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JPM
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13591 réponses |
 Posté - 07 juin 2006 : 10:41:10
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Quand des époux suisses mariés sans contrat sont propriétaires d'un lot dans une copropriété française, comment savoir si le mari peut se présenter seul à l'assemblée sans pouvoir et surtout s'il peut ensuite assigner seul en nullité d'une décision ?
L'arrêt de la Cour de cassation du 12/06/2002 rappelle aux syndics la nécessité de connaître un petit brin de droit internatioanl privé, sinon pour donner la solution, du moins pour flairer un piège et consulter.
La Cour d'appel de Montpellier avait admis que le mari pouvait assigner seul en nullité d'une décision, conformément à la loi française.
Or il est bien certain que c'est dans la loi suisse qu'il fallait aller fouiner. Commune aux deux époux, elle pouvait seule indiquer les prérogatives du mari  La jurisprudence française reconnait la dessus la primauté du statut personnel des époux.
Comme il y a de plus en plus d'étrangers copropriétaires en France, les syndics doivent au moins savoir qu'il faut repérer la difficulté et ne pas partir à fond de train sur les données de la loi française.
Un autre enseignement est que l'arrêt justifie l'obligation pour le syndic d'avoir une liste des copropriétaires bien renseignée et justifie tout autant le droit qu'a le syndic de requérir et collecter les données personnelles nécessaires.
La portée de la solution est assez étendue. Dans le cas d'un mari seul propriétaire du lot, le recouvrement de certaines charges peut être poursuivi contre l'épouse non propriétaire en vertu de l'obligation de contribuer aux charges du ménage.
Si les époux sont suisses, et si la loi suisse ne prévoit pas cette obligation de contribution aux charges du ménage, le syndic ne peut pas assigner l'épouse non propriétaire.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 11:45:23
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CQFD !!! Merci à JPM pour ce rappel ...en particulier pour le droit suisse.
Car il y a longtemps que des étrangers sont copropriétaires en France (les espagnols sur la cote basque, des allemands en Alsace .... et que le recouvrement de créances est effectivement un vrai casse tête, mis à part leur statut juridique (Veinards, ces suisses !!!...)
L'Europe du droit, c'est où ?? ......
Pour cette liste des copropriétaires, qui a fait l'objet de nombreux sujets, il faut se reporter aux données autorisées par la CNIL qui prévoient entre autres la nationalité des copropriétaires, le statut des couples mariés ou pacsés, leur type de contrat. |
Edité par - gédehem le 07 juin 2006 11:49:08 |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 12:09:36
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Actualisé le 23 septembre 2002
Cour de CassationChambre civile 3A
udience publique du 12 juin 2002
Cassation partielle
N° de pourvoi : 00-20610
Inédit titré
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISEAU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société anonyme Ibis Immobilier, dont le siège est boulevard de Villebrun prolongé, 11560 Saint-Pierre la Mer, en cassation d'un arrêt rendu le 4 août 2000 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre civile, section D), au profit :
1 / de M. Joseph Andrieu, demeurant Les Maisons de la Colline, Villa n° 7, 11560 Saint-Pierre la Mer, 2 / de M. Frédérico Hubner, demeurant 91, rue Haldimand, 1400 Yverdon les Bains (Suisse), 3 / de Mme Colette Desnos, veuve de M. Lemesle, demeurant 10, rue du Viver, 72460 Sille le Philippe, défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au Procureur général ; LA COUR, composée conformément à l'article L. 131-6-1 du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 6 mai 2002, où étaient présents :
M. Weber, président, Mme Boulanger, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Villien, Cachelot, Martin, Mmes Lardet, Gabet, conseillers, Mmes Fossaert-Sabatier, Nési, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Boulanger, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bouzidi, avocat de la société Ibis Immobilier, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que l'acte introductif d'instance était dirigé contre le Syndicat des copropriétaires "Horizon sur Mer - Maisons sur la Colline", représenté par la société Ibis, syndic, que cet acte reprenait les termes exacts des procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires ne faisant pas de distinction entre les différents syndicats de copropriétaires par référence à des numéros, le syndic lui même ayant considéré les sept syndicats concernés comme une seule entité, ayant convoqué tous les copropriétaires pour le même jour et un ordre du jour commun et ayant tenu compte des votes en fonction des millièmes non pas de chaque syndicat de copropriétaires mais de l'ensemble des syndicats, la cour d'appel a pu en déduire que l'assignation était délivrée à tous les syndicats des copropriétaires des sept résidences constitués en une union syndicale et gérés par un seul syndic ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le syndic, saisi régulièrement par un copropriétaire d'une demande d'inscription à l'ordre du jour d'une question supplémentaire en application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, était tenu d'y donner suite sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité , la cour d'appel qui a, par décision motivée, retenu que le syndic avait commis une faute en ayant refusé l'inscription à l'ordre du jour d'une telle demande proposant la désignation d'un nouveau syndic, l'assemblée générale des copropriétaires ayant été privée d'un débat effectif sur la révocation du syndic en place et que la décision de l'assemblée générale des copropriétaires ayant voté le renouvellement du mandat de ce dernier devait être annulée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le premier moyen : Vu l'article 3 du Code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 4 août 2000), que Mme Lemesle, M. Andrieu, et M. Hubner, copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires "Horizon sur Mer - Maisons sur la Colline" en annulation d'une décision d'assemblée générale de copropriétaires et le syndic en responsabilité ;
