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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
 Posté - 12 juin 2006 : 12:28:51
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rappel article 25-1 de la loi de 1965 :
"Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24."
Lors de la dernière ag, les présents-représentés était au nombre de 42% du total des voix de la copropriété. Pour la désignation du syndic, lors du premier vote il y a eu plus de 33% du total des voix copropriété pour, ce qui a permis de faire un second vote à l'article 24.
Ce second vote a donné plus de 22% des voix copropriété (soit plus de la moitié des présents-représentés) pour la désignation, mais toutefois moins de 33% (contrairement au premier vote).
Au second vote - le dernier vote fait foi -, le projet n'a donc pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires.
y-a-t'il lieu alors de convoquer une nouvelle assemblée générale dans les trois mois pour désigner le syndic ?
Si cette convocation n'a pas lieu sommes-nous considérés comme sans syndic ?
Qui ne dit mot consent, donc je suppose que l'élection est valable pourvu que personne ne réclame.
Pour le moment le président de l'association des résidents, pourtant en général plutôt favorable à un renouvellement du syndic, ne parle pas de réclamer.(Il y a déjà une assignation en cours pour l'ag précédente 2005 par 2 copropriétaires et il ne tient peut-être pas à multiplier le nombre de ces assignations, bien que les motifs ne manquent pas : exemple résultats des votes, en particulier celui-ci, non promulgués avant la clôture de l'assemblée).
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 juin 2006 : 14:20:52
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Le second n'exige que la majorité de l'article 24.
Pourquoi aller chercher une seconde condition de majorité.
On se demande seulement pourquoi il y a eu au premier vote plus de 33 % des voix de tous les copropriétaires en faveur du syndic, et pas au second. Mais celà ne change rien. Votre syndic est élu.
A moins qu'on ait écrit le contraire dans le PV ????
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 12 juin 2006 : 15:49:56
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Merci JPM.
Je regrettais déjà d'avoir posé la question, le texte de la loi est clair, mais je craignais qu'il y ait un problème car le syndic nous a recommandé de ne pas voter différemment au second vote qu'au premier ... ce qui - par esprit de contradiction -  a entrainé certains présents à l'assemblée à le faire... et qu'en plus il m'avait semblé n'avoir pas promulgué le résultat du second vote pendant l'assemblée.
En somme si je résume, pour changer de syndic il suffit qu'au moins 50% des voix des copropriétaires se déplace ou soit représentées à l'assemblée pour voter contre sa reconduction , tandis que pour le reconduire il suffit qu'il y ait au moins 33% des voix qui se déplace ou soit représentées à l'assemblée et que parmi ces voix au moins la moitié, soit un peu moins de 18% du total de la copropriété vote pour la reconduction pourvu qu'un premier vote lui ait accordé 33%.
C'est à dire que le syndic a besoin de 51% du total si les copropriétaires sont nombreux ou représentés (plus de la moitié) à l'assemblée, mais sinon il peut se contenter de 18% du total (à condition qu'un premier vote lui ait accordé au moins 33% du total des voix copropriété).
Je ne connais pas encore le contenu du pv, mais je suppose que le président de l'association des résidents en a eu connaissance, raison pour laquelle il ne s'oppose pas à l'élection.
Ce n'est évidemment pas très satisfaisant d'avoir un syndic soutenu par seulement 18% des copropriétaires, mais c'est mieux que de ne pas en avoir.
Ce qu'on peut regretter c'est le saut entre 18% et 51%, selon que 49% ou 51% du total des voix de la copropriété sont présents ou représentés à l'assemblée.
Lorsque le conseil syndical propose une nouvelle candidature de syndic il suffit également de 18% du total des voix pour l'élire dans le cas où moins de la moitié des voix de la copropriété est présente ou représentée à l'assemblée.
Il y a deux sortes de syndics : les "18%" et les "51%", qui correspondent à deux sortes de copropriétés : les <50% ou >50% de présents ou représentés aux assemblées générales, et les "18%" ont les mêmes prérogatives que les "51%". |
Edité par - filomat le 12 juin 2006 16:14:37 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 juin 2006 : 16:18:15
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Non ! La majorité est la même pour désignation initiale ou renouvellement du mandat. C'est celle de l'article 25, avec faculté d'appliquer, dans les deux cas, l'article 25-1 si les conditions sont remplies.
