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Bonjour à tous. Après multiples recherches sur internet, il me reste beaucoup de questions. Voici ma situation:
J'ai signé un bail il y a 2 ans pour un appartement meublé. Le bail a une clause ajoutée concernant l'autorisation de rattrapage de charges sur facture. Le proporiétaire a une SCI, et est proporiètaire des autres locaux de l'immeuble. Aussi, les charges éléctrique, chauffage, eau sont collectives (étant en alternance je n'occupais qu'une semaine sur deux le logement mais bon, ca on n'y peut rien!).
Lors de mon départ il n'y a pas eu de soucis, état des lieux signé en même temps que celui du futur locataire.
2 mois et demi après, j'ai enfin reçu la caution, enfin non j'ai en réalité rien reçu. Le proprio me dit qu'il me fait une fleur car normallement je lui doit 280 euros car la première année il n'y a pas eu de rattrapage de charge, et les 280 euros de cautions comblent les frais de cette année. (Le double des provisions sur charge). Le calcul est fait au tantième, mais il est faux (l'erreur est humaine). Aussi la surface indiquée sur le bail est de 25m², ce qui ne prens pas en compte le fait qu'une grande partie est en dessous des 1m80, donc non comptabilisés suivant la loi Carez.
Voici mes questions:
1/ Le calcul au tantième est-il faussé par le fait que la surface est fausse?
2/ Un rattrapage de 280 euros pour 7mois ne peut-il être considéré comme un loyer déguisé?
3/ Le proprio peut-il me demander de payer les frais de l'année passé (je rappelle qu'il n'y a pas eu de régularisation de charges)
4/ Le loyer étant générallement calculé sur la base de la surface, puis-je prétendre au remboursement d'une partie du loyer étant donné qu'un quart de la surface est en fait non habitable?
Merci beaucoup pour vos réponses, j'ai fait énormément de recherche mais les paramètres (SCI, meublé,...) ne me permettent pas de conclure.J'ai aussi regardé la loi mais très compliqué à vrai dire.
Bonjour. D'abord, il n'est pas nécessaire de prévoir une clause de "rattrappage de charges", ce que je comprends comme une régularisation des charges réelles justifiées par rapport aux provisions pour charges que vous payez chaque mois. C'est la règle générale. 1/ La quote part des charges pour un lot est calculée selon ses tantièmes de répartition. Pas de pondération avec la surface réelle ou loi Carrez. 2/ Une régularisation de charge est la règle générale. Ce n'est pas un loyer déguisé. Mais il faut que ces charges soient justifiées par nature et que les justificatifs soient mis à votre disposition. Si le propriétaire a fait une erreur, il est obligé de la rectifier. L'avez-vous contacté pour lui dire ? 3/ Oui, en passant les détails techniques, il a 5 ans pour régulariser. 4/ Le loyer est "librement fixé entre les parties". Il n'est pas proportionnel à la surface (vous n'avez pas un loyer de X par m² dans votre bail, mais un loyer de XXX pour ce logement). JM
Citation :D'abord, il n'est pas nécessaire de prévoir une clause de "rattrappage de charges", ce que je comprends comme une régularisation des charges réelles justifiées par rapport aux provisions pour charges que vous payez chaque mois. C'est la règle générale.
euh, non ,... pas en meublé.
La regul obligatoire s'applique seulement pour les baux selon la loi de 89 (cad logement non meublé). c'est d'ailleurs pour cette raison que les meublés peuvent présenter des loyers "charges comprises" (montant forfaitaire incluant tout et pour lequel aucune regul n'est à faire) alors que cela est illégal pour les logements non meublés.
Citation : Le calcul est fait au tantième, mais il est faux (l'erreur est humaine). Aussi la surface indiquée sur le bail est de 25m², ce qui ne prens pas en compte le fait qu'une grande partie est en dessous des 1m80, donc non comptabilisés suivant la loi Carez.
Le calcul selon loi Carrez ne s'impose que pour une vente, pas pour une location.
En habitation, on parle de m2 habitables en général, ou de m2 utiles, qui ont une autre définition.
Les tantièmes ne sont pas calculés que par les m2 mais par beaucoup d'autres paramètres. Le fait que votre bail indique des m2 erronnés ne change pas les tantièmes, que vous avez acceptés indépendemment de la surface, lors de la signature du bail.
Il est donc difficile d'énoncer que 'les tantièmes sont faux'.
Citation :2/ Un rattrapage de 280 euros pour 7 mois ne peut-il être considéré comme un loyer déguisé?
Comme dit JM7513, ce que vous appelez un rattarapge est en fait la régularisation 'normale', imposée par la loi de 1989 en cas de location nue (cad sans meuble), et qui est contractuelle en meublé (dans votre bail, il doit être indiqué, vérifiez, que vous payez les charges REELLES, et non pas des charges FORFAITAIRES) comme le précise Joulia.
Si vous vouliez ne pas vous exposer à une régularisation, il fallait n'accepter qu'un contrat avec charges forfaitaires.
Citation :3/ Le proprio peut-il me demander de payer les frais de l'année passé (je rappelle qu'il n'y a pas eu de régularisation de charges)
Oui, si c'est marqué sur le bail que vous payez des provisions avec régularisation annuelle. Il peut revenir 5 ans en arrière.
Notez que ce qu'il vous demande EST la régularisation de charges.
En revanche, vous pouvez lui demander des détails, voire des justifications qui vont lui être faciles à faire puisqu'il est propriétaire de tout l'immeuble..
Citation :4/ Le loyer étant généralement calculé sur la base de la surface,
Absolument pas.
Citation :j'ai fait énormément de recherche mais les paramètres (SCI, meublé,...) ne me permettent pas de conclure.
Le fait que ce soit une SCI n'a quasiment AUCUN impact.
Le fait que ce soit un meublé impose de trouver la plupart des rpéonses dans le contrat de bail, alors que en nu pratiquement tout ou presque serait décrit dans le texte de la loi de 1989.
Caution non remboursée : rattrapage de charges
Forum fermé
Posté - 23 oct. 2007 : 18:39:51
