|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
 Posté - 22 févr. 2003 : 05:36:12
|
Il me semble qu'il n'est pas inutile de signaler une proposition de loi concernant la copropriété.
Voir, en cliquant sur le lien ci après, le texte de cette proposition de loi, déposée à l'Assemblée Nationale, le 18 décembre dernier, par M. JEANJEAN, Député (UMP), Maire de Palavas-les-Flots, et un certain nombre de ses collègues, pour la création d'un Observatoire national de la copropriété.
http://www.assemblee-nationale.fr/12/propositions/pion0491.asp
Ce n'est qu'aujourd'hui, avec donc plusieurs mois de retard, que je prends connaissance de ce texte.
Il y a certainement nombre d'observations à faire sur les questions qu'embrasse cette proposition, et l'on peut avancer l'idée que le forum pourrait y contribuer.
Les articles 575 et 575A du Code Général des Impôts que mentionne l'article 11 de la proposition de loi sont relatifs aux droits sur le tabac. Cette denrée viendrait, par le bias d'une taxe adittionnelle, financer les coûts de l'Observatoire. Mais rien ne permet de savoir, à ce stade, si celà contribuerait ainsi, certes indirectement, à désenfumer les halls d'immeubles en copropriété comme à faire baisser le nombre de mégots que leurs sols peuvent recevoir par mégarde : ceci est une autre question, qui probablement s'éloigne du thème.
On peut rappeller que la Commission Nationale Relative à la Copropriété (dont la proposition de loi ne fait au demeurant pas état), dite Commission Chevreau, du nom de son Président, Conseiller à la Cour de Cassation, fut créée par Arrêté Interministériel (Justice-/Logement) du 4 août 1987, et a quant à elle un caractère consultatif et paritaire.
L'Observatoire dont la proposition de loi prône la création aurait, au delà d'une fonction de collecte et de diffussion d'informations, une mission opérationnelle.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 22 févr. 2003 : 09:42:44
|
Voilà une info qui est restée ignorée de tout le monde (aucune trace de communiqué ni de reprise de l’info sur aucun média) ! Il est vrai que la proposition de loi a été introduite dans la plus grande discrétion, et elle ne semble pas appuyée par le ministère… Quelles sont les chances de la voir aboutir, de surcroît avec un financement … exotique ? Mystère...
En attendant nous allons la signaler et enquêter sur les suites à en attendre...
|
Signaler un abus  |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 févr. 2003 : 10:04:40
|
Bravo pour le "fouineur" !
Sur la proposition, réaction instinctivement négative (peut être à tort). Les observatoires se multiplient et l'on constate comme en l'espèce que les principales dispositions connues sont relatives au financement. En l'espèce un prélèvement sur les taxes 'tabac". Celles ci sont déja contestables mais, si on les admet, laissons les au moins alimenter les recherches médicales. La seule idée d'en pomper une partie pour un observatoire de la copropriété dénonce le caractère "vicieux" de la proposition.
Dans un domaine très observé, il est intéressant de comparer les avis et statistiques des observateurs de la circulation et de la sécurité routière. On pense créer un musée des détecteurs d'excès de vitesse. Ils font la joie des avocats spécialisés dans l'annulation des PV. Leurs interventions sont d'ailleurs souvent justifiées.
Ceux qui veulent observer la copropriété n'ont qu'à consulter Universimmo. C'est déja très instructif.
|
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 22 févr. 2003 : 12:21:22
|
1.- Eh non, c'est pas une question de fouinage : juste le signalement de ce dépôt de proposition puisée dans le JO.
Il se trouve je prenais une bonne pile de cette honorable publication pour écailler du poisson fraîchement pêché... : l'info était donc sur la table, au sens littéral. Et, hasard diabolique, elle me saute aux yeux. Aussi, en grand républicain et en bon camarade du forum UI que je suis (ce qui n'est pas incompatible, donc), je portais l'info à la connaissance du peuple.
