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Rob54
Contributeur actif
34 réponses |
 Posté - 18 mars 2006 : 11:07:57
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Bonjour,
Le ravalement de ma copropriété est en cours.
A cette occasion l'application d'une couche hermétique est prévue sur le sol les loggias. Le RDC indique bien que les loggias sont parties privatives. Sur le sol de ma loggia j'ai du carrelage et la loggia est fermée. A l'époque ou elle était ouverte le voisin du dessous ne s'est jamais plein d'inflitrations.
Une note du syndic m'invite à retirer le carrelage faut de quoi un constat d'huissier sera établit à mes frais. Mes questions sont:
- Le retrait du carrelage (et éventuellement repose) est imposé par la copro à mes frais, quelles sont les us et coutumes sur ce genre de problèmes ? N'est-ce pas à la copro de prendre en charge (au moins en partie) ce genre de troubles ?
- Je trouve la methode du constat d'huissier (d'entrée de jeu) pour le moins dommage. est-ce une procédure classique ?
Merci,
Rob
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 18 mars 2006 : 12:06:02
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voir cequi était sur les devis et quels types de travaux sont votés . ce qui était prévu pour les logias fermées ?
mikis |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 mars 2006 : 14:04:14
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Il faut voir ce que dit votre RDC de ces loggias.
Si elles sont en totalité 'privative', on n'a rien a vous dire ni à faire, en particulier pour une prétendue intervention (ici un constat d'huissier) sans votre consentement pour pénétrer dans vos parties privatives.
Vous recevez chez vous qui vous voulez.
Il fait noter que la question de l'étanchéité des dalles-plancher se pose tout autant dans la continuité des dalles-plancher, qui sont communes aussi bien pour celle du séjour que de la loggia qui eux sont privatifs.
Dans votre loggia fermée 'privative' on ne peut rien vous imposer, pas plus que dans votre séjour 'privatif'.
(Le syndicat n'a compétence pour décider QUE sur les "parties communes").
Il faut tout de même vérifier si cette loggia n'est pas 'partie commune' à jouissance privative. Dans ce cas la loggia est 'commune' et vous ne pouvez empecher des travaux sur cette partie ...
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 18 mars 2006 : 14:05:11
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La première chose à vérifier c'est si l'autorisation de fermer la loggia a été demandée en assemblée générale et le résultat de cette demande.
Pour l'huissier,dans votre cas,le syndic ne peut engager ces frais sans accord de l'AG (ce n'est pas un recouvrement de charges impayées et il n'y a pas "urgence") |
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Rob54
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 18 mars 2006 : 15:52:09
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J'ai demandé l'autorisation au syndic, qui me l'à accordée par écrit -> Donc pas de demande en AG.
Y a t-il une différence au traitement du problème par rapport à cette autorisation ?
Merci,
Rob |
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Rob54
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 18 mars 2006 : 15:55:17
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J'ai demandé l'autorisation au syndic, qui me l'à accordée par écrit -> Donc pas de demande en AG.
Y a t-il une différence au traitement du problème par rapport à cette autorisation ?
Merci,
Rob |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 18 mars 2006 : 21:02:21
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L'accord du syndic ne vaut pas un clou,c'est l'assemeblée genérale qui accepte ou pas.
Mais il y a peut être d'autres loggias que la votre qui sont "fermées" et il arrive que la décision de l'AG soit valable pour "d'autres" fermeture sous réserve que les travaux soient identiques à ce qui est déjà en place;le syndic donne alors son accord sans nouvelle demande en AG. Mais sur le plan strictement "légal" je ne sais pas ce que cela vaut |
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badolles
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 18 mars 2006 : 21:41:42
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Sur mon RC les loggias le sol est partie commune j'ai mis du carrelage mais si lors du ravalement on m'obligeais à le supprimer se serait pour ma pomme.
