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dulac
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 19 oct. 2006 : 19:51:01
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bonjour,
je suis un béotien de l'univers immobilier, et je vous prie par avance de m'excuser si ma question vous parait stupide; voila: ayant vendu ma société, mais n'ayant pas encore les conditions requises pour prendre ma retraite, je songe à investir le capital obtenu par la vente dans l'immobilier; je réfléchis "tout haut": une partie dans de logements petits que le meublerai pour louer en LMP (par mandat) afin d'avoir une couverture sociale; une autre partie dans un appartement plus grand que je louerai nu et que je pourrai récupérer pour mon usage personnel aprés quelques années (sachant que j'imagine qu'un grand appartement meublé doit se louer difficilement); la question est: puis je cumuler le statut de LMP pour les petits appartements et en même temps bénéficier des avantages fiscaux ROBIEN/BORLOO pour l'appartement plus grand ?
merci pour votre précieuse aide.
salutations à Galérien et ribouldingue qui m'ont aidé cet été dans ma réflexion (non encore arrétée donc!)
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 21:34:23
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Salut réciproque.
Je comprends que oui. Dans un mêem immeuble peuvent cohabiter des ogeemnts loués meublés, et des logements loués nus.
Le reste n'est qu'habillage fiscal. Si ce n'est pas du LMP ca sera du LMNP, mais peu importe.
Quand au nu, si ce n'est pas du De Robien, ca peut être du Borloo ou du Rien du tout (bien que Riendutout n'ait pas encore été ministre, et c'est bien dommage, parce que après tout...).
C'est exactement la direction dans laquelle je m'engage: Du Foncier nu pour les F3 et les F4, du meublé pour les F1 et les F2 quand c'est possible.
Pour les grands appartements en meublé, il y a une petite possibilité:
En colocation pour des étudiants par exemple, exemple cité dans la livre de Pascal Dénos, 'Optimisez votre investissement immobilier', mais cela ne peut fonctionner que dans des villes universitaires, et j'ai le sentiment que la colocation, ce n'est pas facile à gérer.
Mais, comme je n'ai aucune pratique de la chose, je me trompes peut-être.
Attention aux délais.
Il faut les compter dès aujourd'hui. Il n'y en n'a pas pour le meublé (hormis les 5 ans en LMP pour les plus values), mais pour le De Robien et le Borloo, c'est neuf ans je crois, plus trois ans de plus si la dernière année, il y a encore un déficit foncier; Ca peut mener assez loin! |
Festina lente |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 20 oct. 2006 : 10:16:07
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Bonjour,
Au niveau fiscal, pas de problème, en effet, de cohabitation des statuts. On peut être en Borloo pour certains biens tout en étant en LMP pour d'autres. Simplement la déclaration fiscale n'est pas la même, évidemment. Pour témoigner, je préciserai
1) que je ne dépasse pas le studio pour faire du meublé et que cela a certaines conséquences :
- je ne mets pas tous mes oeufs dans le même panier (positif) et j'ai, pour cette raison, éparpillé mes investissements plutôt que construire un immeuble. Dans le même ordre d'idée, j'ai acheté des biens dans lesquels des travaux étaient nécessaires (très positif).
- çà me prend, par contre, beaucoup de temps (négatif) en gestion et la clientèle de locataires peut poser plus de problèmes (le plus délicat).
2) que j'ai choisi du Robien pour une opération à caractère patrimonial (2 maisons) du fait d'un rendement locatif moindre mais d'une période de valorisation favorable (ce n'est plus vraiment le cas). De ce point de vue, je m'interroge sur le Borloo... Ribouldingue a peut-être un avis sur cet aspect du problème ?
Autre point, soulevé avec juste raison : la disponibilité du bien loué qui est plus ou moins grande. Si vous voulez défiscaliser en jouant sur l'amortissement du Borloo, comme le dit Ribouldingue, vous êtes coincé pour 9 ans minimum.
Voilà pour une première approche.
A+ |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 20 oct. 2006 : 13:10:30
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Pour le Borloo, je suis personellement assez réticent, je ne toruve pas que les progreammes neufs soient bon marché ni ppeu chers, ils sont très chers.
Ca ne se concoit que si on créer dans un immeuble deja possédé, et dans un endroit compatible avec les plafonds de loyer. Comme une on rajoute la ocntrainte des 9 ans ou des 9+3 ans, à cause de l'amortissemnt, ca devient chérot.
Il y a mieux à faire avec de l'anceien avaec travaux.
Dans votre cas, puisque vous avez l'air d'accepter uen contrainte de temps, pourquoi ne regardez vous pas, mais totu dépend ou vous êtes, si c'est paris, il faut oublier, de l'ancien avec gros travaux, que vous pourriez subventioner anah en aprtie, et qui donne droit a déduction additionelle, ce qui fait payer le stravaux, donc en fait uen partie ud prix d'achat, par les réductions d'impot.
Il faut être en zone C pour l'optimum, en B éventuellement, de façon que le loyer n'en soit pas trop pénalisé, et s'arranger a payer les travaux en trois fois pour défiscaliser sur trois ans et parvenir a faire les 10 700 euros de déficit sur 3 ans. |
Festina lente |
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