Ceci, après écaillage du poisson, sa cuisson, son ingestion (plus Chablis), sa digestion et bien d'autres choses qui - si je les racontais - vous feraient vous éloigner du JO à tout jamais.
Pour parfaire le schmilblick (mais ce ne fut que le lendemain de la séquence pêche, ne brusquons rien...), trois coups de souris sur le site de l'AN afin de vous filer le lien, gratos. Le contact du poisson avec la proposition n’avait pas gâté le poisson. La nuit fut étoilée.
2.- Attendons donc l'enquête de UI.
Et tout le monde sait que nombre de propositions de loi n'aboutissent en effet pas ('proposition' de loi = initiative parlementaire ; 'projet de loi' = initiative gouvernementale).
Mais les parlementaires, et c'est très bien, ont droit de proposition.
On se souviendra à cet égard de la proposition de l'extinction du paupérisme après 22 heures de chaque soir (origine : Alfred Jarry soi-même, ou le Collège de Pataphysique en tant que tel ?).
Cette proposition là, hélas, n'a jamais abouti, et ce n'est pas parce qu'elle n'a pas eu le soutien d'un ministère de l'époque (UI !) !
3.- La proposition de l'article 15 (tabac à fumer, priser, etc .) n'est, JPM, que rituelle, aucune proposition de loi n'étant recevable si elle ne prévoit pas le financement des mesures qu'elle propose. C'est un article bateau que l'on recopie à la pelle chez tout bon attaché parlementaire. Ce qui prouve que le groupe parlementaire en cause dans cette affaire en a de bons.
Pour ceux d'entre vous qui auront eu la curiosité de faire clic sur le lien et de lire l’exposé des motifs de la proposition, il auront pu constater qu’ils voguent de périls en périls (Qu'ils "voguent" : je vois que je décline les images nautiques... Je vais me surveiller sur ce chapitre, promis).
Le texte de ce préambule, donc, texte fort globalement vertueux, nous indique en effet que :
" on constate une ignorance des copropriétaires sur l'organisation et le fonctionnement d'un syndicat de copropriétaires "
(heureusement qu’on a le forum et le site UI pour être moins demeurés).
et que l’Observatoire permettrait, entre autres :
" de débusquer les syndics clandestins "
(pourrions nous être complices d’hébergement ?).
J’ai été rassuré lorsque j’ai vu que l’ensemble de la démarche se ferait :
" en liaison avec les professionnels de la copropriété "
et que :
" cette observation nécessite la collaboration des syndics "
(sauf les clandestins ? On le suppose, mais le texte ne le dit pas).
Bon, j’arrête (de poisson), car je risquerais d’être taxé de dénigrer, ou de faire du populisme, ou de négliger le fond des choses (remarquez, sérieusement, que le texte de l'exposé des motifs contient quelques observations pas fausses).
4.- Demain, à nouveau pêche, le vent étant favorable. Et si je tombe à nouveau sur quelque chose, je vous le dit.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 févr. 2003 : 15:07:19
|
"fouineur" était laudatif. Mais il est vrai que si "fouiner" l'est bien (laudatif) quand il s'agit de recherches documentaires, "fouineur" ne l'est pas ! Je retire sans hésitation "fouineur", qui peut toutefois s'appliquer à un conseiller syndical particulièrement pointilleux à l'occasion d'un contrôle chez le syndic !
Vu et lu le projet. La déclaration des syndicats et de leur syndic au greffe du Tribunal d'instance de la situation de l'immeuble est une première trouvaille. On sait que les employés des greffes d'instance se tournent les pouces ! Ils sont en fait submergés de dossiers.
Pour les immeubles en difficulté financière, les administrateurs provisoires désignés par les tribunaux, même s'ils sont syndics professionnels, n'ont pas les compétences nécessaires. L'observatoire "établirait une liste de personnes spécialisées" qui, elles, seraient compétentes.
