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alain
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 Posté - 21 juil. 2011 : 10:39:40
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Bonjour
Quels argumenst vis à vis du compte séparé.. les opposants prétendent que çà n'apporte rien pour le syndicat.. le syndic prétendant ( dans la résolution "obligatoire" pour faire passer le compte unique), que la compta est tenue séparement des autres syndicats.. individualisation entrainant le bénéfice de la garantie des fonds...
il veut bien un compte séparé, mais prend 20% de + !!
vos avis??
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etc
Contributeur senior
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Posté - 21 juil. 2011 : 11:08:47
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Posté - 21 juil. 2011 : 12:05:30
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alain : ce sujet a été traité de nombreuses fois sur UI. Faites une recherche et vous trouverez toutes les réponses à votre question.
Relisez le post sur Urbania également, et vous verrez les dangers pour les copropriétaires d'un compte individualisé dans le compte unique du syndic.
Ce sujet est également à l'Assemblée Nationale pour ne plus avoir de dérogation possible au compte séparé qui est obligatoire pas la loi !!!
Bataille de Lobbies car la masse financière considérable des fonds de reoulements des copropriétés interressent beaucoup d'investissuers et de banques, malgré des taux d'intérêts aux plus bas !!!
Pour info : il existe des syndics qui ne pratiquent que le compte bancaire séparé. Pas de boulot supplémentaire pour les cabinets de syndics !!!  |
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andre78fr
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Posté - 21 juil. 2011 : 12:17:51
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Je vais me faire l'avocat du diable mais un syndic qui doit jongler avec un compte et un chéquier différent pour chaque copropriété qu'il a en gestion, ça me semble quand même un peu de boulot supplémentaire...
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 21 juil. 2011 : 17:10:43
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citation: Initialement posté par andre78fr
Je vais me faire l'avocat du diable mais un syndic qui doit jongler avec un compte et un chéquier différent pour chaque copropriété qu'il a en gestion, ça me semble quand même un peu de boulot supplémentaire...
C'est indéniable. Toutefois, majorer les honoraires de 20% pour le compte séparé, c'est abusif. |
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JB22
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Posté - 21 juil. 2011 : 17:15:48
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Comme le dit philippe388 "ce sujet a été traité de nombreuses fois sur UI."
"individualisation entrainant le bénéfice de la garantie des fonds... "
C'est l'argument fallacieux utilisé par les syndics.
Pour "bénéficier" de la garantie des fonds détenus par le syndic il faut entreprendre une action auprès de la caisse de garantie.
En cas de compte unique, les fonds déposés en banque au nom du syndicat, lui appartiennent, il n'a pas besoin de faire une action quelconque pour en disposer, avec la garantie des fonds déposés en banque.
de andre78fr
"ça me semble quand même un peu de boulot supplémentaire..."
Cela évite le travail de "jonglage" avec le compte pivot, et pour le syndicat plus de clarté dans les comptes.
Avec les moyens modernes on peut éditer les chèques et les virements sans recours à des chèquiers.
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JPM
Modérateur
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Posté - 22 juil. 2011 : 11:16:24
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De nos jours il est possible d'effectuer des virements multiples débitant des comptes séparés différents ouvert dans une même banque.
Ce serait encore plus facile s'il s'agissait de sous comptes d'un compte unique. Actuellement ces sous-comptes ne peuvent être considérés comme des comptes séparés.
Il ne serait pas difficile de doter les sous-comptes d'un régime juridique les dotant des vertus du compte séparé. Le Gouvernement indique qu'il est favorable aux sous-comptes. Il faut espérer qu'il met au point, en même temps, les dispositifs appropriés.
A défaut, la généralisation des sous comptes serait une reculade indigne.
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Posté - 22 juil. 2011 : 13:22:24
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andre78fr : citation: Je vais me faire l'avocat du diable mais un syndic qui doit jongler avec un compte et un chéquier différent pour chaque copropriété qu'il a en gestion, ça me semble quand même un peu de boulot supplémentaire...
