|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
pepette93700
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 07 sept. 2005 : 07:45:45
|
Bonjour tout le monde,
desole pour le titre, mais je n'avais pas assez de place.
j'expose notre soucis.
je fais parti du conseil syndical de notre petite copropriété ( 7 proprio ), etant membre du CS, j'ai acces a certains documents, dont la liste des propriétaires.
Or sur la liste, on voit apparaitre tout le monde :
M et Mmme Dupond ; M et Mme Durand .....
on voit apparaitre Mme Dupuis, alors que cette derniere vie avec un messieurs. Ce mec ( soit disant son mari ) napparait pas sur la liste et se permet d'intervenir ds la copropriete ( travaux, nuisance ....)
Une personne ne faisant pas parti de la copropriete a t elle le droit d'intervenir ds la fonctionnement de cette derniere ?
jespere que vous m'avez compris.
Merci d'avance pour vos reponse
|
|
Signaler un abus
|
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 09:34:30
|
en premier, vérifiez bien auprès du syndic qui est propriétaire du lot.
si seule Mme X est propriétaire, vous pourrez commencer, la prochaine fois, par lui demander de bien vouloir intervenir pour faire cesser les interventions d'une personne qui n'a rien à voir avec la opropriété et lui rappeler qu'en cas de besoin elle contacte le syndic ou le conseil syndical: méthode douce ......
Précision: qu'appelez vous "intervenir"?
Même un copropriétaire n'a pas à donner d'instructions ou d'ordre dans l'immeuble: seul le syndic y est habilité |
Signaler un abus  |
|
|
pepette93700
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 13:28:22
|
Qd je dis intervenir ....
On devrait faire tel travaux ; il ne faut pas faire ceci etc ...
j'en passe et des meilleurs.
Mais c'est vrai que je n'avais pas penser par passer par le syndic.
Dans le cas ou seulement Mme X est proprio, le gars qui habite chez elle et qui ne fait pas parti de la copro, a-t-il des droits ?
Concernant les locataires, ont-il les memes droits que les proprietaires ? |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 13:43:16
|
Le conjoint d'un copropriétaire (conjoint = marié) n'est rien du tout aux yeux du syndicat, n'étant pas lui-même copropriétaire. C'est un résident, conjoint d'un copropriétaire.
Il n'a que les droits attachés à toute personne et les obligations qui découlent du fait qu'il est résident (respect du RDC, décisions d'AG, etc ....)
Vous noterez toutefois que le conjoint d'un copropriétaire peut être élu au CS, bin que non copropriétaire, sous réserve d'y avoir été autorisé par un mandat exprès du conjoint copropriétaire...
Possibilité à ne pas crier sur tous les toits, donc ....
Les locataires sont dans le même cas : droits attachés à la personne, obligation de respecter le RDC et les décisions d'AG. |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 14:18:29
|
et s'agissant de travaux, ne pas oublier que le donneur d'ordre est le syndic et non les co-propriétaires, ni les membres du CS.
Il ne doit pas y avoir confusion entre les roles de chacun: copropriétaire,CS et syndic.
|
| Signaler un abus |
|
|
Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 18:00:05
|
Juste une précision : les donneurs de lecons et autre critiqueurs de premiere ne sont pas interdit dans la loi.
Dire "On devrait faire tel travaux"
ou "il ne faut pas faire ceci etc ..."
peux certainement etre desagreable mais ne caracterise en rien une infraction ni a la loi, ni au RdC ni a une décision d'AG, mais releve de la liberte de chacun a la parole (ou a dire des conneries si vous preferez).
Le donneur d'ordre reste le syndic mais tout un chacun peut (malheureusement) se faire donneur de lecon... propriétaire, concubin de propriétaire ou locataire pas de limite!
|
| Signaler un abus |
|
|
ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 21:55:44
|
Quasi identique :
La présidente du Conseil Syndical locataire d'un appartement a été nommée en 2004 lors d'une AG des copropriétaires,sa mère (> 75 ans)habite un étage dont elle était ou est encore propriétaire depuis le décès récent de son mari.
C'est dire une place ambigue avec les autres copropriétaires. Son mari ou elle paraisse mandataire.