Si 450 voix sur 1000 sont présentes ou représentées, il ne faut pas laisser le syndic ou un autre dire qu'on ne peut pas voter sur la question " parce que le quorum n'est pas atteint ". Il n'y a pas de quorum en copropriété.
Rein dans la loi ne permet de dire qu'on ne peut pas voter et bien au contraire tout est organisé pourqu'un décision puisse voir le jour. C'est une bonne chose surtout pour les questions cruciales comme la désignation du syndic.
Même si l'on peut regretter l'absentéisme pour lequel il faudrait trouver une sanction surtout quand il est injustifié comme c'est souvent le cas.
On arrivera bien un jour à l'irrecevabilité des contestations de décisions par les défaillants quand leurs droits fondamentaux ne sont pas en cause.
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 12 juin 2006 : 16:26:36
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Oui, d'accord, JPM, c'est la même chose pour désignation initiale ou renouvellement, j'étais justement en train d'éditer mon premier message.
La conclusion c'est que mon syndic qui était un "51%" car à l'assemblée précédente il y avait plus de la moitié des voix présentes ou représentées, s'est vu "rétrograder" dans la catégorie des "18%" suite au rachat de son cabinet par un autre groupe d'investissement que celui qui le possédait précedemment.
Les copropriétaires se déplacent plus facilement quand il s'agit de désigner le syndic entre plusieurs candidats, mais comme l'ordre du jour ne prévoyait cette fois ci que la "réelection", je pense que c'est une des raisons pour lesquelles ils ne se sont pas déplacés.
ps: En fouillant encore un peu plus la loi de 65, je m'aperçois qu'un syndic peut même n'être élu qu'avec une seule des voix de la copropriété, s'il est élu en seconde assemblée convoquée dans les trois mois et qu'il n'y a que deux voix présentes ou représentées à cette assemblée.
Le syndic finalement a besoin d'un nombre de suffrages dont la barre augmente en fonction du niveau de participation des copropriétaires à l'assemblée générale.
Si plus du tiers, viennent à l'ag (présents ou représentés) il a assez de la moitié de leurs voix, mais à condition qu'un premier vote de ces présents ou représentés lui ai donné au moins le tiers de toutes les voix de la copropriété.
C'est à dire que plus le nombre de présents ou représentés à l'ag diminue en se rapprochant du tiers du total copropriété plus le syndic doit obtenir un premier vote qui se rapproche de l'unanimité des présents pour pouvoir être élu à la première assemblée.
S'il n'est pas élu on peut convoquer dans les trois mois une seconde assemblée pour prévenir les copropriétaires qu'il y sera alors élu à la majorité des présents (avec leurs pouvoirs de représentation), sans condition par rapport au total des voix de la copropriété, c'est à dire à la limite avec une seule voix et un seul présent, même s'il y a 3000 "défaillants" à cette seconde assemblée.
J'imagine qu'un syndic qui serait élu dans ces conditions aurait très peu de marge de négociation avec les fournisseurs, n'ayant rien à craindre des copropriétaires puisqu'un seul suffit à l'élire, et que par conséquent le meilleur moyen de ralentir la hausse des charges c'est encore ... d'assister aux assemblées générales !
Une copropriété dans laquelle le nombre des défaillants aux assemblées générales se rapproche des deux tiers du total ne devient plus très saine à gérer.
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Edité par - filomat le 12 juin 2006 21:43:20 |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 11:51:16
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Personnellement, je serais comme pour d'autres questions le sont déjà à une impossibilité de baisser la majorité absolue pour le vote du syndic.
Le décret du 27 mai 2004 à augmenté la majorité de l'art 24 vers l'art 25 pour le contrat de syndic.
Un syndic, doit procéder d'une majorité probante pour gérer.
Une majorité à 22 % ne l'est pas. Celui-ci n'a pas les coudées franches et je doute qu'à la prochaine A.G son mandat lui soit renouvelé.
Ce syndic ne gérera pas. Il ouvrira le parapluie pour ne mécontenter personne pensant, en priorité à son commerce.
