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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 14 avr. 2003 : 22:15:12
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suite pour Valazur
Il m'est difficile d'assister aux futures réunions du conseil syndical, d'une part parce que je sais que des réunions ont déjà été faites sans que j'en sois avertie, et que, de toutes les façons, les réunions ne sont jamais annoncées par lettre. Quand bien même elles le seraient, nul doute qu'on ne me convoquerait plus, suite à ma démission.
Et dire que le règlement de copropriété stipule que les réunions de CS doivent être annoncées par LRAR !
Ma stratégie : un travail de "sape" personnel au niveau de la copropriétaire à la "racine du mal" et qui a tout manigancé pour des raisons que personne ne s'explique. C'est une véritable fanatique à la Ben Laden !!!
Elisabeth |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 15 avr. 2003 : 02:04:32
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Si vous me le permettez, je pense que Valazur a raison.
Si vous voulez avancer, il vous faut gagner la confiance de quelques copropriétaires. Vous ne pourrez rien faire tant que vous serez seule et désarmée, à part vous faire des cheveux blancs et des nuits blanches.
Il faudrait que vous investissiez dans des relations avec d'autres copropriétaires, que vous expliquiez à ceux qui sont dans le même cas que vous qu'ils ont perdu de l'argent (cela fait toujours quelque chose de savoir que l'on a trop donné).
Prados |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 15 avr. 2003 : 21:02:37
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Des éléments pour révoquer le syndic, il y en a bien plus que nécessaire !
Nous sommes quand même le tiers des copropriétaires à avoir souhaité ne pas renouveler le syndic, malheureusement ils ont baissé les bras quand ils ont vu le raz-de-marée lors de l'AG. Les autres copropriétaires ayant été "manipulés".
Je ne désespère pas du tout d'arriver à mes fins. Mais toute action sortant de l'ordinaire est très mal accueillie par les copropriétaires qui n'y connaissent rien en matière de copropriété.
Un seul exemple : le conseil syndical avait pris l'engagement de changer de syndic cette année. Comme il n'a pas mis ce point à l'ordre du jour, j'ai pris l'initiative de le faire comme la loi m'y autorise. Cela a été le branle-bas de combat dans la copropriété qui se demandait de quel droit je me permettais une telle initiative !
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 avr. 2003 : 10:36:34
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Les questions inscrites à l'ordre du jour doivent être traitées. C'est le cas a fortiori lorsqu'il s'agit de questions de type obligatoire comme la désignation des membres du CS lorsque les mandants sont arrivés à échéance.
Par contre une demande d'autorisation présentée par un copropriétaire (exécution de travaux affectant les parties communes) peut être retirée par son auteur, et seulement par lui.
Les projets de résolutions peuvent être amendés dans la mesure ou l'amendement ne dénature pas la question posée.
Une patite entreprise de maçonnerie n'est forcément inscrité au RCS que si elle a une forme commerciale (SARL par exemple). Elle peut être inscrite au Registre des Métiers dans les autres cas, si elle remplit les conditions exigées pour une telle inscription.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 16 avr. 2003 : 15:30:49
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Mon point complémentaire à l'ordre du jour n'a justement pas eu de coût pour la copropriété (pour éviter bien sûr les reproches des copropriétaires), car j'avais pris soin de l'envoyer avant l'envoi de la convocation. Le syndic aurait pu ne pas en tenir compte car légalement, cela doit se faire dans les 7 (ou 6 jours, je ne sais plus) de la convocation.
Mais il y a quand même eu une conséquence ; suite à des devis de travaux que j'avais joints et pour lesquels il n'avait rien fait (comme d'habitude), il a retardé l'AG de 2 semaines, par rapport à ce qui avait été prévu lors de la préparation.
Pour ce qui est des recommandés avec AR, j'en ai envoyé mais tous les membres du conseil se sont débinés et ont refusé de signer. Jamais de réponse du syndic. La loi dit que le conseil syndical peut faire des mises en demeure. Est-ce à dire que la mise en demeure faite par un membre du conseil syndical est sans aucune valeur, quand elle n'est pas signée par le président ? J'en ai bien l'impression.
