|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
kasos
Pilier de forums
327 réponses |
 Posté - 04 oct. 2005 : 08:45:56
|
Refus de vote de travaux obligatoires
Ma question se veut générale, mais je vais l'illustrer pour un cas particulier.
Des travaux sont redus obligatoires par Décrets (sécurité ascenseurs, ravalement, mises aux normes sécurité et sanitaire de piscine, etc.)
Les résolutions vont être mises à l'ordre du jour d'une assemblée, avec vote à la majorité Art. 25 (avec second vote en séance selon modalités Loi SRU).
Que se passe t'il si les résolutions sont refusées?
Quels sont les responsabilités encourues par les copropriétaires qui ont voté CONTRE?
Je prends l'exemple piscine.
Résolution portant sur mise aux normes sécurité (barrières) et sanitaire (pédiluve, suppression gazon autour du bassin, ...).
Compte tenu du coût du projet, certains copropriétaires veulent bien voter POUR norme sécurité, mais votent CONTRE mise aux normes sanitaires, car coût élevé.
Or, la Préfecture peut demnander la fermeture administrative de la piscine, si une analyse d'eau (effectuée périodiquement) s'avérait hors normes.
Obligation donc d'entreprendre alors ces travaux coûteux.
Est-ce que ces travaux peuvent être imputés aux seuls copropriétaires qui avaient voté CONTRE?
Ou, en d'autres termes, est-ce que ceux qui avaient votés POUR peuvent se retourner contre le Syndicat des copropriétaires, refusant de payer ces nouveaux travaux?
Cordialement
kasos
Pdt de CS
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 11:21:44
|
On peut distinguer deux cas :
l'opposition absurde au principe même des travaux. Le syndic (professionnel ou bénévole) doit, dans certains cas, mettre l'élément concerné hors service : ascenseur à l'arrêt, piscine vidée, etc... Il peut avoir intérêt à démissionner pour sauvegarder sa responsabilité. Et se pose effectivement la problème de la responsabilité d'un ou plusieurs copropriétaires à raison de leur vote. C'est une hypothèse qui reste peu traitée par les juristes. A noter que l'étude à ce sujet n'est pas limitée aux copropriétés. Il faut aller à la pêche dans le droit des sociétés, des associations et de toutes les institutions collectives. Les différence de régime juridique sont sans importance.
Il y a d'autre part le rejet des travaux parce que l'étude n'a pas été suffisante. Ou il n'y a pas eu de mise en concurrence. Dans ce cas il faut tenter de redresser rapidement la barre.
Le principe est que le syndicat, assimilé à un " propriétaire " est responsable pour n'avoir pas respecté la loi. La responsabilité peut être pénale soit par une disposition spécifique du texte, soit parce qu'il y eu un accident.
|
Signaler un abus  |
|
|
kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 11:28:51
|
Citation :
Initialement entré par JPM
Le principe est que le syndicat, assimilé à un " propriétaire " est responsable pour n'avoir pas respecté la loi. La responsabilité peut être pénale soit par une disposition spécifique du texte, soit parce qu'il y eu un accident.
Quels sont les articles de loi que l'on peut citer à ce sujet?
Cordialement
kasos
Pdt de CS |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 13:47:07
|
| un exemple: dans une copropriété les copros refusaient de voter les travaux de déamiantage des parkings, le syndic a démissionné, fait nommer un administrateur provisoire, qui fait exécuter les travaux |
| Signaler un abus |
|
|
kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 14:43:58
|
Citation :
Initialement entré par nefer
un exemple: dans une copropriété les copros refusaient de voter les travaux de déamiantage des parkings, le syndic a démissionné, fait nommer un administrateur provisoire, qui fait exécuter les travaux
C'est la solution ruineuse, car tout le monde sait ce que coute un administrateur provisoire.
Nous, on n'en est pas laà. Le syndic joue son rôle normal. Ce sont des copros "récalcitrants" qui bloquent le système. D'où ma quesztion qui porte sur ce qui peut leur arriver s'ils font ce blocage lors de l'AG.
Cordialement
kasos
Pdt de CS |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 15:22:20
|
JPM a très bien résumé la situation.
J'insiste sur un point.
Lorsque des travaux sont rendus obligatoires par la loi ou par la réglementation, l'AG n'a pas compétence pour décider sur la réalisation ou non de ces travaux. On ne lui demande pas son avis : les travaux sont obligatoires, un point c'est tout.
Elle ne peut donc se prononcer que sur "les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires ...." (L.art.25e).
