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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
 Posté - 17 janv. 2006 : 18:50:59
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Bonsoir à tous,
Un client d'une petite copro m'a contacté à l'instant et me pose une "colle" à laquelle je ne sais pas répondre.
Concernant une autre copropriete le syndic, un tres grand groupe(!!!!!), a procede de la maniere suivante lors du vote sur le renouvellement de son mandat.
A cette AGO,
7000 tantiemes etaient présents ou representés
vote pour le renouvellement : 4000
vote contre le renouvellement :3000
La majorité de l'article 25 n'ayant pas été atteinte mais sa candidature ayant recueillie au moins le 1/3 des voix des copropriétaires,le syndic a considéré que les mêmes vote contre étaient valables pour le deuxieme vote et n'a pas procédé au second vote à l'article 25-1.
Le syndic a pu considérer que le second vote etait inutile puisqu'il y a tout lieu de penser que les coproprietaires confirment le premier vote.
Ainsi le juriste Jacques Lafond, dans une note de septembre 2001 (CSAB Dossier 93 sep 2001) s'interroge sur cette possibilite de ne pas faire proceder à ce second vote.
Les pilliers de ce forum disposeraient ils d'une jurisprudence ?
Je precise par ailleurs qu'aucune autre candidature n'a ete portee à l'ordre du jour , si bien que le syndic etait assuré de son renouvellement !!
merci par avance,
Christian
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Edité par - air jordan le 17 janv. 2006 18:54:42 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 janv. 2006 : 19:15:33
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J'ai mis mon casque et prévu un extincteur, car c'est une question à se faire incendier. (Suppot des syndics "profs").
Pour ma part je pense la même chose ... même si le texte ne penche pas dans ce sens.
Selon lui, il devrait y avoir 2 votes.
S'il n'y a qu'un seul candidat, il faut bien reconnaitre que c'est ridicule, dans la mesure où ne peuvent postuler au second tour que ceux qui ont obtenu la maj. du 1/3 de L.art.25-1.
Comme il faut de toute façon nommer un syndic, seul ce candidat peut (doit) être élu.
S'il y a 2 rescapés, le second vote s'impose, des abstentionnistes du 1er tour (idiot) pouvant faire changer la donne.
S'il n'y a qu'un candidat, il serait suicidaire de ne pas le nommer, de changer son vote.
Ici, en présence d'un seul candidat ayant plus du 1/3, les 3000 ne changent rien du tout. On imagine mal un revirement de situation.
La chose serait différente si le sortant obtenait plus du 1/3, les opposants aussi (3700 ici et 3400 là). Dans ce cas nous retombons dans l'hypothèse "2 options", un second vote s'imposant à la maj.art.24. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 17 janv. 2006 : 19:46:52
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air jordan
Ca ressemble à une AG FONCIA ça !!
D'abord le "renouvellement" d'un syndic n'existe pas et vous le savez très bien puisque c'est votre profession. Le projet de résolution doit être NOMINATION du Cabinet XX ou Cabinet YY.
Ensuite 4000 > art. 25 L. Pourquoi dites-vous que La majorité de l'article 25 n'ayant pas été atteinte mais sa candidature ayant recueillie au moins le 1/3 des voix des copropriétaires,le syndic a considéré que les mêmes vote contre étaient valables pour le deuxieme vote et n'a pas procédé au second vote à l'article 25-1.
Sur 7000 la majorité à l'art. 25 doit être 3501/7000...
Voulez-vous en revenir au sujet
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33392
où il y avait de quoi tourner en bourrique et faire fuir les contributeurs-lecteurs ?
On va voir si il y a une jurisprudence... |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 17 janv. 2006 : 19:52:06
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"J'ai mis mon casque et prévu un extincteur, car c'est une question à se faire incendier. (Suppot des syndics "profs").
J'ai pas de lance flamme!
". même si le texte ne penche pas dans ce sens.
Selon lui, il devrait y avoir 2 votes."
Pourquoi un syndic d'un grand groupe n'a pas procédé à ce second vote, il ne risquait pourtant pas grand chose!
"Comme il faut de toute façon nommer un syndic
"
L'A.G. aurait pu nommer un syndic bénévole, même avec un mandat limité.
Pas de descente en flammes....
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 17 janv. 2006 : 21:33:03
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re Bonsoir,
Cette résolution pourrait faire l'objet d'une assignation devant le tribunal de Grande Instance.
Il reste cepedendant que le préjudice pour le syndicat des copropriétaires est minime, pour ne pas dire inexistant !
En effet, le syndic était en l'espece sur d'être élu.
De plus, l'analyse du professeur et juriste Lafond ne me paraît pas etre dépourvue de bon sens.
Je suis preneur de toute jurisprudence, je ne vous le cache pas !
Pour répondre à mathy : vous avez vu juste !
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Edité par - air jordan le 17 janv. 2006 21:35:36 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 janv. 2006 : 22:42:12
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L'art.25-1 étant récent, je ne pense pas qu'il y ai d'arret sur la question posée. Je n'ai rien trouvé là dessus.
Il faut rectifier certains points :
"Sur 7000 la majorité à l'art. 25 doit être 3501/7000..." Affirmation gratuite.
Pour ma part, j'ai compris que les 7000 voix présentes ou représentées exprimées ... voulaient dire que le syndicat compterait 10.000 voix. D'où le 1/3 de 25-1 à 3334, ce qui est conforme à ce que présente Air Jordan.
"Pourquoi un syndic d'un grand groupe n'a pas procédé à ce second vote, il ne risquait pourtant pas grand chose!"
C'est justement la question posée par Air Jordan !!!! (lunettes !!  )
"L'A.G. aurait pu nommer un syndic bénévole, même avec un mandat limité."
