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phillag
Pilier de forums

493 réponses

Posté - 26 nov. 2004 : 23:25:19

Bonjour,

Je me permet de reposer la question car je n'ai eu de réponse
lors d'un précédent post.

Je voudrais acheter un appartement comme résidence principale.
Cet appartement est déprécié de 20/100 par rapport au marché.

L'appartement est déjà loué avec un bail qui expire dans 18 mois donc il n'est pas disponible immédiatement.

Je voudrais donner congé au locataire à la fin des 18 mois pour
habiter l'appartement.

L'appartement serait acheté avec un crédit sur 15 ans avec report
d'amortissement les 18 premiers mois. Cela me permettrait de payer
les 18 premières mensualités avec le loyer du locataire existant.

On m'a mis en garde du fait que si le locataire refusait de partir
il me serait très difficile d'obtenir son départ même si la loi
est de mon coté.
En effet, seul le préfet peut ordonner l'expulsion d'un locataire
récalcitrant. Et dans certains cas le bailleur peut attendre
10 ans avant d'être indemnisé.

Je me suis renseigné sur le profil du locataire: aucun problème,
situation stable (cdi).
Quel est raisonnablement le risque dans ces conditions?
Il me semblerait qu'il faille être vraiment un voyou pour
faire ce type de forcing mais quel est votre avis?

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bouzigues
Pilier de forums

3208 réponses

Posté - 27 nov. 2004 : 06:29:29

Il faut lui donner congé six mois au moins avant l'expiration de son bail.

Il peut par contre partir à tout moment sans préavis.

Ancien contributeur non pour autant émérite.

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phillag
Pilier de forums

493 réponses

Posté - 27 nov. 2004 : 11:44:37

Citation :
Il faut lui donner congé six mois au moins avant l'expiration de son bail.

Il peut par contre partir à tout moment sans préavis.

Merci mais s'il ne part pas après les 18 mois?
s'il fait le forcing pour rester compte tenu que son loyer
est modéré et qu'il devra payer un loyer 20/100 plus élevé
pour un logement comparable ailleur?
C'est cela mon problème.

Quel est le risque objectif qu'il ne parte pas?
une chance sur 10? sur 1000? sur 10000?

Est-il possible d'assurer le risque et de le prévoir dans
le montage financier, par exemple en prévoyant une assurance
loyer impayés sur les 18 premiers mois (assurance accordée avant
passage chez le notaire)et la possibilité de prolonger le différé d'amortissement du prêt au dela des 18 mois dans
le cas ou le locataire ne partirait pas?

Ce type de montage est-il courant?

Je me suis renseigné dans plusieurs agences immobilières
mais j'ai des avis contradictoires.
Certains me disent: c'est la loi, le locatire doit partir et
s'il ne part pas, aucune difficulté à le faire partir
D'autres me disent que l'aventure est hasardeuse.

Quelle est la faisabilité d'un tel montage?
Y-a-t'il des intervenants du forum rodés à cela?

merci de votre aide

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dobaimmo
Pilier de forums

2303 réponses

Posté - 27 nov. 2004 : 14:35:46

nous ne sommes pour la plupart pas trés bon en "madame soleil".
le risque existe. et apparement, le locataire restant dans les lieux change de profil : il ne s'agit pas forcément de quelqu'un qui reste pour le plaisir de ne pas payer son loyer (ou bien pire pour lui qui ne peut pas payer son loyer car il a perdu son travail par exemple) mais de quelqu'un qui paye son loyer mais ne trouve rien pour se reloger (de plus en plus fréquent). Plutôt que de coucher sous les ponts, il reste dans l'appartement, mais n'a jamais eu de problème de paiement.
l'assurance loyers impayés ne donnera rien dans ce cas, car sa caractéristique est qu'il paye son loyer. en plus, franchise dans ce genre d'assurance entre 3 et 6 mois.
aprés, c'est à vous de voir si l'économie réalisée couvrirait réellement le surplus de loyers que vous aurez à payer si procédure d'expulsion (aprés tréve hivernale).

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phillag
Pilier de forums

493 réponses

Posté - 27 nov. 2004 : 16:04:42

Citation :
il ne s'agit pas forcément de quelqu'un qui reste pour le plaisir de ne pas payer son loyer

c'est bien vrai malheureusement.

Combien faut-il prévoir de matelas de sécurité pour l'ensemble
de l'opération sachant que le prix de l'appartement est de 135000 E
et le loyer actuel de 610 E
Est-ce que 10000 Euro suffirait?
Est-il possible de les intégrer dans le prêt initial 2 ans après
le passage chez le notaire par exemple?

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Joulia
Pilier de forums

14807 réponses

Posté - 27 nov. 2004 : 18:30:18

Dans quel coin est cet appart ? et dans quel état est-il ? 610 € : loyer seul ou avec charges ? car si loyer seul, cela ne me parait pas trop bas vs le PA. Pour les expulsions, on considère +/- 2 ans de procédure. J'ai des doutes quant à la possibilité d'intégrer ce risque dans votre prêt bancaire ... mais demandez à votre banquier.

N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant. MERCI

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phillag
Pilier de forums

493 réponses

Posté - 27 nov. 2004 : 20:04:15

Dans quel coin est cet appart ? et dans quel état est-il

il se trouve dans le secteur de disney (région parisienne)
et l'appartement a 3 ans (FNR)


610 € : loyer seul ou avec charges ? car si loyer seul, cela ne me parait pas trop bas vs le PA.

le loyer est de 610 Hors charges.
il est sous évalué d'environ 20/100 car il fait 60m2
et se loue environ 800 Euros HC

Pour les expulsions, on considère +/- 2 ans de procédure.

J'ai des doutes quant à la possibilité d'intégrer ce risque dans votre prêt bancaire ... mais demandez à votre banquier.

2 années, cela voudrait dire que si je prend (800-610)*24=4560 Euros
de provision cela devrait être suffisant?

Mais si au terme des 18 mois le locataire ne part pas et que
je lance une procédure d'expulsion, il risque de ne plus payer
son loyer du tout.
Donc il faudrait prévoir 800*24=19200 Euros de matelas de sécurité
pour l'opération?
Qu'en pensez-vous?

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