|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 10 mai 2003 : 17:20:48
|
Pour nos deux dernières AG annuelles (années n et n-1), notre syndic n'a pas joint son contrat à la convocation alors même d'ailleurs qu'il y avait de nouveaux copropriétaires (qui n'ont donc a priori aucune connaissance du contenu de ce contrat).
Il y a eu un vote sur le renouvellement du mandat, mais aucun vote sur le contrat et les honoraires.
1) en supposant que le mandat du syndic soit valable (ce dont je doute), son contrat serait-il de 1 an ou 3 ans, sachant par ailleurs que
lors de sa première nomination (année n-2), son contrat stipulait une durée de 1 an
lors de son renouvellement (année n-1), nous avons voté sous le même point de l'ordre du jour, son renouvellement, selon les conditions du contrat joint l'année n-2, mais contrat non joint.
lors de son renouvellement cette année (année n), la résolution votée stipulait en titre :
"Renouvellement ou nomination du syndic (art. 25)", ce qui n'est déjà pas normal
puis :
"Le mandat du cabinet X étant échu, celui-ci présente à nouveau sa candidature pour l'exercice à venir. Ses honoraires seraient d'un montant de XXXXXX€TTC.
A la demande de Mme Y, est jointe à la présente la proposition du Cabinet S."
2) cette nomination est-elle "valable" ?
3) quelles conséquences ?
Elisabeth
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 11 mai 2003 : 00:21:51
|
et encore un point
4) L'AG n-1 ayant eu lieu le 7 février 2002, le syndic nous a envoyé en date du 4 mars 2003, la convocation pour l'AG du 20 mars. Etait-il encore en droit de convoquer cette AG ? Il me semble que non. Est-ce bien cela ?
Elisabeth |
Signaler un abus  |
|
|
clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 11 mai 2003 : 23:10:50
|
Merci pour cette réponse (je connais effectivement le graphique qui fournit effectivement l'explication la plus claire); j'ai déjà x fois vérifié (pour en être sûre), qu'il y avait 14 jours et non 15 jours (mon syndic semble encore en être aux 14 jours d'il y a quelques année); donc il n'y a aucun problème pour faire annuler les AG, sans même prouver un préjudice.
Mais ce n'est pas tant ce problème de délai qui fait que je me pose des questions, mais c'est bien plus cette absence de contrat. Il me semble avoir lu dans des jurisprudences que le contrat devait obligatoirement être joint à la convocation et qu'il fallait obligatoirement un vote séparé (du renouvellement du mandat)pour le contrat et les honoraires.
Et si le contrat n'est pas joint, y-a-t-il d'office nullité du mandat (en passant bien sûr par le TGI) ?
Toutes ces questions étant bien sûr motivées par la stratégie qu'il va falloir mettre en oeuvre dans ma copropriété pour se débarrasser au plus vite de notre syndic.
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 12 mai 2003 : 02:36:22
|
1.- Pour que l'assemblée puisse délibérer sur un contrat de syndic, il est nécessaire que les " conditions essentielles " de ce contrat soient notifiées aux copropriétaires au plus tard avec l’OduJ.
Ceci selon les stipulations posées au point 4° de l'article 11 du décret de 1967, l’article 29 de ce décret, visé dans ce point 4°, portant sur les conditions de rémunération du syndic.
Citation :
Article 11
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
1° ……
2° ……
3° ……
4° Les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l'un des contrats visés aux articles 25 d et 26 a de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 29 et 39 du présent décret ;
5° ……
6° ……
7° ……
Concrètement, les syndics normaux joignent à la convoc, non les « conditions essentielles » mais le projet de contrat dans son entier.
C'est plus clair et plus franc.
Les « conditions essentielles » doivent comporter nécessairement, de façon exhaustive, tous les postes de rémunération (tant pour la gestion courante que pour les prestations particulières).
Aussi, Elisabeth, si votre syndic vous a fait voter, comme vous l’indiquez, uniquement sur une rémunération globale forfaitaire de xxxx € TTC (à laquelle rien de plus ne s’ajouterait au plan tarifaire ?), on peut considérer que les « conditions essentielles » n’étaient pas ainsi complètement décrites : il manque en effet - ce qui ressort des « conditions essentielles » - les modalités d’exécution du contrat.
Le syndic n’est pas en mesure de débiter au syndicat autre chose que le(s) montant(s) voté(s), le(s)quel(s) doi(ven)t figurer au PV.
2.- La décision sur la durée du mandat (voyez l’article 28 du décret sur ce point) est une décision (qui se prend à la majorité de l’article 25 de la loi) séparée de celle qui porte sur la consistance du mandat (qui se prend à la majorité de l’article 24).
