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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
 Posté - 25 févr. 2009 : 13:44:26
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Voici l'article qui sera dorénavant applicable pour les honoraires pour travaux:
Art. 18-1-A. – Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité ».
On voit que sont exclus les honoraires sur travaux compris dans le budget prévisionnel quel que soit leur montant, ainsi que les travaux consécutifs à un sinistre. Quant aux travaux horbudget, quel que soit leur montant ils donneront lieu à honoraires.
On voit aussi que les honoraires seront discutés au cas par cas et votés au cas par cas. Les termes du contrat de syndic rarement négociés et rarement négociables ne pourront plus s'imposer sans discussion.
Par exemple, un syndic que j'aime bien prévoit dans son ODJ 2.5% HT sur le montant HT pour la gestion administrative et comptable; + -en l'absence d'un maître d'oeuvre- 2.5% HT sur le montant HT pour son intervention en tant que maître d'ouvrage.
Cela fait du 6%TTC, alors que dans la copropriété concernée, le suivi du maître d'ouvrage est dans les faits réalisé par le CS
Ce sera plus facile désormais d'imposer le bon sens.
Malgré tout, je crains que les discussions sur ce point ne rallongent indûment les votes pour les travaux hors budget.
j'espère que les CS sauront convaincre les copropriétaires que tout travail mérite salaire ou honoraires.
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Edité par - manech le 25 févr. 2009 14:03:48 |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 17:11:52
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manech, pour mon cabinet, cela ne changera rien.
Je vais continuer à prévoir dans mon contrat qu'en cas de travaux votés, il en coûtera à la copropriété 3,50% HT sur les travaux HT sans architecte et 2,50% en présence d'un architecte. Il faut bien en effet que mes copropriétaires anciens et à venir (les prospects) sachent à tout moment ce que je prends habituellement en cas de travaux.
Et puis en AG, au moment du vote des travaux, je rappellerai comme je le fais aujourd'hui, le taux des honoraires que je prends pour ce type de prestations.
Il aurait été autrement plus grave de ne plus pouvoir prendre d'honoraires sur les travaux votés à l'article 24 ! |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 18:46:20
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De alex40
"je rappellerai comme je le fais aujourd'hui,"
Pour respecter la loi vous devrez faire "VOTER" vos honoraires pour chaque travaux votés.
"Il aurait été autrement plus grave de ne plus pouvoir prendre d'honoraires sur les travaux votés à l'article 24 !"
C'est certain, même l'ARC n'en demandait pas tant, le travail, donc les honoraires, ne dépendant pas de la nature du vote nécessaire à l'adoption des travaux.
Il est équitable, comme vous le faite, qu'il y ait une différence d'honoraires suivant qu'il a ou non un maitre d'oeuvre ou architecte.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 22:47:34
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Bonne nouvelle pour qui ?
Quand le syndic indique 3,5 % dans le contrat, on sait qu'il ne peut réclamer plus de 3,5.
Désormais il pourra démarrer la négociation à 5 %.
Les copropriétaires ont perdu la protection du plafonnement.
Le contrat de syndic, quant à lui, a perdu sa principale raison pratique d'exister. Il continuera a indiquer la rémunération du syndic pour une heure (supplémentaire) d'AG entre 22 et 24 h. Si l'heure est à 150 € mieux vaudra accepter 4,5 % que discuter plus longtemps 
Tout celà rappelle Daladier rentrant de Munich et ce qu'il a dit des Français qu l'applaudissaient chaudement.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 00:15:01
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Citation :
la protection du plafonnement.
j'ai d'abord cru que c'était de l'humour. Le plafonnement, c'était aussi le plancher. La protection, c'était aussi l'abus: Le contrat accepté au moment de l'élection du syndic (comment séparer les 2?) a toujours été l'argument massue pour imposer des honoraires souvent exorbitants eu égard au travail fourni.
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Edité par - manech le 26 févr. 2009 00:19:31 |
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 09:43:28
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Honoraires sur travaux ou prix des photocopies excessifs :
il faut évidemment tendre vers
- des honoraires de base qui permettent à un syndic de vivre en faisant le travail que les copropriétaires attendent
- et des honoraires sur travaux et des prix de photocopies réalistes.
En attendant ces effets de l'avis de la CNC, il me semble qu'il faut considérer les honoraires globalement :
= de base + travaux (par rapport aux travaux que le CS prévoit) + photocopies (par rapport au nb moyen des pages années précédentes) + autres (AG tardive, etc ...).
Un syndic peut avoir des honoraires de base bas et des honoraires sur travaux élevés, et pourtant, globalement, ses honoraires peuvent être corrects. Donc, ne pas se focaliser pour l'instant sur les honoraires travaux sans considérer le reste.
Le principe de cette réponse est donné aussi pour le sujet "Le prix de la photocopie" http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=76752&whichpage=3. Merci de ne pas considérer de doublon.
Cdlt. Louis92. |
Edité par - Louis92 le 26 févr. 2009 09:49:03 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 févr. 2009 : 22:59:22
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Un syndic ne doit pas avoir des honoraires de base bas.
