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 Sujet  |
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mgl
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 11 juil. 2004 : 21:23:19
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Bonjour,
Un congé m’a été donné par mon bailleur, en période triennale, avec offre d’indemnité d’éviction sur la base d’un faux motif.
Ce congé au motif jugé frauduleux ouvre-t-il droit obligatoirement à l’indemnité d’éviction au cas ou j’accepterai le congé ?
Quels textes de loi et de jurisprudence feraient foi ?
PS : Un faux motif signifie-t-il absence de motif ?
Merci de vos réponses
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 21:58:41
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Bonsoir mgl,
Par rapport à votre question, il est important de préciser ce que vous entendez par « période triennale ».
En général, on se situe, pour ce genre de difficultés, au moment des 9 ans.
Si on part de cette hypothèse, le code de Commerce prévoit effectivement que le bailleur doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels le congé est donné.
Mais cette obligation est liée essentiellement au fait que, dans ce cas, le bailleur souhaite ne pas renouveler le bail au profit locataire et ce, sans indemnité car ce dernier n’a pas respecter les clauses de la convention. Dans ce cas, il paraît normal de vérifier les motifs.
On parle de droit au renouvellement mais en fait le mot « vocation à renouvellement » conviendrait mieux. Le propriétaire peut toujours refuser le renouvellement sans motif en payant l’indemnité d’éviction ; ce qui est à priori votre cas.
En outre, même si on se trouvait dans la première hypothèse de motifs illégitimes ou insuffisants ; la jurisprudence considère, dans la plupart des cas, que la conséquence est le paiement de l’indemnité et pas le renouvellement du bail.
Si vous souhaitiez obtenir le paiement de cette indemnité, les methodes de valorisation sont bien déterminées par le Code de Commerce même si la discussion est toujours un peu délicate. Par contre, pour un renouvellement, les textes ne vont pas forcément vous aider dans ce sens.
Cordialement
Fab
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 22:36:27
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Effectivement en principe ce n'en qu'en fin de bail que le propriétaire peut refuser de le renouveller en vous payant une indemnité d'éviction. Attention au droit de repentir : tant que vous n'êtes pas parti, le propriétaire peut retirer sa proposition.
jcm |
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mgl
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 14:05:52
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Bonjour et merci Fab et jcm de m’avoir répondu,
Pour être plus clair dans ma requête, j’ai un bail commercial de 9 ans.
Au cours de la première période triennale mon bailleur me donne congé sur un faux motif (congé pour démolir et reconstruire) avec offre d’indemnité d’éviction, puis un mois après, vend l’immeuble à un marchand de biens et promoteur.
Mon entourage me dit que ce congé est nul et de nul effet et que le bail reprend son cours malgré ma renonciation à mon droit de rester dans les lieux jusqu’à son terme.
Je me pose la question : A quoi sert l’article 19 du décret de 53 ?.
Ce congé à faux motif est accepté par moi du fait qu’avec un promoteur comme nouveau bailleur ne me donne aucune chance de continuer à mener à bien mon activité.
Si je me réfère à vos réponses, je crois que j’ai droit à l’indemnité d’éviction proposée et de quitter les lieux.
Qu’en pensez-vous ?
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Edité par - mgl le 20 juil. 2004 14:10:00 |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 21 juil. 2004 : 20:56:23
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Bonsoir MGL,
Le droit de reprise du propriétaire pour reconstruire n'est pas l'article que l'on utilise souvent dans les baux mais c'est effectivement prévu.
Votre proprio s'est basé sur l'article L 145-18 du Code Com qui prévoit un formalisme très précis. La propriétaire a le droit de ne pas renouveller le bail pour construire ou reconstruire à charge de payer au locataire une indemnité d'éviction. Cela semble correspondre à votre cas.
Le bailleur aurait le choix de ne pas payer l'indemnité en vous offrant un local correspondant à vos besoins dans un emplacement équivalent, solution qu'il n'a pas choisie.
