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jikroi
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 Posté - 01 janv. 2009 : 13:49:54
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Bonjour,
J'ai décidé de faire partie du CS depuis que je me suis aperçue que le syndic néglige totalement la copro dont je suis proprio depuis début 2007.
En effet, la copro a voté, d'une façon assez irréfléchie, pour des travaux très importants pour 2008 d'un montant de 314000 euros dont la comm du syndic est de 4,56%.(Je dois dire que je n'avais pas été présente à cette AG car mon vendeur ne m'a pas tout dit sur la situation des travaux en pourparler !). Mea culpa !
Enfin, les travaux ayant commencé au 1er tri 2008 sont restés inachevés à ce jour par manque de suivi de la part du syndic qui se contente d'encaisser les sommes appelées et d'en percevoir sa comm sans rien faire !
En épluchant les comptes, je me suis aperçue tardivement que le devis pour ravalement de la façade de 88000 euros joint à la convocation de l'AG faisant l'objet du vote à l'unanimité de la résolution s'est transformé en 145000 euros sur le PV de l'AG au regard de ladite résolution.
A ma demande d'explication pour ce différentiel le syndic a répondu que c'est un miracle et point barre.
De ce fait, le CS a demandé au syndic de lui communiquer la situation du compte 'travaux' ainsi que la production de l'assurence Dommages-Ouvrage par courriel et par LRAR. Silence radio ! Le CS est revenu à la charge en refixant un nouveau rv en ses bureaux qui n'est pas encore confirmé par le syndic.
Devant une telle attitude autiste, pouvez-vous nous conseiller la démarche à suivre pour faire bouger ce monument qui refuse de rendre des comptes au CS pour sa gestion ?
(Je tiens à dire que la copro a l'intention de changer de syndic lors de l'AG extraordinaire en mars 2009.).
Merci d'avance pour votre aide précieuse.
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 01 janv. 2009 : 17:44:23
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Dites, j'espère que le CS a demandé de rectifier la somme dans le délai des deux mois à compter de la diffusion du PV, s'il y a eu.. Sinon, sauf bonne foi du syndic qui ne semble pas évidente, je ne sais pas bien comment vous vous en sortirez sans tribunal pour faire rectifier le PV en question, ou sinon, pourquoi pas reconvoquer rapidement une AG pour faire rectifier la somme du PV.
Sinon, je n'ai pas compris à quelle date a eu lieu l'AG travaux : avant ou après votre acquisition, et s'il y a eu une ou deux AG travaux.
Si vous souhaitez changer de syndic en mars 2009 il faut si ce n'est déjà fait envoyer d'urgence un contrat de syndic à inscrire à l'ordre du jour de la prochaine AG sans tarder sinon vous risquez de mauvaises surprises.
Vérifier que votre lettre RAR de demande de situation du compte travaux et de l'assurance soit bien une mise en demeure avec date butoir pour vous adresser le document. Sinon faites le sans tarder (recherchez l'article sur la communication des documents au CS ) et ^profitez en pour demander le grand Jivre des comptes (tous les comptes) mise en demeure et date limite).
Si le syndic ne répond pas c'est le tribunal. Pas de recette miracle pour rendre honnêtes des gens qui ne le sont pas, si c'est bien le cas.
Sinon vous voyez ce qui arrive à ne pas se rendre aux AG ni lire les convocations. Le vote de la commission à 4,56 % sur 314000 pour le syndic... bah ! que voulez-vous faire quand les gens refusent de lire ou de comprendre les résolutions , y compris le CS ?
votre syndic, un malin ou rusé teste votre copropriété. Il a profité d'un CS qui ne suivait pas les choses... donc il va jusqu'au bout.
Dites c'est une grosse boîte ou une PME ?
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jikroi
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29 réponses |
Posté - 01 janv. 2009 : 18:26:20
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En fait, l'AG où ces gros travaux ont été votés, avait eu lieu le 17 décembre 2007.
et mon acquisition était en avril 2007.Ceci explique cela.
Enfin, le mal est fait. Essayons de voir comment la copro peut limiter la casse ...
Questions :
1) - Pensez-vous que le CS peut faire convoquer une AG extraordinaire pour corriger cette résolution immédiatement ?