Il n'y a pas chaque année un ravalement ou une couverture à refaire. De plus les honoraires sur travaux sont faits pour couvrir des prestations supplémentaires et pas pour rattraper l'insuffisance des honoraires de gestion courante.
Le texte nouveau est mal venu sur ce point, d'autant qu'il contrevient, on vient de me le faire remarquer justement, à l'obligation d'affichage des prix et pas seulement à l'article 29 du décret qui, sur ce point est rendu obsolète (la loi prime le décret).
Pour Manech, je répète que le taux contractuel est bien un plafond qui disparait avec la réforme. Absurde 
Il importe peu que le syndic demande systématiquement 4 % quand c'est le taux mentionné sur son contrat. Plafond ? Celà veut dire qu'il ne peut pas demander 4,5 %. Désormais il fait ce qu'il fera ce qu'il voudra.
Il passera à 3,5 par ici, à 5 par là
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 02:01:34
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"Le texte nouveau est mal venu sur ce point, d'autant qu'il contrevient, ...à l'obligation d'affichage des prix et pas seulement à l'article 29 du décret qui, sur ce point est rendu obsolète (la loi prime le décret)".
Quésako? comment peut-on afficher des honoraires qui varient suivant les copros et le contenu du contrat alors qu'on arrête pas de nous dire qu'il faut négocier le contrat point par point avant l'AG? surtout sur travaux !
on peut penser que quelques assemblées vont demander à ne pas dépasser les anciens pourcentages pour le syndic mais surtout les réduire pour les gros travaux types ascenseurs ...
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 13:40:23
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Alex40,
En agisant ainsi, vous risquez fort de contrevenir aux dispositions de l'article L.121-1 du code de la consommation.
Je vous invite à le relire très attentivement !
Océan,
Ce nouveau texte ne contrevient pas du tout à l'obligation d'information sur les prix, qui au cas particulier ne consistait pas en un affichage, mais en l'existence d'un contrat présenté en AG. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 19:46:04
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| Bonsoir Alice. L'article L121-1 traite des pratiques commerciales trompeuses. En quoi mon intervention peut-elle être considérée comme contrevenant à cet article ? |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 21:52:44
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Alex40,
En mentionnant dans votre contrat le montant de vos honoraires pour travaux (en %), montant qui n'a pas lieu d'être puisqu'il doit être voté en AG, vous laissez croire aux copros que ce tarif doit être appliqué et qu'il n'a pas être débattu par les copros.
En revanche si vous mentionnez simplement que vos honoraires travaux seront votés en AG sans en fixer un montant, pas de problème.
Combien de copros en dehors de ceux fréquentant ce forum seront informés de ce nouveau texte ? |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 27 févr. 2009 : 22:45:21
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Alice, je comprends bien je crois la subtilité de votre propos. Mais que le taux de mes honoraires soit indiqué dans mon contrat de syndic ou dans la résolution spécifique concernant les travaux à voter, il faut bien que les copropriétaires sachent le taux que je vais proposer. De la même façon qu'ils savent que l'architecte va prendre 8 ou 10 % du montant des travaux HT par exemple, il sauront par l'intermédiaire de mon contrat et/ou par celui du projet de résolution proposé à leur suffrage, quel est le taux d'honoraires demandé par leur syndic...
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 11:32:27
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alex40 : oh, on refuse d'appliquer la loi ???
Vous donnez l'exemple d'un architecte, vous êtes syndic et mandataire du syndciat de copropriétaires, une très grande différence.
Mauvaise comparaison, alex40!! à moins que vous orgnez sur les 8 ou 10% de commissions sur travaux d'un architecte |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 13:39:31
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Alex "le taux de vos honoraires c'est ce que décideront au cas par cas les AG et non vous, cabinet de syndic qui impose Ses honoraires ...
reconnaissez tout de même par exemple le côté scandaleux sur les travux de rénovation d'ascenseurs passant souvent par des BE "spécialistes"
2,5% sur 50000 euros par exemple font 1250 euros pour le syndic pour envoyer des AF (+ les copies des croix des pages du BE + devis ascensoristes etc)
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 17:38:50
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Désolé, je sais bien que pour philippe, le syndic doit surtout fermer sa gueule et exécuter sans broncher les instructions du conseil syndical, mais il faut bien que je propose un prix d'intervention, le plus raisonnable de mon point de vue, même si, en effet, c'est bien l'assemblée des copropriétaires qui doit disposer in fine et qui choisit de retenir son propre taux.
Et que faire lorsque je remets une offre de service à un nouveau client potentiel. Il faut bien qu'il sache ce que je demande habituellement dans ce domaine pour pouvoir faire la comparaison avec les autres propositions. Non ?
Et si on n'annonce pas à l'avance ses conditions et qu'on ne tombe pas d'accord, que fait-on ? Actuellement, je fais payer par exemple en présence d'un architecte 2,50% sur le montant HT des travaux.