Et histoire de fraude : les pouvoirs, du moins ceux dont j'ai pu avoir connaissance et qui concernaient les anti-syndic, stipulaient des millièmes PC2 et non PC1 (les PC2 étant inférieurs aux PC1 pour les gens concernés). Je m'attendais donc à ce que la liste de présence reprennent ces PC2, ce qui n'a pas été le cas. Mais entre temps, de par ma lettre aux copropriétaires où je sigalais toutes les erreurs (lettre qui lui a été très charitablement transmise ...mais qui lui aura permis, du moins je l'espère, de se cultiver un peu en matière de droit de la copropriété - c'est de l'humour...), il s'est rendu compte que j'étais assez experte en matière de clés de répartition et il n'aura probablement pas osé présenter une liste de présence avec des millièmes PC2.
Elisabeth |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 16 avr. 2003 : 15:40:25
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Je rebondis sur la remarque de JPM du 16.4.
En effet, ma première intervention dans ce forum concernait le retrait du point "nomination du syndic" de ma dernière AG: voir dans ce forum :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=3527
Je n'avais pas eu de commentaire : la manoeuvre qui a eu lieu est-elle légale : c'est moi qui ait demandé l'inscription à l'ordre du jour et c'est le président du conseil syndical, qui suite à des manoeuvres que j'estime frauduleuses, a fait retirer ce point de l'ordre du jour.
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 avr. 2003 : 00:28:56
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Une remarque générale d'abord. Le droit commun des assemblées générales (qui remonte à plus de deux mille ans s'il vous plaît), prévoit généralement au profit des membres de l'assemblée un "droit d'initiative" réglementé de différentes manières selon les institutions concernées.
Il donne la possibilité, comme l'a fait Elisabeth, de demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour en fournissant tous les éléments pourqu'elle puisse être débattue et faire l'objet d'une décision qui peut être au minimum d'approfondir l'étude.
Une des lacunes du statut de la copropriété moderne est de n'a&voir rien prévu à cet égard. Tout le monde sait que la demande d'inscription complémentaire à l'ordre du jour ne peut prospérer utilement que lorsqu'un contestataire profite de ce moyen de diffusion gratuit pour cracher son venin sur le syndic et le conseil syndical. Pour les choses sérieuses : ou bien la demande n'est pas suffisamment étoffée, ou bien elle ne peut faire l'objet d'un débat sérieux parce qu'elle est parvenue régulièrement, certes, mais pratiquement de manière trop tardive. Même avec un syndic diligent, elle est délivrée aux autres copropriétaires à la veille de l'assemblée.
Il est nécessaire de donner un statut juridique aux demandes notifiées avant la convocation de l'assemblée et d'obliger le syndicat, en la personne du syndic, à en tenir compte.
Sur le sujet précis, il semble qu'il y a un cumul d'irrégularités et une ambiance conflictuelle. Il est difficile de changer l'ambiance mais il est plus facile de vérifier l'existence d'irrégularités, notamment en ce qui concerne la feuille de présence dont vous pouvez demander consultation ou copie dès lors qu'il s'agit d'un intérêt personnel mais parfaitement licite.
L'examen vous permettra, soit d'être rassurée sur la régularité des opérations, soit de mettre en lumière des irrégularités flagrantes qu'il convient d'expliciter avec une grande précision.
Il faut éviter le juridisme systématique mais, en copropriété, il y a des tourmentes que l'exigence du respect strict des règles peut seule surmonter. Il y a actuellement à Paris une copropriété importante dont le syndic et le conseil syndical, pour avoir pendant plusieurs années, méprisé ouvertement les règles les plus élémentaires de la copropriété au nom de la "bonne entente" entre les copropriétaires, se trouvent maintenant placés sous les feux d'une assignation en nullité d'assemble(s) remarquablement rédigée par l'avocat d'un copropriétaire.
Pas un mot plus haut que l'autre. Les pièces du dossier, rien que les pièces du dossier. Les articles de la loi et du décret et rien que ces articles. Si le demandeur veut pousser à fond ses avantages, le syndic et le CS seront coincés avec des conséquences matérielles substantielles.
Il n'y a parfois que cette solution pour remettre de l'ordre. On n'est pas heureux d'en venir là, même quand on savoure la lecture d'une assignation bien torchée comme une belle démonstration mathématique.
Les nouvelles règles SRU qui permettent au "copropriétaire triomphant" (c'est le terme officiel) d'être finalement exonéré d'une partie des frais de procédure vont faire rebondir les procédures de ce type. Ce sera une bonne chose si les avosats consultés saventt choisir leurs dossiers en éliminant les criailleries de corridors.
La publication des décisions rendues ne devrait pas être limitée aux recueils juridiques. La sagesse commanderait alors de supprimer les noms des parties et les adresses des immeubles.