2) - Comme nous avons l'intention de changer de syndic dont le contrat prend fin en mars 2009, pouvons-nous profiter de cette AG pour faire changer la résolution aussi ?
3) - Pouvez-vous me confirmer qu'en vue de l'AG extraordinaire prévue pour la fin mars 2009, nous devons dès maintenant ou vers fin janvier demander d'inscrire 'Désignation du syndic' à l'ODJ avec le contrat du nouveau syndic en LRAR ?
4) - Pour le tribunal, comment procède-t-on ? Doit-on se constituer avocat ?
Le syndic c'est une PME composée de nombreux caractériels qui ne savent parler sans gueuler.
Merci de votre aide précieuse. |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 01 janv. 2009 : 21:10:35
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En fait, l'AG où ces gros travaux ont été votés, avait eu lieu le 17 décembre 2007.
et mon acquisition était en avril 2007.Ceci explique cela.
Enfin, le mal est fait. Essayons de voir comment la copro peut limiter la casse ...
réponse : Ceci explique celanon pas du tout  : je me suis retrouvé dans le même cas de figure que vous, dates identiques approximatives, et il ne me serait pas venu à l'idée de ne pas me rendre à ma 1è AG, bien que je n'ai pas compris grand chose à certai- nes résolutions avant d'aller à l'AG. Tout particulièrement la résolution sur la dispense du compte sérparé, rédigée d'une triple négative en un charabia incompréhensible. Mon tort est de ne pas m'être renseigné à l'avance... et de tenter avec des tiers de décrypter ce qui risquait de se tramer....
Enfin, le mal est fait : oui et justement nous en parlons, d'autres ici vous renseigneraient mieux que je ne saurais le faire, mais je vous ai donné qq conseils, et, à mes questions vous n'avez répondu que par des questions. Mes réponses seront donc renforcées
Reprenons, et j'ajoute celui-ci :
- le 1er est de lire tout courrier que le syndic vous envoie en lettre RAR, ou que l'on vous remet contre signature.... votre copropriété ne dépense sûrement pas des sommes importantes avec des envois de documents, souvent lourds et coûteux pour rien, et qu'au final vous payez dans vos charges. Sachez et vous commencez à apprendre votre métier de copropriétaire qu'un syndic ne fait jamais des envois anodins aux copropriétaires : ce n'est jamais de la pub, ni un acte commercial où une société tente de vous vendre un truc : tout courrier est d'autant plus important que
plutôt rare. En principe il se résume aux appels de charges, récaps de fin d'exercice, appels de fonds, information spécifique du genre votre voisin du dessous se plaint d'un sinistre vous concernant (vous avez alors intérêt à agir et très vite), la propriété mitoyenne dépose une plainte contre le syndicat, la société des compteurs d'eau va changer les compteurs prière de laisser l'accès à votre appartement, etc. Les lettres RAR sont des documents très importants qui peuvent engager l'avenir de votre copropriété, et donc votre patrimoine... ou votre situation ... ce peut être le syndicat qui vous assigne en justice, etc Tout est important, et à lire avec attention, et interroger le CS si vous ne comprenez pas qq chose.
2) ma question : Dites, j'espère que le CS a demandé de rectifier la somme dans le délai des deux mois à compter de la diffusion du PV, s'il y a eu.. - vous n'avez pas répondu, à cette question qui n'était certes pas assez directe. Sans précision il est difficile de vous conseiller.
D'autre part si le Pdt de CS n'a pas réagi de suite à la lecture du PV c'est qu'il ne prend pas la peine de le lire. Le CS de votre copropriété est insécurisant et contrôle peu ou plutôt rien de l'essentiel de la gestion du syndic. VBref heureusement que vous avez jeté un oeil sur les comptes , certes trop tard... Vous êtes CS et c'est bien : vous devez contrôler le + possible de choses : lire et relire tout ce qui est écrit - c'est l'écrit qui compte et pas les paroles. Avec un syndic qui ne peut pas "parler sans gueuler" il faut redoubler de prudence car il cherche en 1er à vous intimider.
