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boubou67
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 Posté - 23 févr. 2012 : 15:56:40
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Un copropriétaire souhaite acheter une toiture terrasse qui est actuellement une partie commune de l'immeuble. Quelle est la majorité requise (art 26 ou unanimité). Il y aura sans doute lieu à modifier la répartition des charges, ce qui me faisait partir sur l'unanimité. Par contre, j'ai pu lire que la majorité art 26 était suffisante.
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Posté - 23 févr. 2012 : 16:45:08
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une question importante se pose : veut-il acheter cette partie commune et la transformer en partie privative ou souhaite t il en avoir la jouissance exclusive.
et ensuite, vient se poser une seconde question, a t il prévu une surélévation ou seule la surface l'interesse. En effet, dans le premier cas, il y aurait reconstruction d'une toiture (partie commune ou non ?).
S'il y a vente, il y a forcement création d'un lot supplémentaire ou agrandissement du lot de proprio avec donc adjonction de tantièmes.
S'il y a jouissance privative, il n'y a pas forcement de nouveaux tantièmes pour un lot, mais l'AG peut lier cela à une augmentation des tantièmes du dit copro (à une valeur moindre que s'il y a avait vente).
S'il la conservation de cette toiture dans les parties communes n'est pas necessaire à la conservation de l'immeuble, la majorité article 26 suffit, sinon c'est l'unanimité :
citation: article 26
...
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
...
Ce qui est important dans ce projet, c'est d'en savoir plus sur les intentions de l'éventuel acquéreur, car une toiture terrasse, c'est sensible tant du point de vue étanchéité que esthétisme... L'AG peut aussi conditionner cette cession à des obligations (à mettre au RdC). |
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Gédehem
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 2
Posté - 24 févr. 2012 : 13:09:13
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Pour le syndicat, la seule question à se poser :
"Cette partie commune est-elle nécessaire/indispensable à la destination de l'immeuble ?"
S'agissant de la toiture de tout ou partie de l'immeuble en dessous la réponse est à l'évidence :
"OUI "
D'où il en ressort que l'aliénation de cette partie commune formant toiture de l'immeuble impose une décision à l'unanimité.
Il ne peut en être autrement.
Que cette toiture soit 'terrasse' (conception technique) ne change rien.
En revanche, la concession d'un droit de jouissance sur cette toiture-terrasse, à condition qu'elle soit de type "marchante", ne nécessite que la double maj.art.26, le droit de jouissance étant alors attaché à un lot privatif jouxtant cette terrasse.
Dans ce cas des tantièmes peuvent être ajoutés au lot lui-même, en précisant ce qu'il en est de la prise en charge de l'entretien 'de surface/d'usage' par le bénéficiaire du droit, la toiture-terrasse restant "partie commune". |
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JPM
Modérateur
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Posté - 24 févr. 2012 : 17:11:55
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Gedehem a tout à fait raison.
Mais je pense au surplus que la "vente d'une toiture terrasse", serait-elle acceptée à l'unanimité, est juridiquement impossible.
Une vente porte sur un bien déterminé.
Or il est impossible techniquement de faire d'une toiture terrasse un bien isolé du gros oeuvre.
Faut-il ajouter en sus que cela heure le bon sens ?
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JB22
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France
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Posté - 24 févr. 2012 : 20:33:49
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En copropriété une partie privative est "un volume entouré de parties communes". L'expression n' est pas de moi mais de JPM si mes souvenirs sont bons.
Un parking en plein air a une partie commune le sol.
Le propriétaire d' une toiture terrasse n' a la propriété que du revêtement superficiel et du volume qui l' entoure, pas du gros oeuvre. |
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Gédehem
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Posté - 24 févr. 2012 : 22:29:48
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Sauf que la destination première d'une toiture, fut-elle construite "en terrasse", c'est d'assurer le couvert du bâti en dessous, qu'il soit commun ou privatif.
Il n'est pas imaginable que cette toiture soit "lot privatif", propriété d'une personne, à la différence d'un lot "appartement" ou "parking".
