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photonic
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 07 déc. 2004 : 20:49:14
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Bonsoir à tous,j'aurai besoin d'informations concernant la clause d'aggravation des charges, dans quelle cas est-elle applicable? Y a t-il un article de loi? Peut-on l'appliquer aux professions liberales(medecins,dentistes...)
Merci pour toute informations.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 déc. 2004 : 21:39:38
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je ne sais pas s'il existe des arrêts sur cette question. Elle n'est pas illégale, un syndicat ayant pouvoir d'appliquer des amendes (qques arrets là dessus).
Si une telle clause est mentionnée dans le RDC, elle est convention entre tous les copropriétaires. Votée par une AG à l'art.24, ce qui est bien souvent le cas, elle ne l'est pas.
De plus, cette clause est bien souvent faite pour permettre de réparer les petits dégâts qui ne font pas l'objet d'une déclaration de sinistre aux assurances.
Pour ma part, je le constate souvent, j'estime cette clause de peu d'effet.
Si on vous impute des dégats et que vous ne dites rien pas de problème.
Si vous contestez, il en va tout autrement, en particulier si cette clause n'est pas mentionnée dans le RDC.
Car il y a le gros problème de la preuve de la cause de l'aggravation des charges. Le syndic vous envoie une LRAR pour vous aviser de la casse de la vitre de la porte d'entrée par votre gamin qui jouait au foot dans le coin, et de l'imputation à votre compte des 55,72 € de réparation.
Vous ne dites rien, tout va bien pour le syndicat.
Vous contestez, car il n'est pas rapporté la preuve, par tous moyens, de la casse de cette vitre par votre gamin placé sous votre responsabilité.
Et en cas de contestation, ce sera au juge de trancher .... Recours au juge pour 55,72 € ? ...... m'etonnerai !
Certes, il y a les déménagements, cause de nombreux petits dégats dans les couloirs, escenseurs et entrées .... encore faut-il avoir pris la précaution d'établir préalablement un état des lieux ...
Car comment justifier ensuite que les dégradations sont dues à ce déménagement ..et non à celui ayant eu lieu 3 jours + tôt ..... ou aux clients du cabinet du Kiné au 3ème ... ?
Si vous contestez, QUI va apporter la preuve de VOTRE responsabilité personnelle ?
Quant aux personnes qui ne payent pas leurs charges, impayés qui aggravent les charges (!), déja qu'elles ne payent pas, je ne vois pas comment leur en imputer en plus !! (Vous connaissez la polémique sur l'interprétation de l'art.10-1 par les tribunaux)
A vrai dire, de mon point de vue, une clause d'aggravation des charges a une application très limitée, sans doute plus dissuasive que d'une réelle efficacité sur le plan financier .. (la peur du gendarme ?...qui ne dure qu'un temps )...
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Edité par - gédehem le 07 déc. 2004 21:47:03 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 déc. 2004 : 23:39:23
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Dans les immeubles cossus (terminologie de la Cour de cassation), il y a encore des concierges de l'ancien style.
La charte des entreprises de déménagement est appliquée à la lettre : état des lieux avant, état des lieux après.
S'il y a des dégradations un constat amiable (en général mais pas toujours !) est établi et l'entreprise fait sa déclaration de sinistre. Le syndic est payé dans les trente jours de l'envoi de la facture.
Mais voilà ! tous les immeubles ne sont pas cossus. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 19:34:30
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Ce qu'on entend par clause d'aggravation des charges est une stipulation du règlement de copropriété mettant à la charge de tout copropriétaire les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile à l'égard de la copropriété. Une telle clause est inutile car elle est redondante, que ce soit par rapport au principe général de la responsabilité délictuelle édicté aux articles 1382 et suivants du cide civil, et de plus, comme l'a illustré gedehem, difficile à mettre en oeuvre, ou par rapport au principe de l'imputation des frais de recouvrement des impayés au copropriétaire débiteur qui fait l'objet de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Plus utiles sont les clauses pénales prévoyant une somme due par tout copropriétaire ayant pris du retard dans ses paiements de charges ou de provisions. Encore faut-il que les pénalités prévues soient d'un montant raisonnable sous peine de pouvoir être modérées par le juge comme il est disposé à l'article 1152 du code civil.
En ce qui concerne les professions libérales, c'est autre chose. Il ne s'agit pas d'appliquer une clause d'aggravation des charges mais de tenir compte de la spécificité de l'occupation de certains locaux dans la répartition des charges. Il est prévu à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 que l'on puisse modifier la répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives. Cela exclut les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. En outre une telle modification ne peut se faire que si des parties privatives changent de destination. Si les locaux du rez de chaussée sont à usage de logement ou d'exercice d'une profession libérale et que le règlement de copropriété ne prévoit pas une répartition différente selon l'occupation effective de ces locaux, il faut admettre que la répartition doit être la même quelle que soit l'occupation envisagée dès l'origine dans le règlement de copropriété et il est impossible de la modifier.
Il n'y a pas aggravation des charges par le fait qu'un local soit occupé par un médecin ou un dentiste, dans la mesure où cette occupation n'est pas contraire aux stipulations du règlement de copropriété. Dans la quasi-totalité des cas, il n'y a aucune possibilité de modifier la répartition des charges pour ce motif.