L'observatoire ferait assurer la distribution à tous les copropriétaires du texte de la loi et la mise à disposition d'une information sur Internet (les auteurs ne connaissent pas UI)
L'observatoire serait chargé de déterminer les conditions d'accès aux professions de gestion immobilière (copro) et de contrôler la formation continue des personnels.
Il y aurait un conseil d'administration et des antennes régionales.
Seule véritable mission d'observation : collecter toutes les informations utiles à la connaissance du parc immobilier en copropriété permettant d'en dresser le coût d'entretien et de fonctionnement en rapport avec la typologie des immeubles, de leurs équipements et services.
Sur ce point présentant un certain intérêt, il semble sue l'ANIL a déjà des éléments qui sont peut être à compléter et, par ailleurs il existe un observatoire des charges. La portée de ses travaux est, certes, restreinte mais les études publiées montrent combien il est difficile de comparer les charges des immeubles.
D'une manière générale, on a le sentiment d'un projet tendant à l'appropriation par un nouvel organisme public de ce qui a été déja fait par les uns ou par les autres dans le privé ou dans le public.
Il faut en sus prévoir la nationalisation d'Universimmo.
|
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 22 févr. 2003 : 18:59:09
|
Eh oui, encore un organisme public, payé par nos impôts et taxes.
Pourquoi ne pas tout simplement faire confiance au marché et aux associations qui existent déjà et qui ont des années d'expérience an la matière.
Enfin, bon, je pense qu'il faut trouver de quoi loger ses "amis" politiques dans quelle administration, payés aux frais du contribuable.
Franchement, je ne pense pas que cela fasse avancer les choses.
Ne dit-on pas: "pour enterrer un dossier, il suffir de créér une comission ou un organisme public".
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 23 févr. 2003 : 02:23:28
|
1.- D'accord pour considérer que, comme le disent JPM et Prados :
"D'une manière générale, on a le sentiment d'un projet tendant à l'appropriation par un nouvel organisme public de ce qui a été déjà fait par les uns ou par les autres dans le privé ou dans le public."
et
"encore un organisme public", ainsi que "pour enterrer un dossier, il suffit de créer une commission ou un organisme public".
C'est pourquoi, en la brocardant plus qu'un brin, je rapportais l'existence de cette initiative, effectivement bouleversifiante.
2.- Sur certaines dispositions dont fait état la proposition, ne pourrait-on pas toutefois réfléchir (sans créer un nouvel organisme, mais par adaptation de la loi 65-557 sur la copro) sur :
a)- l'immatriculation "des syndicats et de leur syndic au greffe du tribunal d'instance de la structure de l'immeuble ", à l'image du fait que "les sociétés sont immatriculées et les associations déclarées"., ceci respectivement au Tribunal de Commerce (en fait au RCS que tient le TC ; avec transmission annuelle obligatoire d'états réglementés au TC, mais pas pour les SCI) et en Préfecture (statuts et leurs changements).
Pour les copros : immatriculation au TI avec fichier ad-hoc, ou inscription additionnelle au fichier foncier ?
Les frais correspondants (un formulaire annuel d'une page, donc pas fort coûteux) seraient de simples frais de gestion (donc pèseraient sur les charges, et non sur nos majestueux cigares ou nos pauvres clopes via les frais de fonctionnement d'un bureaucratique Observatoire qui serait rapidement doté de moult limousines et de confortables indemnités de fonction pour ses dirigeants).
b)- la mise sur pied "d'une aide juridictionnelle aux syndicats en difficulté au moins pour le recouvrement des impayés et pour la défense aux poursuites exercées par les créanciers contre le syndicat".
c) la meilleure connaissance des coûts. Il est vrai, comme le dit le texte que "le propriétaire ne dispose d'aucune référence pour déterminer si la gestion est onéreuse ou non.".
