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La nouvelle société que je viens de rejoindre loue par bail 3/6/9 de janvier 2005 : - 160 m² de bureaux Paris 17e
Les problèmes majeurs suivants se sont révélés : - Un très gros doute sur la surface réelle - Non fonctionnement du systeme de chauffage, equipement propriétaire Le propriétaire nous envoie régulièrement des professionneles qui tous disent : il faut changer les aerothermes et le bailleur feint de ne pas le savoir! - Une isolation phonique douteuse - Des cafards malgré plusieurs traitements annuels
Bref, nous avons déja envoyé 2 LRAR de mise en demeure pour le chauffage et toujours rien.
Que puis je faire pour résilier le bail prématurément et obtenir des indemnites ? quel est le meilleur angle d'attaque ?
Merci devos conseils cela me changerait la vie professionnelle !
Bonsoir, "le maître mot" quels sont les termes de votre bail,les travaux,sont ils à votre charge".Pouvez vous nous transcrire exactement ce qui est écrit. A +
Le bail est un bail que je qualifierai d'"amateur", genre standard mais de 1970 !
Quelques clauses attirent mon regard comme semblant parfaitement léonines : (merci de votre avis)
- 1 Objet - sans désignation des équipements ou des locaux "parfaite connaissance des lieux ... sans aucune garantie de désignation ou de contenance ... d'une manière générale ...aucune garantie du bailleur article 1721 Code civil"
- 4 etat de livraison "en l'état où ils se trouveront sans pouvoir exiger aucune réparation de quelque nature que ce soit"
- 5 Conditions générales preneur a le 1754 code civil + 605 Grosses réparations 605/606 sont pour le bailleur "le preneur souffrira les réparations ou travaux quelconques sans indemnites (dérogation article 1724 code civil)" (+ dérogation article 1723 (transformation de la chose louée en cours de bail) "le preneur devra aviser immédiatement le bailleur de toute réparation dont il serait à même de constater la nécessité sous peine d'être tenu responsable de toute aggravation" "renonciation à recours en cas d'interruption de services généraux ou EDF..." assurances "police pour le preneur comportant renonciation à tout recours contre le preneur et son mandataire"
Article 17 Pénalité de retard Devinez Seulement pour le preneur !
Qu'est ce qui est légal dans ce bail des années 70 (1870?), signé pour effet le 1/12/2005
Compte-tenu de - absnece ou non fonctionnement chauffage malgré LRAR nombreuses - Cafards recurrents - Niveau sonore des bureaux (genre 45-60dba)
Je suis prêt à faire tout ce qu'il faut : LRAR, mise en demeure, inspection du travail ...
Qu'est ce qui est léonin dans tout cela ? peut on ainsi s'exonerer ainsi des lois d'ordre public (dérogations si nombreuses au code civil) ?
Merci de votre aide, il me faut des cartouches pour procédure ou pour amener négociation
De plus, une telle clause ne peut exonérer le bailleur des travaux liés à la vétusté des lieux loués et faire échec aux principes de l'article 1755 du Code civil sans que les parties en soient contractuellement convenues
Toute idée ou piste bienvenue
Merci d'avance
Je paye un mangum de champagne à toute personne qui nous menera a sortir avant la fin du bail !
Cependant, en matière de bail commercial tout est permis, dès lors que cela n'est pas contraire à l'ordre public. Etre contraire à l'ordre public, cela veut dire, entrer dans le domaine du droit pénal.
Le bail est ainsi, le propriétaire a imposé des clauses très lourdes pour le locataire mais il n'est pas leonin. Il existe des baux commerciaux dont les clauses pour le locataire sont encore plus dure.
Les dérogations que vous citez sont elles inscrites dans le bail ou est-ce votre interprétation des phrases du bail ?
Oui, il est possible que vous puissiez imposer la réfection du chauffage à votre propriétaire mais ce n'est pas certain. Cela dit, puisque le propriétaire a envoyé quekqu'un, il a mis le doigt dans l'engrenage de présomption qu'il accepte de le prendre à sa charge.
Pour la surface vous n'avez aucun droit de vous plaindre, même si la surface est écrite dans le bail, le propriétaire est endroit de vous prouver qu'il a cité dans le bail une surface qui réunit celle dont vous avez jouissance exclusive plus celle dont vous avez "juissance commune" ...
