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23 réponses |
 Posté - 07 janv. 2008 : 13:01:33
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Bonjour,
j'ai un terrain de 3200 m² en zone NB1 qui a fait l'objet d'un détachement en janvier 2000 et sur laquelle il y a déjà une maison (fin des travaux mars 2001).
C'est une zone à 1000 m dont le COS est à 0,15 car il il y a le tout à l'égoût. Il n'y a rien dans le pos local (le PLU ne s'appliquera au plus tôt que dans 18 à 30 mois)qui précise que l'on doive construire en étant "collé" au bâti existant. Je crois qu'on ne peut plus diviser les zones NB pour éviter les règlements destinés aux lotissement. Or, je souhaite saturer les COS résiduel existant, mais en deux volumes séparés dans la perspective d'y installer deux des membres de ma famille.
Les services de l'urbanismle de mon village ne sont pas sûrs (c'est un comble) que je puisse construire avec le SHON résiduel 361 m²deux volumes séparés supplémentaires sur ce terrain. (Il y aurait alors trois volumes à terme).
Dois-je attendre aussi le délai de 2 ans restant (janvier 2010) pour pouvoir construire ces deux volumes ?
Qu'en pensez-vous ?
Merci bien.
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MCF
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 14:02:30
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vous trouverez de nombreux éléments de réponse dans ce fil et celui là que je vous invite à lire.
en résumé :
*l'interdiction de lotissement prévue par un règlement de POS est ilégale et ne peut vous être opposée
*pour utiliser vos droits à SHON au taquet, il faut lire attentivement le règlement de POS notamment pour voir s'il prévoit des règles relatives à la SHON résiduelle ou à la division de parcelles baties.
*il peut être intéressant de diviser votre terrain en ne laissant que la surface de la maison à une des 2 parcelles créées puis d'engager une procédure de PC valant division sur tout le reste, à condition que vous soyez sur qu'aucun projet d'augmentation de la SHON de la construction existante n'est envisagé... cet type de démarche vous permettrait à l'extrême de proposer 3 constructions nouvelles de 150m2 chacune ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 14:57:59
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merci pour votre réponse si rapide et pardon, je n'avais pas vu les fils.
Je viens d'avoir un élément de réponse de l'urbanisme qui me dit que les lotissements sont interdits sur le règlement d'urbanisme de la commune (article 1 NB2. C'est effectivement précisé, mais cet article est à priori illégal bien que les services d'urbanisme ne le savent pas....
Ce même réglement précise que "la SHON de plancher ne peut excéder 250m² par construction" mais il n'y a rien sur la SHON résiduelle ou la division des parcelles bâties.
Je viens aussi de voir mon notaire qui apres une analyse rapide des reglements d'urbanisme de la commune me dit que le plus simple serait de déposer un PC pour deux volumes existants, quitte à faire un parcellage par la suite.
Je ne comprends pas le terme : "déposer un PC qui vaudrait division sur tout le reste."
Pardonnez mes questions qui doivent vous sembler bien naïves, mais je ne suis pas juriste... |
MCF
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 15:07:25
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ce n'est pas du droit, juste de la "technique" de division parcellaire : je prends un cas caricatural dans une situation proche de la votre...
vous avez 3200m2 de terrain avec au bord du terrain une maison de 200m2 au sol, COS 0,15 et surface minimale 1000m2.
vous divisez le terrain en deux parties : une de 200m2 où est sise la maison et une de 3000m2 cédée à une personne morale créée pour l'occasion (SCI).
la maison est donc en sur-densité et sur une parcelle trop petite pour être constructible mais ça n'a aucun impact puisque vous ne souhaitez plus la faire évoluer.
restent donc 3000m2 nus. avec droit à 450m2 de SHON et trois parcelles constructibles de 1000m2 chacune. vous présentez un PC pour trois constructions de 150m2 chacune incluant la division à l'issue de la construction... (ce que vous appelez "parcellage a postériori")
L'intérêt est que les règles d'urbanisme s'appliquent à la grande parcelle de 3000m2 sans tenir compte des surfaces qui seront utilisées , lors de la division, pour les voies d'accès internes par exemple (article R123-10-1 du code de l'urbanisme).
je répète que, comme vous l'avez lu, la règle interdisant les lotissements est illégales et ne peut donc vous être opposée. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 07 janv. 2008 15:10:09 |
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Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 15:21:35
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Merci encore, vos explication sont limpides.
Il me reste donc à convaincre les services d'urbanisme de se mettre à jour sur la règlementation...
Bien cordialement,
MCF |
MCF
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 15:26:12
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| plutot que de les convaincre de se mettre à jour, dites leur simplement qu'ils ont obligation de ne pas appliquer des règlements ilégaux... qu'à défaut, vous userez des dispositions de l'article 1 de la toute récente LOI n° 2007-1787 du 20 décembre 2007 relative à la simplification du droit |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 15:57:15
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Oui, c'est vrai, mais dans un village... je vais déjà leur montrer l'article selon lequel la règle interdisant les lotissements est illégale. c'est bien le paragraphe concernat le lotissement dès le premier détachement ?
C'est vraiment un comble : c'est un peu comme si un patient venait expliquer à un médecin les protocoles médicaux à lui appliquer ...
merci encore... |
MCF
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 16:00:57
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l'argument figure dans les fils cités précedemment : en cas de doute, qu'ils se connectent sur le site du ministère à l'adresse qui y est indiquée... ou qu'ils se renseignent à la DDE !
en gros : un PLU ça ne contient que des règles de fond, pas des règles de forme ou de procédure. le lotissement n'est qu'une procédure de division. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 07 janv. 2008 16:01:36 |
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Contributeur débutant
23 réponses |
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repondre
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 15:31:37
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BONJOUR,
suite de l'histoire des divisions en zone NB ( 3200 m, cos 0,15 et minimum à 1000) sur laquelle existe déjà une maison. j'ai vu deux notaires qui me disent exactement la même chose que vous mais l'urbanisme et plus étonnant, l'Equipement? reste sur l'argument selon lequel les lotissement sont interdits en zone NB. ( et même en leur montrant les textes de loi!)Avant de me lancer dans une procédure et des les contraindre à appluqre la loi, je voudrai savoir s'il ne serait pas plus simple de diviser le terrain (1000 coté maison) et de faire construire sur le reste. Les services de l'urbanisme et l'Equipement aurait ainsi à priori la division qu'ils semblent devoir exiger. je dis semble parce que c'est n'est même pas clair dans leurs argumentation.
J'auria voulu savoir ce que vous en pensez et si ça ne me contraindrai pas par la suite.
Merci bien. |
MCF
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 15:50:31
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à vous de voir : je ne sais pas qui sont vos acheteurs, votre financeur, etc.etc...
votre projet ne doit pas être dicté par des blocages administratifs stupides mais plutot guidé par une cohérence de réalisation.il vaut parfois mieux dépenser 3 mois d'énergie à batailler avec nos amis les instructeurs pour que tout se fasse comme on le souhaite plutot que de trainer pendant 30 ans une situation ingérable.
à vous de voir donc.
vous disposez des éléments de droit pour arbiter. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 10 janv. 2008 : 15:55:05
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Merci bien. Mon souhait est de me faire un patrimoine immobilier pour la retraite et de pouvoir en même temps loger deux membres de ma famille. Je n'ai pas l'intention ni besoin de vendre dans un futur proche Si le fait de parceller le terrain est le moyen de m'éviter une procédure, je crois que je le ferai.
Merci encore. |
MCF
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