Que se passe-t-il si une assemblée me propose royalement 1% pour faire le même boulot ou pire, considère que ce travail fait partie de la gestion courante ? Si personne ne connaît mes tarifs à l'avance, il n'y a plus de limites à un éventuel "arbitraire" ! |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 17:56:51
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Alex,
Justement l'idée de ce texte c'est que des honoraires en % n'ont aucun sens et que les coprops doivent savoir ce qu'ils paient
Que les travaux d'ascenseur soient à 50 000 € ou à 150 000 €, vous aurez le même travail.
Ce sera à vous, au moment de rédiger la résolution de proposer un devis pour vos honoraires.
Si ce devis est correctement fait, par exemple en détaillant le travail fait et les heures passées, il n'y a aucun raison que l'AG ne vous suive pas.
Courage, vous y arriverez 
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 20:14:09
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alex40 : que pensez vous d'honoriares sur travaux de 3% avec un forfait minimum de 360 € !!!
Vous remarquerez que tout cela est totalement hors la loi et hors de la recommandation de la CNC.
Je vous ferai remarquer que sur des travaux de 3000 €uros , le syndic touchera 360 € soit 12% d'honoraires, alors qu'avec le pourcentage ( du contrat) il ne devrait être que de 90 €, que pour des travx de 6 000 € il sera de 360 € ( soit encore 6% d'honoraires) au lieu de 180 €.
C'est à dire que dans ce style de contrat il faut que le montant des travaux votés soit au minimum de 12 000 €.
Tout à fait normal, allez vous nous dire, alex40 !!!
Au lieu d'avoir un forfait avec des % dégressifs lorsque le montant des travaux augmentent, ce qui est tout à fait négociables; les syndics ont inventés le % progressif.
J'attends votre analyse mathématique, qui ne manquera pas de nous interresser.
Nous avons eu les copies à 0.24 €, les % sur travaux progressifs, tout est normal dans le monde des syndics, pourvu que le compte UNIQUE se remplisse !!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 23:18:37
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Pourquoi pas des honoraires sur travaux au temps passé ?
La raison simple est la solution a été adopté par les pouvoirs publics eux-mêmes au temps de la taxation administrative : 2 % et 4 % sur le ttc.
Pourquoi ont-ils adopté cette solution ? D'une part parce qu'on a copié le mécanisme traditionnel des architectes, avec des taux différents, et qu'il y avait le problème de l'incidence des appels de fond sur la pointe financière Hoguet. C'est en tout cas ce dernier problème qui justifiait la prise en compte du ttc.
Mais il y a une autre raison encore : dans un certain nombre de cas, si le syndic fait bien l'intégralité du travail exigé, la rémunération au temps passé peut être supérieure à la rémunération au pourcentage.
Sur un chantier de 6000 € ht, la rémunération ht à 4% est 240 €, soit 287 € ttc
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 00:11:50
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De JPM:
"Pourquoi ont-ils adopté cette solution ? D'une part parce qu'on a copié le mécanisme traditionnel des architectes, avec des taux différents,.."
Il y a une différence de situation: L'architecte on le choisi librement à chaque opération, par contre le syndicat est lié par contrat avec le syndic...
Et que nos ministres et le législateur, connaissent très mal le fonctionnement d'une copropriété.
C'est pourquoi les questions d' ALEX demandent qu'on se penche sur le problème:
"Et si on n'annonce pas à l'avance ses conditions et qu'on ne tombe pas d'accord, que fait-on ?"
"Que se passe-t-il si une assemblée me propose royalement 1% pour faire le même boulot ou pire, considère que ce travail fait partie de la gestion courante ? "
De philippe388
" que pensez vous d'honoriares sur travaux de 3% avec un forfait minimum de 360 € !!! "
Les effets pervers du "minimum d'honoraires ne sont plus à démontrer, comme ceux fixés par "lots" et par "trimestre". |
Edité par - JB22 le 01 mars 2009 00:13:06 |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 11:07:17
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JPM,
Comme vous le dites, c'était l'époque des honoraires encadrés. Fini tout ça. Les copropriétaires veulent payer le service fourni, ni plus ni moins.
Le travail d'un architecte n'est absolument pas comparable à celui d'un syndic  . Cette loi a pour mérite de corriger de mauvaises pratiques passées.
Quelle meilleure transparence que le devis qui indique le travail réellement fait ? Où est le problème ? |
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guilain
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 13 mars 2009 : 10:08:35
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Aie Aie Aie...je prends connaissance de cet article seulement maintenant et notre AG s'est tenue hier soir....
L'AG a voté un nouveau contrat de syndic mentionnant par exemple des frais de 2,5% au syndic sur dossiers travaux votés + frais forfaitaires d'env 100e.
Il a également été voté a une autre résolution (art 24) une enveloppe pour travaux de réfection qui seront appelés en septembre prochain.
Concernant ces derniers travaux, les honoraires précis ne sont pas spécifiquement indiqués dans la rédaction de cette résolution...est ce là une erreur (cf art 18-1-A) ? Doit on simplement se référer au contrat de syndic signé (modele Fnaim) ? |
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Bonne nouvelle pour les honoraires sur travaux
Forum fermé