Pour l'isolation phonique douteuse, si c'est entre vos pièce, aucun recours possible. Si c'est entre vous et vos voisins, avec beaucoup de talent vous pouvez éventuellement faire agir la loi sur le bruit, immanquablement via tribunal.
Quant aux cafards, j'suis sur qu'une des clause du bail va vous en faire supporter les frais de désinfection.
Alors, c'est un bail commercial. Pas possible de résilier prématurément. Même, il arrive que ce soit imposible qi l'immeuble se fait entièrement détruire par sinistre. Alors, oubliez l'idée de mettre une bombe...
Vous battre, assigner pour faire faire des travaux au propriétaire, même avec un bail défavorable pour vous, avec un très bon avocat, vous pouvez obtenir quelque chose.
Alors, si vous voulez quitter les lieux sans y laisser des miettes ou votre chemise, il y a un moyen méga efficace : vendre votre bail !
Parce que votre bail que vous qualifiez "années 70", il a certainement été vendu déjà plusieurs fois !
la cession de bail n'est pas forcément autorisée. elle peut meme etre totalement interdite sauf au successeur dans le commerce. êtes vous réellement une société commerciale ? si le propriétaire n'a que le 606 pour lui : vous avez le chauffage. reprécisez les clauses exactes pour 605 et 606. autant dire que si le propriétaire n'a que 606, c'est vous qui allez vous occuper des bestioles.
J'ai cité le bail ou résumé certaines clauses avec les dérogations mentionnés.
- 1 Objet - sans désignation des équipements ou des locaux "parfaite connaissance des lieux ... sans aucune garantie de désignation ou de contenance ... d'une manière générale ...aucune garantie du bailleur article 1721 Code civil" - 4 etat de livraison "en l'état où ils se trouveront sans pouvoir exiger aucune réparation de quelque nature que ce soit" - 5 Conditions générales preneur a le 1754 code civil + 605 Grosses réparations 605/606 sont pour le bailleur "le preneur souffrira les réparations ou travaux quelconques sans indemnites (dérogation article 1724 code civil)" (+ dérogation article 1723 (transformation de la chose louée en cours de bail) "le preneur devra aviser immédiatement le bailleur de toute réparation dont il serait à même de constater la nécessité sous peine d'être tenu responsable de toute aggravation" "renonciation à recours en cas d'interruption de services généraux ou EDF..." assurances "police pour le preneur comportant renonciation à tout recours contre le preneur et son mandataire" Article 17 Pénalité de retard Devinez Seulement pour le preneur !
Sur ces bases là, y a t il qqch à faire? Je suis preneur de toute remarque ou angle d'attaque
Je pense en outre à 3 points précis sur lequel je ollicite votre concours : - On peut vraiment déroger au vice caché même en matière de bail ? Louer sans chauffage ni isolation comme cela. - Quid de inspection du travail et faire declarer impropre au travail les bureaux ? (10°C maxi ds 2 bureaux + 60 db) ce sera à qui de bouger alors - Le bail précise qu'il ne s'agit pas d'un lot mais d'une subdivision de lots. Peut on faire un bail sur qqch qui n'est pas dans le RCP ? Je n'ai aucune convention de division ou mention particulière
Merci de vos précieux conseils, si je dois faire état d'autres clauses du bail dites le moi mais je pense avoir mentionné toutes celles relevant
PS Pour info L'ancien dirgeant de la boite a signé ce bail et un autre sur le reste du lot pour sa propre entreprise. (locaux mieux isolés et sans doute moins chers au m²...) Vous comprendrez que l'autre bail est infiniment plus sympa ... Puis je exiger du propriétaire copie de l'autre bail signé en même temps ?
Je suis curieux et très avide de vos conseils sur mon post précédent.
Il me reste deux petits points à vérifier en plus : - Reclassement locaux professionnels activité mentionnée dans le bail : cabinet de conseil Puis je reclasser en locaux professionnels ce "local commercial à usage de bureaux" et me prévaloir d'un préavis de 6 mois ? - Un cabinet de conseil peut il louer un local commercial à usage de bureaux ? (destination correcte par rapport à objet social ?)
Résolution de bail commercial : comment faire ?
Forum fermé
Posté - 31 janv. 2006 : 19:26:24
A +
. reprécisez les clauses exactes pour 605 et 606. 