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 Sujet  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 18 oct. 2005 : 14:35:13
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Une assemblée est convoquée pour délibérer exclusivement sur les travaux de mise en conformité des 14 ascenseurs d'un immeuble important.
Il existe 14 grilles de répartition des charges liées à ces travaux.
Pour les travaux de l'ascenseur A, les propriétaires des lots figurant dans la grille A participeront seuls au vote, avec un nombre de voix en proportion de leur quote-part de contribution aux charges A. Idem pour B, C, ... C'est la règle prévue par l'article L 24 alinéa 4, dont l'application est prévue par le règlement de copropriété.
Dans ce cas, tous les copropriétaires doivent être convoqués, bien que certains ne soient en rien concernés.
S'agissant de la limitation à 5 % des voix du nombre des pouvoirs détenus, comment doit-on déterminer la limite ?
En fonction du nombre des tantièmes généraux ? Sur le total des tantièmes généraux ?
Ou autrement ?
Merci pour vos idées.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 oct. 2005 : 15:23:16
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L'art.22 de L me semble clair :
"Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat. "
Il s'agit donc ici des 5 % sur le total des tantièmes généraux de tout le syndicat. (si 1000/1000°, 5% = 50/1000 au total)
Si je détiens 4,95% des voix, de moi-même et de mes 6 mandants, je suis dans les clous, même si je vote pour 7,90% des tantièmes de répartition spécifiques à l'équipement en cause.
C'est ma lecture du texte sur le "des voix du syndicat. ".
Votre question en pose une autre, qui est si j'ai tout bien compris celle que vous vous posez aussi : quid de la règle des 5% lorsque seuls certains copropriétaires participent au vote sur un point particulier (dans votre exemple, les copros de l'ascenseur A)...
Là, je ne sais pas ...je vais chercher, ce que vous avez du faire !!  .
Le bon sens voudrait que cet équipement nécessitant un vote de certains copropriétaires, et d'eux seuls, la règle des 5% s'applique sur le total des tantièmes généraux des seuls copropriétaires concernés par cet équipement.
Pour être plus précis, comme si les 20 copropriétaires concernés par cet ascenseur A était un seul et même syndicat de 20 membres...
Logiquement .....!
Mais la logique dans la loi de 65 .......
Pour autant, un copropriétaireporteur de 6 mandats représentant 4,95% du total du syndicat ne peut voter pour cet équipement A qu'avec les voix de ses mandats ayant qualité pour voter sur cet ascenseur A.
Je suis du C, je suis porteur de 6 mandats, 2 du A, 1 du B et 3 du D. Je ne peux donc voter que pour mes 2 mandants concernés par le A.
Je suis du A, j'ai 6 mandats du A, soit 4,95% du total du syndicat mais 20% des tantièmes généraux de l'ascenseur A !!! ....Puis-je voter avec ces 20% ? ...
Je dirais : non, s'agissant d'un vote spécifique où la maj.art.24 sera calculée sur le total des voix exprimées par les seuls copropriétaires qui participent à ce vote (comme un syndicat de 20). On retomberait alors sur les 3 mandats .. même s'il font 15 % des voix !!!
Il me semble que cette limitation du nombre de voix des mandats à 5% s'applique (devrait s'appliquer ?) lors des AS (assemblée spéciale) lorsque seuls certains copropriétaires, seuls concernés, sont convoqués, 5% des voix avec lesquelles un mandataire-copropriétaire peut voter. Il s'agit alors de 5% du total des tantièmes spécifiques dont parle l'art.24 alin.4.
Dans ce cas, "le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants ." de l'art.22 s'entend des voix pour voter, ici spécifiquement sur les tantièmes "grille ascenseur A". Si plus de 3 mandats, limitation à 5% des tantièmes de cette grille.
C'est ma lecture ...
Interessante question .. Ca vous aide ? ... |
Edité par - gédehem le 18 oct. 2005 16:07:15 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 oct. 2005 : 17:11:05
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Cela m'aide ? Bien sur, vous m'aidez toujours 
A dire vrai, c'est un cas pratique réel qui me donne l'occasion que, comme bien souvent les auteurs qui n'ont pas la pratique sautent des difficultés pourtant évidentes.
