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Devant négocier le contrat, étant président du CS, et principalement le tarif des prestations particulières. Quelqu'un peux t il m'indiquer si il existe quelque part un exemple de ce qui est "acceptable" pour ces prestations particulières afin d'avoir une base pour cette négociation ?
Cela pour une résidence de 220 appartements situées à Paris 14.
président du CS de 220 appart. à Paris ?? je pense que vous avez bien une petite idée. N'auriez-vous donc qu'1 contrat devant vous ? Certains syndics marchent avec un logiciel. pouah, ils ne se sont même pas déplacés. A faire donc attention
pour le reste, l'offre et la demande et les discussions, puisqu'un contrat se fait à minimum 2, forment le marché
Celà serait peut-être l'occasion d'établir un cadre raisonnable, étant entendu que la liberté des prix existe encore en France. Celà serait préférable aux récriminations permanentes.
Il y a des rubriques qui ne doivent pas exister dans les honoraires exceptionnels :
Exploitation des comptages divers : la rémunération est justifiée mais elle doit être décomptée dans le calcul des hono GC (Gestion Courante)
Frais de mutation à charge de l'acquéreur : zéro Compte prorata temporis : il n'existe plus Remise des dossiers en fin de gestion Mise à jou du carnet d'entretien : relève de la GC Garantie financière des fonds détenus en cas de compte séparé Gestion des placements financiers : à la rigueur un forfait modeste mais en tout cas aucun pourcentage ni même forfait par lot.
Dans la plupart des cas, le calcul d'une rémunération en fonction du nombre de lots doit être écarté. Une raison simple est que le coût réel de la prestation est identique pour un immeuble de 15 lots ou un autre de 60 lots. Il peut y avoir des exceptions, notamment pour un immeuble comme le vôtre mais il faut tenir compte alors du nombre de bâtiments par exemple. Le nombre des lots reste sans intérêt.
Pour les rubriques tout à fait justifiées :
Il y a les recouvrements de charges Les procédures diverses Les dossiers de mutation pour lesquels il y a toujours : - l'établissement de l'état daté - l'établissement de la note complémentaire (non prévue par la loi mais pratiquement toujours nécessaire)
Le coût de ces prestations incombe au vendeur et il doit inclure les suites inéluctables de la vente : apurement simple et clôture du compte du vendeur, enregistrement de l'acquéreur et ouverture de son compte. Dès lors que ce système est adopté, les parties peuvent, chez le notaire, se répartir les honoraires du syndic entre elles, hors la vue du syndicat.
La gestion des sinistres : Il faut voir sur ce point si l'assureur prend en charge au titre des " frais indirects ", une rémunération pour les prestations du syndic. C'était une pratique courante autrefois.
La gestion des gros travaux : dans ce cas c'est un pourcentage sur le coût des travaux eux-mêmes (hors autres frais ou honoraires). Il doit y avoir une distinction entre ceux qui sont suivis par un maître d'oeuvre professionnel (architecte, ingénieur, etc..) et ceux pour lesquels le syndic est maître d'oeuvre.
Les frais et honoraires liés aux assemblées : Il n'y a pas lieu à ce titre d'admettre des " frais d'établissement d'avis recommandé avec AR ", souvent facturés de 7 à 9 € ht par pli.
Il est ici souhaitable d'obtenir la fixation d'un coût par personne convoquée (un même copropriétaire peut avoir 5 appartement et par contre il peut être nécessaire de convoquer séparément deux époux) comportant le coût du traitement informatique, de la papéterie, des photocopies (forfait pour 20 ou 30 faces par exemple), étant entendu qu'occasionnelllement un supplément est admis si un document volumineux est notifié (4 devis de ravalement par exemple).
A noter que pour les honoraires de contentieux et de mutation, il est souhaitable de considérer que le syndic facture au syndicat et non pas au copropriétaire (débiteur ou vendeur). Le syndicat paie le syndic. C'est une charge du syndicat qui est immédiatement imputée au copropriétaire en vertu de l'article 10-1 de la loi de 1965. C'est la procédure logique qui permet d'éviter l'écueil de l'inopposabilité au copropriétaire des clauses du contrat de syndic. Bien entendu la comptabilité doit refléter fidèlement ce mécanisme.
C'est une amorce d'étude qui pourrait être complétée par les uns et les autres.
Pour ma part je ne donne pas de créneaux chiffrés. Mais il est évident qu'en matière de mutation certains coûts sont très excessifs. L'établissement de l'état daté et de la note de renseignement ne devrait pas excéder 130 € ttc et il serait souhaitable d'établir un coût réduit pour les petits lots comme un parking.
Mais tout celà suppose que par ailleurs le syndic perçoit des honoraires de gestion courante décents. Ce n'est pas toujours le cas et c'est bien pourquoi les syndics sont obligés de gratter ailleurs.
Le montant des hono de GC est aussi fonction de l'existence ou non d'un compte bancaire séparé, ce qui est la règle légale. S'il est dispensé de cette obligation, il perçoit très légalement la rémunération des fonds déposés en banque par le syndic et retombe sur ces pieds. C'est un faux avantage pour les copropriétaires.
Notez qu'un compte bancaire individualisé n'est pas un compte séparé.
Je vous conseille donc de vérifier en premier lieu de vérifier le montant des honoraires de GC.
On pourra en reparler. C'est un sujet d'intérêt public qu'il faut traiter sérieusement et objectivement en écartant les criailleries
président du CS de 220 appart. à Paris ?? je pense que vous avez bien une petite idée. N'auriez-vous donc qu'1 contrat devant vous ? Certains syndics marchent avec un logiciel. pouah, ils ne se sont même pas déplacés. A faire donc attention
pour le reste, l'offre et la demande et les discussions, puisqu'un contrat se fait à minimum 2, forment le marché
Non je n'ai pas d'autres contrats vu que nous sommes avec le même syndic depuis 38 ans, mais qui depuis 4 ans a changé 3 fois de groupe ... Dernier contrat signé il y a 2 ans mais nouveau contrat suite à changement de groupe avec de fortes augmentations pour les prestations particulières ... A mes questions la réponse du syndic est -> je suis dans les prix du marché D'OU MA QUESTION (Quels sont les prix du marché pour ces prestations particulières)...
et pourquoi n'avez vous pas fait une recherche au préalable pour un autre syndic ????
cela vous aurait au moins donné des points de comparaisons
C'est ce que je fais en posant la question sur ce forum en espérant avoir plus de comparaison car en touchant l'expérience des copropriétaires = plusieurs syndics différents.
Honoraires
Forum fermé
Posté - 18 sept. 2007 : 09:06:03