Attendu que pour déclarer recevable l'action de M. Hubner, de nationalité suisse et propriétaire d'un lot de copropriété acquis par lui et son épouse, l'arrêt retient que si les époux Hubner n'ont pas adopté de contrat de mariage, il n'en demeure pas moins que ces derniers peuvent se représenter l'un l'autre pour la gestion de ce lot et que chacun d'eux a qualité pour exercer seul les actions en justice relatives aux biens communs, les règles du droit français relatives à l'administration de la communauté légale devant s'appliquer en raison du lieu de situation de ce lot ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les dispositions de la loi Suisse invoquée comme régissant le régime matrimonial de M. Hubner, lui donnait qualité pour exercer seul les actions en justice relatives aux biens litigieux, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu l'article 455 du Code civil ;
Attendu que pour déclarer recevable l'action de Mme Lemesle, coïndivisaire d'un lot de copropriété, l'arrêt retient qu'elle agit en application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, comme mandataire commun pour un acte d'administration ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne mettent pas la Cour de Cassation en mesure d'exercer son contrôle sur l'existence du mandat, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS: CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Ibis, personnellement, à payer à M. Hubner et Mme Lemesle des dommage-intérêts, l'arrêt rendu le 4 août 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne ensemble, M. Hubner et Mme Lemesle aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, M. Hubner et Mme Lemesle à payer à la société Ibis Immobilier la somme de 1 900 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juin deux mille deux.
Décision attaquée : cour d'appel de Montpellier (1re chambre civile, section D) 2000-08-04Titrages et résumés (Sur le 1er moyen) CONFLIT DE LOIS - Statuts personnels - Copropriété - Action en annulation d'une décision d'assemblée générale - Action d'un époux copropriétaire de nationalité suisse - Loi Suisse régissant le régime matrimonial autorisant un époux à agir seul - Recherche nécessaire.
Codes cités : Code civil 3.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 14:38:02
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OK Gedehem on est d'accord !
Autrefois c'est FEDECO qui avait déposé une plainte à ce sujet contre les syndics , avec un article dans le bulletin : " des syndics trop curieux ..."
Quelle est la position actuelle de l'ARC sur les mentions à porter dans la liste des copropriétaires. Il y a bien un modèle ?
Soyons clairs ? Il ne s'agit pas de relancer une controverse, mais d'information objective
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 15:08:22
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Bien entendu !!
D'autant que cette question interesse sans doute au premier chef les syndics non prof qui peuvent être confrontés à ce type de problème. (Les 'prof' sont censés avoir la structure qui convient pour cette information). |
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ETASPAK
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3782 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 16:13:19
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Merci à Eastpak . Pour simplifier et pouvoir faire un copier/coller, voila les renseignements qu'un syndic peut demander/exiger pour la 'liste des copropriétaires'.
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Norme simplifiée n°21
Délibération n° 03-067 du 18 décembre 2003
relative à la gestion et aux négociations des biens immobiliers
Remplace et abroge la Délibération n° 99-055 du 18 novembre 1999.
1- Informations générales :
a) identité :
pour l’acquéreur,
- le candidat acquéreur,
- le copropriétaire ou le propriétaire,
- l’associé,
- le conjoint du copropriétaire ou du propriétaire,
- leur partenaire signataire d’un pacte civil de solidarité (sous réserve de l’accord exprès des intéressés) à condition qu’il ait des droits dans la copropriété, chacun des co-indivisaires en cas d’indivision,
- le ou les titulaires des droits visés à l’article 6 du décret du 17 mars 1967 ...
(à tous ceux-là il peut être demandé) :
-- nom,
-- nom marital,
-- prénoms,
-- date et lieu de naissance,
-- nationalité,
-- situation familiale,
-- régime matrimonial,
-- adresse, (domicile réel et élu. ndlr)
-- adresse de courrier électronique,
-- numéro de téléphone,
-- code interne de traitement permettant l'identification (à l'exclusion du numéro d'inscription au répertoire national d'identification).
-- coordonnées du mandataire commun en cas d’indivision ou du gérant qui gère les lots
b) identité bancaire ou postale ;
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Edité par - gédehem le 07 juin 2006 16:23:00 |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 16:39:37
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Merci à vous, Gédehem je n’ai fait que suivre précisément vos indications  . |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 22:45:13
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Vous êtes gentils tous les deux mais ce n'est pas la CNIL que je demandais.
Je demandais à Gedehem quelle est la position de l'ARC sur la collecte des données personnelles par les syndics.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 23:47:44
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OUPSS !!! Alors là je n'en sais rien !!!