Je n'ai trouvé que l'avis du jurisclasseur copro dont l'auteur Guy Vigneron a le mérite d'avoir perçu la difficulté. Réponse, on peut dans ce cas appliquer les tantièmes de charges spéciales.
Mais il n'a quand même pas vu la difficulté quand il s'agit d'une assemblée de tous les copropriétaires ayant à traiter de questions générales. Et dans ce cas ???
On signe la feuille de présence et on traite les pouvoirs comme à l'ordinaire, en fonction des tantièmes généraux. La feuille de présence est bouclée. On ne va pas en faire une autre !
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Edité par - JPM le 18 oct. 2005 17:12:45 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 oct. 2005 : 19:36:19
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Citation :
Initialement entré par JPM
On signe la feuille de présence et on traite les pouvoirs comme à l'ordinaire, en fonction des tantièmes généraux. La feuille de présence est bouclée. On ne va pas en faire une autre !
Je serai d'accord avec le fait que la feuille de présence se signe en début d'AG, où tous les copropriétaires sont convoqués.
Donc les 5% concernent 5% du syndicat.
et le mandataire voterait après sur chaque résolution pour le compte des mandants concernés.
Pour le cas de vos 14 ascenseurs, y a t il des syndicats secondaires???
Si oui, un seul mandataire peut représenter tous les mandants du syndicat secondaire lors de l'AG du syndicat principal |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 oct. 2005 : 22:52:28
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JPM : effectivement, vous le relevez dans ce cas cité, il est difficile d'appliquer cette pratique lorsqu'au cours d'une même AG, où tous sont convoqués, de pouvoir ensuite dissocier les votes particuliers qui ne concernent que certains.
Je me souviens d'une copropriété moyenne (50 lots) où 4 cages d'escaliers devaient être refaites avec vote séparé par cage (prévu au RDC).
Cette question était 'noyée' au milieu d'autres qui concernaient l'ensemble du syndicat.
J'avais alors conseillé au syndic non pro (en fait, pdt-syndic d'un syndicat coopératif) d'établir la feuille de présence par cage d'escalier. Au lieu d'avoir 1 liste d'émargement dans l'ordre alpha, nous avions 4 listes, chacune par cage, chacune dans l'ordre alpha bien sur. Sous Excel, en 2 mn c'est trié et imprimé.
Nous avions donc bien une feuille de présence, si ce n'est qu'elle était répartie par cage, facilitant ainsi le décompte des voix par cage ...
J'avoue ne pas avoir pensé alors au problème des mandats et des 5%, qui ne s'est pas posé alors.
Mais votre question m'a ramené cette histoire en tête, dans la mesure où il aurait été facile de controler les porteurs de mandats lors de l'émargement, ici par cage, dans votre cas par ascenseur .... si ce n'est qu'à l'époque je ne pensais pas au pb des 5% pour un vote spécifique tel que vous le soulevez dans une copropriété bien plus importante ....
Si le cas s'était présenté, j'aurais, il me semble, conseillé d'appliquer cette règle des 5% au vote particulier art.24 alin.4., réduction éventuelle des voix détenues qui me semble logique.
Le conseil qu'on peut donner ici est le suivant : lorsqu'une AG doit aborder une question particulière qui ne concerne que ceratins copropriétaires, la feuille de présence doit être établie de telle façon qu'il soit possible, non seulement de décompter précisémment les seules voix qui voterons, mais aussi de vérifier les voix que possèdent les porteurs de plus de 3 mandats pour ce vote particulier.
Importance de la préparation de l'AG dans un tel cas ...
Très interessante, votre question, JPM !! |
Edité par - gédehem le 18 oct. 2005 23:00:45 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 oct. 2005 : 10:40:05
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| gédehem: jusqu'à présent je n'ai pas vu un syndic appliquer cette règle des 5% autrement que sur l'ensemble du syndicat, que ce soit à Paris ou en Province |
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Art 24 al 4 Quels tantièmes pour limite 5 % ?
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