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 Sujet  |
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BailleurIDF
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 02 mars 2009 : 11:42:32
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Bonjour à toutes et à tous,
Je vous adresse ce message sur un sujet qui a peut etre fait l'objet de plusieurs débats mais nous sommes deux jeunes bailleurs (mon père et moi) et nous hesitons encore et encore. On vient de créer une SCI pour acheter deux studios. On hésitait à choisir IR ou IS et TVA ou non sachant qu'on vient de louer un studio ce weekend.
Nous avions cherché partout les informations sur le net et il y a une palanquée d'infos dessus mais ça ne nous aide pas à se décider.
Merci beaucoup de vos réponses car je trouve que ce site est tres bien.
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 14:32:24
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Bonjour jeunes bailleurs,
Je ne comprends pas ta question , ta sci existe ou pas ???
Citation :
On vient de créer une SCI pour acheter deux studios. On hésitait à choisir IR ou IS et TVA ou non sachant qu'on vient de louer un studio ce weekend.
Si elle existe plus de question à se poser si elle est déjà à l'IS ( retour impossible ) si elle est à l'IR pour la TVA il faut faire de la location à des professionnels ( baux commerciaux ) ce ne doit pas être la cas pour un studio ...
Maintenant si tu as déjà loué un studio avec une sci à l'ir , tu peux passer à l'is mais je trouve ta demarche de constitution "hasardeuse" et tes interrogations inquiétantes car une sci avec emprunt ,c'est pour 15 à 20 ans , tu aurais prendre plus d'avis avant de te lancer dans la sci ...à cela il faut prendre en compte la déduction des interets d'emprunts et l'amortissement qui ne peut se faire que dans une sci à l'is
Il y a des posts actuellement sur le sujet
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=76830
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=76564
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=76847
Donne nous de tes nouvelles
A+ Philippe |
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BailleurIDF
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 20:27:58
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bonjour Philippe,
Merci beaucoup pour cette premiere reponse. Alors ma SCI existe depuis septembre et je viens d'acquerir dux studios pour un emprunt sur 25 ans. Je ne sais pas s'il faut opter pour l'is ou l'ir. On dirait que l'ir est plu ssimple à gerer. Sinon si je prends l'ir, est ce que je peux deduire les mensualités d'emprunt + les interets, les charges des travaux...? |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 06:31:03
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Bonjour,
Ce n'est pas la SCI ou pas la sci qui permet de déduire les interets d'emprunt ( pas les mensualités attention ...) , les charges , la taxe fonciere mais le mode de déclaration aux impots , c'est à dire le régime réel.
Maintenant dans le cadre d'une sci à l'is uniquement ,tu peux déduire comptablement l'amortissement de ton bien sur la base de 80% de sa valeur sur une durée de 20 ans environ MAIS attention lors de la revente car la plus value sera plus importante car il s'agit de la plus value des sociétés donc même après 15 ans tu dois toujours la plus value.
Dans le cadre d'une sci à l'IR , il s'agit de la plus value des personnes donc plus rien à payer après 15 ans de détention.
L'amortissement comptable permet de réduire les bénéfices de la sci à l'is mais ce gain te retourne en "pleine figure" lors de la revente
Exemple :
Achat 100.000
revenus/an 5000
charges 1500
foncier 500
revenu net = 3500
interet emprunt 1000
amortissement 3500 ( 3.5% de 100.000 pendant 20 ans ) pour IS
benefice imposable -1000 €uros donc aucun impot à payer en sci is et cela pendant plusieurs années
En sci ir tu aurais 2500 euros à ajouter dans tes impots personnels malgré que tu ne perçoives pas de revenus car dans le calcul je n'ai pas soustrait le remboursement du capital qui normalement fait que tu obtient une trésorerie à zéro voire négative.
Et oui tu payes des impots sur de l'argent que tu ne vois que passer et même parfois qui ne passe pas mais que le banquier te reclame tous les mois ( voir forum problèmes avec les locataires Bienvenue dans le monde impitoyable de la location )
Calcul de plus value à la sortie de la sci is
achat 100.000
amortissement 80.000
valeur comptable 20.000
valeur de vente 200.000
Calcul de plus values = 200.000 - 20.000 = 180.000 €uros à 33%
soit 60.000 euros à payer
il te reste 120.000 €uros que tu te verse en dividende et pour lesquels tu es imposable après avoir defalquer 40% de cette valeur
soit 120.000 - 40 % = 72.000
Tu ajoutes 72.000 euros dans tes revenus suite à la vente du bien et ensuite il faut savoir dans quel TMI d'impots tu es.
Un bon conseil , Excel est le meilleur outil pour ce type de reflexion mais prend bien le temps de réflechier car de l'ir tu peux passer en is mais une fois en is tu es bloqué...