Une enquête ‘scientifique’ (INSEE pour ADIL ?) pourrait-elle apporter plus que les données de l’observatoire privé CNAB ?
*
Professionnels de toutes obédiences et de toutes tailles qui mettez plus de 2 ans pour ‘négocier’ avec les pouvoirs publics un simple décret sur les nouveaux modes de compta de la copropriété (article 14-3 de la loi 65-557) , qu’en pensez-vous, de votre côté ?
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 févr. 2003 : 15:32:27
|
Auteur de la trouvaille, Toison est aussi celui qui formule les observations les plus justifiées à son sujet.
En ce qui conerne l'immatriculation, il faut revenir à la motivation des mesures légales existantes.
Pour les associations, c'est la méfiance ancestrale du Roi, puis de l'Etat à l'égard des groupements sociaux. Leur existence demeure subordonnée à une déclaraction. La personnalité morale était octroyée et non pas reconnue. Le principe subsiste.
Pour les sociétés, c'est l'intérêt des tiers et la nécessité de leur permettre de s'informer. Parmi les tiers il y a le fisc.
Pour les syndicats de copropriété, la personnalité morale demeurait contestée par la jurisprudence après la loi du 28 juin 1938. Il a fallu la loi de 1965 pour régler la controverse. Les associations syndicales restent soumises à l'obligation de dépôt des statuts à la préfecture. A défaut l'association existe mais sans personnalité morale. Idem maintenant pour les SCI non immatriculées au RCS depuis le 1er novembre 2002.
Il est possible de connaître le statut d'un immeuble à la conservation des hypothèques et plus facilement encore au cadastre (qui comporte parfois des erreurs). Les premiers intéressés seraient les fournisseurs potentiels pour les "mailings" !
En ce qui concerne l'aide juridictionnelle : il ne faut pas oublier que, parmi les syndicats objectivement en difficulté financière, il y a des copropriétés d'excellent standing. C'est au niveau des copropriétés paupérisées que se pose la question. Des mécanismes ont maintenant été mis en place qui permettent le financement des procédures souvent complexes (SCI marchandes de sommeil, propriétaires disparus, saisies immobilières). Pour les débiteurs de bonne foi, les procédures sont simples et relèvent du surendettement. Quoiqu'il en soit, un observatoire n'est pas nécessaire pour qu'une commune ou un conseil général fasse le nécessaire.
Les comparatifs de charges enfin. Des initiatives comme les publications de la CNAB pourraient être généralisées. On peut y puiser des repères. Mais c'est un leurre que d'avancer que l'on peut apprécier les charges d'un syndicat sur cette seule base. Une seule solution : analyser tous les élements propres à l'immeuble : le bâtiment lui-même, les éléments d'équipement, l'état d'entretien, les services, les salaires, les contrats, etc.
Il y a à Paris un immeuble important (150 lots) qui bat tous les records de charges. Le conseil syndical et les copropriétaires passifs sont les seuls responsables de cette situation qui ne semble pas les perturber. Le syndic, mains liées, suit le mouvement qui finira par lui revenir dans la figure. Il est inutile d'aller chercher des éléments comparatifs pour établir un projet de remise en ordre. Tout est à reprendre mais il existe des droits acquis : contrats de services en cours, contrats de travail non modifiables, entretien technique assuré depuis longtemps de manière déplorable, par petits bouts, etc.
Lors du premier choc pétrolier, beaucoup de syndics ont effectué des études comparatives souvent très bien faites dans les parcs gérés. D'abord on a trouvé de nombreuses erreurs sur les surfaces développées connues (il a fallu parfois modifier les polices d'assurance). Pour les frais de chauffage, seuls en cause, des écarts importants ont été trouvés entre des immeubles apparemment semblables. Dans 3/4 des cas environ, ces écarts étaient liés à des facteurs techniques (absence ou non-fiabilité de régulations, exposition, nudité ou défaut d'isolation thermique de pignons et de terrasses).
