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alexetsesfemmes
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 07 févr. 2009 : 10:45:36
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Bonjour à toutes et à tous,
Super forum où l'on constate que le droit de l'urbanisme est une discipline particulièrement complexe. (moi qui passe des marchés publics, j'ai trouvé plus costaud)
J'ai consulté le forum et pas réussi à trouver la solution à mon cas.
Tout ce qui suit sauf erreur ou omission de ma part et pour l’instant tout se passe bien.
A Présentation de l’environnement et du projet :
- construction dans le Var (un plain pieds) en cours dans un lotissement de 7 parcelles (une ancienne propriété morcelée toute en restanques). Je suis en limite Est et basse du lotissement et touche une parcelle plus basse d'un autre lotissement. Mon terrain est un rectangle orienté Sud dans sa partie la moins large.
- notre terrain est en 3 restanques montantes parallèles par rapport à la limite Est.
- notre construction est donc en surplomb de mon voisin Est et notre vide sanitaire est surélevé d’environ 1,30m pour compenser la restanque avec sortie du tout à l’égout coté Nord Est.
- le voisin Est plus bas a un mur de soutènement des terres de 2 mètres de haut sur toute la longueur Est (25 mètres) non pas en limite mais à 1,10 mètre en retrait sur son terrain. J’ai donc une petite bande de terrain en limite qui n’est pas à moi.
- coté Nord de notre terrain nous avons la voie d’accès qui descend (en compensant les 3 restanques) vers le terrain plus bas à l’Est. (Dénivelé de 5 mètres de haut sur 26 mètres de long)
B Les textes :
Le règlement du lotissement :
- demande que les aménagements faits sur le terrain ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux de pluie,
- les constructions et voies d’accès devront utiliser au mieux la topographie des parcelles et les terrassements seront s’ils sont indispensables réduits au strict minimum,
- interdit les remblais et les talus de remblais mais pas expressément les exhaussements de terrain. (nous devons tous adapter nos terrains pour construire sur des restanques),
Le POS de la commune : Je ne l’ai pas consulté mais la ville entière est constituée de centaines de terrains en restanques enrochés en limites séparatives voire même en murs béton.
L’article 638 du CC (je crois) et sa jurisprudence disent (en résumé je crois) qu’un exhaussement de terrain en limite séparative ‘arroge’ un droit de vue.
Le code de l’urbanisme autorise selon des seuils de hauteur et de surface les exhaussements de terrains (liberté si moins 2 mètre de haut et moins 100m2)
C Problème :
- nous avons eu des pluies torrentielles depuis octobre 2008 et l’eau et de la terre descendent la pente de la voie d’accès à gogo vers le voisin du dessous…. Soucis en vue ……
D Solution envisagée :
- dans le respect présumé de tout ce qui précède, j’ai pensé en bas du terrain en limite et dans l’angle Nord Est pour retenir les terres et ralentir (sans l’empêcher) l’écoulement des eaux, exhausser partiellement avec des roches (dans le respect esthétique du site).
- coté Nord (en limite d’un lot de notre lotissement sur 5 m de long et en limite Est contre le voisin du bas sur une longueur de 5 m et hauteur de 1,20 mètres soit environ 30m2 max.
- ma voie d’accès en pente est ainsi aplanie et plate sur sa partie basse et finale et je retiens des terres et l’eau pour éviter d’engorger le voisin.
- j’indique enfin que cet enrochement étant en limite s’élèverait en face du jardin du voisin Est et non pas directement face à ses fenêtres (de toute manière avant l’arrivé du lotissement l’ancienne propriété sur laquelle notre lotissement se fait et ses restanques lui « bouchait » déjà la vue.
Je galère pour faire la synthèse de tout ça pour savoir si ma solution est possible.
Je pensais écrire à l'urbanisme de la ville pour leur expliquer.
Merci de votre aide.
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Alex |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 févr. 2009 : 11:39:02
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deux problèmes potentiels :
*administrativement, vérification du respect des règles : il suffit de faire un certificat d'urbanisme opérationnel présentant le projet pour avoir un avis éclairé en réponse. Même si le projet n'est pas soumis à autorisation, vous saurez sans doute quelle lecture des règles locales le service d'urba applique à cette installation.
*civilement, création ou aggravation de votre propre vue sur le terrain du voisin Est... attention aux distances à la limite (1,9m. à conserver...!) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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alexetsesfemmes
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 07 févr. 2009 : 13:27:43
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Merci beaucoup pour votre rapidité et votre synthèse j'avais entrevu ces deux aspects induits (urbanisme et civil).
Pour info les clôtures ne peuvent dépasser 1,80 de haut mais je suis sur trois restanques (de hauteurs différentes alors quel va être le point de repère)!!!
