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 Sujet  |
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skabe
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 13 juin 2007 : 23:35:16
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Bonjour, j'ai une servitude de passage de 3m de large le long de mon terrain et la mairie veut me force à construire à un minimum de 5m de cette servitude soit un recul total de 8m par rapport à la limite de propriété. Ca empute donc de près d'un tiers la largeur utilisable de mon terrain pour la construction. Existe t il un article de loi / jurisprudence à invoquer pour revenir à la règle des 4m de recul par rapport à la limite de propriété ?
Merci par avance pour les bons conseils !
Alain
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 07:42:56
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Si je comprend bien, votre terrain est grévé d'une servitude de 3m de large. Le POS/PLU impose un recul de 4m par rapport aux limites séparatives et 5m par rapport aux voies. Est-ce exact?
Il y a plusieurs arguments à développer:
- Le plus important de ces arguments est le fait qu'une servitude n'est pas une voie, ni privée, ni publique.
- Une servitude de ce type est un droit civil qui ne peut être regardé comme une limitation vis à vis des règles d'urbanisme.
- Demander à ce qu'on vous produise le document communal qui répertorie les voies. Puis invoquez le fait que votre servitude n'y figure pas et que le recul imposé ne saurait donc s'appliquer.
- Invoquer le fait qu'exclure l'assiette de la servitude de votre fonds est un acte de déposséssion.
Confirmez-nous que nos hypothèses sont exactes. Nous vous fournirons les articles de loi en votre faveur.
Recopiez nous aussi les articles du POS invoqués par la mairie pour vous imposer le recul. |
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skabe
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 26 juin 2007 : 14:08:59
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Si je comprend bien, votre terrain est grévé d'une servitude de 3m de large. Le POS/PLU impose un recul de 4m par rapport aux limites séparatives et 5m par rapport aux voies. Est-ce exact?
Il y a plusieurs arguments à développer:
- Le plus important de ces arguments est le fait qu'une servitude n'est pas une voie, ni privée, ni publique.
- Une servitude de ce type est un droit civil qui ne peut être regardé comme une limitation vis à vis des règles d'urbanisme.
- Demander à ce qu'on vous produise le document communal qui répertorie les voies. Puis invoquez le fait que votre servitude n'y figure pas et que le recul imposé ne saurait donc s'appliquer.
- Invoquer le fait qu'exclure l'assiette de la servitude de votre fonds est un acte de déposséssion.
Confirmez-nous que nos hypothèses sont exactes. Nous vous fournirons les articles de loi en votre faveur.
Recopiez nous aussi les articles du POS invoqués par la mairie pour vous imposer le recul.
Merci pour ces infos. Je rencontre la mairie aujourd'hui donc on va voir si ces premiers arguments portent. Je confirme effectivement l'exactitude des hypothèses que vous avez reprises dans votre message et par ailleurs voici l'extrait du PLU invoqué par le service de l'urbanisme :
"6. Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et par rapport aux voies privées ouvertes à la circulation publique
6.0 généralités : les voies entrant dans le champ d'application du présent article soit les voies publiques, les chemins ruraux et les voies privées ouvertes à la circulation publique.
6.1 règles générales : sous réserve de retraits particuliers fixées par les marges de reculement indiquées au plan de zonage, les constructions doivent respecter un recul minimum de 5 m par rapport aux limites des emprises publiques et des voies existantes, à modifier ou à créer."
A noter donc que cet article s'applique à de futurs voies donc je ne peux pas invoquer les plans actuels de la commune et que par ailleurs, la servitude va bien créer de fait une voie de 3 m de large sur toute la longueur de mon terrain (doublée par une servitude identique sur le terrain de mon voisin). Cette voie d'un total de 6 m va désenclaver des terrains qui sont au delà de mon terrain et de celui contigu de mon voisin supportant aussi une servitude de 3 m en mirroir par rapport à la mienne.