Cela n'interdit pas le recours à la médiation, mais il faudrait des médiateurs parfaits connaisseurs de la matière et dotés d'une grande autorité. J'ai connu un conciliateur d'arrondissement qui croyait utile de venir assister aux assemblées. Grand avantage : tout le monde lui tombait dessus sous les yeux médusés du syndic. Après sa fuite, les bagarres reprenaient.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 17 avr. 2003 : 23:58:43
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Suite JPM (17. 4.) :
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"Il est nécessaire de donner un statut juridique aux demandes notifiées avant la convocation de l'assemblée et d'obliger le syndicat, en la personne du syndic, à en tenir compte."
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Aux dires de notre futur syndic, il me semble qu'il s'agirait d'une faute professionnelle grave pour un syndic de ne pas mettre à l'ordre du jour un point complémentaire demandé dans les formes légales par un copropriétaire. Il semblerait que le syndic ne serait en quelque sorte qu'une "boîte aux lettres" et que, même s'il n'a pas pu ou n'a pas voulu informer les autres copropriétaires, il est tenu de mettre ce point au vote lors de l'AG (sauf si le vote ne présentait vraiment aucun intérêt).
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Sur le sujet précis, il semble qu'il y a un cumul d'irrégularités et une ambiance conflictuelle. Il est difficile de changer l'ambiance mais il est plus facile de vérifier l'existence d'irrégularités, notamment en ce qui concerne la feuille de présence dont vous pouvez demander consultation ou copie dès lors qu'il s'agit d'un intérêt personnel mais parfaitement licite.
L'examen vous permettra, soit d'être rassurée sur la régularité des opérations, soit de mettre en lumière des irrégularités flagrantes qu'il convient d'expliciter avec une grande précision.
****************************
J'ai vérifié la feuille de présence au moment de la signer, (c'était OK) mais dans ma copropriété, les irrégularités se concentrent (entre autres) sur l'absence de comptabilité et des décomptes de charges archi-faux et complètement fantaisistes suite à l'incompétence flagrante du syndic.
Comment convaincre un syndic, devant une vingtaine de copropriétaires totalement ignorants, que les frais afférents à la sous-station de chauffage sont du PC2 (cf RC), alors qu'il impute au prorata des m3 d'eau chaude ?
Comment lui faire comprendre que les frais d'assemblée sont du PC1 (cf encore RC et la loi de 65 tout simplement, me semble-t-il) ?
Comme il sait que les copropriétaires n'y connaissent rien, il a réfuté toutes les erreurs de PC que je lui ai signalés.
Par contre, il a été obligé de reconnaître une très grossière erreur de calcul dans les décomptes de charge.
Alors j'ai droit (et ce n'est pas le première fois) à un superbe "Mme X a raison". Mais je me fous vraiment d'avoir raison, tout ce que je veux, c'est qu'il disparaisse pour qu'il arrête les dégâts dans notre copropriété.
Pour la deuxième partie de votre message, je l'apprécie beaucoup et je me demande si, me concernant, la justice ne sera pas le seul moyen de faire entendre raison à des copropriétaires aussi "stupides". Car cela fait plus d'un an maintenant que j'informe et que j'essaie de leur faire comprendre qu'ils sont perdants sur tous les plans.
Comme vous le dites si bien :
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Il n'y a parfois que cette solution pour remettre de l'ordre. On n'est pas heureux d'en venir là, même quand on savoure la lecture d'une assignation bien torchée comme une belle démonstration mathématique.
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Suite à cette remarque, je suis toujours à la recherche d'un texte de jurisprudence qui aurait "condamné" un syndicat de copropriétaires pour de nombreuses irrégularités telles que celles que j'ai évoquées depuis que j'interviens sur ce forum.
Ou bien ce qui ferait aussi l'affaire, ce serait le récit d'une histoire de copropriété gérée dans la plus totale illégalité par un syndic ET un CS incompétents, histoire qui mettrait en avant les conséquences désastreuses pour les copropriétaires, pimentée éventuellement par un petit passage au TGI. Cela existerait-il quelque part ?
Le but étant de donner un peu de lecture à ma chère voisine "manipulatrice" ; çà la "réveillerait" peut-être !
Car dès que les copropriétaires entendent parler "justice" ou "administrateur judiciaire",ils sont complètement "tétanisés" !