Je pense que des conflits, sur la base de cet art absolu (25) concernant le mandat du syndic soulèvera des conflits dont la jurisprudence aura à ête saisie
Georges
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 16:35:31
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Voici le texte de la résolution que nous avons votée :
"après avoir pris connaissance des opérations de restructuration des activités d'administration de biens au sein du groupe B:
l'assemblée générale prend acte que le mandat de syndic de la société cabinet A, dont la date d'échéance est fixée au 12 mai 2008, prendra fin à la date de l'opération juridique constatant l'absorption de la société cabinet A par la société B administration de biens.
et, désigne en qualité de syndic la société B administration de biens, à compter de la date effective de l'opération juridique constatant l'absorption de la société cabinet A par la société B administration de biens et jusqu'au 12 mai 2008. Les obligations résultant des clauses et conditions du contrat approuvé par l'ag du 12 mai 2005 seront intégralement transférées à B admin. de biens.
B admin de biens est un société par actions ...capital ... siège social ...rcs no ... carte professionnelle ... garantie etc..."
Il est bien dit "et désigne", donc c'est bien une désignation, nous aurions dû avoir à nouveau une copie du contrat du syndic jointe à la convocation, les nouveaux copropriétaires n'étaient pas censés l'avoir reçue avec la convocation de l'année précédente.
Notre syndic nous a dit que la société B de laquelle il fait maintenant partie dispose de toute une armée de juristes ... Il serait donc étonnant que la résolution n'ait pas été présentée dans les règles ! 
ps: le titre de la résolution est "transfert du mandat de syndic de la société cabinet A à B administration de biens"
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Edité par - filomat le 13 juin 2006 16:49:45 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 17:54:18
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S'ils avaient des "juristes" sérieux, il n'y aurait pas eu cette question d'un "transfert de mandat", qui n'existe pas !!!
la désignation d'un syndic est nominative, que le syndic soit une personne physique (Monsieur ou Madame X.....), ou une personne morale (société).
Cette désignation relève du mandat, lequel ne peut en aucun cas être cédé à une autre personne.
Le cabinet de syndic PIERRE étant racheté par le Cabinet PAUL, le cabinet PIERRE disparaît. PIERRE ne peut donc plus être syndic.
La transaction commerciale est totalement étrangère au mandat qui a été donné nominativement à PIERRE, mandat qui ne peut en aucun cas être vendu, cédé ou transféré à PAUL.
Ce point, connu de tout professionnel de la gestion immobilière, est très clairement précisé par l'article 18 de la loi du 10.07.1965. "Seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer."
Le seul HIC pour le cas cité, c'est qu'il s'agit d'une nouvelle désignation mais en aucun cas d'un 'transfert' comme cela était mentionné dans l'ODJ, transfert qui n'existe pas ...sinon pour tromper les copropriétaires.
Vous êtes d'autant plus trompé que .."Les obligations résultant des clauses et conditions du contrat approuvé par l'ag du 12 mai 2005 seront intégralement transférées à B admin. de biens."
Le contrat ancien est accepté pour le nouveau syndic, aux mêmes conditions !!!
Vous avez été roulé dans la farine, le "roulage dans la farine" étant la spécialité principale de nombreux cabinets de syndics 
Votre CS, il était à la peche entre la réception des convoc et la tenue de l'AG ?? ....
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 19:18:40
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Merci gédehem, je pensais bien que cette résolution n'était pas très "catholique". Je verrais bien la suite sur le pv.
Le cs travaille en principe "main dans la main" avec le syndic, ce sont mes voisins, copropriétaires comme moi et je les sais dévoués et consacrant beaucoup de leur temps libre à la copropriété et l'étude des textes, des contrats et des dossiers.
Il nous a présenté des tableaux d'explication sur l'augmentation des charges de chauffage qui étaient clairs et objectifs.
Le problème est qu'il travaille "dans son coin", sans débat continu et régulier avec les copropriétaires,sans pratiquement nous informer en cours d'année (une petite affichette mensuelle de compte-rendu très sybillin de ses réunions) en dehors de l'assemblée générale.
Il m'est difficile d'admettre que les "méandres du 25-1" ont permis la désignation du syndic alors qu'ils ont bloqué l'entrée au cs des nouveaux candidats au conseil syndical (pour cette résolution des abstentions, mystérieuses pour le moment et en l'attente du pv, n'ont pas permis d'avoir le tiers des voix copropriété au premier vote).
Plus je me plonge dans les débats de la copropriété et plus je nage en eaux troubles ! |
Edité par - filomat le 13 juin 2006 19:21:05 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 19:41:55
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| On ne vous a pas dit que lorsqu'on achete en copropriété il faut se munir de masque, tuba et palme, sans oublier la pince à nez ?? .... |
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 21:36:20
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| Par cette chaleur voilà qui nous rafraichit un peu ! |
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