Vos autres points :
1) - Pensez-vous que le CS peut faire convoquer une AG extraordinaire pour corriger cette résolution immédiatement ?
Evitez de parler d'AG extraordinaire car ça n'existe pas. Ce sont des AG, soit l'AG annuelle qui vient cloturer les comptes, nommer éventuellement un syndic, etc soit une AG destinée à voter un point spécifique, etc
Relisez votre résolution sur le PV : il est sûrement indiqué la date des appels de fonds pour ces travaux : quelle est cette date ? les appels de fonds ont-ils déjà eu lieu ? si oui le pb se complique...
2) - Comme nous avons l'intention de changer de syndic dont le contrat prend fin en mars 2009 (tout d'abord ce n'est qu'un projet ... tout dépendra du vote des copropriétaires) , pouvons-nous profiter de cette AG pour faire changer la résolution aussi ?
3) - Pouvez-vous me confirmer qu'en vue de l'AG extraordinaire prévue pour la fin mars 2009, nous devons dès maintenant ou vers fin janvier demander d'inscrire 'Désignation du syndic' à l'ODJ avec le contrat du nouveau syndic en LRAR ?
vous pouvez demander tout ce que vous voulez par résolution, et au point où vous en êtes faites cela par lettre avec AR. Ici ! points à inscrire à l'ODJ de la prochaine AG : nomination d'un syndic.
Autre résolution : Rectificatif concernant la résolution travaux n° X AG du, PV du : une erreur matérielle s'est glissée dans la rédaction de la réso PV du : le montant des trvx votés est de ... et non .... . En conséquence les appels de fonds , etc etc.
Sinon, l'envoi tardif d'un contrat de syndic concurrent a un caractère éminemment dangereux. Plus vous tardez et plus vous prenez le risque que votre syndic ne devance la date initialement prévue , il en a le droit, courcircuitant ainsi toute résolution supplémentaire.
De plus s'il tient à votre copropriété et ses 4,56 % de rémunération sur les travaux votés à l'unanimité , il va jouer au plus malin, voyant qu'il peut berner votre CS et les copropriétaires comme il l'entend. A sa place, si j'étais un mauvais syndic voyant que ça commence à remuer au CS , j'enverrai la semaine prochaine la convocation, et donnerai avec toutes mes excuses un RV au CS pour le contrôle des comptes, c'est les fêtes de fin d'année, le pauvre syndic s'est fait une entorse aux sports d'hiver, la secrétaire a eu un rhum, le comptable part en congé maternité etc . Vous êtes cuits.
Et peut-être même pour rectifier votre résolution travaux....
allez, bonne année |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 00:11:43
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1) le CS ne peut convoquer une AG ordinaire ou supplémentaire -voir article 8 D1967
2)une résolution ne peut être remplcée par un vote sur une autre résolution que si la 1ère n'a pas eu de début;ce qui ne semble pas votre cas
De plus le PV de l'AG a été signé,donc validé par : le président (qui n'est pas obligatoirement celui du CS),les scrutateurs et le secrétaire -certainement le syndic
3) oui = lire l'article D10 et le 3° du D11
le syndic n'a pas de commission sur travaux mais des honoraires qui doivent d'ailleurs déjà figurer dans son contrat; il est souhaitable qu'ils soient dégressifs et calculés sur le HT des travaux
314000€ = quoi comme travaux?
j'ai décidé de faire partie du CS; donc vous avez été élu lors de l'AG du 17.12.2007? |
Edité par - felix1930 le 02 janv. 2009 00:14:50 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 09:59:32
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Félix,
dans ce que nous dit jikroi, on dirait qu'il manque l'étape de l'AG de 2008. Y a t-il eu une AG en 2008 pour l'examen des comptes 2007 si ceci marche par année civile.
Autrement Félix, qu'est-ce qui empêcherait le CS ou un copropriétaire de demander l'inscription d'une résolution à inscrire à la prochaine AG visant à informer les copropriétaires de la présence d'une erreur matérielle portant sur le montant des travaux façade voté en AG et visant à rétablir ce montant conforme au devis présenté à l'AG en question ?
si l'AG vote cette réso, quel propriétaire s'en plaindrait et porterait devant le TGI en payant un avocat un recours visant à annuler cette résolution ? il faut être lésé par une résolution pour pouvoir demander à l'annuler je pense. |
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jikroi
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 13:04:05
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Chers Albifrons et Félix,
Tout d'abord merci mille fois pour vos précieux conseils et j'ai fait partir ce jour ma lettre LRAR demandant d'inscrire les résolutions en question.