Nous ne sommes plus au moyen age !!!  Laissez croire en 2011, que le syndic doit changer de chéquier et de stylos à chaque fois qu'il change de syndicat est un GROS mensonge.
Nous avons un syndic qui ne gère que des comptes séparés. Le mois dernier je l'ai vu saisir 200 paiements différents pour différents syndicats en 5 minutes !!! QUEL TRAVAIL !!!!!
Il aurait même pu faire ce travail au restaurant avec son iphone !!!!
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andre78fr
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Posté - 22 juil. 2011 : 14:39:48
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Oui bien sûr...
Laissez croire que le syndic ne fout rien et qu'on peut saisir 200 paiements en 5 minutes en revanche relève d'une honnêteté exemplaire...
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 22 juil. 2011 : 17:27:54
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citation: Initialement posté par philippe388andre78fr : citation: Je vais me faire l'avocat du diable mais un syndic qui doit jongler avec un compte et un chéquier différent pour chaque copropriété qu'il a en gestion, ça me semble quand même un peu de boulot supplémentaire...
Nous ne sommes plus au moyen age !!! Laissez croire en 2011, que le syndic doit changer de chéquier et de stylos à chaque fois qu'il change de syndicat est un GROS mensonge. Nous avons un syndic qui ne gère que des comptes séparés. Le mois dernier je l'ai vu saisir 200 paiements différents pour différents syndicats en 5 minutes !!! QUEL TRAVAIL !!!!! Il aurait même pu faire ce travail au restaurant avec son iphone !!!! Certains syndics en sont encore à un chéquier par compte.
Quel est le moyen de paiement utilisé par votre syndic ? Le virement ?
Pour aller très vite, il faut que tous les comptes de tous les syndicats soient ouverts dans la même banque. Si les divers syndicats n'ont pas tous la même banque, cela devient plus compliqué.
Même avec le moyens les plus performants, j'ai du mal à croire qu'il ne faille que 1,5 seconde par paiement. |
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JB22
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Posté - 22 juil. 2011 : 17:47:52
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"Ce serait encore plus facile s'il s'agissait de sous comptes d'un compte unique"
Non, à partir du moment où le compte à débiter est identifié il n'y a aucune différence de traitement, compte individualisé ou compte séparé.
Actuellement il n'y a plus qu'une seule raison, pour les syndics, de gérer les syndicats par comptes individualisés au sein du compte unique du syndic: percevoir des intérêts sur les fonds détenus, avec pour conséquences des retards de paiements des fournisseurs. |
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andre78fr
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 Posté - 22 juil. 2011 : 18:33:35
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Nous sommes d'accord sur la motivation principale de nombreux syndics par rapport aux produits financiers qui représentaient encore il y a quelques années une part conséquente de leurs bénéfices (c'est un peu moins vrai aujourd'hui avec la baisse des taux d'intérêts et ça n'implique pas forcément non plus des "retards" de paiement systématiques).
Dans l'ensemble, c'est vrai que les banques et les éditeurs de progiciels ont mis de nombreux outils à disposition des syndics mais il ne faut pas oublier la diversité des structures. A côté des grands groupes on trouve aussi des (tout) petits syndics, avec de bons vieux chéquiers, une gestion manuelle des encaissements là où une grosse structure génère des fichiers de virement télé-transmis et traite les chèques à encaisser avec des lecteurs optiques à une vitesse folle (là ok, on peut atteindre 200 chèques en 5mn)...
Néanmoins, je maintiens qu'il y a des petites différences de gestion entre un compte unique et des comptes séparés. Par exemple pour l'édition des lettres-chèque, dans le cas des comptes séparés il faut imprimer la ligne magnétique alors qu'avec un compte pivot on utilise un modèle unique de pré-imprimé. Côté encaissement, le compte unique permet de proposer des moyens comme le TIP ce qui convient à certains copropriétaires...
Je propose donc qu'on se mette d'accord pour dire qu'il y a peu de différences de traitement :-)
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alain
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Posté - 22 juil. 2011 : 18:59:37
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Merci pour vos appréciations..
