de désigner des conseillers syndicaux !
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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mjl
Nouveau Membre
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Posté - 07 mars 2012 : 11:39:58
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Bonjour,
Je pense que le problème de notre copropriété c'est qu'elle est trop importante et que souvent les personnes du conseil syndical qui se proposent de contrôler les comptes sont incompétentes en la matière, lorsque vous leur parlez de partie double d'une comptabilité, ils restent perplexes, pour eux une facture est égale seulement à un paiement ?
Quant à adhérer à l'ARC, il faut que le conseil syndical soit d'accord ?
Surtout que 50% des copropriétaires paient leurs charges sans les contrôler ?
Sans compter que souvent les personnes qui font partie du conseil syndical sont amis avec le syndic.
Malheureusement, il n'y pas grand chose à faire. |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 07 mars 2012 : 13:29:18
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Je crois que ce qui s'est passé dans ma copropriété, qui est grande aussi et qui présentait ou présente les mêmes symptômes que la vôtre et qu'un ou un groupe de ses copropriétaires s'est adressé à l'arc pour être conseillé sur le changement du syndic (je n'en suis pas sûr du tout mais c'est une hypothèse de ma part), peut-être en adhérant à titre personnel.
S'en est suivi une annulation d'assemblée au tribunal à la demande de ce copropriétaire conseillé par les avocats de l'arc ou d'autres (je n'en sais rien) et nomination d'un administrateur provisoire.
Une fois le syndic changé le conseil syndical (bien que s'étant montré défavorable à la nomination du copropriétaire plaignant au conseil) a lui-même à son tour demandé à adhérer à l'arc, ou il nous dit participer activement aux travaux et bénéficier de renseignements utiles, par comparaison des expériences avec d'autres grandes copropriétés, pour limiter l'inflation des charges.
L'union fait la force, pour les grandes copropriétés comme pour les petites ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 07 mars 2012 13:30:53 |
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