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 Sujet  |
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Manue73
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 Posté - 19 déc. 2011 : 10:01:05
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Bonjour,
Nouvellement copropriétaire et élue au CS, j'ai pu constaté qu'à l'issue de chaque AG l'ensemble des propriétaires donnait QUITUS au syndic.
A ce jour l'AG a voté en AG exceptionnelle une procédure pour assignation au Tribunal le promoteur de la copropriété, il s'avère que le syndic est dans le même groupe que le promoteur.
Je me demande alors s'il convient donc de donner QUITUS au syndic lors de la prochaine AG?
Quelles sont les conséquences juridiques si l'AG refuse le QUITUS? Faut-il prévoir un argumentaire?
Merci
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 19 déc. 2011 : 10:44:01
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Question abordée au moins 150 fois ...... 
Ce qu'il faut savoir :
Le quitus n'a rien à voir ni avec la défiance ni avec la confiance que l’on peut avoir de son syndic
"Quitus" cela veut dire "quitte" !
Voter le quitus c'est "rendre quitte" le syndic de sa responsabilité (professionnelle) pour les actes qu'il a passé au nom du syndicat des copropriétaires !
Il est assuté pour cela (RCP)
Le 'quitus' est une "décharge de responsabilité", ou plutôt un transfert de responsabilité : celle qui pesait sur les épaules du syndic dans le cadre de son mandat de gestion passe sur les épaules du syndicat, qui devra donc ensuite les assumer. Les syndic est dégagé de la responsabilité des actes connus de son mandant.
C'est un acte juridique totalement étranger aux sentiments que l'on peut avoir à l'égard de son syndic !
De ce fait, cet acte est totalement étranger à la question de sa désignation !
Refuser le quitus pour préserver les intérêts du syndicat au cas où, (le refus du quitus est une assurance pour le syndicat, il faut le rabâcher !!!!), n'empêche en rien la désignation du syndic pour un nouveau mandat, puisqu'on en est content.
Ce refus de donner quitus devrait être systématique !
voir ici pourquoi :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=11606
L'appréciation sur le syndic sortant c'est au moment de sa désignation 'à nouveau' qu'elle doit s'exprimer.
Le quitus au syndic n'est pas appréciation (en + ou -) de sa gestion !
"Faut-il prévoir un argumentaire ? "
Non : les décisions d'AG n'ont pas a être motivées.
Une AG dispose de ce qu'on appelle "un pouvoir discrétionnaire", c'est à dire qu'elle décide dans tel sens "parce que tel est son bon plaisir".
Hormis quelques cas particuliers (décisions liées à la destination de l'immeuble, annulation d'un droit acquis, ....), il en est ainsi pour toutes les décisions d'AG, ... dont le 'quitus'.
"il s'avère que le syndic est dans le même groupe que le promoteur."
Confusion d'intérêts : dans un tel cas il faut soit changer de syndic soit décider en AG (à convoquer sur cette question) de désigner un mandataire ad hoc en charge de défendre les intérêts du syndicat. |
Édité par - Gédehem le 19 déc. 2011 10:58:10 |
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filomat
Contributeur vétéran
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 2
Posté - 20 déc. 2011 : 18:48:27
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Gédehem
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3
Posté - 20 déc. 2011 : 21:03:35
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Sur votre question (connivence) on ne peut pas répondre à priori dans ce sens.
On peut en revanche sans se tromper parler méconnaissance
Combien ici sur UI (intervenants réguliers et visiteurs) avaient il y a quelques années (avant de visiter UI  ), et même encore, une idée de ce qu'était (est encore) le 'quitus' ???
Il y a encore peu de temps la question posée était souvent :
"Approbation des comptes (et) quitus au syndic." ... sans soulever de problème !
D'où les remarques que vous rapportez .... mais qui n'ont rien à voir avec un "quitus de gestion" ...
Si ces 2 points étaient séparés, peu (personne) ne savait exactement de quoi il s'agissait alors de ce 'quitus' tout seul. A commencer par les pdt de CS désignés comme tous les conseillers parmis les 80% de copropriétaires ignorants.
