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Quelqu'un a-t-il des tuyaux sur l'adapatation des règlements de copropriété conformém"nt à la loi SRU? Je pose cette question car dans le cas d'une petite copropriété (4 copropriétaires pour une dizaine de lots) nous avons reçu de notre syndic deux devis bizarrement similaires en ce qui concerne les tarifs 2400 euros HT. L'un est fourni par un notaire et l'autre par l'organisme Coptima. Que penser d'un tel tarif?
Tout d'abord, c'est juste une précision et non une critique, la loi SRU n'a rien à faire ici ! Ce dont il s'agit c'est de l'adaptation des RDC à la loi du 10.07.1965 modifiée et à son décret du 17.03.1967 lui aussi modifié, textes régissant les immeubles en copropriété. Cette adaptation est prévue L.art.49.
La question que vous devez vous poser : quelle est la date de notre RDC ? Car l'adaptation dont il s'agit ne concerne QUE les clause du RDC qui seraient contraire aux textes (L.65 + D.67). Les autres dispositions conventionnelles (tantièmùes, répartitions des charges, clauses de réglement interne, etc, ne sont pas concernées.
Le prix n'est pas un indicateur : adapter un RDC d'une copro de 4 lots ou de 532 lots revient quasi à la même chose, seules les clauses 'légales' obligatoirement communes à ces 2 copropriétés étant concernées.
Si c'est un RDC de 1922 vous pouvez quasi tout réécrire pour ce qui concerne le fonctionnement du syndicat au regard des dispositions légales, s'il est de 1987, les modifs tiennent en 2 pages. La seule difficulté : il faut bien connaitre les dispositions légales afin de les comparer aux clauses du RDC pour vérifier leur conformité ou non .. C'est là le + gros du travail.
Il est obligatoire à la création d’une copropriété d’inclure le texte sur le fonctionnement des copropriétés dans le Règlement de copropriété. Je trouve cela une erreur : Les textes sur le fonctionnement des copropriétés sont gérés par la législation et depuis 1995 nous assistons à une modification de ces textes sur le fonctionnement des copropriétés tous les trois ou quatre ans.
Apres une modification c’est bien le texte de la loi qui prévaut. Et non pas le texte qui reste dans un RdC. Donc je me demande à quoi il sert d’avoir inclus ce texte dans le RdC. À mon avis cela ne sert à rien : on aurait du séparer les documents.
Je le trouve incompréhensible que perdure cette obligation d’adapter trois millions de RdC en France après chaque changement de texte sur le fonctionnement de la copropriété : Il est obligatoire d’adapter le RdC après chaque changement de texte. Si un syndicat ne le fait pas, il n'y a pas de sanction. L’absence de sanction en cas de non-mise-à-jour n’est effectivement pas une faveur : elle est un droit parce que le mécanisme est ridicule.
Mon conseil est donc de ne pas gâcher votre temps et argent sur une telle modification.
Et si vous pensez que vous aurez un nouveau RdC tout propre après modification : cela n’est pas sûr du tout : chez nous (deux modifications) les documents modificatifs sont ajoutés au RdC avec un texte « alinéa 3.1 du RdC est remplacé par le texte suivant ». L’ensemble est devenu impropre à la lecture !
il est aussi surprenant lors d'une procédure de devoir refournir les textes alors que les chambres qui jugent les affaires devraient les connaître, les avoir, voire les apprendre par coeur etc etc
Océan, si vous demandiez aux juge d'apprendre tout les textes sur lesquels ils doivent se prononcer, ils seraient à l'asile à faire AGHEU AGHEU .....
C'est pourquoi il est si important en copropriété d'avoir des dossier ficelé de A à Z, avec en particulier textes, jurisprudence et leurs référence .....
Sur le fond, je partage l'avis de Guymmo ... Ce qui pose la question de la pertinence ou pas de détailler les règles de fonctionnement du syndicat imposées par la loi ... Ce sont les textes qui s'appliquent pour ce fonctionnement, le RDC ne pouvant rien y changer ou faire autrement .... Pourquoi se casser la tête ici ..sauf à préciser 1 ou 2 points à la marge ou au regard de la jurisprudence ...mais hélas ici évolutive et changeante elle aussi, parfois même à 180° !