Cordialement
P.F. Barde |
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photonic
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 09 déc. 2004 : 00:13:33
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| bonsoir,merci pour vos réponses, prenez l'example du dentiste qui durant toute la journée du lundi au samedi utilise continuellemnent l'eau, le medecin qui par le nombre elevé de patients allument la lumiere de maniere permanente et de l'usure prématurée de la porte d'entrée pour acceder au cabinet qui est commune aux autres logements. N'est-ce pas dans ce cas un cas d'aggravation des charges? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 déc. 2004 : 08:48:51
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Photonic, ne confondez pas l'usage qui est fait des choses communes en conformité avec la destination de l'immeuble et de chacun de ses lots, et l'aggravation des charges due à un usage abusif ou des dégradations.
Si votre immeuble est destiné à l'habitation ET à l'exercice de commerces ou d'activités libérales, il n'y a pas un usage abusif de la porte d'entrée ou de l'éclairage des communs par le cabinet dentaire du 5 ème .... puisque cette activité est prévue dès l'origine dans l'immeuble.
De même, que vous soyez seul dans un F4 ou que vous y soyez à 7, n'aggrave pas dans ce dernier cas les charges communes pour ce lot à usage d'habitation, usage conforme à la destination de l'immeuble. Pourtant, pousser 1 fois ou 7 fois la porte d'entrée, ce n'est pas la même chose ... et pourtant, si, s'agissant d'UN même lot, ici à usage d'habitation.
La clause d'aggravation des charges communément votée en AG, ou éventuellement mentionnée dans le RDC, ne concerne que les causes autres que l'usage 'normal' des choses communes qui seraient à l'origine de désordres de toutes sortes aggravant les charges, tel que déménagements, casse de vitres, tag, etc ..... J'ai dit toute la difficulté voire l'impossibilité d'apporter la preuve confondant celui qui est à l'origine de cette aggravation
Mais l'usage de chaque lot en conformité avec la destination de l'immeuble et le RDC, y compris pour les activités libérales, commerces voire industries, n'est pas une cause d'aggravation des charges. Cet usage conforme n'est pas concerné par une telle clause.
Relisez le dernier § de l'intervention de Barde.
C'est pourquoi une telle clause dite "aggravation des charges" est plus dissuasive que d'une réelle efficacité, pratiquement jamais applicable.
Il serait plus judicieux, par exemple, de décider d'un forfait de 50, 60, 100 € pour "aggravation des charges" lors d'un déménagement. Que ce soit pour l'usage anormal de l'ascenseur, de l'éclairage ou des petites dégradations, c'est clair, précis ... et légal.
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Edité par - gédehem le 09 déc. 2004 09:06:53 |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 09 déc. 2004 : 17:02:05
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Comme je l'ai déjà exposé dans mon précédent message, le terme "aggravation des charges" désigne uniquement les conséquences d'une faute commise par un copropriétaire et rien d'autre.
Installer un cabinet médical, si cela n'est pas interdit par le règlement de copropriété, ce n'est pas une faute.
Ce que vous envisagez, c'est une modulation de la répartition des charges en fonction du mode d'occupation des locaux. C'est contraire aux principes posés dans la loi régissant le statut de la copropriété qui sont la répartition selon les tantièmes pour les charges d'administration et d'entretien de l'immeuble et une répartition calculée selon l'utilité pour ce qui concerne les services et éléments d'équipement commun, indépendamment de l'usage qui est fait des lots privatifs. Cela peut paraître injuste, mais c'est ainsi. Dura lex, sed lex. D'ailleurs entrer dans une telle logique poserait certainement bien des difficultés.
Je souscris à la réponse de gedehem, avec toutefois une restriction pour son dernier paragraphe. Les forfaits du type "Forfait déménagement " perçus a priori sont illicite. Le syndicat ne peut obliger un copropriétaire à payer que les charges et les provisions votées tant qu'il n'y a pas mise en cause de sa responsabilité délictuelle. On peut prévoir de taxer forfaitairement 50 € un accroc sur le mur de l'escalier, mais il est interdit de faire payer 50 € préventivement. Une telle clause dans le règlement de copropriété serait illicite, donc réputée non écrite.
Un déménagement n'est pas un usage anormal des parties communes. L'usage paisible de ses parties privatives par un copropriétaire inclut la possibilité d'aménager et de déménager. Constituerait en revanche un usage anormal la transformation d'un appartement en entrepot avec va et vient quotidiens de marchandises.
En ce qui concerne l'eau, le moyen le plus simple est la pose d'un compteur. Il est à mon avis parfairement licite, à défaut de compteurs dans tous les logements, d'en imposer un dans certains locaux où la consommation est particulièrement importante. Cela concerne particulièrement les restaurants et les laveries plus que les dentistes. L'eau consommée représente une fourniture de bien, non l'usage d'un service et rien n'oblige à une répartition aux tantièmes.
Je remarque incidemment qu'on apprécie beaucoup avoir médecins et dentistes installés à proximité de chez soi, mais dans l'immeuble voisin plutôt que dans le sien.
Cordialement
P.F. Barde |
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photonic
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 09 déc. 2004 : 21:21:31
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Merci à vous tous pour vos réponses.
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Clause aggravation des charges
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