Même actuellement, il n'est qu'à lire les questions posées sur le quitus. Pour beaucoup c'est une appréciation sur la qualité de la gestion du syndic, sur la confiance que l'on a en lui ...
Sauf que, nous le savons, cela n'a absolument rien à voir.
Si on leur parle "Acte qui vaut décharge de responsabilité du syndic", ils ouvrent de grands yeux.
Si on leur dit en plus que refuser le quitus c'est une sécurité pour le syndicat, "Une assurance 'dommage syndic'" qui protège le syndicat, ils n'en croient pas leurs oreilles ... ni le prétencieux qui lance cette idée saugrenue !  |
Édité par - Gédehem le 20 déc. 2011 21:07:17 |
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JPM
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Posté - 20 déc. 2011 : 23:31:39
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Une observation qui est objectivement indépendante de la question posée mais peut néanmoins la concerner :
Gedeham écrit : citation: Non : les décisions d'AG n'ont pas a être motivées.
Une AG dispose de ce qu'on appelle "un pouvoir discrétionnaire", c'est à dire qu'elle décide dans tel sens "parce que tel est son bon plaisir".
C'est inexact sauf dans le cas du renouvellement du mandat social du syndic. Le non renouvellement est effectivement discrétionnaire.
Les décisions de l'assemblée doivent être prises dans l'intérêt supérieur de la communauté immobilière et bien entendu dans le cadre légal du statut de la copropriété.
Ce principe justifie donc dans tous les cas l'action d'un copropriétaire fondée sur sa méconnaissance, un abus de de droit, un abus de majorité voir un abus de minorité.
L'assemblée ne peut donc pas prendre une décision en exprimant que " que tel est son bon plaisir ".
Il est donc souhaitable qu'indépendamment de l'approbation des comptes soit traitée l'approbation de la gestion. C'est le seul moyen légal pour les copropriétaires d'exprimer utilement des réserves sur certains actes de gestion.
En l'état actuel des textes il n'existe aucune question de l'ordre du jour permettant de formuler des réserves dans des conditions permettant de leur donner une suite efficace.
Dès lors que les comptes présentés sont exacts, l'assemblée ne peut que les approuver alors même qu'ils peuvent révéler des fautes de gestion.
Quand le syndic a engagé irrégulièrement une dépense, la facture du fournisseur est régulière et doit être enregistrée dans la comptabilité et même mise en répartition puisque le syndicat est financièrement engagé à l'égard du fournisseur.
La réserve formulée par l'assemblée doit donc être enregistrée dans une question de l'ordre du jour autre que l'approbation des comptes qui sont justes en l'espèce malgré l'irrégularité de l'engagement de dépense.
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Gédehem
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Posté - 21 déc. 2011 : 10:54:10
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Pas si simple, JPM, je dirais même simpliste : ce n'est pas parce qu'une dépense a été enregistrée dans les comptes, payée à un fournisseur, répartie entre tous qu'elle est dépenses du syndicat devant être approuvée/enregistrée sans broncher par le syndicat.
Dans la mesure où la dépense a été engagée par le syndic en violation de "l'intérêt supérieur de la communauté immobilière ", hors budget, sans vote de l'AG, sans intéret pour le syndicat (ce que seule l'AG est à même d'apprécier !), elle n'approuvera pas cette dépense.
Une AG n'est pas une "caisse enregistreuse" des dépenses du syndicat engagées par le syndic.
Se réfugier derrière la question du compte-tendu de gestion est une façon "élégante" de contourner l'affaire résumée ainsi :
"Il faut approuver la dépense contestée puisqu'elle a été engagée et payée, c'est en refusant le quitus (tel acte de gestion) que le syndicat pourra faire valoir ses droits !"
Dans la mesure où le syndicat constate qu'une dépense à été engagée abusivement, hors de tout cadre/budget, elle a bien entedu pouvoir de la refuser/rejeter.
C'est l'objet d'une résolution complémentaire adoptée en séance dans le cadre de la question "approbation des comptes".