Pour en acquérir la pleine propriété (donc création d'un nouveau lot), à supposer que cela soit juridiquement possible comme le précise JPM, il faut en passer par une décision unanime.
Autre chose est l'attribution d'un droit de jouissance exclusif, qui n'emporte pas propriété de "la chose", ici d'une toiture terrasse commune à tout l'immeuble. |
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boubou67
Contributeur débutant
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Posté - 28 févr. 2012 : 19:38:51
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Merci beaucoup pour vos réponses. Le copropriétaire souhaite acheter la terrasse, nous passons donc de partie commune à partie privative, et en faire une terrasse (passer d'une dalle de 10 cm à une dalle de 20 cm, permettant d'y marcher). Je pense également que la décision doit être unanime. |
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Posté - 28 févr. 2012 : 19:47:15
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boubou37 : Le problème de l'épaissuer de la dalle ne se pose plus dès lors qu'il sera impossible pour ce copropriétaire d'acheter ce toit terrasse.
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boubou67
Contributeur débutant
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Posté - 28 févr. 2012 : 20:56:04
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ok philippe388, sauf s'il parvient à obtenir l'unanimité ? ou impossible "juridiquement" ??? |
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Gédehem
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Posté - 28 févr. 2012 : 22:00:46
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"Le copropriétaire souhaite acheter la terrasse,....."
Il souhaite .... le syndicat dispose !
Dans la mesure où les copropriétaires comprennent que la toiture d'un immeuble en copropriété forme la toiture de tous les lots situés en dessous (pas besoin d'être architecte ou même instruit pour le comprendre !!), la question éventuellement inscrite à l'ODJ d'une AG n'a aucune "chance" d'aboutir !
Ni même d'obtenir d'autres voix que celles du demandeur.
Il suffit qu'un seul s'oppose, ou même s'abstienne, et la décision n'est pas prise.
Sauf à considérer que tous vos collègues copropriétaires sont soit séniles soit atteints de crétinisme, la "vente" de tout ou partie de la toiture d'un immeuble est impossible, à considérer que cela soit juridiquement possible : on ne peut vendre un morceau bâti du clos ou du couvert d'un immeuble "commun" pour 'privatiser' la partie cédée (*).
Autre chose, possible, est la concession d'un droit de jouissance exclusif sur cette toiture-terrasse. Dans la mesure où elle est "marchante" (voir les normes), cette concession est décidée à la double majorité art.26, elle aussi parfois bien difficile à obtenir.
Devront être précisés les modalités d'entretien liées à l'attribution de ce droit, ainsi qu'éventuellement les tantièmes à ajouter au lot qui permet d'exercer ce droit.
Bien entendu tout ceci fera l'objet d'une modif du RDC, qui sera publiée (acte notarié), tous les frais étant à charge du demandeur bénéficiaire du droit.
Notez que c'est à lui de préparer son projet, de A à Z, et d'en demander l'inscription au syndic (demande selon D.art.10).
(*) impossibilité juridique : la toiture couvrant un immeuble en copropriété ne peut qu'être "partie commune", à tous ou à certains peu importe (alors partie commune spéciale).
Assurant le couvert d'un autre lot, elle ne peut en aucun cas être "privative" : ce qui est commun à 2 lots est obligatoirement "commun". |
Édité par - Gédehem le 28 févr. 2012 22:09:08 |
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vazy
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 Posté - 28 févr. 2012 : 22:19:36
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Comme on vous l'a expliquer une copropriété ne peut pas vendre les murs ni le toit.
Ce copro ne pourra devenir "propriétaire" du toit , par contre avec l'accord de l'AG il peut obtenir la "jouissance exclusive du toit
Dans ce cas le toit reste une partie commune mais il a le droit d'y accéder depuis son lot (droit exclusif pour lui seul) donc il est "chez lui" mais le sol ne lui appartient pas.
Reste à négocier les aménagements pour rendre la terrasse circulable et aussi les conditions pour les travaux futurs (le jour ou il faudra refaire l'étanchéité de la terrasse par ex.) et les accès au gaines (quid des garde-corps trop petits si le sol est réhaussé etc...