Après une démarche de Boughes pour la mise en place d'une antenne téléphonie, en découvrant une homonymie et une absorption de société, je n'ai plus voulu cautionner une incertitude quand à un transfert caché de portefeuilles vers une autre agence. Un avocat du syndicat m'a écrit vertement pour la fermer dès reception de son courrier, et le contrat Boughes a été discuté avec cette personne, qui dans la foulée a été élue lors d'une AG comme Pdte du CS, l'Agence et elle même se présentant comme copropriétaire. Elle n'a en 2004 et 2005 organisée aucune réunion de copropriétaires et ne parle à personne de la copropriété et de ses relations avec l'Agence, considérant que l'Agence est le syndic, ce que j'ai déjà décrite dans d'autres forums.
1 / Son père est décédé à la même époque et l'on nous a dit en mars 2004, qu'elle pouvait donc être considérée comme copropriétaire, est ce vrai ?
2 / Malgré celà dans la liste des copropriétaires concernant le bilan fin 2004, établit par l'Agence, et distribué en 2005, elle n'apparait pas nominativement sur les comptes copropriétaires (c'est le nom de son père), alors qu'elle est considérée par l'Agence comme copropriétaire, et donc versant des charges, est ce normal ?
Ma question : est elle devenu tout de même copropriétaire à la place de sa mère, sans que soit indiqué le niveau de ses cotisations fin décembre 2004 ?
3 / Sur les feuilles de présence en 2004, c'est également le nom de ses parents qui est indiqué, mais elle n'a plus de mandat.
Merci pour vos réponses..
ALH |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 22:05:44
|
suite à un héritage, un divorce... quelqu'un peut se retrouver propriétaire d'un bien , du moins concernant la fiscalité.
en revanche, cette mutation doit etre notifiée( c'est à dire en RAR) par le notaire en charge de la rédaction des actes au SYNDIC , mandataire du syndiat des copropriétaires.
tant que cette notification n'a pas été effectuée, le nom du défunt... figure sur la liste des copropriétaires.
quant au réglement des charges de copropriété( et non des cotisations) , elles peuvent être réglées par n'importe qui , du moment que le bénéfiiare du réglement peut être clairement identifié par le syndic. |
| Signaler un abus |
|
|
ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 15:22:04
|
Merci Monsieur MEFER,
Vous me rappelez, ou nous rappelez que l’inscription comme copropriétaire est faite par le syndic de l’Agence, ayant reçu une notification du notaire pour les actes passés.
Ce qui veut dire sauf mauvaise interprétation que plus de six mois après le décès d’une personne la « réalisation » de l’héritage a été fait et que si persiste sur les feuilles d’émargement de l’Agence pour notre immeuble le nom du Monsieur décédé, la fille ne peut pas être considérée comme copropriétaire, mais devrait (continuer à) être mandataire seulement et que c’est donc sa mère qui est encore copropriétaire.
Est ce la même chose que ce que dit gedehem ?
Disant que c’est l’ancien copropriétaire qui peut signaler, et qui indique que le notaire peut oublier de le faire.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29098
Merci pour votre relecture critique.
ALH |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 17:56:53
|
Vous permettez que je confirme mes propos ? ...
"...le nom du Monsieur décédé, la fille ne peut pas être considérée comme copropriétaire, mais devrait (continuer à) être mandataire seulement et que c’est donc sa mère qui est encore copropriétaire.
Est ce la même chose que ce que dit gedehem ?
Disant que c’est l’ancien copropriétaire qui peut signaler, et qui indique que le notaire peut oublier de le faire.
Si c'est Mr et Mme qui sont copropriétaires, que Mr décède, peu importe pour le syndic le règlement de la succession.
Il n'y a plus de Mr mais il a toujours Mme... laquelle recevra donc les notifications et rappels/avis des provisionnements votés par l'AG.
Si la fille veut participer à l'AG, elle devra recevoit mandat.
La situation restera ainsi, dans l'attente d'une notification faite au syndic d'un changement de propriétaire, que ce soit par le notaire ou par l'un et/ou l'autre du nouveau/ancien propriétaire.
Reste le problème du vieux Mr solitaire du 5 ème, décédé sans qu'il y ai de famille ou de successeur connu ......., voire sans succession ....
|
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 22:50:25
|
Et oui, nous avons malheureusement ce cas-là avec des non-paiements de charges qui s'allongent, etc.... Fon...a le syndic a l'air très laxiste. Mais que fait le CS? Rien ou presque. 