Je suis preneur des articles de loi et merci encore pour votre aide précieuse.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 juin 2007 : 15:00:58
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la voie que vous décrivez est "future" : il ne s'agit donc pas d'une voie ouverte à la circulation publique, à ce jour en tous cas.
le règlement décrit ne s'applique donc pas à la seule servitude dont vous parlez... Quand la voie sera faite, la donne sera peut-être différente, mais pour l'instant, pas de question ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 26 juin 2007 15:02:32 |
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obobelette
Contributeur vétéran
138 réponses |
Posté - 02 juil. 2007 : 10:59:07
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je ne vosu comprend pas je suis dans le meme cas que ce monsieur et vous mavez repondu dans la negative je recapitule
je possede un terrain sur lequel figure une servitude de 1 metre sur toute la longueur du terrain l'instructrice moblige donc a construire a 4 metres de la voie en incluant cette servitude ( en fait je devrai etre a 3 metres de la voie qui est privé et qui a été goudronné en incluant la servitude
est ce clair sinon je veux bien envoyer un plan de geometre mais je ne sais coment lenvoyerr cordialement |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 juil. 2007 : 11:02:51
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est une voie ou une servitude
je pense que tout le prolbème est là et j'attends avec impatience la réaction d'autres forumistes pour trancher. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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skabe
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 02 juil. 2007 : 17:16:35
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
la voie que vous décrivez est "future" : il ne s'agit donc pas d'une voie ouverte à la circulation publique, à ce jour en tous cas.
le règlement décrit ne s'applique donc pas à la seule servitude dont vous parlez... Quand la voie sera faite, la donne sera peut-être différente, mais pour l'instant, pas de question !
Bonjour Emmanuel, j'ai rencontré la mairie et ils ne veulent rien savoir. Ils considèrent que comme la servitude permettra à l'avenir de désenclaver des terrains au-delà du mien et qu'en plus elle est dans le prolongement d'une voie actuelle, elle est de fait considérer comme une voie au regard du plan local d'urbanisme et donc ils m'imposent la règle de recul de 5 m à partir de la servitude (donc 8m au total). D'après ce que j'ai lu sur ce forum et les commentaires de Larocaille c'est un abus de pouvoir car la servitude ne peut pas rentrer dans l'assiette du terrain pour déterminer les limites de construction. Le hic, c'est comment je prouve ça à la mairie ? sur quel article du code de l'urbanisme baser mon argumentaire ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 juil. 2007 : 17:45:57
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j'ai cherché coté jurisprudentiel et trouvé cette décision qui ne va pas dans votre sens :
Conseil d'Etat, 1 / 5 SSR, 1971-04-02, 79245 79389
Citation :
LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 18 DU DECRET DU 30 NOVEMBRE 1961 DOIVENT ETRE INTERPRETEES COMME N'ASSIMILANT AUX VOIES PUBLIQUES, POUR L'APPLICATION DE LA REGLE DEFINIE A CET ARTICLE , QUE LES VOIES PRIVEES QUI, LORSQUE LE PERMIS DE CONSTRUIRE A ETE DEMANDE, EXISTAIENT OU ETAIENT PREVUES DANS UN PROJET ANTERIEUREMENT APPROUVE PAR UNE AUTORITE ADMINISTRATIVE
une autre, dans le même sens :
Cour administrative d'appel de Marseille, 1998-12-28, 96MA01320
mais là, la voie existe déjà.
apparemment ça sent pas bon...
il faut continuer à fouiller en s'appuyant sur le fait que la voie n'existe pas encore et qu'elle ne constitue pas un emplacement réservé au PLU pour réaliser une voie, montrant que la commune ne peut pas avancer une "voie prévue" |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 02 juil. 2007 17:57:24 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 02 juil. 2007 : 21:46:08
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Bon on revient sur un cas délicat que nous avons effectivement déjà évoqué.