Compte tenu de vos précisions, le formalisme semble respecté dans la forme du congé, dans les dates (ce congé est possible à l'expiration d'une période trienale jusqu'à 9ans)
Par contre, l'article joue en cas de reconstruction totale apres démolition et un arrêt civ 3ème du 27 Oct 1993 précise que "le bailleur a la possibilité de donner congé à l'expiration d'une procédure triennale afin de reconstruire l'immeuble existant à condition que ce soit le bailleur qui a fait délivrer congé, qui procède aux travaux et non le futur acquéreur de l'immeuble"
C'est exactement ce qui se passe. Ceci signifie que le congé peut potentiellement être annulé en justice. Dans ce cas, il faut verifier auprès d'un avocat ou dans le congé reçu si vous êtes dans les délais pour agir.
Au pire, cette information peut vous servir pour obtenir une indemnité d'éviction correcte, le bailleur va vite comprendre son interêt.
Bon courage
Fab
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mgl
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 14:37:40
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Merci Fab d’avoir répondu à mon attente,
En m’indiquant que le congé peut potentiellement être annulé en justice ce qui semble signifié que ce congé est annulable automatiquement par le tribunal ou sur la demande du 1er propriétaire qui a donné ce congé frauduleux avec offre d’indemnité d’éviction accepté par moi ou à la demande du 1er et 2ème acquéreur de l’immeuble.
Il va sans dire que je préfère malgré tout recevoir l’indemnité d’éviction compte tenu que le nouveau propriétaire est un promoteur et que la vente de mon bail serait impossible ainsi qu’une exploitation rationnelle à long terme de mon commerce.
Dans ces conditions, puis-je renoncer à mon droit de maintenir le bail jusquà son terme et exiger l'indemnité déviction offerte.
D’avance, merci de votre réponse
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 22:25:53
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Bonsoir,
Le mot "potentiel" ne veut pas dire automatique. Il faut toujours rester prudent avec les décisions jurisprudentielles. A ce jour, on peut simplement énoncer :
- que l'apréciation portée en 1993 par les tribunaux sur cette question a abouti à une annulation du congé.
- que depuis cette date, il n'y a pas, à priori, de revirement.
On peut donc en déduire que la solution donnée reste valable.
Une annulation du congé, dans ce cas, n'a d'interet que pour le locataire qui a pour objectif de conserver son bail et donc continuer à exercer dans les lieux
Le propriétaire n'a d'autres souhaits que de recuperer les locaux pour les vendre. En outre, vous genez le promoteur pour la démolition.
Quant au formalisme à suivre, reportez vous au congé que vous avez reçu et qui doit faire mention des conditions de mise en oeuvre et des suites à donner.
En outre, pour conserver l'ensemble de vos droits, il serait opportun de vous faire assister dans cette démarche par un professionnel. La fixation du montant de l'indemnité d'éviction est souvent source de conflits. Il faut les prévenir dans la mesure du possible. Cette aide, au vu du dossier, vous permettra de répondre à votre dernière question.
Cordialement
Fab
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mgl
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 28 mai 2005 : 17:45:14
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Citation :
Initialement entré par LE GOFF
... En outre, même si on se trouvait dans la première hypothèse de motifs illégitimes ou insuffisants ; la jurisprudence considère, dans la plupart des cas, que la conséquence est le paiement de l’indemnité et pas le renouvellement du bail...
Bonjour Fab, bonjour à tous,
Pour faire suite au débat et le faire avancer, j’ai aussi lu en page 45 d’un ouvrage qui s’intitule "Les Baux Commerciaux" de Jean Michel GUERIN et Catherine NERESSIS (Collection des Guides Pratiques du Particulier-à-Particulier - 13éme édition - 4 trim. 2000) le texte suivant :
"Bon à savoir : si en qualité de bailleur, vous invoquez un faux motif pour refuser le renouvellement du bail, votre congé ne sera pas nul mais vous aurez alors à verser l’indemnité d’éviction"
Qu’en pensez-vous et à votre avis, sur quelles lois ou quelles jurisprudences, J. M. GUERIN et C. NERESSIS de Patriculier-à-Particulier et vous, Fab LE GOFF, vous vous êtes appuyés ?
Merci d’avance pour vos réponses.
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