Quand à la fermeture des loggiasil faut voir si une autorisation d'A G à autorisée la premere femeture si aucune autorisation n'existe toutes les fermetures n'ont aucune valeur |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 19 mars 2006 : 08:01:52
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Un syndic qui se permet de répondre seul à une demande de fermeture de logia, si auparavant aucune décision d'AG ne lui a donné pouvoir de le faire pour accepter le "mode de fermeture décidé une bonne fois pour toutes par une AG" est un syndic qui fait mal son boulot.
Vouloir étancher les sols des logias qui ne sont plus soumises aux intempéries, ça n'a pas de sens.
Vouloir le faire en considérant qu'un jour, un propriétaire voudra supprimer la fermeture de la loggia a un sens.
A quoi sert le carnet d'entretien de la copropriété ?
Si j'étais l'AG qui a voté le ravalement, j'aurai voté l'étanchéité des loggias non fermées, pas celle des logias fermées et demandé l'inscription de cette décision dans le carnet d'entretien de l'immeuble. Afin que les candidats futurs aux retraits des fermetures de logias sachent que s'ils suppriment les fermetures, ils seront contraints à étancher les sols de leurs logias ! Et là, ce sera à leurs propres frais, sous contrôle de la copro.
Et comme une copro est une collectivité. Il faut partager selon les quotes-part. Ainsi, les propriétaires de logias fermées vont "payer les étanchéités des autres" et ne rien "gagner" à faire économiser à l'ensemble le non besoin d'étancheité chez eux. Après tout, ils ont pris leurs responsabilités en mettant leur fermeture.
En poursuivant cette analyse, je conclue que c'est une bonne idée de prévoir un constat d'huissier pour répertorier de façon incontestable les logias fermées et dont le revêtement de sol ne permet pas de faire l'étanchéité prévue pour les logias retées en l'état initial de l'immeuble. Cette démarche me semble protéger tous les copropriétaires.
Cette démarche me semble pouvoir permettre aux propriétaires de logias fermées de décider maintenant, s'ils font étancher pour l'avenir (éventuel retrait de la fermeture) et il est normal qu'ils paient eux-mêmes les frais de remise du sol en l'état initial. Ou s'ils décident de conserver la fermeture de logia à long terme.
J'ai fondé le raisonnement qui précède sur du bon sens. Je ne sais pas vraiment comment contrôler s'il respecte toutes les lois applicables aux travaux d'entretien en copropriété. A vérifier par les ténors en ce domaine.
seborga1 |
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Rob54
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 13:00:47
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Merci pour vos réponses.
Je résume: le problème des carrelages à été évoqué en AG. Il à été décidé qu'une simple décharge auprès de l'entreprise serait demandée (mais ce point n'est pas présent dans le CR d'AG). Cette décision de demander une décharge à été évoquée et maintenue lors du CS suivant l'AG.
Aujourd'hui le syndic veut faire passer un huissier alors que ni le contrat de l'entreprise, ni le CR d'AG y fait état. Certaines personnes sont tout comme moi surpris qu'une telle procédure soit entreprise et soit contraire à ce qui à été dit en AG.
Une telle procédure est-elle légale ?
Merci de votre aide,
Rob |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 13:29:20
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Ce n'est pas trsè clair pour moi:
En quoi consiste cette décharge dont vous avez parlé en AG?
Quelle est la mission demandée à L'huissier? |
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Rob54
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 13:44:23
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Dans le cadre du ravalement, il est prévu une étanchéité du sol des loggias. De nombreuses personnes ont du carrelage et ne souhaite pas le retirer.
Ce problème à été évoqué en AG, et il a été décidé qu'une décharge serait alors à fournir pour les personnes ne désirant pas retirer le carrelage.
Le syndic veut faire passer l'huissier pour constater que le carrelage n'a pas été retiré.
La décharge volontairement fournie par les copros aurait alors exactement la meme valeur que le constat d'huissier.
Ce constat d'huissier n'a été décidé ni par l'AG ni par le CS, j'ai des doutes quant à la légalité d'une telle action.
Rob, |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 13:59:45
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Un huissier ne peut entrer chez vous que s'y vous l'y autorisez.
Ceci est valable dans une maison, s'il doit dresser un constat : il ne peut pénéter dans le jardin, propriété privé.