Y a t il un risque ou des difficultés supplémentaires, lors d'un chgt de syndic, pour retrouver ses "billes", si on "lache" un syndic à compte unique??
et pour le travail des vérificateurs aux comptes, est ce aussi facile qu'avec un compte séparé?? |
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ALH14U
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Posté - 22 juil. 2011 : 19:16:09
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Je vous conseille également ce lien :
Comment interpréter un RIB :
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=8839
Votre question est interessante.
Nous avons terminé par une administration judiciaire et e conflit sur l'état des fonds passé en tribunal civil.
Le fait d'avoir réellement eu le compte séparé pour lequel nous avions voté aurait permis sans doute d'éviter ce procès.
(Il y avait tout de même d'autres éléments non transmis !)
Sinon dans le dernier numéro de juillet l'UNARC indique la possibilité de FAUX comptes séparés,
Donc vigilance, ne pas croire n'importe quoi en la matière !
Il faut toujours vérifier s'il s'agit d'un VRAI compte séparé,
Il faut une personne déclarée et habilitée en Préfecture pour le détenir nominativement comme syndic professionnel, c'est là également l'interêt et l'oligation de l'intitu personnae (véritable gestionnaire d'immeuble), qui est tout de même une grande garantie pour ce qui se passe ..... entre AG.
Voilà également le grand interêt secondaire d'avoir un compte séparé et voir notamment l'ouverture bancaire permet de bien vérifier l'identité et par la même les compétences, délégations de votre gestionnaire ou syndic profesionnel. C'est déjà un debut de sérieux, même si il ne faut pas se focaliser la dessus !
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alain
Contributeur senior
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Posté - 28 juil. 2011 : 22:17:08
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citation: Initialement posté par alain
Merci pour vos appréciations..
Y a t il un risque ou des difficultés supplémentaires, lors d'un chgt de syndic, pour retrouver ses "billes", si on "lache" un syndic à compte unique??
et pour le travail des vérificateurs aux comptes, est ce aussi facile qu'avec un compte séparé??
Pourriez vous m'éclairer sur ces 2 points, le econd en particulier..
merci |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 28 juil. 2011 : 23:49:08
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L'ouverture d'un compte banquaire ou postal séparé permet de mieux contrôler la gestion du syndic (compte internet possible, par exemple) et met à l'abri la copropriété d'un détournement de fond.
Le compte séparé oblige à l'intitu personnae par rapport au mandataire du syndic, demandant les charge et honoraires et payant également les prestations, prestataires, ou employers,
Aujourd'hui les demandeurs de carte mettent souvent n'importe qui pour faire la gestion d'immeuble, surtout entre AG. Parfois même au cours des AG ce sont des hommes de paille non déclérés comme Directeurs d'Agence ou comme gestionnaire d'autant que beaucoup de demandeur de carte pour augmenter leurs ressources font des demandes de cartes dans plusisuers départements.
Le compte séparé rend impossible la gestion "entre AG" par un "homme de paille" détournant les honoraires et charges au profit d'un syndic physique mais virtuel au niveau de votre copropriété. Les gens pretes noms , homme de paille substitué à un syndic professionnel absent qui sont "obligés" à agir en gestionnaire d'immeuble " ne peuvent ouvrir une convention de compte à leur nom sans répercussion sur des contrôles d'identité et de signatures de certains des copropriétaires.
La tenue du compte global de l'Agence se fait par contre par le seule PDG ou le représentant de la personne morale,... Ce qui ne permet pas de retrouver le ou les intervenants dits gestionnaires d'immeubles ou syndics professionnels.
Dans beaucoup de cas ce n'est pas grâve. Le problème étant que certains profitent de la laxité des adminsitrations pour ouvrir des agences en France ou à l'étranger en demandant des numéros de GI tout en se foutant complétement du suivi de la gestions des immeubles par leurs hommes de paille intervent comme représentant de l'Agence, secrétaire de l'AG et gestionnaire de l'immeuble,... mais incapable de mettre un coup de collier en cas de problème entre AG, car en situation illégale d'exercice.
Compris ?