Les travaux étant obligatoires, éventuellement dans un délai fixé, l'AG n'a compétence que pour statuer sur les modalités pratiques, les devis, le calendrier, etc ...de réalisation des travaux que le syndicat DOIT faire.
La question posée à l'AG ne doit donc pas être "réalisation de travaux sur la piscine", qui laisse la porte ouverte au refus rapportés, mais "Modalités de réalisation de travaux obligatoires sur la piscine".
On retombe alors sur ce que présentait JPM sur un refus de tel devis nécessitant une autre AG où seront présentées d'autres propositions.
D'une façon générale, et c'est ici particulièrement justifié, il faut avoir recours au juge en présence d'une minorité de blocage, ici refusant les devis par refus des travaux (pas moyen d'avoir l'art.25-1), ou pour une majorité qui voterait abusivement contre (ici pas d'art.24 en seconde lecture), y compris lorsque ces travaux ne sont pas obligatoires.
J'ai le souvenir d'un syndicat, composé d'une majorité de bailleurs refusant tout travaux, contraint par le juge à ravaler la façade dégradée sur recours d'un petit nombre très minoritaire de copropriétaires résidents.
Lorsque les travaux sont obligatoires c'est encore plus facile à justifier ....
Il faut alors assigner le syndicat, ici devant le TGI pour tenir compte du montant des travaux
S'il ne dépasse pas le montant dans la compétence du TI, l'assignation est faite devant le TI. Mais hélas, s'agissant de gros travaux, nous sommes contraints au TGI... |
Edité par - gédehem le 04 oct. 2005 15:24:31 |
| Signaler un abus |
|
|
kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 17:46:06
|
Citation :
Initialement entré par gédehem
D'une façon générale, et c'est ici particulièrement justifié, il faut avoir recours au juge en présence d'une minorité de blocage, ici refusant les devis par refus des travaux (pas moyen d'avoir l'art.25-1), ou pour une majorité qui voterait abusivement contre (ici pas d'art.24 en seconde lecture), y compris lorsque ces travaux ne sont pas obligatoires.
Je n'en suis pas encore à envisager d'action judiciaire.
Je vais mettre à l'OJ les termes précis cités par gedehem.
Avec une résolution à tiroir:
A) cloture (qui sera votée certainement)
B) mise aux normes sanitaires (qui sont obligatoires depuis très longtemps): pédiluve, douche, suppression gazon, etc
De quelles foudres peut-on menacer les copros qui ne voteraient pas cette seconde partie?
Cordialement
kasos
Pdt de CS |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 17:54:25
|
| de la fermture de cet équipement. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 19:14:34
|
Certes, on peut (on doit) fermer un équipement qui n'est pas aux normes, ici sanitaires..
mais il y a un cependant un problème lié à la destination de l'immeble.
Cette copropriété possède une piscine, comme une autre peut avoir un tennis, équipement communs indivisiblement liés à la destination de l'immeuble.
Il est évident qu'il y a là en matière de plus value (c'est +cher avec piscine et/ou tennis que sans), aussi bien à l'achat qu'à la revente.
C'est aussi un plus dans les conditions de jouissance des parties privatives.
Ainsi la fermeture de la piscine (et ou tennis) (en hiver c'est normal pour la piscine !  ) serait impossible, sauf décidée à l'unanimité du syndicat, car elle est indispensable à la destination de l'immeuble et une atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives.
Il ne parait donc pas possible dans un tel cas, sauf à l'unanimité de tous, de fermer définitivement une piscine dans une telle copropriété, au pretexte d'une mise aux normes couteuse....
Le juge répondra "Si vous avez acheté plus cher dans une copro avec piscine c'est que vous vouliez un tel équipement et que vous en aviez les moyens, moyens que vous devez mettre en œuvre pour préserver et entretenir cette piscine".
C'est bien joli d'acheter une Cadillac, ... si on ne peut pas y mettre d'essence ...
On retrouve ici la question de la supression du poste 'concierge' dans un immeuble d'un certain standing, impossible sauf à l'unanimité de tous : eu égard au standing de l'immeuble, ce poste est lié à la destination de l'immeuble, habitation bourgeoise de standing ...
A mon avis, ce point doit être avancé en AG pour bien faire comprendre qu'ici, votre syndicat est obligé par la réglementation mais que vous êtes tous contraints par la destination de votre immeuble....
Fermer définitivement la piscine serait ici comme "aliéner une partie commune nécessaire à la destination de l'immeuble", qui ne pourrait être décidé qu'à l'unanimité . |
Edité par - gédehem le 04 oct. 2005 19:28:59 |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Refus de vote de travaux obligatoires
Forum fermé