A+ Philippe
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 13:33:30
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Citation :
et TVA ou non sachant qu'on vient de louer un studio ce weekend.
Vu que l'activité de location nue ou meublée sans prestation est hors TVA, il n'y a pas de question à se poser: pas de TVA.
Pour le reste, si votre SCI est deja crée, vous devez savoir si elle est à l'IR ou à l'IS.. |
Festina lente |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 15:15:19
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Bonjour,
Si sa sci est à l'ir , il peut toujours la passer à l'is et faire du meublé dedans.
Maintenant il faudrait savoir bailleur idf si elle est à l'is ou pas car ce n'est pas pareil.
A +
Philippe
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BailleurIDF
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 17:21:09
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bonjour à Philippe et à Ribouldingue,
désolé pour ces jours d'absences, je vous avouerai que je suis passé de chambres à l'étude notariale en passant par le centre de gestion des loyers impayés.
Alors pas de tva me concernant par contre, je ne suis toujours pas sur d'etre à l'IS ou IR après avoir vu toutes ces personnes aussi compétentes les une que les autre.
Pour tout vous dire, j'ai une mensualité de 1200 Euros sur 20 ans et je loue mon bien nu à 900 Euros. Est ce qu'il vaut mieux que je sois à l'IR ou à l'IS?
Merci |
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BailleurIDF
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 17:26:33
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Philippe,
J'ai pas compris le revenu net dans ton exemple est bien de 3000 et pas 3500? (5000-1500-500).
Cordialement,
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 16:52:47
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Bonjour,
Légère erreur dans mon calcul mais tu as rectifié et comme on dit habituellement je voulais voir si tu suivais.
Si tu as créé une SCI sans connaissance particulière , je pense qu'il s'agit d'une sci à l'IR, il faudrait voir avec les impôts car il s'agit d'une option fiscale.
Si c'est du meublé , c'est de l'IS c'est sur.
Il faut voir avec les impôts ou avec ton comptable.
A+
Philippe
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mrblue
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 12 mars 2009 : 09:17:30
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salut à tous
Pbilippe30> j'ai bien noté ton calcul et j'aurai quelques questions subsidiaires ( cas d'un bien dont cout renovation > cout d'achat)
je me place dans le cas d'une SCI à 'l'IS , pas de TVA
Autres hypothèses :
Le bien est à 20 keuros, les travaux estimés à 30k€ sur 6 mois
Q1 - l'amortissement se pratique uniquement sur 80% des 20keuros?
Q2 - Les travaux sont ils partiellement amortissables ou bien tout( 30k euros ) passe en charge l'année des travaux?
Q3 - Le cout des travaux fait plonger le resultat de la sci à -30k€ la 1ere année ?
Q4 - Le bien est supposé loué 550 euros au terme des travaux.
en N+1, je fais passer des agents immobiliers qui evaluent le bien à 95k€. Je décide alors prudemment d'inscrire comptablement un ECART de REEVALUATION de 60 k€ (valeur du bien prise à 80k€ - valeur d'achat 20 k€ ou bien faut il prendre la VNC?)
Quelle est l'influence sur le bénéfice ? sur L'IS ? et les capitaux propres ?
Q5 - L'intégration de l'ecart de réévaluation peut il permettre alors d'emprunter pour un 2eme bien (memes valeurs achat et travaux) ?
Voila pour la 1ère salve, tout élement de réponse est le bienvenu ! |
Lillois, en cours de réflexion pour création SCI IS sans TVA - Bien en vue !-
recherche eventuel partenaire Nordiste ayant un poids bancaire et/ou de l'experience
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 mars 2009 : 13:55:59
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L'amortissement se pratique sur 'achat et les travaux. Il n'y a que les factures de nmoins de 500 euros qui soient passables en charges et non amorties.
Non, le cout des travaux fait passer la trésorerie en négatif si vous ne faites rien, mais le résultat est calculé autrement;
Vous investissez pour les travaux, et vous les amortissez. Ils ne peuvent donc pas gréver le résultat.
Achat plus travaux = 50 keuros.
L'écart d'évaluation ne fait pas 85-20 = 65
mais plutôt 85 - 20 - 30 - amortissements deja déduits.
Sauf erreur de ma part, il s'agit d'uen plus-valeur taxable comem le reste des résultats. Ca va vous faire cher la 'prudence'...