Pour répondre à vos questions:
1. Nous avons eu une AG en Nov 2008, au cours de laquelle on m'a nommée présidente de la séance et membre du CS. Ca a commencé par une violente dispute et ils ont failli en venir aux mains. Inutile de vous dire que nous avons voté 'non' à l'approbation des comptes, pas de quitus, syndic en sursis jusqu'en mars.
2. C'est seulement au cours de la lecture du PV de cette AG soumis pour ma signature, j'ai commencé à fouiller dans les devis et là, j'ai découvert le pot aux roses.
3. Une année s'est donc écoulée, les appels de fonds ont été appelés en totalité sur la base de l'ERREUR càd 314000 euros et pas de suivi de travaux qui ont été mal exécutés et inachevés.
4. Maintenant le syndic fait obstruction au contrôle des comptes travaux demandé par le CS.
Après maintes relances, les membres du CS ont décidé de se rendre dans les bureaux du syndic le 6 janvier, rv pris depuis le 29/12 et le syndic refuse de le confirmer. Que faire ??
Grâce à vous, je vais pouvoir agir avec le CS avec plus de vigilance et d'efficacité.
J'espère avoir répondu à toutes vos questions et suis toujours à l'écoute pour de bons nombreux et judicieux conseils de spécialistes.
Merci mille fois de votre soutien et meilleurs voeux pour l'année 2009 à vous deux ainsi qu'à toute l'équipe. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 16:29:16
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jikroi, meilleurs voeux également
refuser l'approbation des comptes est une erreur;les comptes rejetés le syndic ne peut demander le règlement des soldes ni poursuivre les mauvais payeurs de la totalité de leur retard.Donc vous pouvez avoir des "trous" de trésorerie pour régler des fournisseurs (EDF,eau,assurance....)
Normalement (?),sur le PV l'approbation des 314000euros devait figurer le détail de cette somme,détail qui aurait du être "dans la résolution" donc dans la convocation
ex.
- montant des travaux..........'lesquels??"pour une D.O?
- révision de prix prévisible
- assurance D.O (dommages ouvrages)
- montant des honoraires M.O (Maître d'oeuvre -métreur;architecte...)
- honoraires syndic (4,56% TTC sur le HT ou le TTC des travaux)
- à valoir pour imprévus
ensuite : planning des travaux et planning des appels de fonds
HT + TVA
VOS 88000€ ne semble tenir compte que d'un devis>>>< oui / non ?
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jikroi
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 19:45:21
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Félix, la somme de 300983,98€TTC des travaux votés reportés sur PV,(alors qu'elle devrait être de 243622,57€ selon devis joints à la convocation de l'AG) se décompose comme suit :
1)Réfection complète des colonnes montantes et descentes de l'immeuble avec maître d'oeuvre, devis :...... 116318,89€TTC
2) Trx maçonnerie en renforcement sur cave sur
partie haute sans maître d'oeuvre, devis ..... 38896,79€TTC
3) Ravalement sur façade rue,le devis de
88406,89€TTC mentionné sur le PV comme étant
de base est devenu sans aucune explication.... 145768,30€TTC
Total......................................... 300983,98€TTC
Honoraires 4,56%............................... 13646,61€TTC
Total à appeler .............................. 314630,59€TTC
REMARQUES
Sur les devis 2 et 3,le maître d'oeuvre est inexistant, aucun détail sur les hono. d'architecte ni ceux du syndic.
Sur le devis 1, je suppose que les honoraires du maître d'oeuvre y sont inclus .
Les honoraires du syndic sur travaux stipulés sur s/contrat sont de :
2% HT sur montant des travaux HT avec maître d'oeuvre
4% HT sur montant des travaux HT sans maître d'oeuvre
Ces nuances n'ont pas été appliquées dans ses appels de fonds.