A l'occasion d'importantes chutes de neige, des photos aériennes ont permis de faire l'inventaire des immeubles à toitures terrasses dépourvues d'isolation thermique supérieure. Sur ces terrasses, la neige avait fondu. On estimait à 7% environ le coût des déperditions.
A cette époque, des travaux importants et appropriés ont été effectués dans beaucoup d'immeubles. Cinq ans après les écarts étaient considérablement réduits. Pour les immeubles anciens raccordés au CPCU, Les régulations installées était inappropriées aux "trains de vapeur". Or il suffisait de supprimer les sondes extérieures et de placer une sonde au 5e étage de l'escalier non chauffé pour obtenir une nette amélioration de la régulation. Au surplus on supprimait les bruits de dilatation des canalisations !
Ceci étant, dans certaines copropriétés, il y avait aussi des contrats d'exploitation trop chers et des fournitures de fioul non contrôlées. Sur ce dernier point : dans certains comparatifs, les charges réelles de chauffage n'étaient pas corrigées en fonction de la date de la dernière livraison de l'exercice. Une facture du 21 décembre 1981 était passée dans les charges 1981. Le fioul pour 90 % avait été utilisé en 1982. Les états comparatifs faisaient le yo-yo.
Ici encore les praticiens, professionnels ou non, sont bien assez grands pour se débrouiller seuls, s'ils en ont la volonté.
|
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 23 févr. 2003 : 15:32:41
|
Joseph,
Sur les points évoqués dans votre dernier message, je suis d'accord. Tout ce qui va dans le sens d'une meilleure responsabilisation des différents acteurs est souhaitable.
En ce qui concerne les impayés, OK pour l'aide juridictionnelle envers les syndicats de copropriétaires. Mais il ne faut en aucun cas que le copropriétaire défaillant s'en sorte en ne payant pas ce qu'il doit.
Ceci doit être un des premiers devoirs du citoyen, d'être responsable et d'assumer ses choix et ses dettes.
En ce qui concerne l'immatriculation des syndicats et syndics, je voudrais apporter une simple information:
Aux USA, tout professionnel doit être "Licensed" par les états dans lesquelles il exerce, et il doit obligatoirement apposer une plaque normalisée avec son numéro de licence sur le devant de son établissement.
Certains diront que les plaques sont moches, mais, au moins, les clients potentiels et les contrôleurs peuvent avoir le numéro de licence s'en même rentrer dans la boutique.
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 févr. 2003 : 16:06:59
|
A propos des photos aériennes évoquées ci dessus, ceux qui sont intéressés peuvent consulter "Paris vu du ciel" de Yann Arthus-Bertrand édition 2000. Voir en particulier la Place des Victoires.
Ils pourront imaginer les enseignements pouvant être tirés de la consultation d'agrandissements ou d'autres vues de même type pour la vérification des superstructures des immeubles.
|
| Signaler un abus |
|
|
TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 23 févr. 2003 : 17:21:04
|
Les différentes contributions relatives à la personne morale des copropriétés négligent la nature même de la personne morale.
Les codes babyloniens ont introduit ce concept de personne morale pour tenir compte de la dissociation entre les différentes personnes qui posent des actes différents conjointement et dans un but unique. C'est le transport commercial, et particulièrement les caravanes traversant les déserts suivies par les navires de commerce, qui fut moteur dans cette affaire. En effet, guider ces expéditions relevait d'une compétence, commercer d'une autre, maintenir les moyens de transport(animaux ou navire) en condition d'effectuer leurs périples d'une troisième. Enfin, compte tenu de l'effort consenti pour de telles affaires, les chargeurs (c'est à dire les propriétaires des marchandises à vendre), devaient se mettre à plusieurs pour amortir les frais.
Avant cette période, les marchands voyageaint avec leur marchandise à leurs risques et périls en se regroupant pour faire front. Leurs affaires à domicile périclitaient en leur absence, et leurs gains étaient faibles voire nuls s'ils n'avaient pas de perte en raison de l'effort qu'ils consentaient pour effectuer ce commerce sans être suffisament expérimentés.