Comment voulez vous que je le sache ?? Il faut leur poser la question, ..s'ils ont une position sur la question! ... |
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ETASPAK
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3782 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 juin 2006 : 10:00:55
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Merci Eastpak ... bien que ce ne soit pas là la 'position' de l'ARC !
Je note cette recommandation :
1 - Aux syndics de s'efforcer de tenir à jour la liste des copropriétaires et des titulaires de droits sur les lots, conformément à l'article 32 du décret du 17 mars 1967, étant précisé que les copropriétaires peuvent prendre connaissance de cette liste dans le bureau du syndic ;
Ceci pour mettre fin à la polémique sur une prétendue 'confidentialité' de cette fameuse liste conforme CNIL avancée par certains. (Mais on ne refait pas le débat, qui est clos !  )
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Edité par - gédehem le 08 juin 2006 10:02:05 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 08 juin 2006 : 10:04:37
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Merci Eastpak mais j'ai déjà mis sur mon site les nouvelles moutures des recommandations 1, 2 et 3 qu'il ne faut pas d'ailleurs qualifier 3 bis La 3 modèle 2006 remplace la précédente et reste la 3 . La commission n'utilise bis que pour les compléments.
Mais surtout là n'est pas mon problème. Je le précise mieux :
Les syndics ont besoin couramment d'un certain nombre de données. Ils peuvent en outre avoir besoin occasionnellement d'autres données personnelles (recouvrements et exécution de décisions judiciaires, droit d'accès aux assemblées, recevabilité des actions contre le syndicat, etc .)
Le statut lui même ne traite pas de toutes ces données.
La Commission de la copropriété idem
La norme de la CNIL idem
Les organisations professionnelles ont négligé cette question.
Les organisations de consommateurs ont longtemps milité en faveur d'un fichier squelettique.
J'ai toujours milité en faveur d'un fichier aussi complet que possible au niveau des données personnelles exigibles et en faveur de la possibilité d'enregistrer régulièrement les données accessibles à tout public et a fortiori les données fournies volontairement par le copropriétaire intéressé sous réserve de confidentialité.
En contrepartie, le syndic ne communique que certaines de ces données. Les autres demeurent dans le secret de son fichier.
Sur cette question, les textes normatifs ne sont pas en cohérence avec les nécessités de la gestion des syndicats.
Je pensais que Gedehem connaissait les indications actuellement fournies par l'ARC pour la tenue du fichier des copropriétaires par un syndic bénévole. Mathi ou d'autres pourront peut être m'éclairer
Il s'agit d'une question importante pour les syndics bénévoles.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 08 juin 2006 : 10:13:42
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JPM
"J'ai toujours milité en faveur d'un fichier aussi complet que possible au niveau des données personnelles exigibles et en faveur de la possibilité d'enregistrer régulièrement les données accessibles à tout public et a fortiori les données fournies volontairement par le copropriétaire intéressé sous réserve de confidentialité."
Quelles seraient selon vous ces données nécessaires au syndic pour la gestion du syndicat, données autres que celles précisées par la CNIL, données alors 'confidentielles' ?
je précise au cas où que c'est une question et non un piège !!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juin 2006 : 15:16:58
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Voici quelques exemples :
Mention des diverses incapacités juridiques éventuelles (tant pour les mineurs que pour les majeurs), corrdonnées des représentants légaux (tuteur, curateur, etc...), durée de la mission, etc ... Il faut y ajouter celle de l'émancipation éventuelle.
Mention des dispositifs des ordonnances ou jugements des procédures de divorce ou séparation de corps en ce qui concernent les droits sur le logement et le paiement des provisions et charges
Enregistrement des créanciers inscrits sur le lot, en ce compris la gestion des oppositions sur indemnité d'assurance représentatives du bien
Enregistrement des données nécessaires losque le copropriétaire est l'objet d'une procédure de " faillite " civile ou commerciale.
Omission du cas du représentant légal d'une société d'attribution, qui doit être convoqué aux assemblées générales (ce que bien des syndics ignorent) ; idem pour le gérant des sociétés civiles immpobilières copropriétaires.
Pour la confidentialité ? elle s'applique à toutes les données, avec des degés divers qu'il aurait été souhaitable de préciser.
Pour le PACS il y avait une difficulté et j'ignore si elle a été réglée. On disait d'une part :
La norme CNIL mentionne " leur partenaire signataire d’un pacte civil de solidarité (sous réserve de l’accord exprès des intéressés) [b]à condition qu’il ait des droits dans la copropriété "
et on ajoutait que c'est inexact : pas besoin d'accord exprès des intéressés puisque le syndic a accès au registre des PACS en vertu d'une disposition très exceptionnelle. Même observation pour " à condition qu’il ait des droits dans la copropriété " puisque de plus, le partenaire non propriétaire est tenu de contribuer aux frais du logement.
Or le texte était sur ce point était incohérent. Je ne sais pas ce qui a été fait.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 08 juin 2006 : 15:41:47
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Interessant, JPM, je note ....Marci !
Quant à l'incohérence de certains textes, c'est d'un commun .... |
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