Il faut que vous soyez ferme là dessus, ainsi que vos voisins. (Ne craignez rien : les huissiers le savent très bien !)
Pour ce qui concerne une "décharge", il s'agirait sans doute de celle qui découle du refus de certains que soit démonté le carrelage pour passer la couche d'étanchéité.
Dans ce cas, ce n'est pas une décharge vis à vis de l'entreprise, mais vis à vis du syndicat, lequel serait tenu pour responsable si la dalle-plancher de la loggia ne s'avère pas étanche durant 10 ans ...
A l'entreprise d'identifier ces loggias non traitées et de faire savoir au syndicat qu'elles ne seront pas comprises dans la décennale... |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 14:00:37
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Peut être que certaines personnes refusent de signer la décharge ou que l'architecte exige un constat d'huissier.
De toute façon je ne pense pas que cela doit être une somme exorbitante par rapport à ce que coute un ravalement! |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 14:28:53
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réponse au dernier forumeur: je trouve cet argument sur "le montant à dépenser" (qui ne vaudrait pas la peine de s'interroger davantage sur le bien fondé de la décision)d'une légèreté à éviter tant elle est souvent lourde de conséquences...
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 15:03:39
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Je pensais que le cout de l'intervention de l'huissier posait souci à Rob54 d'où ma relativisation.
Pourquoi ne pas laisser intervenir un huissier comme cela pas de souci pour l'architecte et pour les propriétaires qui n'ont pas modifié la loggia.
Il faut vérifier auprès du conseil syndical pourquoi il y a venue d'un huissier.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 15:21:22
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Il faudrait également vérifier auprès du CS ce qu'il en est d'un 'contrat' pour une mission confiée à un huissier par le syndic, sur quel budget, etc ....
Car il semble que cet acte du syndic procède d'une démarche personnelle, qui plus est sans fondement, sans justification, et non d'une décision d'AG.
C'est d'autant plus surprenant que l'huissier, s'il peut faire constat sur les parties communes, ne peut en aucun cas le faire sur ces loggias privatives, ...... sauf à y regarder de loin en hélicoptère ou par la grande échelle des pompiers, ce qui ne se passe pas dans la discrétion ...... |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 15:23:44
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| Je suppose qu'il y a un échaffaudage. donc les loggias sont visibles.. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 18:35:50
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Au niveau des ravalements de façades souvent source de problèmes il y a,en principe,un état des lieux de fait notamment pour les parties dites privatives.
Mais cet état des lieux,avec ou sans huissier,est souvent fait à la charge de l'entreprise,sinon à sa demande, car en définitive c'est elle qui est,éventuellement,"déchargée" par ce document s'il y a un problème une réclamation -(vous n'avez pas étanché le sol de la loggia de Monsieur DUPONT,je ne pouvais pas il y avait du carrelage que ce monsieur ne voulais pas enlever) qui est garantie en cas de réclamation en premier < l'entreprise>
Ou encore le carrelage s'est décollé (dans le cas ou le carrelage est prévu conservé)suite aux travaux erreur voir l'état des lieux |
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Rob54
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 19:09:30
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Je confirme ce qui est dans la lettre du syndic:
"un constat d'huissier sera établit à vos frais"
Ma loggia étant fermée, pas une goutte d'eau se retrouve sur son sol (sauf lorsque je passe la serpière). La peinture utilisée pour l'étanchéité sera dans le temps moins robuste que le carrelage. Sans compter la gène et les frais supplémentaires. Une telle intervention me semble superflue (tout comme au chef de chantier (qui à des ordres)).
Je compte demander à l'huissier quel est son "mandat". Comme il n'est pas délivré par l'AG, je ne compte pas le laisser entrer.
Maintenant le syndic risque de m'adresser la note de l'huissier, si je ne la paie pas, où cela risque-t-il de me mener ?
Je vais me renseigner auprès du Pdt du CS (dont je suis membre) au sujet du mandat de cet huissier mais la communication est ... disons ... difficile. Il va encore se mettre en pétard avec une telle question.
Merci
Rob |
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intervention sur parties privates lors du ravaleme
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