LN |
| Signaler un abus |
|
|
ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 13:01:57
|
Merci pour votre réponse,
La fille a fait mieux que cela :
1 / a participé aux AG comme copropriétaire
2 / En 2004, en même temps que mon éviction par l'avocate parisienne, est devenu membre du CS et a été élue par l'AG présidente du conseil syndical (sans passer par une réunion du CS),......
3 / Il n'y a eu en 2004, aucune réunion du CS,.....
4 / Et en 2005 à l'AG annuelle, aucun rapport de la présidente du conseil syndical,....
5 / Bref, depuis mon signalement au Procureur en janvier 2004, la situation se dégrade, et le conseil syndical lui-même n'a pas "existé en 2004" laissant libre champ à une agence vide ou trop pleine de syndics,
En plus de la mauvaise gestion par des personnes inconnues ou multiples, il y a certains DANGERS à cause de ce non suivi également par le Conseil Syndical, on est quelques uns à attendre que quelqu'un intervienne,..... facile à vérifier.
ALH |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 14:32:13
|
De Gedehem Citation :
Si c'est Mr et Mme qui sont copropriétaires, que Mr décède, peu importe pour le syndic le règlement de la succession.
Il n'y a plus de Mr mais il a toujours Mme... laquelle recevra donc les notifications et rappels/avis des provisionnements votés par l'AG.
C''est un peu vite dit.
Dans le cas d'un bien de communauté, le décès d'un époux fait azpparaître deux masses distinctes mais pouvant avoir des secteurs communs (les patates des maths modernes en quelque sorte) :
> la masse de la communauté ayant existé
> la masse de la succession global (biens propres + biens communs)
Il faut y ajouter un fouillis de comptes à faire, en ce compris les " récompenses ".
Et surtout il faut tenir compte :
> de la présence ou non d'enfants
> de la présence ou non de dispositions testamentaires.
S'il y a des enfants, le seul point fixe est que les enfants sont héritiers.
Conseil au syndic : contact avec le notaire pour faire le point et savoir comment faire.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 14:47:38
|
J'entends bien tout cela, JPM.
Mais que ce soit en cas de décès ou en cas de mutation, les choses ne sont opposables au syndicat qu'à compter de la notification qui en est faite au syndic, soit par l'une ou l'autre des parties, soit par le notaire/avocat/avoué, etc ...
Peu importe ici les "masses" et une éventuelle succession sur une part, de dispositions testamentaires ...etc, toutes choses qui ne regardent pas de syndicat/syndic et que ce dernier n'a pas à connaitre à priori, hors d'une notification qui lui serait faite.
Vous l'aviez très justement relevé dans un autre sujet : ce n'est pas au syndic de consulter le fichier immobilier ni de vérifier périodiquement si les copropriétaires enregistrés dans ses listes comme membres du syndicat le sont toujours.
Il peut éventuellement se renseigner auprès de l'un ou l'autre. Le décès d'un copropriétaire est vite connu de tous, en particulier du CS. Mais il n'a pas systématiquement à prendre les devants.
Reste le pb du copropriétaire décédé sans aucun héritier ... ou sans héritier connu ..., sans famille. Là, je ne sais pas .... |
Edité par - gédehem le 13 sept. 2005 14:55:14 |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 09:59:34
|
| en cas de décès sans héritier connu, le syndic doit saisir le service des domaines |
| Signaler un abus |
|
|
fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 14:47:29
|
GDM :
Vous l'aviez très justement relevé dans un autre sujet : ce n'est pas au syndic de consulter le fichier immobilier ni de vérifier périodiquement si les copropriétaires enregistrés dans ses listes comme membres du syndicat le sont toujours.
Est-ce bien professionnel de la part d'un syndic qui reprend la gestion d'une copropriété ?
Notamment en ce qui concerne les grilles de répartition des charges.
Dans mon cas toutes les grilles de répartition des charges ne se trouvent pas dans le RdC et auraient du être inscrites au fichier immobilier par le syndic, cela n'a jamais été fait !.
Si bien que l'on se trouve avec des répartitions fantaisistes et/ou erronées!
Cordialement
fguigui |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 18:13:39
|
"Est-ce bien professionnel de la part d'un syndic qui reprend la gestion d'une copropriété ?"