C'est là qu'on y trouve les rejets éventuels, les "réserves conditionnelles", par exemple sur une dépense sans justificatif.
(ex : "Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, dépenses sans intéret pour le syndicat, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
Le syndic fera son affaire personnelle des dépenses rejetées..
Sur le pouvoir discrétionnaire de l'assemblée (c'est un autre débat), il existe quasi dans tous les cas, hormis ceux où il est encadré.
Par exemple pour des travaux privatifs conformes à la destination de l'immeuble. L'assemblée ne peut statuer qu'au regard de cette destination sans pouvoir vraiment "interdire" (ex : enseignes, plaques professionnelles, stores, etc .....)
Sur la question : "Faut-il prévoir un argumentaire" , la réponse est "non" en général. S'agissant du rejet du quitus, la décision n'a pas à être motivée. |
Édité par - Gédehem le 21 déc. 2011 11:03:25 |
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JPM
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Posté - 21 déc. 2011 : 11:51:25
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Je n'ai pas dit un mot du quitus.
Je dis qu'il est nécessaire d'introduire dans les ordres du jour des assemblées de copropriété une question relative à l'examen de la gestion totalement distincte de l'examen des comptes des comptes.
Il est normal que l'assemblée conteste la commande d'une fourniture que le CS considère comme affectée d'un excès de pouvoir du syndic.
Si le syndic reconnait sa faute ? Affaire réglée. Il corrige
Si le syndic conteste l'excès de pouvoir ? Il peut déférer à la demande d'extraction de la mise en répartition en laissant ensuite la facture dans la comptabilité. Légalement rien à dire.
Il y a des collection de factures qui se baladent ainsi pendant des années. C'est une mauvaise pratique.
Dans Cass 15/01/1997 RDI 1997 293 la Cour de cassation reproche notamment à l'assemblée de n'avoir justifié aucun motif de refuser les travaux privatifs sur parties communes.
On retrouve ce défaut de motivation dans d'autres hypothèses avec des sanctions pour abus de droit.
Le pouvoir discrétionnaire de l'assemblée est limité aux cas classiques dans lesquels la décision est fondée sur la disparition, justifiée ou non, de la confiance.
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Gédehem
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Posté - 21 déc. 2011 : 12:56:41
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"la Cour de cassation reproche notamment à l'assemblée de n'avoir justifié aucun motif de refuser les travaux privatifs sur parties communes."
Sur les travaux privatifs, l'AG doit bien entendu motiver son refus des travaux qui seraient contraires à la destination de l'immeuble ou aux régles restrictives éventuelles. Cela a été souligné dans les posts sur ce sujet. Ce que je rappelais également plus haut.
Il est évident que lorsqu'il y a mise en cause (ici sur les comptes, là sur l'annexion irrégulière de parties communes, une entorse au RDC, etc ...) la décision d'AG doit être dument motivée.
Lorsqu'il y a refus d'une dépense il faut le motiver, ce que précise l'exemple de résolution indiqué plus haut. |
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JPM
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Posté - 21 déc. 2011 : 13:54:06
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" Cependant la décision du syndicat doit toujours poursuivre un intérêt général.
" En copropriété, le droit de vote doit être exercé dans l'intérêt commun. Il ne doit pas être détourné de sa finalité. Il arrive que la décision du syndicat soit objectivement régulière, prise à la majorité requise, et ne viole aucune des règles mentionnées ci dessus. Mais elle peut avoir été prise dans l'intention de nuire ou simplement sans motifi légitime. Dans ce cas la nullité peut en être demandée par le copropriétaire ".
C'est Mme Kischinewski Broquisse qui a écrit ces lignes (La copropriété 4e édition n° 687.
Elle rappelle en outre la RM à M. Bertrand AJPI 1954 65 " la loi du 28 juin 1938 n'a pas entendu donner un pouvoir absolu et sans recours au syndicat des copropriétaires ..." et il y a une collection de références jurisprudentielles à l'appui.
Non ! Vraiment ! il ne faut pas dire que l'assemblée a un pouvoir discrétionnaire ! C'est réellement inexact et une mauvaise information à donner aux profanes.
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