Elisabeth |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 11:28:34
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Voici ce que je viens de trouver et que je trouve assez intéresssant ?
"Assemblée Générale / Absence de délibérations sur des questions inscrites à l'ordre du jour
Rép. Min. JO Sénat : 3.9.92
HA 39
Lors de l'assemblée générale, le président de séance doit veiller à ce que la totalité des questions régulièrement inscrites soit soumise au vote des copropriétaires. Néanmoins, le fait que l'assemblée omette de statuer sur une question inscrite à l'ordre du jour n'entraîne pas l'annulation de l'assemblée générale, sauf s'il existe un lien entre les autres résolutions votées et la question omise. Cette absence de lien doit être expressément recherchée par les tribunaux en cas de recours contentieux (Cass. Civ. III : 1.4.92). En tout état de cause, si l'omission cause un préjudice à un copropriétaire, celui-ci peut demander des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires."
Elisabeth |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 15:31:44
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Oui, j'avais vu cette RM etl'arrêt qu'elle mentionne.
Le cas que j'exposais en ouverture du sujet - et qui est maintenant passé, l'AG en cause ayant eu lieu - était celui d'un retrait de point d'OduJ et non celui d'une "simple" absence de délibération : degré de plus !
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 mai 2003 : 18:05:36
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Juste un rectificatif
au message de lnsacorh 31/03/2003 :
on ne peut pas voter par correspondance lors d'une AG !
Elisabeth |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 18 oct. 2003 : 14:20:08
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Bonjour,
Pour répondre à Elisabeth (17.10) qui cherche des exemples et un argumentaire, je suis en train de finaliser le site internet de ma copro (lesaintjames.org) qui reprend, photos et copies des courriers à l'appui, l'histoire des 3 dernières années de ma résidence (qui en a 4).
Vous aurez ainsi l'exemple d'une copro qui révoque tous les ans un syndic (le cas en janvier 2003 (AG extraordinaire) et résolution pour l'ag du 23.10.2003) !
etc...
Vous aurez du texte (communication insultante de la présidente affichée dans les halls : Mr X n'est pas assez courageux ...) et de l'image (des bacs à fleurs cassés qui servent de borne anti-stationnement (4500 euros le tout alors que l'AG avait voté 1500 euros pour des travaux urgents), les balcons qui servent de débarras alors que par ailleurs il est exigé à maintes reprises qu'une pesonne qui a fleuri son jardin privatif enlève les plantes et laisse le tout sans ornementation, etc ...!
Personne dans la copro n'est au courant de ce site, j'aiacheté le nom, le réveil sera brutal.
Amicalement
colette |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 18 oct. 2003 : 15:08:40
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Colette,
Je suis, comme les autres contributeurs, impatient de voir votre site le moment venu (en tentant d'y accéder, on est pour l'heure renvoyé sur l'adresse de l'entreprise sur laquelle vous avez réservé le nom).
Connaissez vous le schmilblick de UI sur les messageries d'immeuble ? Voyez cet outil à : http://www.universimmo.com/messageries/
Je crois que Cyril en a une belle, de messagerie d’immeuble. Il nous a fourni des liens sur des espaces non protégés d’icelle.
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gado
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 19:26:45
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Citation :
Initialment entrer par Elisabeth
Je rebondis sur la remarque de JPM du 16.4.
En effet, ma première intervention dans ce forum concernait le retrait du point "nomination du syndic" de ma dernière AG: voir dans ce forum :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=3527
Je n'avais pas eu de commentaire : la manoeuvre qui a eu lieu est-elle légale : c'est moi qui ait demandé l'inscription à l'ordre du jour et c'est le président du conseil syndical, qui suite à des manoeuvres que j'estime frauduleuses, a fait retirer ce point de l'ordre du jour.
Elisabeth
gado |
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gado
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 19:31:36
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Citation :
Initialment entrer par Elisabeth
Je rebondis sur la remarque de JPM du 16.4.
En effet, ma première intervention dans ce forum concernait le retrait du point "nomination du syndic" de ma dernière AG: voir dans ce forum :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=3527
Je n'avais pas eu de commentaire : la manoeuvre qui a eu lieu est-elle légale : c'est moi qui ait demandé l'inscription à l'ordre du jour et c'est le président du conseil syndical, qui suite à des manoeuvres que j'estime frauduleuses, a fait retirer ce point de l'ordre du jour.
Elisabeth
gado |
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Retrait en séance d'un pt d'Ordre du Jour ???
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