J'ai mis du temps du temps pour comprendre ? c'est complexe d'autant quand il y a absorption de l'Agence dans laquelle est gérée votre immeuble par une autre Agence dont le statut du Tribunal du Commerce vous montre qu'il s'agit .... à peu près des mêmes dirigeants,.... !!!
Le phénomène d'association et d'absorbtion d'Agence est à mon avis massif d'où les faux comptes séparés de syndicat de propriété !
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 28 juil. 2011 : 23:51:40
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Les fonds versés par les copropriétaires sont versés sur le compte de celui qui a ouvert le compte au nom du syndicat de copropritaire,
Il en est de même des prestataires facturation.
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Posté - 29 juil. 2011 : 08:07:35
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citation: Y a t il un risque ou des difficultés supplémentaires, lors d'un chgt de syndic, pour retrouver ses "billes", si on "lache" un syndic à compte unique??
et pour le travail des vérificateurs aux comptes, est ce aussi facile qu'avec un compte séparé??
En cas de changement de syndic et avec un compte unique, l'argent est sur un compte appartenant au syndic et non au syndicat, donc il peut continuer à faire des opérations financières après sa non-désignation, il lui suffit de faire avec des dates antérieures à l'AG.
Avec un compte unique, il est très difficile de faire un rapprochement bancaire.
Inversement, pour répondre à votre question sur le compte séparé :
* il faut que le nouveau syndic fasse une déclaration de changement de signatiare (PV de l'AG à l'appui) pour que l'ancien ne puisse plus faire d'opérations bancaires
* pour suivre les comptes, il suffit de faire le rapprochement entre les relevés de la banque et le grand livre et en particulier le compte 512 qui doit être le "reflet" du relevé de la banque (ce qui n'est pas le cas avec le compte unique, même individualisé en sous compte). |
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Posté - 29 juil. 2011 : 08:36:27
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alain : citation: Y a t il un risque ou des difficultés supplémentaires, lors d'un chgt de syndic, pour retrouver ses "billes", si on "lache" un syndic à compte unique??
et pour le travail des vérificateurs aux comptes, est ce aussi facile qu'avec un compte séparé??
Le syndic sortant doit remettre tous les docs et archives, ainsi que les fonds au nouveau syndic. Le nouveau syndic en saisissant la comptabilité, va remarquer toutes les incohérences, les mauvaises saisies, et la réalité du solde bancaire. Pas de problèmes entre le compte séparé et le compte unique.
Bien évidemment, le travail du CS pour faire un rapprochement bancaire sérieux est quasiment impossible avec un compte unique. Avec un compte séparé celui est clair et vous n'avez aucune difficulté à faire ce rapprochement, car les débits et les crédits sont tous identifiables alors qu'ne compte unique vous devrez obligatoirement repéré dans le grand livre toutes les écritures jointes à une seule écriture !!!!!
Sur UI et sur le site de l'ARC, il a déjà été soulevé que les syndics en compte unique ne produisait même plus le compte 512 !!!!! |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 29 juil. 2011 : 11:33:17
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"Sur UI et sur le site de l'ARC, il a déjà été soulevé que les syndics en compte unique ne produisait même plus le compte 512 !!!!!"
Ce serait normal si le décret comptable n'imposait pas le compte 512, alors que dans le cas de compte unique ou de comptes individualisés au nom du syndic, le syndicat est dépourvu de compte en banque il n'a qu'une créance sur un tiers: le syndic.
"Nous avons un syndic qui ne gère que des comptes séparés. Le mois dernier je l'ai vu saisir 200 paiements différents pour différents syndicats en 5 minutes !!! "
Avec les moyens informatiques actuels c'est réalisable par des virements automatiques.
Pour cela il faut au moment de l'enregistrement des factures mettre un "code règlement": automatique, manuel, prélèvement.
On peut donc lancer les règlements de toutes les factures ayant un code règlement automatique, les factures règlées étant "pointées automatiquement".
C'est au logiciel d'être prévu pour cela. |
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Posté - 29 juil. 2011 : 11:55:39
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et il existe également des logiciels qui impriment le courrier avec le chèque prérempli en bas de page. Il ne reste plus qu'au syndic titulaire de signer la liasse.... |
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