Qui a dit que les syndics dits "professionnels" étaient professionnels ? ...
Le sujet portait sur la tenue de la liste des copropriétaires par le syndic.
Un nouveau syndic ne peut que reprendre la liste prése,tée par l'ancien syndic !!... ce qui ne l'empeche pas de la vérifier, nous l'avons dit ..
Pour ce qui concerne l'application des grilles de répartition, c'est un autre sujet.
On peut résumer :
Les grilles à appliquer sont celles prévues au RDC.
Pour autant, une répartition appliquée à plusieurs reprises au cours d'exercice successifs doit être appliquée, même si elle est contraire au RDC, aussi longtemps que l'AG n'a pas constaté qu'elle était contraire au RDC et qu'elle ne devait plus être appliquée.(jurisprudence).
Préparez donc une résolution pour votre prochaine AG dont vous demanderez l'inscription :
" L'AG ayant constaté que la (les) grille de répartition des charges de .... était contraire aux dispositions conventionnelles du RDC décide d'annuler la répartition utilisée et d'appliquer sur l'exercice passé et les exercices à venir la répartition prévue au RDC",... |
Edité par - gédehem le 28 sept. 2005 18:16:19 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 18:19:21
|
Observations très judicieuses de Fguigui !
En particulier un nouveau syndic est tenu d'ffectuer certaines vérifications.
La première sans aucun doute : l'immeuble est-il assuré ?
Mais par ailleurs il doit jeter un oeil sur la liste des copropriétaires, souvent mal tenue et transférée telle que, et aussi sur la régularité des grilles de répartition.
Si les grilles transmises par l'ancien syndic ne sont en concordance avec l'état de répartition des charges figurant dans le réglement de copropriété, il doit notifier ses constatations au conseil syndical, d'abord, aux autres copropriétaires ensuite.
|
| Signaler un abus |
|
|
ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 16:32:44
|
A vous lire et à vivre ces mêmes évenements "dingues" dans mon immeuble (je n'ose pas dire copropriété tant il est évident que n'importe, avec l'aval de la nouvelle présidente du conseil syndical en 2004 représentant les copropriétaires exigeaient le paiement des charges, éventuellement pour les récalcitrants comme moi même, avec des menaces, des injures), je me pose des problèmes devant le succès incontestable et la généralisation de telles pratiques :
Chez nous c'est une locataire présidente du conseil syndical avec une avocate qui a fait fait rentrer en 2004 les charges puisque depuis au moins cinq ans le titulaire se balladait dans un autre département (nous a t'il écrit, ainsi qu'au juge !!). Son fils apparaissant de façon éphèmère (le temps du procès!!) comme préte nom. C'est eux aussi qui avec une secrétaire complice intervenaient au nom des copropriétaires auprès de la société Bouyghes, pour organiser la réunion (je ne dis pas AG) négocier le contrat et la pose d'un antenne. Ainsi que le suivi des travaux d'électricité mal faits (destruction du réseau électrique des caves) et non contrôlé complétement par EDF !!!
Tout le monde dans l'immeuble savait qu'elle n'était pas copropriétaire, mais la peur dominait, comme elle domine encore...... L'agence assure que la préfecture de police de Paris permet à l'ensemble de son personnel de se substituer au syndic titulaire du numéro de carte (lettre explicative également accepté par juge !!!), jouant de plus le sinistre jeu, au cours de la dernière AG, de faire intervenir un mandataire judiciaire couteux si les langues se délient et si les copropriétaires ne votent pas son renouvellement de mandat (véridique !!) !!!!
Nos feuilles de présence (transmises et gracieusement acceptées par la justice civile en juin 2004 !!!) ne correspondent pas ni aux noms des coproriétaires, ni aux résultats des votes sur les PV qui sont des faux grossiers. Certaines n'étaient m^me pas des feuilles de présence avec signature du président, mais un simple listing des envois !!!. La justice civile n'a fait aucune observation, ne paraissant pas voir les anomalies pourtant évidentee et préférait considéré que j'était un délirent notoire (sic dans le courrier des deux pseudos/syndics père et fils !!).