3.- Je crois que la note qui figure à l’aval du schéma de Cyril n’est pas exacte : les jours non ouvrés ne sont pas décomptés, ni en début de période des 15 jours, ni en fin – comme semble le suggérer cette note -, ni davantage en cours de cette période.
A noter que les ouvrages rapportent même qu’il a été jugé qu’une AG qui avait été convoquée pour se tenir un jour non ouvré, et dont il était demandé l’annulation à ce titre, se tenait valablement.
Le délai est bien de 15 jours (Elisabeth, la rédaction de l’article 9 du décret, qui fixe ce délai, n’a pas varié depuis l’origine de la loi de 1965 : il n’y a jamais eu de délai de 14 jours tel que vous le mentionnez).
4.- Je suggérerais, sur ces thèmes, de lire la recommandation N° 15 de la Commission Relative à la Copropriété (texte de l’ensemble de ces recommandations : sur le site, via le lien suivant : http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp ).
Cette recommandation est relative « à la désignation du syndic, à la durée de ses fonctions et aux initiatives à prendre en cas de révocation ou de démission du syndic ».
|
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 12 mai 2003 : 21:57:59
|
Quelques commentaires :
1) pour le délai de convocation :
http://www.p-h-redoutey.com/xcop.htm
http://vosquestions.service-public.fr/fiche/1742.htm
Le délai a effectivement toujours été de 15 jours, mais jusqu'à la clarification apportée par le conseil d'état (cf lien ci-dessus), le décompte se faisait couramment à partir de la première présentation par le facteur.
2) mandat et contrat : du méli-mélo de 25 et 24 pour un même point de l'ordre du jour, donc si je comprends bien, encore totalement illégal.
Et cela voudrait-il dire aussi que le syndic ne sera donc pas habilité à toucher des honoraires sur les gros travaux qu'il aura réalisés ?
La résolution stipulait "pour l'exercice à venir". Peut-on considérer qu'il s'agit d'un contrat d'un an ? Ou les tribunaux pourraient-ils nous opposer une durée de 3 ans ?
Des avis à ce sujet ?
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 13 mai 2003 : 01:28:52
|
Si des honoraires de suivi de travaux ne figurent pas dans ce que vous avez voté, le syndic ne peut évidemment les facturer au syndicat (et de même pour toute autre prestation particulière).
Sur la durée du contrat, il est "pour l'exercice à venir", dites vous : donc pas pour une autre durée telle celle de trois ans que vous évoquez ... Regardez bien ce qui a été voté : il y a souvent une rédaction du type "mandat pour la durée de l'exercice xxxx et s'achevant lors de l'AG convoquée pour statuer sur les comptes de cet exercice", ce qui poursuit la durée jusqu'à ce terme.
Par ailleurs, la note de Cyril faisant suite à son schéma est bien exacte, par application de l'article 642 du NCPC.
|
| Signaler un abus |
|
|
clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 13 mai 2003 : 20:39:22
|
Depuis votre réflexion Joseph sur mon inexactitude concernant la prorogation du délai pour les convocations au jour ouvré suivant, je cherchais l'argument légal dont je me souvenais plus.
Ouf ! Super... merci de me l'avoir fourni et je vais de ce pas compléter mon tableau de cette information pour ne plus l'oublier et en profiter pour corriger les 2 belles photes d'aurthografe.
Citation :
NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE
Article 642
Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.
Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
Cordialement.
Cyril 
Edité par - clemouel le 13/05/2003 20:42:16 |
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 14 mai 2003 : 22:55:17
|
Effectivement, il est peut-être bon de faire ce type de rappel. Il est vrai que dans mon cas, il y a eu des décisions nettement moins importantes.
Mais, histoire de savoir, supposons que je fasse annuler l'AG où on m'a donné l'autorisation (à l'unanimité moins une voix) de fermer un patio (aménagé en chambre). Si j'ai bien compris, il faudra revoter sur tous les points annulés. Un autre copropriétaire est d'ailleurs dans le même cas que moi et l'autorisation lui a également été accordée.
Je ne me fais aucune illusion, les copropriétaires étant tous montés contre moi, suite au fait que je les aurai traînés en justice, voteraient sans doute à la majorité contre cette autorisation.
Par contre, ils accorderaient certainement l'autorisation à l'autre copropriétaire
Quelqu'un saurait-il si dans ce cas, on pourrait faire annuler ce vote en arguant qu'il s'agit simplement de "représailles" contre moi ? Avec quelles chances de ne pas être déboutée ?
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