Qui paye quoi et qui paiera quoi dans l'avenir , c'est une décision à cadrer sérieusement |
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boubou67
Contributeur débutant
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Posté - 26 mars 2012 : 21:32:37
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Merci pour vos réponses, c'est beaucoup plus clair. Niveau juridique, sur quel(s) texte(s) vous appuyez-vous ? (loi de 1965 ?) |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 26 mars 2012 : 22:10:26
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Oui, bien entendu, principalement puisqu'elle est incontournable (avec son décret de 1967) dans les immeubles en copropriété (par ex. pour les règles de majorité selon la nature de la question), mais aussi sur les règles générales du droit, comme le Code civil par exemple pour ce qui concerne les servitudes (droit de jouissance).
Petite note sur les toitures-terrasses :
"Toiture-terrasse : classement
Il existe 4 grands type de toitures terrasses classées suivant le DTU 43.1
1/ Les terrasses inaccessibles.
Vous pouvez "marcher" dessus, mais uniquement pour l'entretenir, 1 ou 2 fois par an. En général, ce type de terrasse possède un revêtement "autoprotégé" ou un revêtement protégé par une couche de gravillons meubles de 4 à 5 cm d'épaisseur.
Il ne s'agit donc pas d'une terrasse à proprement parler "marchante" au sens ou nous l'entendons dans ce sujet, car il est évident que nous parlons de terrasse sur laquelle le mot "marchant" sous entendent un certain plaisir, un certain confort et pas une notion technique comme le DTU l'explique.
2/ Les terrasses accessibles à la circulation piétonnière.
Le cas est ici différent. Ce type de terrasse permet de circuler dessus et le mot circuler est important, car circuler signifie bien marcher et non pas "séjourner" avec tout ce que cela implique.
Ce type de terrasse apporte donc une certaine "jouissance" car il permet au co-propriétaire concerné de se "promener" dessus et d'admirer ou de faire admirer à des amis venant lui rendre visite la superbe vue du dernier étage. Il y a donc bien là une jouissance privative que ne possèdent pas les autres co-propriétaires.
En général ce type de terrasse est assez rare, mais existe bel et bien, et sa "protection" est constituée d'une couche d'asphalte gravillonnée, qui n'est certes pas très esthétique mais qui rend la terrasse "marchante"...
3/ Les terrasses accessibles à la circulation piétonnière ET au séjour.
Ce type de terrasse apporte un plus à la terrasse précédente, car elle permet non seulement de marcher dessus, mais en plus d'y séjourner.
Que signifie le mot "séjourner" au sens du DTU? Il signifie que l'on peut disposer sur la terrasse des tables, des chaises, des jardinières, et pourquoi pas un barbecue...
Il y a donc ici un degré supplémentaire dans la "jouissance" de cette terrasse. En général, ce type de terrasse est "protégé" par un carrelage ou des pierres naturelles posées sur lit de sable, ou encore des dalles sur plots..
4/ Les terrasses accessibles aux véhicules (lourds ou légers)
Encore un "plus" dans le degré de jouissance..vous pouvez "circuler", "séjourner", et stationner une voiture..
Voyez à quel point il est important de s'interroger sur la notion de jouissance dans notre cas!
Si la terrasse dont il est question est une terrasse de "type 1" il est évident qu'elle ne permet pas de disposer d'une jouissance de quelque nature que ce soit.
En revanche, si il s'agit d'une terrasse de "type 2", alors elle permet bien de disposer d'une certaine jouissance, qui serait certes plus importante si l'on pouvait déjeuner assis sur une chaise et devant une table ou si l'on pouvait y mettre son véhicule, mais qui reste une jouissance dont dispose le co-propriétaire en question.
"
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Vous avez donc noté qu'une telle affaire n'est pas toute simple, et qu'un syndicat (les copropriétaires) doit y réfléchir à 2 ou 3 fois avant de concéder un droit de jouissance sur une toiture-terrasse.
Quant à vouloir la "vendre", c'est totalement exclu. |
Édité par - Gédehem le 26 mars 2012 22:19:48 |
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