Dans la théorie, si on s'en tient au Code Civil et au Code de l'Urbanisme, les choses sont simples:
- Une servitude est un droit immatériel.
- Une voie est une implantation matérielle.
Là où ça devient plus compliqué, c'est lorsque certains POS/PLU mélangent allègrement l'urbanisme et le droit civil. Cela conduit à considérer que des accords privés peuvent donner naissance à des servitudes publiques, et donc à des voies. Les communes s'appuient généralement sur un état de fait: la servitude, devenue chemin, dessert plusieurs propriétés et permet donc à tout le monde de passer. Il n'y a plus alors qu'un pas minime à franchir pour affirmer qu'il s'agit d'une voie privée ouverte au public.
Si je me suis clairement exprimé, vous aurez compris comment le piège se referme...
La lutte pour éviter le piège consiste donc à tout faire pour qu'une servitude ne puisse jamais être assimilée à une voie. Le premier moyen consiste à ne jamais matérialiser la servitude comme peut l'être une voie. Ne bitumez jamais une servitude. La servitude est un droit de passage qui s'exerce sans autre besoin. Donner à l'assiette d'une servitude l'aspect d'une rue vaudra des soucis tant au fonds servant qu'au fonds dominant. Au final, les deux seront dépossédés, le fonds servant du terrain d'assiette de la servitude et le fonds dominant de son droit privatif de passage.
Dans votre cas, vous allez devoir vous battre sur deux fronts:
1) Ne pas céder à la volonté envahissante de la mairie.
2) Convaincre votre voisin qu'il doit, lui aussi, s'opposer à la volonté de la mairie.
Pour convaince le voisin, vous allez lui expliquer que ce qui vous arrive ne tardera pas à devenir aussi son problème car il devra lui aussi consentir un passage pour les futures constructions et se mettre à l'alignement de 8m. Convaincre le voisin est important car il ne faudra pas qu'il s'oppose aux moyens que vous pourriez mettre en oeuvre pour bloquer la mairie.
Pour bloquer la mairie, vous pouvez utiliser différents moyens. En voici deux qui me viennent à l'esprit:
1) Vous déposer un PC avec un recul de 5m et vous maintenez dur comme fer qu'il n'y pas de voie le long de votre terrain, ou qu'en accord avec le voisin l'assiette de la servitude est en cours de déplacement ou encore que vous vous êtes mis d'accord avec lui pour un accès piétonnier avec parking le long de la voie publique...
2) Vous déposez une demande de clôture incluant l'assiette de la servitude, ce qui aura pour effet de couper court à toute possibilité pour la commune de considérer que le passage est public.
Dans les deux cas, il n'est pas exclu que vous soyez obligé d'aller devant un tribunal pour faire valloir vos droits.
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obobelette
Contributeur vétéran
138 réponses |
Posté - 03 juil. 2007 : 09:16:29
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| pouvez vos me dire comment joindres des pieces jointes pour mateialiser ce problememerci si jepeux contribuer car je suis dans le meme cas |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 03 juil. 2007 : 09:52:36
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Pour ma part, c'est clair : un servitude de passage n'est pas une voie.
Il s'agit d'un terrain privé ou passe de temps en temps quelques personnes. Si elles sont effectivement non propriétaire dudit terrain, elles sotn par contre clairement définies. Il s'agit du propriétaire du fond dominant et ses invités.
Ces accès ne sont pas "des voies privées ouvertes à la circulation publique" !
Par exemple, ces accès peuvent être clos par un portail.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 juil. 2007 : 10:39:39
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| oui Laurent, d'où l'intérêt comme le souligne Larocaille de ne pas laisser la servitude devenir voie... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 03 juil. 2007 : 19:43:26
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Citation :
Initialement entré par obobelette
pouvez vos me dire comment joindres des pieces jointes pour mateialiser ce problememerci si jepeux contribuer car je suis dans le meme cas
C'est ici |
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Sujet |
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obligation de recul en limite de servitude
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