Puis-je faire un certificat d'urbanisme opérationnel (CUO) unique qui va présenter deux cas :
- un enrochement en limite séparative sur lequel je vais devoir faire en plus une clôture qui va surélever encore plus les hauteurs (là je cours au clash)
ou
- un enrochement en retrait de 1,90 m de la limite séparative avec une clôture classique en limite séparative de 1,80 de haut qui "dissimulerait" cet enrochement en retrait de 1,30 de hauteur donc moins haut.
Le second cas me semble plus acceptable pour satisfaire plus facilement les deux aspects (administratif et civil).
En fait ce projet ne vise qu’à décaler la limite de la restanque centrale de quelques mètres en retrait pour stabiliser cette dernière et la reconstituer car avant les travaux elle était retenue par des pierres.
Dois-je dans le CUO orienter vers des notions d’enrochement et d’exhaussement ou être neutre en indiquant que pour éviter des désordres futurs je souhaite prolonger et consolider la restanque intermédiaire qui porte partiellement ma voie d’accès ?
Enfin puis-je me prévaloir d'un CUO contre mon voisin qui contesterait au civil mon exhaussement en retrait ou le simple fait d’être en retrait à -1,90 suffit à priver son éventuelle contestation de fondement?
Salutations. |
Alex |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 févr. 2009 : 13:38:00
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le CUO n'a aucun effet civil : seul le respect de la distance est efficace.
soyez le plus détaillé posible dans le CUO : au moins serez vous couvert coté administratif |
cordialement
Emmanuel Wormser
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alexetsesfemmes
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 07 févr. 2009 : 14:00:55
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Merci encore.
Je comptais faire ces travaux en avril (dépôt du CUO semaine prochaine + deux mois ça fait avril) je ne vais pas perdre de temps.
J'ai déjà un devis qui est prêt.
Je vais faire mon CUO avec les deux solutions en mettant la solution avec le retrait à -1,90(qui valide au civil) en P1.
Salutations |
Alex |
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alexetsesfemmes
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 22 févr. 2009 : 15:26:22
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Bonjour,
Je me suis pointé à la mairie avec mon CUO tout fier. La nana à l'accueil (après être allée voir dans un bureau une "éminence grise" qui n'est même pas venu me voir pour connaître les détails) m'a rendu mon dossier et m'a dit que ça n'était pas ça qu'il fallait mais un permis modificatif......... pour mettre quelques malheureuses pierres alignées pour reconstituer une restanque et éviter des coulées de terres.
Quand j'étais en fac j'avais un prof avocat qui m'avait dit vous savez, le mieux est l'ennemi du bien. C'est vieux comme le monde et bien ça n'a toujours pas pris une ride...
Je gamberge et je ne sais plus comment prendre le problème coincé entre les obligations concernant l'écoulement des eaux, la responsabilité civile en cas de survenance de dommages sur le fonds du dessous, le droit civil du voisinage avec les vues, le POS, le réglement du lotissement, les sensibilités de l'administration et la vitesse du vent.....
Bonne journée!!!!! |
Alex |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 févr. 2009 : 16:07:29
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| c'est normal : un CUO est un document permettant de se renseigner sur la faisabilité d'un projet, pas de demander l'autorisation de le faire !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 févr. 2009 : 16:17:27
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Citation :
Initialement posté par alexetsesfemmes
La nana à l'accueil
quel macho!!!!
entre votre pseudo et la façon dont vous parlez des femmes...
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alexetsesfemmes
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 22 févr. 2009 : 21:06:52
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Pour ce qui concerne la nana (synonyme certes familier de femme) de l'accueil je n'ai pas eu à faire à un homme donc….et pour ce qui concerne mes femmes (je suis marié avec deux filles et jusqu'à preuve du contraire un individu de sexe féminin s'appelle une femme)…
Plus sérieusement sur le fond, je n'ai jamais demandé l'autorisation de faire cet aménagement mais si c'était faisable tout simplement je l’avais compris comme ça (en m'indiquant les limites du projet par exemple). Je regrette qu'un examen au fond n'a pas été réalisé sur ce dossier et que ce dernier m’a été rendu sans autre forme de procès en dénaturant ma demande sur la base d'une impression derrière un comptoir. Ce projet n'est qu'un prolongement en pierres sèches de quelques décimètres de haut sur quelques mètres carrés...
En essayant légitimement de ne pas nuire à autrui, je vais essayer de ne pas oublier que moi aussi j'ai des intérêts à faire valoir néanmoins. (pour en définitive éviter de nuire vraiment et pas seulement sur le plan esthétique ou moral).
Je pense cette fois essayer de prendre un rendez-vous direct auprès de quelqu'un dans le service.
Comme souvent un contact direct et franc avec un interlocuteur qualifié peut remplacer d’interminables et stériles échanges voire même fondés sur une incompréhension mutuelle. (quitte à ce qu’ensuite je constitue un dossier qui sera utilement exploité).
Les apparences peuvent être souvent trompeuses...
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Alex |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 févr. 2009 : 21:20:12
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| c'est la bonne voie |
cordialement
Emmanuel Wormser
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exhaussement de terrain pour retenir terres et eau
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