Emprunter ne se base que sur le risque pris par le prêteur. Je pense qu'il n'a pas grand chose à faire des évaluations intermédiaires. |
Festina lente |
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mrblue
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 12 mars 2009 : 20:54:17
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Merci pour votre réponse Ribouldingue
ok pour la valeur de l'evaluation
Par contre pour la taxation de l'ecart, ce n'est pas ce que dit ce lien
http://rfcomptable.grouperf.com/article/0298/ms/rfcompms0298comle_01.html
Apparemment , l'ecart serait meme assimilable à une réserve et donc distribuable au bout de 5 ans de détention (cf loi des finances 2007)
mais je n'en suis pas sur ...les informations en ligne etant assez peu fournies. |
Lillois, en cours de réflexion pour création SCI IS sans TVA - Bien en vue !-
recherche eventuel partenaire Nordiste ayant un poids bancaire et/ou de l'experience
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cyril20
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 17 avr. 2009 : 21:30:52
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j'ai appliqué l'exemple de philippe à eventuellement mon cas futur :
Achat 400000
revenus/an 35000
charges 10000 ( j'ai multiplié en fonction de tes chiffres d'avant, c pour bien comprendre)
foncier 3000 ( pareil au pif)
revenu net = 22000
interet emprunt : 15600
Pour ce chiffre, j'ai fais une simulation sur internet d'un pret
de 400K€ sur 25 ans et j'ai pris la somme de la premiere année des interets
amortissement 13000( 3.5% de 400.000 pendant 20 ans ) pour IS
pourquoi 3,5% c la loi ? et 20 ans ?? mon crédit est sur 25ans rien a voir ?
benefice imposable -6400 €uros donc aucun impot à payer en sci is et cela pendant plusieurs années
Conclusion : Si je crée une SCI que je choisi cette solution, je ne paierais pas d'impot pendant un petit moment
Je n'aurais rien a mettre sur ma feuille d'imposition classique ou je dois déclarer mes impots de mon entreprise ?
Comment ça se passe quand j'ai du benefice ??? je vais payer cmb d'impots? je met ce benefice sur ma feuille d'imposition classique ?
Merci pour vos réponses
Cyril |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 07:12:00
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Bonjour Cyril20,
Pour répondre à ton post , les 3.5% correspondent à l'amortissement comptable du bien pour 80% de sa valeur sur une durée de 20 à 25 ans ( tu fais varier le % en fonction de la durée mais tu ne peux amortir que 80 % de la valeur du bien )
Pas de dividendes versés , pas de d'impositions , seule la déclaration propre à la sci doit être faite en cas de verseemnt de diivdendes alors tu rajoutes les montants dans ta déclaration.
Philippe |
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cyril20
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 10:35:01
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Merci pour cette infos, j'avance à petit pas.
Je reviens sur un point, il y a ecrit que si la sci est en IR je paye des impots tout de suite, ça je suis d'accord, mais meme apres en IR je paye tous les temps des impots etant donnée que je n'ai pas le droit d'amortir, ni de déclarer mes interets d'emprunts, c'est bien ça ?
Pour la sci en IS, j'ai bien compris mais si ma societe fait donc des benefices < 38000€ je paye 15% de taxe c'est ça soit il me reste allé 33000€ que je dois reporter sur ma feuille d'imposition ?? dans quel case ?? et sur c 33000€ les impots vont me prendre cmb ? car en plus des 33000€ je vais avoir mon salaire également qui lui est dans les traitement normal.
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 06:51:59
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Bonjour Cyril20,
Pour la SCI à l'IR tu ne peux pas amortir ni faire de meublé dedans mais tu peux déclarer au réel des charges ( propriétaires , fonciers , interets d'emprunts sans problème ) il s'agit d'un mode de déclaration fiscale.
La notion d'amortissement est propre à la sci à l'IS et à la location en meublée.
Pour la sci à l'is , il s'agit d'une entité juridique indépendante de ton foyer fiscale , il faut faire une déclaration propre à la sci ( 2071 et 2072 ).
Ensuite au sein de ta sci en tant que gerant ou associé , lors de l'assemblé générale annuelle , il puet être décider de distribuer des dividendes aux associés de la sci alors ces revenus sont à reporter dans ta déclaration d'impots en prenant 40% du montant perçus.
C'est cette part qui sera imposable de ton coté.
L'interet de la sci à l'is est de pouvoir investir sans impacté ton imposition , la sci est indépendante et de fait peut s'auto financer avec une imposation à l'is faible voire inexistante par contre lors de la revente des biens tu es assujeti à la plus value des sociétés ( regarde dans le forum sujet déjà traité ) sans possibilité de réduction de la plus value comme pour les particuluers ou sci à l'ir.
Le deuxième avantage est de pouvoir décider au meilleur moment du montant et de la période pour percevoir les dividendes de la sci afin de ne pas te pénaliser au niveau de ton imposition personnelle
Philippe
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cyril20
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 12:15:54
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Merci beaucoup pour cette réponse, je commence à comprendre un peu.
