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 Sujet  |
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TAKY
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 03 avr. 2005 : 18:47:26
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La construction d'une véranda sur une terrasse génère-t-elle la création de tantièmes.
JL
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 avr. 2005 : 19:11:03
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NON !
Pour autant, attention, que votre terrasse soit privative ou sur partie commune à usage privatif, son édification est soumise à l'autorisation de l'AG à la maj. art.25.
En outre, en sus de la procédure ci-dessus indispensable, une "déclaration de travaux" au sce urbanisme de la mairie est necessaire si - de 20 m², dépot d'un permis de construire si + 20 m². |
Edité par - gédehem le 03 avr. 2005 19:17:25 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 avr. 2005 : 00:15:04
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Une véranda est un volume.
La construction d'un véranda implique donc absorption d'une partie du solde du droit à construire qui est un droit accessoire aux parties communes indivis entre tous les copropriétaires, que la terrasse soit privative ou, a fortiori, qu'elle soit partie commune à usage exclusif.
Et encore a fortiori s'il y a lieu de demander un permis de construire comme le signale justement Gedeham.
Si la terrasse est partie commune, la majorité de l'article 26 est toujours nécessaire. (Cass. civ 3e 20/03/2002), pour les deux raisons cumulées.
Si la terrasse est partie privative (ce qui est rare) la même majorité demeure nécessaire pour l'utilisation du droit à construire.
Si la terrasse est en partie supérieure de l'immeuble se pose en sus le problème de la surélévation. Il est habituellement jugé qu'il n'y a pas surélévation. Mais ...
Le problème se pose différement s'il s'agit d'une véranda amovible selon la jurisprudence. Mais en fait une veranda par nature n'est pas amovible. Il peut s'agit alors d'un " abri de jardin ". Dans ce cas les règles sont différentes.
S'il y a absorption de droit de construire, il peut y avoir lieu à création de tantièmes de copropriété.
Dans tous les cas il y a lieu à création de tantièmes de charges de chauffage si la véranda est équipée d'un radiateur branché sur l'installation commune.
Enfin la décision d'assemblée doit, le cas échéant, fixer les modalités à respecter pour l'exécution de travaux qui exigeraient la dépose de la véranda.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 avr. 2005 : 14:51:11
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Soyons précis sur ce point :
le propos de JPM ne concerne que l'installation d'une véranda de + de 20 m² au sol, donc avec permis de construire.
Il y a effectivement dans ce cas création d'une SHON (surface hors œuvre nette) qui ne peut s'inscrire que dans la SHON de l'immeuble. Si la SHON de l'immeuble est de 1500 et que 1400 sont construits, c'est l'ensemble du syndicat qui peut édifier 100 m². Si Taky édifie 25 m² il ne restera que 75 m² pour tous les autres coprop. Seront-ils d'accord ?
Par contre, si la SHON autorisée était de 1500 m² et que les 1500 m² sont construits, il est impossible de constuire ..!
Comme signalé dans mon post, ceci ne concerne que le cas ou la véranda fait + de 20 m².
Dans le cas où elle en fait 18, il n'y a pas création de SHON, donc pas de permis à demander. Une simple "déclaration de travaux" suffit, avec une autorisation donnée par l'AG à la majorité art.25 (travaux privatifs sur parties communes si la terrasse est commune à usage privatif /ou travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble si la terrasse est privative). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 avr. 2005 : 19:02:51
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Sur le premier paragraphe du message de Gedehem, nous sommes en plein accord.
Sur Citation :
Dans le cas où elle en fait 18, il n'y a pas création de SHON, donc pas de permis à demander. Une simple "déclaration de travaux" suffit, avec une autorisation donnée par l'AG à la majorité art.25 (travaux privatifs sur parties communes si la terrasse est commune à usage privatif
NON, car l'arrêt de la Cour de cassation cité précédemment juge qu'il y a modification de la l'usage de la chose commune nécessitan,t une modification du règlement de copropriété. Il faut donc une décision à la majorité de l'article 26.
Voici l'extrait de l'arrêt sur ce point : Citation :
Attendu que les consorts Bremond font grief à l'arrêt d'annuler la résolution litigieuse, alors, selon le moyen : ....
:Mais attendu qu'ayant constaté que les travaux avaient été réalisés par les consorts Bremond par une emprise sur le jardin, partie commune dont ces copropriétaires n'avaient que la jouissance privative, emprise ayant permis un agrandissement de leurs parties privatives et relevé, à bon droit, que l'attribution d'un droit de jouissance privatif n'avait pas pour effet de modifier la nature juridique de l'élément de l'immeuble auquel ce droit s'appliquait et qu'un copropriétaire ne pouvait appréhender une partie commune à des fins personnelles qu'à la condition d'y avoir été autorisé par une décision explicite de l'assemblée générale des copropriétaires ne pouvant être prise, qu'à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ladite autorisation impliquant une modification du règlement de copropriété existant en tant qu'il dérogeait aux modalités de jouissance des parties communes initialement convenues ou la réalisation d'un acte de disposition sur les parties communes, la cour d'appel, qui a retenu que la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires acceptant a posteriori de tels travaux moyennant le versement d'une indemnité, était soumise aux conditions de vote dudit article 26, a légalement justifié sa décision ;
Une décision prise à la majorité de l'article 25 serat-elle possible dans le dernier cas (terrasse privative) ? Pas certain du tout si l'on en croit MM. Lafond et Stemmer Code de la copropriété (sous article L 2 n° 77), qui estiment qu'il n'y a enfait aucune différence entre les deux notions de terrasse privative et de terrasse à jouissance privative, sauf quand le règlement de copropriété précise net et clair que le gros oeuvre et l'étanchéité sont compris dans le droit de propriété privative, avec les conséquences financières habituelles.
