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elliot74
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 25 avr. 2006 : 16:23:06
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Je suis syndic non professionel d'une copropriété de 12 appartements. Recemment un appartement a été vendu et à cette occasion j'ai du remplir un certains nombre de documents à l'attention du notaire. Le propiétaire cèdant à souhaité reprendre sa part du fond de réserve, que j'ai calculée de la manière suivante : (millième de copro * montant du fond de reserve)/1000 soit (70 *20000€)/1000= 1400€. Le nouveau propriétaire refuse de payer cette somme. Je souhaite règler à l'amiable ce litige. Comment puis-je calculer cette somme de façon equitable pour les deux parties?
Merci pour votre aide.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 16:27:04
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le calcul se fait par rapport au texte de la résolution qui a été voté pour ce fonds de réseve ( montant de la réserve constituée)et des tantièmes affectés au lot.
la somme appelé au nouveau copropriétaire est la même que celle remboursé au vendeur |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 16:32:58
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20000€ comme réserve de trésorerie ça fait beaucoup pour une copro de 12 appartements.
Sachant que la réserve de trésorerie ne doit pas excéder 1/6 du budget prévisionnel, ça ferait un budget prévisionnel de 20000*6 = 120000€, ma foi c'est une copro de méga standing ! Je crois que vous pouvez éventuellement envisager de rembourser le surplus de trésorie aux copropriétaires en fonction de leur quote part.
Cordialement / Frédéric |
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elliot74
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 16:40:50
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| Je me disais aussi que 20000€ c'était une somme conséquente. D'après l'ancien syndic qui lui était professionel, cette somme est "normale" pour une copropriété de cette taille |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 16:44:00
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et le budget actuel il est de combien ?
(apparemment ce fond de roulement a bien travaillé dans le compte rémunéré du précédent syndic dit "professionnel" !)
Cordialement / Frédéric |
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elliot74
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 16:47:20
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| Le budget de cette année est de 24000 €. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 16:49:24
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En premier lieu, l'article 5 du décret du 17/03/67 impose à l'acquéreur la reconstitution des réserves remboursées au vendeur.
Le principe n'est donc contestable. Le montant de la réserve est habituellement calculé comme vous l'avez fait.
Vous ne pouvez pas modifier ce clacul pour faire plaisir à l'acquéreur car il y aurait distorsion avec les montant afférents aux autres lots.
La bonne solution est de le faire figurer sur les relevés individuels de comptes. D'autre part vous avez indiqué le montant sur l'état daté adressé au syndic et dont il a eu connaissance.
La position de l'acquéreur ne pourrait être justifiée que si montant total de la réserve le plafond prévu par le décret soit 2/12e du montant du budget prévisionnel.
Dans ce cas vous auriez à réduire le montant de la réserve pour l'ensemble des copropriétaires.
Il est surprenant que l'acquéreur ne vous ait pas fait connaître ses motifs.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 16:50:32
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bon ben les calculs sont simples ... (1/6 de 24000 = 4000€, vous pouvez rembourser 20000 - 4000 = 16000€ aux copros, je suis sûr que ça leur fera plaisir !)
Cordialement / Frédéric |
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elliot74
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 17:12:54
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en réponse à JPM :
en fait je pensais refaire le calcul en tenant compte uniquement des sommes réellement versées par le cedant au cours des 8 années pendant lesquelles il a été propriétaire.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 17:46:58
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| Je suis comme fguigui étonné du montant pour un fonds de réserve (réserve de trésorerie) ou fonds de roulement.Etes vous certains qu'il ne s'agit pas plutôt d'une réserve pour travaux futurs,classée maintenant "avances". |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 18:42:27
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Elliot 74 !
Les indications données dans l'état daté, pour les réserves et/ou avances, doivent être exclusivement fondées sur les commes appelées, qu'elles aient été payées ou non.
Du point de vue comptable, vous retrouvez, le cas échéant, la différence dans le montant liquide et exigible dû par le vendeur. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 22:47:05
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| comme ledit Felix, ne faites vous pas une confusion entre la réserve de trésorerie (ex fonds de roulement et les avances sur travaux) ???? |
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elliot74
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 06:34:51
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quelle que soit l'appellation, je pense que le probleme est le même. Il faut bien que l'acquéreur "rembourse" le cédant, non?
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 08:22:59
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ce n'est pas tout à fait cela.
Le syndicat,par l'intermédiaire du syndic et bien entendu du notaire rembourse le vendeur et l'acheteur doit reconstituer "l'avance" auprès de syndicat
Voir l'article 5 du décret de 1967 qui concerne l'état daté dont fait état JPM,l'article 45-1 du même décret et enfin les article 6-2 et 6-3 (toujours D 1967),ce dernier indiquant < Toute convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux > en clair tout arrangement entre vendeur et achateur ne peut être opposé au syndicat (en cas de problème naturellement) |
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elliot74
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 14:51:22
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Dans les documents que j'ai remis au notaire il y avait effecivement le chois entre les deux formules :
1 l'acheteur rembourse le vendeur
2 le syndicat rembourse le vendeur et l'acheteur reconstitue l'avance.
J'ai justement opter pour la première solution afin que les deux parties reglent seuls cette transaction.
L'acheteur qui était representé par son notaire le jour de la vente, prétend qu'il n'a pas été fait mention de cette somme le jour de la signature, d'où son refus de payer. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 16:47:36
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Pour la régularisation des avances et/ou réserves les deux procédures sont admises mais, lorsque le vendeur doit des provisions ou charges, c'est evidemment la seconde qui est préférable puisqu'elle permet de retenir tout ou partie du remboursement par compensation.
Quant à l'état daté, iol est facile de vérifier les mentions portées. Je suppose que vous avez une copie.
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