Ceci dit, quid de tous ces RDC de 1922, de 1936 (juste avant le 1er statut de la copropriété L.1938 non obligatoire), de 1958 .. ou même de 1977 ?
J'ai encore trouvé en 1998 un RDC de 1992 rédigé par un "expert foncier" (sic), qui précisait que le pdt d'AG était le copropriétaire présent le plus agé et comptant le plus de tantièmes (re sic ! ) Et cet "Expert Foncier" devenu en 1993 syndic de cette copropriété a appliqué sans état d'âme durant 5 ans cette règle qu'il avait lui même rédigé ...
C'est vrai qu'ici, pour ces RDC, l'adaptation me semble indispensable car il n'y a pas de meilleur moyen pour les syndics peu scrupuleux et/ou manipulateurs de gruger les copropriétaires toujours si peu regardant que de leur opposer les clauses du RDC .. y compris celles illicites ...
Pour ceux qui seront rédigés aujourd'hui ou demain ?? La question soulevée par Guymmo porte à réfléchir ....
Entendons nous : il ne s'agit ici que des règles de fonctionnement imposées par les textes ...!
quand on sait que certains syndics facturent TRES cher un livret d'accueil, on devrait faire signer à l'achat la connaissance des textes ou facturer un fascicule obligatoire à la promesse de vente car ils y en a aussi qui croit qu'une fois proprio on ne paie plus de charges
Il ne s'agit ici que des règles de fonctionnement imposées par les textes ...! Oui et, lisez bien : les 2400 € sont bien pour « l'adaptation des règlements de copropriété conformément à la loi SRU »
Trois arnaques :
Arnaque 1 : l’adaptation se limite à la loi SRU. Se limite donc à ce que la loi de 2004 (je suppose) a changé dans les textes sur le fonctionnement des copropriétés. Les autres paragraphes de la RdC ne seront pas modernisés. Selon cette proposition de prestation le changement de 1 avril (!!) 2007 sur la convocation des AG n’a même pas besoin d’être pris en compte !
Arnaque 2 : On parle d’adaptation et non pas de réfection. Les possibles clauses illicites ne seront pas repèrés ni rectifiées.
Arnaque 3 : La soi disant nécessité d’adaptation. Il n’en est rien.
et notre ancien syndic qui a poussé les copropriétaires à voter une première phase d'adaptation (notre RDC était de 1981), soit environ 1200 euros, sans dire combien couterait la seconde phase.... elle votée l'année suivante... l'année suivante - débarquant dans la copropriété... j'ai voté bêtement -j'avoue- comme les deux autres copropriétaires (sur 35), les autres absents, 1700 euros ht + les taxes +frais d'appel de fonds + frais de comptabilité et administratifs, + frais de photocopie + frais d'envoi + TVA... + le fait que le syndic a trouvé moyen d'augmenter la note entre l'AG et le PV.... au motif qu'il y avait eu une erreur sur le nb de lots... () etc soit plus de 3000 euros . Bref nous avons reçu enfin le projet.... le syndic s'est payé, a payé son avocat Goldberg et Masson - enfin je suppose car c'est même pas sûr... - peut-être même qu'il n'y a jamais eu d'avocat car on n'a jamais reçu de courrier ni de devis de cet avocat - bref le projet payé, et réglé à lui-même par le syndic lui-même n'a jamais été mis au vote...
et en plus comme il y a plein d'erreurs dans ce texte !!!!!
Enfin j'ai vu tout de même que le projet faisait disparaitre le fait que les soldes créditeurs des copros partis qui appartenaient au syndicat dans notre RC a disparu purement et simplement du projet dit de Goldberg et Masson....
on dira "et pour cause..." car cet ancien syndic les a tous dévorés .... (les soldes) ils n'existent plus... il suffisait alors de faire disparaître cet article
Bref l'aubaine de ce RDC .... si on n'est pas hyper vigilant....
Adaptation des règlements de copropriété
Forum fermé
Posté - 01 avr. 2008 : 10:07:34
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