Cette précision qui existe dans de rares cas, est contre nature. On peut admettre qu'un copropriétaire installe ses chaises longues sur la terrasse mais la privatisation, même partielle, d'éléments de gros oeuvre et de protection aussi importants que l'ossature de la terrasse et l'étanchéité vont à l'encontre de la notion de copropriété. C'est revenir à l'article 664 du Code civil qui ne voyait dans la copropriété que la superposition de tranches de propriété privative. Si Gedehem n'était pas dans le sujet, j'ajouterais qu'on pourrait pareillement remonter au droit romain, dont les conceptions étaient identiques. Ah ! zut ! je l'ai dit 
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 avr. 2005 : 10:48:27
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Et c'est très bien de le rappeler parfois, car cela permet de voir toute la nouveauté du statut de 1938, qui a abrogé les dispositions de l'art.664, et par là toutes celles depuis les Babyloniens ...., pour en arriver à celui de 1965, modifié depuis à de nombreuses reprises ...
On peut noter toutefois que c'est l'art.664 du CC (1804) qui, s'il maintenait le principe traditionnel des propriétés distinctes, avait introduit la notion de 'charges commune sur le commun', le gros œuvre de l'immeuble étant à charge de l'ensemble des propriétaires mais limité aux réparations et à la reconstruction. Pour autant, il n'était pas question de gestion commune.
Ceci étant dit, je ne suis pas trop en phase avec la majorité art.26.
Pour ce qui concerne l'arrêt rapporté, je note que l'accord de l'AG à été donné à postériori et moyennant finance ! (" ...la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires acceptant a posteriori de tels travaux moyennant le versement d'une indemnité ").
Il y a donc eu de la part de ce syndicat une transaction, une quasi vente d'un droit sur une partie commune. Une telle transaction ne peut effectivement relever que de l'art.26a.
Nous ne sommes plus du tout dans la rubrique "Autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, conformes à la destination de celui-ci" (L.art.25b).
A mon avis, l'autorisation donnée 'gratuitement' pour l'installation d'une véranda démontable de 12 m² dans un jardin commun à usage privatif (ou balcon/loggia) ne relève pas d'un acte de disposition sur partie commune (art.26a), mais bien de l'autorisation de travaux privatifs sur parties communes (art.25b).
Il n'y a là aucune transaction, à la différence de l'arrêt rapporté, ni création d'un droit.
Un autre point soulevé par JPM, "Une véranda est un volume" , est interessant. Fort heureusement, les lots privatifs sont des volumes, sauf à y acceder à plat-ventre, telles des carpettes, et encore !
Mais cette notion de volume est ignorée des textes. Il est question de consistance et de superficie (L.art.5) ou de surface et de hauteur (D.art.4-1 et suiv).
Pour autant, bien que ce volume soit ignoré, c'est effectivement cette notion qu'il faudrait mettre en avant, car la propriété privative d'un lot en copropriété ne s'entend que sur le volume d'air compris entre des parties qui sont communes.
Si l'on fait abstraction des qques millimètres de tapisserie-peinture-enduit-moquette-carrelage-plancher et de qques cloisons séparatives, en copropriété nous ne sommes propriétaires que d'un volume d'air !
... Du vent, en somme, .. mais dont il faudrait tenir compte.
C'est par exemple le cas lors de l'installation de mezzanines dans les parties privatives entrainant une réelle modification par augmentation de la surface 'd'usage'.
Cette installation d'une mezzanine habitable (+ de 1,80m) est bien rendue possible en raison du volume de la partie privative ......
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 05 avr. 2005 : 12:11:11
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Elle pourrait aussi, dans certains cas, entrainer une augmentation
de votre taxe d'habitation ! |
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BoAlCa
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 03 mai 2005 : 16:30:17
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"Dans le cas où elle en fait 18, il n'y a pas création de SHON..."
Pourquoi ne constiturait-elle pas de la SHON ? L'affectration d'une surface en SHOB ou SHON ne dépend pas de sa taille mais de sa nature d'après la circulaire n. 90/80 du 12 novembre 1990.
Lors de l'élaboration d'une copropriété, les balcons, les terrasses et les vérandas ne sont pas pondérés de la même manière. La transformation de l'un en l'autre modifie donc l'affectation des coefficients et donc modifie la répartition des tantièmes de copropriété et de charges. Il est donc indispensable de faire un modificatif de copropriété.
BAC |
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john66
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 17:54:10
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Que pensez-vous d'une copro où sur 400 logements il ya environ 100 vérandas alors que le service de l'urbanisme l'interdit car il n'y a pas de SHON disponible depuis la construction de la résidence  
Que faut-il faire 
Faut-il démonter toutes les vérandas de la copro, y compris celles qui ont fait l'objet d'une autorisation d'assemblée
Quelle serait la responsabilité de la copro dans cette affaire
Quelle est la responsabilité de l'ancien syndic
merci de vos lumières 
John
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