Anomalies évidentes que de voir un avocat parisien adresser le montant des charges à un copropriétaire au lieu et place du syndic théorique, et une deuxième mise en demeure par un "pseudo responsable du contentieux", ce qui prouve ipso facto l'inexistence d'un mandataire au syndicat et le titre de réunions que l'on peut donné aux RDV imposés par cette agence (ou plutôt, mini bureau de passage d'un percepteur de charges et pseudos prises de décisions) !
Ce sont bien souvent d'après ce que je lis, les propriétaires bailleurs qui avec les agences, pipent les résultats, ainsi que des locataires qui se glissent dans les votes comme s'ils étaient copropriétaires. Des pseudo/mandataires autorisés par l'agence remplacant les retraités et ne laissant ni leurs noms ou adresse sur la feuille de présence, avec une signature illisible, ne permettant ainsi aucune poursuite ni contre eux même ni contre l'agence !!!
Il n'y a plus aucune liste fiable des copropriétaires et locataires dans notre immeuble, ce qui est dangereux par rapport au divers plans sécuritaire théoriquement mis en place sur la capitale !!!
Cette pratique de certaines agences (je n'ose penser que 100% des agences pratiquent ainsi) pénalise financièrement l'ensemble des milliers de copropriétaires, par les surcoûts, les risques et les dangers (les prestataires connaissent les agences véreuses et abusent sur la qualité des travaux ou des réparations), Les gardiens font ce qu'ils veulent,
Que font les organes régulateurs (procureur et préfectures), en effet il s'agit plus d'abus de droit pénaux, de non application de la loi Hoguet (obligeant à la déclaration de l'ensemble des lieux de travail) que de non respect de contrats civils. Le non respect du contrat étant quasi impossible à démontrer au civil, sauf très bon avocat, car la collusion entre agences, avocats verreux, retords prêts à écrire toutes les infamies possibles aux juges civils ignorant de la loi ou pressés aveugles ce qui très net au vu du dossier de notre copropriété et des confidences d'autres cas.
Pensez vous que la justice pénale et inspecteurs des brigades financières et procureurs de la république soient aussi aveugles que leurs collègues des autres chambres statuant en matière civile ?
Depuis janvier 2004, j'attend avec impatience et avec une confiance (un peu relative) la réponse du Procureur de la République de Paris, et je vous informerais de sa réponse, car il en va à nous tous copropriétaires de notre sécurité et de la qualité des prestations aux meilleures prix. Je crois qu'il a trois ans pour enquêter, l'enquête tant close après cette période, ce qui fait que je commence à me remuer un peu en vous demandant ainsi des précisions et vous voudrez excusez ma redondance sur plusieurs forums.
Remerciements anticipés au procureur et à l'inspecteur de la brigade de la délinquance économique de Paris s'ils veulent bien grâce aux nombreuses indications, identités et numéros de téléphones que je leur ai donné, acélérer ce dossier concernant un montage frauduleux permettant la perception facile de charges par des dirigeants ayant dissimulé aux préfectures l'existence de réseaux, absorption, sucursalle ou réseau.
ALH |
| Signaler un abus |
|
|
fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 20:19:56
|
Et bien bon courage, et bonne chance, mais si la justice est la justice elle devrait finir par vous donner raison.
Ce que vous nous racontez est effarant.
C'est à Paris que cela se passe ? Je ne pensais pas me trouver dans une république bananière !
Et finalement mes problèmes de répartition de charges erronées à côté de vos problèmes sont bien ridicules.
Mais je pense que vous auriez du directement passer par le TGI.
Cordialement, et tenez nous au courant.
fguigui |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 23:52:01
|
ALH14U, il est rigolo cet immeuble
Je crains que vous ne soyez déçu dans votre démarche auprès de la justice pénale, à moins qu'il n'y ait une irrégularité flagrante du côté du syndic.
N'y a-t-il pas un petit noyau de copropriétaires occupants susceptibles d'appuyer une démarche civile bien montée et sérieuse ?
Il faut savoir que, sauf cas exceptionnel, le Procureur de la République n'a pas pour mission de remettre de l'ordre dans les copropriétés. Si le CS est présidé par une locataire (???), serait-elle avocate, ce n'est vraiment pas son problème. ET si la liste des copropriétaires n'a pas été sérieusement établie, ce n'est pas son problème non plus.
Vous dîtes que les copropriétaires ont peur ! Peur de quoi ? et de qui ?
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Il n'apparait pas sur la liste des proprio. !!
Forum fermé