Je pense que, de ce fait, il ne veut pas montrer ses comptes 'travaux' au CS. Est-ce normal ?
Quel recours dispose le Conseil Syndical pour accéder au contrôle de ses comptes ? Il semble occulter ou méconnaître le rôle du CS.
Je me tiens à v/dispo pour vs fournir tout renseignement complémentaire.
Merci du temps que vous avez pris pour comprendre les tenants et aboutissants de cette situation compliquée. |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 20:09:25
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jikroi
je vous ai adressé un mail privé par UI. L'avez-vous bien reçu ?
Merci |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 20:14:33
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Félix ,
je vous avais posé une question plus haut :
Citation :
Initialement posté par albifrons
Félix,
Autrement Félix, qu'est-ce qui empêcherait le CS ou un copropriétaire de demander l'inscription d'une résolution à inscrire à la prochaine AG visant à informer les copropriétaires de la présence d'une erreur matérielle portant sur le montant des travaux façade voté en AG et visant à rétablir ce montant conforme au devis présenté à l'AG en question ?
si l'AG vote cette réso, quel propriétaire s'en plaindrait et porterait devant le TGI en payant un avocat un recours visant à annuler cette résolution ? il faut être lésé par une résolution pour pouvoir demander à l'annuler je pense.
Vous serait-il possible d'y répondre si vous pouvez ?
Merci |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 00:17:58
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Je ne viens pas défendre ce syndic que je ne connais bien sur pas.
Changer de syndic au milieu du gué n'est certainement pas la meilleure solution, sauf si les copropriétaires sont disposés à engager une procédure qui risque de ne pas être facile. D'une manière générale il est préférable de purger au mieux les difficultés avec un syndic avant de le quitter.
Une question importante est de savoir si les candidats à la reprise du mandat sont informés de la situation et disposés à engager une bagarre avec le sortant.
Il n'y a certainement pas d'erreur matérielle pour ce qui est de l'écart de 57 361 €. Il faut savoir d'où vient cet écart qui correspond certainement à des travaux supplémentaires, ou à des options figurant sur le devis d'origine. Cette assemblée, qui a voté à l'unanimité, avait un président. Difficile de concevoir qu'il ne puisse vous éclairer, étant entendu que le syndic devrait lui-même le faire.
Le PV de cet AG doit comporter aussi mention de l'existence ou non d'un maître d'oeuvre pour la totalité ou une partie des travaux. Il y a peut être aussi mention d'une assurance D.O. Un taux de 4,56 % pour les honoraires est très élevé et il est normalement incompatible avec la présence d'un maître d'oeuvre.
Racontez nous la suite : un syndic ne peut pas refuser la communication d'un compte travaux.
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jikroi
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 11:51:05
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JPM,
Sachez qu'avant de m'adresser au forum, j'ai cherché à comprendre en demandant des explications aux signataires du PV concernant le différentiel de 57100 euros, à savoir :
- secrétaire (syndic)==> réponse = c'est un miracle !
- président de séance ==> réponse = ah bon ! je ne m'en suis pas aperçue car on a dû signer après la séance et j'étais très fatiguée.
- scrutateur ==> ah bon !
Comme vous pouvez le constater, l'irresponsabilité du CS sortant et de la copro prévaut sur tout, ce qui a conforté la position du syndic dans sa magouille !
et le nouveau CS a à faire face à cette situation inextricable.
Jusqu'à présent, le syndic REFUSE d'une façon sournoise toute consultation ou communication des pièces comptables sur les travaux, en ne répondant pas ni au tél, ni aux RVs demandés.
Si vous avez qq suggestions à faire pour forcer le contact, je suis preneuse.
Merci de votre intervention. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 17:28:39
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Un point bien certain est que le syndic ne peut pas refuser de présenter les comptes des travaux au conseil syndical. Si le rendez vous prévu avorte il ne faut pas hésiter à frapper fort et lui faire délivrer une sommation interpellative par huissier. Cet acte est plus onéreux qu'une sommation simple mais vous êtes en présence de sommes fort importantes qui méritent quelques euros.
On peut se demander aussi si vos copropropriétaires vous répondent bien franchement.
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syndic autiste à la demande de contrôle de compteo
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