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 Sujet  |
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
 Posté - 02 juil. 2008 : 11:08:02
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Bonjour
Un bâtiment très anciennement à usage de grange a fait l'objet d'un démembrement d'une propriété à usage d'habitation à laquelle elle était contigu.
Ce démembrement avait pour objet de réaffecter cette grange à usage d'habitation.
Lors du démembrement fin 2007, un certificat d'urbanisme a été déposé et est revenu mentionnant :
-"en cas de division, le terrain pour être construit devra avoir une superficie minimum de 500m²".
Le géomètre qui a fait la demande de certificat d'urbanisme pense que le bâtiment étant existant, et que même si celui ci ne répond pas aux prescriptions du POS sur la superficie, celui-ci peut faire l'objet d'un changement de destination.
La DDE est plus ou moins du même avis, mais elle explique que le géomètre n'aurait pas du faire une demande de CU suite à la division mais directement une DP ou PC.
La DDE nous demande d'attendre 18 mois que le CU ne soit plus valable pour refaire une demande.
Peut on accélérer la procédure en demandant une annulation du CU?
Existe t-il des jurisprudences qui pourrait avaliser le changement de destination?
Toute idée ou partage d'expérience bienvenues
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Alexis |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 11:17:25
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| La grande est vendue à quelqu'un d'autre ou c'est le propriétaire du batiment d'habitation dont elle est l'accessoire qui décide de l'aménager pour la rendre habitable ? |
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 11:29:05
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Bonjour  
La grande partie à été vendue lors de la réalisation de la division. |
Alexis |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 11:39:36
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| depuis quand la grange n'est elle plus un batiment à usage agricole, annexe d'une habitation intégrée à une exploitation agricole ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 11:57:56
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La construction à usage d'habitation qui a été vendu date de 1987, la grange n'a depuis jamais été utilisé à ce titre, mais en stockage, remise, débarras.
En revanche la DDE considère l'affectation notariale ...
Le notaire qui suit le dossier est disposé à attester que le bien ne fait plus l'usage d'une grange agricole, mais est ce suffisant?, et cela reglera-t-il les "500m² en cas de division"? |
Alexis |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 15:47:05
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il faut donc présenter la grange non comme une grange agricole mais comme l'annexe d'une habitation d"estinée à ce titre à l'habitation.
c'est donc iune ocnstruction existante ne nécessitant aucun changement de destination pour devenir habitation.
les règles régissant les surfaces minimales ne concernent que les constructions nouvelles (voir très récemment : Conseil d'État, 1ère et 6ème sous-sections réunies, 27/06/2008, 287645, Inédit au recueil Lebon) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 21:57:56
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Bonsoir Emmanuel,
Je tenais à vous faire le point sur la situation.
Grand rebondissement, il s'avère qu'aprés contact avec le notaire, la désignation mentionnée dans le titre de propriété stipule non pas " grange ", mais "Immeuble à réamenager"!
A ce titre, une DP a été redeposée non plus en tant que "grange" destinée à L'habitation, mais "DP pour modifications de façade d'un batiment existant".
Cette dernière DP, accompagné de la copie de la designation notariale, s'est vu refusé une fin de non recevoir par "arrêté d'opposition à une DP".
Les motifs en sont :
-Que compte tenu des demandes precedentes du CU XXXX ainsi que du PC XXXX, le projet accompagne un changement de destination de grange en habitation; que dés lors, en application de l'art R421-14b, les travaux demeurent soumis au PC portant sur l'ensemble des travaux CE 09/07/1986-Mme thalamy.
- Considerant que le terrain de 40M² est issu d'une division d'une plus grande propriété, que dés lors le projet ne repond pas à l'article UA5 qui recquiert une superficie de 500M² pour les terrains faisant l'objet d'une division à usage d'habitation.
Mes questions:
Quelle est la valeur juridique du premier CU et du premier PC qui sont entachés d'erreurs quant aux mentions des cadres reservées à l'affectation?
Il est comprehensible que la mairie ait été induite en erreur compte tenu du premier CU et PC, et, plus encore que la mairie n'a pas apprécié ce type de division... cependant la jurisprudence Thalamy est elle applicable dans le cas present 'avec la nouvelle loi SRU ...?
Par ailleurs, pouvez vous bien me confirmer que les travaux ayant pour effet de modifier la façade et d'agrandir une ouverture sur un mur de façade n'ont dans ce cas précis à être soumis à PC, mais à simple DP ? |
Alexis |
Edité par - Allezquesi le 24 janv. 2009 21:59:21 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 janv. 2009 : 23:00:52
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je vous conseille de prendre langue avec un avocat : ce raisonnement me semble d'une mauvaise foi confondante... et, surtout, je ne vois pas comment ils peuvent vous opposer des demandes qui ont été refusées !
pour la dernière question, PC si changement de destination et modification de façade, DP si simple modification de façade... d'où l'importance revnouvelée de faire admettre qu'il n'y a pas là de changement de destination. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Eric Lescure
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 26 janv. 2009 : 10:19:04
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Le changement de destination est le résultat du passage de l'une à l'autre des neufs destinations mentionnées à l'article R. 123-9 du code de l'urbanisme. Ce code précise également que «les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal» (art.R.421-14 b et R.421-17 b).