ça fait plaisir car je galère depuis un moment pour comprendre le fonctionnement qui m'a l'air assez complexe, car je veux etre sur que la sci soit vraiment utile dans mon cas, car peut etre que je n'en ai pas l'utilité, c'est pour cela que je cherche à comprendre son fonctionnement avec de prendre une décision.
Merci bien philippe30 pour ces infos.
Peux tu me dire si c'est bon :
SCI IR -> location non meublé - Durée du bail de 3ans si composé uniquement de personne de la meme famille .
SCI IS -> location meublé - Durée du bail 1 an minimum ?
SCI IS -> Location non meublé ? je sais pas si on peut faire du nue
en SCI IS ?
Déclaration des bénefices :
Pour SCI en IR:
IR sur le revenu, mais j'ai le choix entre micro-foncier ou réel ???? je sais pas trop sur ce point la.
IS : si benefice, taxe de 15% si < 38000€ sinon 33%
apres je déclare le reste sur mon impot sur le revenu, mais je sais pas trop ou ?
Voila ce que j'ai compris des différents mode de la sci, pour moi il n'y en a pas d'autres. est-ce vrai ??
Une fois que tu auras validé je pourrais faire un tableau excel pour récapitulé tous ça pour d'autres personne novice comme moi.
Maintenant, un autre point : je ne cree pas de sci :
Impot sur revenu donc uniquement :
non meuble :
Micro-foncier: si revenu locatif < 15000€
durée du bail 3ans, aucun deduction possible, mais abattement de 30% de la part des impots)
réel ( deduction possible(interet emprunts, amortissement, charges,...)bail 3ans
Existe-t-il un autre mode encore ??
Meublé: Normalement si j'ai compris on est en BIC
Micro-foncier : durée du bail 1 an, le reste je sais pas trop
Réel normal : deduction des interets, amortissement,....) durée du bail 1an, ?
Réel simplifié : ?
Voila, en te remerciant de ton aide, dès que j'ai une permiere version de mon document synthétisant les différents mode de location, je la mettrais en ligne pour validation.
Cyril
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mrblue
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 07:54:13
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cyril20>
Ou en es tu dans la rédaction de ton document ?
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Lillois, en cours de réflexion pour création SCI IS sans TVA - Bien en vue !-
recherche eventuel partenaire Nordiste ayant un poids bancaire et/ou de l'experience
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 10:41:48
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Bonjour Cyril20 ,
Pour la durée de location via une SCI , il s'agit de contrat de 6 ans pour le nu
Voir le post http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=65314
Citation :
Chapitre II : De la durée du contrat de location.
Article 10 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 14 I, II JORF 24 juillet 1994
Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.
Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.
En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article. L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues au c de l'article 17.
Pour ce qui concerne le mode de déclaration fiscale , il faut faire des simulations sachant que tu peux changer le réel et le micro -bic au bout de deux ans mais le réel est plus interessant car tu déduis les interets d'emprunts , les charges et tu peux faire de l'amortissement
Location nue et meublée dans SCI/IS => OK
SCI /IS => Tu payes les impots à 15 % sur les bénéfices et ensuite si tu ne te verses pas de dividendes alors pas de déclaration dans tes impots personnels à faire
Tu as déjà fais un post sur le même sujet
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=78025
Philippe
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Edité par - philippe30 le 20 avr. 2009 10:44:28 |
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cyril20
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 10:42:28
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Bonjour,
Voici la version V0 que j'ai mis à disposition à l'adresse suivante :
ftp://ambrunoy.org
Le login est : u36319530-location et le mot de passe : location
Pour les personnes souhaitant comtribuées à l'amélioration de mon fichier de départ peuvent via un client ftp ( filezilla ) le mettre apès à disposition sur le serveur en incrémentant la version de 1 par exemple.
Pour se connecter avec filezilla, il suffit de rentrer :
hote : ambrunoy.org
utilisateur: u36319530-location
mot de passe : location
port: 21
En espérant que puisse obtenir un fichier parfait !
Merci pour votre contribution.
Cyril |
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cyril20
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 11:06:30
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Bonjour,
Voici la version V0 que j'ai mis à disposition à l'adresse suivante :
ftp://ambrunoy.org
Le login est : u36319530-location et le mot de passe : location
Pour les personnes souhaitant comtribuées à l'amélioration de mon fichier de départ peuvent via un client ftp ( filezilla ) le mettre apès à disposition sur le serveur en incrémentant la version de 1 par exemple.
Pour se connecter avec filezilla, il suffit de rentrer :
hote : ambrunoy.org
utilisateur: u36319530-location
mot de passe : location
port: 21
En espérant que puisse obtenir un fichier parfait !
Merci pour votre contribution.
Cyril |
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Hesitation IR/IS et TVA ou non TVA
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