NON : dans la mesure où aucun autre candidat ne s'est déclaré avant le 1er tour de scrutin, le sortant postulait seul.
Au besoin, une fois ce 1er tour passé, un candidat 'non prof' aurait éventuellement pu se déclarer . Il concourait aussi à l'art.25.
Force est de constater que cela n'a pas été le cas.
De ce fait le sortant restait seul en lice.
Il n'y avait alors aucune autre porte que de le nommer. A défaut, le syndicat était dépourvu de syndic !
Peu importe le sortant, F, G ou H. ...
Il n'y avait plus qu'un seul candidat en mesure de l'emporter ... Où serait la pertinence d'un second tour, de pure forme, sur une seule tête ???
Donc, vous connaissez : "faute de combattant ......". Le sortant est élu ...
On peut noter ici que le 1/3 nécessaire par l'art.25-1 est supérieur à la maj art.24 ! (3501 sur les 7000 exprimés). En présence d'une seule candidature, on imagine mal un revirement de majorité, une défection dans les rangs des 4000 ayant voté 'pour' le sortant seul candidat.
Il faut tout de même relever un point qui chagrine, sans qu'il soit le monopole du F en question :
"..un tres grand groupe(!!!!!), a procede de la maniere suivante lors du vote ......" et plus loin "Le syndic a considéré que les mêmes vote contre étaient valables pour le deuxieme vote et n'a pas procédé au second vote à l'article 25-1."
On l'aura compris : ce n'est pas au syndic de procéder à sa manière, ou de considérer ceci ou cela.
Lors de l'AG le syndic n'a pas de fonction en tant que syndic. Ou plutot, la seule qu'il puisse avoir c'est celle de "Conseil", c'est tout.
A la limite, une fois le bureau élu (Pdt, secrétaire, scrutateurs), s'il n'y a rien à faire, il peut sortir et aller au cinéma : le syndic qui n'a aucune fonction en AG, n'est pas indispensable à sa tenue, à la validité des décisions prises.
Au mieux, faute d'autre candidat, il est de droit secrétaire de séance. En tant que secrétaire il "scribe", mais n'a aucun autre rôle pour la tenue de l'AG, en particulier pour passer par dessus le pdt de séance.
Mais ici, le syndic ( F, G ou H .....) ne fait que ce qui se pratique un peu partout, les copropriétaires ignorant bien souvent les règles qui s'appliquent, les pratiques.
Que penser de ces candidats "pdt de séance" qui, en fait n'y connaissent rien et s'en remettent au syndic ?... Peut on le reprocher à ce dernier ?
Mais ceci est un autre débat.......
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Edité par - gédehem le 17 janv. 2006 22:48:59 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 17 janv. 2006 : 23:10:14
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re salut gédehem,
Il est clair que la responsabilite du president de seance est indiscutable et ce d'autant plus qu'il a signé le pv à la fin de l'assemblée.
Cela pourrait constituer une "excuse" pour ce syndic qui n'a vraiment peur de rien ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 janv. 2006 : 23:26:41
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J'aime votre "excuse" avec les guillemets !!! Car le syndic, hormis sa fonction de secrétaire, n'a pas un rôle dirigeant lors de l'AG ... du moins en théorie.
C'est bien l'AG du syndicat qui a décidé de ne pas procéder à un second tour, pratique entérinée par le pdt de séance ... Il est certain que le rôle du syndic ne transpire pas dans ce qui est rapporté au PV !! Pas fou !!!
De ce fait, en cas de recours éventuel (sur quelle base ? une première alors ...) la responsabilité du syndic ne peut être recherchée .....comme toujours ...! |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 18:51:47
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L'AGO ne peut décider qu'en respectant la procédure prévue par les
textes.
Donc cette élection est entachée d'rrégularité, même si le résultat final est celui relaté.
Dura lex,sed lex. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 19:23:11
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Citation :
Initialement entré par oldman24
L'AGO ne peut décider qu'en respectant la procédure prévue par les
textes.
Donc cette élection est entachée d'rrégularité, même si le résultat final est celui relaté.
Dura lex,sed lex.
Certes oldman24 !!!,
Mais quel serait le préjudice pour les coproprietaires ayant votes contre ou decidant d'assigner ?
Faute de prejudice , il pourrait etre avancé que l'interêt à agir, condition de toute action en justice, ferait défaut en l'espece, et rendrait irrecevable toute demande en annulation !
Bon, c'est un peu tiré par les cheveux mais le syndic possede des avocats chevronnés suceptible d'utiliser cet argument juridique technique pour faire peur aux coproprietaires en question.
La vérite est qu'il n'y a aucune jurisprudence à ce sujet, seulement et seulement quelques observations doctrinales peu developpées !
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 18 janv. 2006 : 20:04:37
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Bien vu, François !
Effectivement, bien que n'ayant pas cherché de jurisprudences, si l'on s'en tient aux textes et qu'aux textes, un second vote aurait du avoir lieu et le Pdt de séance aurait du le soutenir, et ce, même si en l'occurence il n'y avait qu'un candidat :
http://www.unarc.asso.fr/site/sru/sru36.htm#5
et
Article 19 Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 12 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Pour l'application du premier alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi.
Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu'une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l'article 24 de la même loi :
1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 11 ci-dessus n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée ;
2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 19 janv. 2006 : 14:05:06
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Bonjour à tous,
Lorsqu'il y un texte qui est clair pourquoi ne pas le respecter à la lettre et dans son esprit.
Ce n'est pas un tribunal qui dira le contraire !
Pourquoi la doctrine s'étendrait elle sur ce point ?
I don't know !  
Dura lex,sed lex. |
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