Il s'ensuit que le bâtiment que vous souhaitez aménager à déjà une destination "habitation" puisqu'il constituait "l'accessoire" d'une maison d'habitation.
Je vous invite également à lire cette fiche laquelle indique que "Les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal. Ainsi, la transformation d'une grange en habitation constitue un changement de destination, sauf à considérer qu'il s'agit d'un local accessoire à une habitation."
Par ailleurs, toujours en ce sens, cette réponse ministérielle me paraît adaptée à votre situation :
Il me semble que ces éléments devraient pouvoir vous permettre d'obtenir gain de cause auprès de la mairie et de la DDE ; à défaut, il vous faudra suivre le conseil d'Emmanuel, c'est à dire, en parler à un avocat.
**modération**
intégration de liens perturbant l'affichage |
Cdlmt,
Eric |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 26 janv. 2009 10:31:28 |
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 11:37:07
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Bonjour à tous,
Nous avons réalisé un recours gracieux qui s'est vu opposé un refus au motif suivant:
La demande de DP étant posterieur à la réalisation de le division, dès lors il n'y a plus lieu de considerer que le bâtiment objet de la DP est l'accessoire d'un immeuble principal à usage d'habitation.
La DP ne repond donc pas aux prescription des articles UA5(superficie minimum de terrain) et UA9(emprise au sol).
Mes questions:
- Suite à ce refus, comment classer l'existence de cet immeuble dès lors que la mairie et la DDE refusent la DP?
- Quelles seraient les consequences d'un réamenagement interieur "sauvage" ayant pour nature de parfaire l'habitabilité à usage d'habitation( aménagement d'une cuisine SDB...)
- Compte tenu des motifs du refus du recours gracieux, il semblerait que le bâtiment existant étant illegal au regard du POS, il ne semblerait plus possible d'envisager des demandes de travaux portant sur l'aspect exterieur tel que ravalement ouvertures...?
- Et enfin, quelle est l'affectation à donner à ce batiment illegal au regard du POS, grange remise , bâtiment à demolir?!!!!
Des differentes lectures concernant des decrets de conseil d'état ou de juriprudences, je n'ai rien trouver qui puisse répondre en tout point à la situation présente!
Merci d'avance à vous tous pour vos conseils et experience similaires |
Alexis |
Edité par - Allezquesi le 20 avr. 2009 11:38:11 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 11:45:53
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non mais on marche sur la tête là ....
à moins que j'ai raté une étape, il ne s'agit pas d'une DP de division mais d'une DP pour travaux : ça n'a aucun rapport avec la procédure de division prévue au code de l'urba dont l'objectif est de créer par "lotissement" des parcelles nues à batir.
j'ai faux ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 12:50:38
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Alors que faire?!
je ne me vois pas partir devant les tribunaux pour une procedure qui risque de durer 10 ans, surtout que le Maire tient le discours que quand bien même il perdrait les frais de justice ne sont pas payés de sa poche, il ferait durer en longueur en faisant appels et recours...
Quels seraient alors les risques d'une rehabilitation sauvage concernant la mairie ou les tiers?
J'en suis beaucoup plus à me dire que je préfère que l'action soit engagé par un tiers, plutôt que d'engager moi même l'action!!!
Ce qui m'inquiete le plus est de savoir dans quelle mesure le maire ne pourrait pas finir par mettre un arrêté de peril sachant qu'avec le temps le bâtiment peut serieusement s'abimer) ou encore simplement demander la destruction de la construction illégale!
Comme vous dites, on marche sur la tête là! |
Alexis |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 12:59:04
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le risque de réaliser des travaux soumis à autorisation sans autorisation est pénal, tout simplement : amende, remise en état, ...
je conseille vraiment, comme il y a 3 mois, de voir un avocat spécialisé en urba. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 13:08:12
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Nous avons effectivement consulté un conseil spécialisé en droit de l'urbanisme qui a rédigé un recours gracieux très bien motivé reprenant entre autre ce que l'on peut voir en la mtière sur le site.
Il a même contacté la dde, le maire, ainsi que le service contentieux de la DDE, mais sans succés!
Il nous explique que l'interpretation faite par les refus ne collent pas vraiment avec les jurisprudences existentes ( sekler, nouveaux decrêts de 2007...) et que la situation a peut être matière à faire jurisprudence. |
Alexis |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 13:34:33
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| alors contentieux |
cordialement
Emmanuel Wormser
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