Ce type de démarche n'a jamais cessé d'exister, et on peut la remarquer de nos jours lorsqu'on voit une ribambelle de chefs d'entreprise partir ensemble derrière le guide suprême qu'est un ministre voire un chef d'État.
Pour autant ces personnes, bien qu'étant d'aimable société, ne forment pas une personne morale...
Revenons à nos caravanes. Le regroupement des chargeurs va se faire en transformant en un acteur unique des acteurs séparés et en hiérachisant les responsablilités. En contrepartie, les conséquences des périls sont partagées en fonction des règles du contrat et non pas en fonction des avoirs privés engagés (même si le contrat prévoit un prorata en fonction de la valeur des biens engagés). Du même coup les assurances furent inventées et les assureurs ne s'y sont pas trompés car dès cette époque ils différenciaient l'assurance sur corps (les biens) l'assurance sur facultés (les capacités à tirer profit [pour simplifier]) et l'assurance sur profits (pour ainsi dire jamais assurés bien que cela fût théoriquement possible). C'est ainsi qu'une personne morale accepte la perte d'un de ses biens au profit d'un bénéfice plus grand ou d'un moindre mal (encore de nos jours, le capitaine d'un navire a le devoir de mettre à la mer une cargaison - quelle que soit sa valeur - si, d'après son propre jugement, le fait de la mettre à la mer permet de sauver le navire ou une autre partie de la cargaison. Ce sont alors les assureurs qui indemnisent,, sur la base des pertes et (et!) des gains effectués par les cargaisons sauvées, la société constituée par l'ensemble des chargeurs en raison du fait qu'ils n'ont pas été contraints d'indemniser la perte du navire entier...) Dans une expédition en bonne compagnie mais pas en société, ce type de pratique est totalement interdit, et en cas de sacrifice de l'un des biens, les tribunaux vont vérifier si le généreux donateur n'était pas contraint et forcé (vol avec violence)ou si il n'y avait pas une société de fait. Si aucun de ces deux cas ne se présente, le généreux donateur n'a que ses yeux pour pleurer.
Passons les millénaires (lex rhodis - 800 avant JC; rôle d'Oléron - XII ème siècle) et arrivons aux copropriétés.
Question : lequel des copropriétaires est prêt à accepter que son bien soit généreusement sacrifié au bénéfice de tous : exemple une réglementation impose de disposer d'un local de rangement des chaussettes à clous, et la "société" des copropriétaires, en bonne personne morale, sacrifie votre studio du rez-de-chaussée pour cet usage hautement louable?
Une indivision ou une SCI peut parfaitement agir ainsi sans amoindrir l'avoir des uns par rapport à celui des autres, pas une copropriété...
Donc, une copropriété ne peut pas être une personne morale.
Le mari de Thoveyrat
Thoveyrat |
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 23 févr. 2003 : 19:19:36
|
Pourquoi devrait-il y avoir sacrifice?
Le local en question peut être racheté par la copropriété au prix du marché.
C'est ce que j'appelle une "Win/Win" situation. Tout le monde y trouve son compte.
S'il n'y a pas entente, alors une tierce partie (médiation ou procédure judiciaire) peut permettre de débloquer la situation.
Pourquoi une société appartenant à des actionnaires peut mandater un groupe de personnes (le conseil d'administration) et le PDG afin de faire fructifier leur investissement et qu'une copropriété, qui est également un groupe d'actionnaires immobilier ne pourraient-ils pas la même chose?
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 23 févr. 2003 : 20:51:00
|
Ce que mon mari voulait dire, c'est qu'un copropriétaire possède, non pas des parts indifférenciées de l'immeuble, fût-ce avec un droit de jouissance différencié, mais un bien immobilier qui leur est propre et qui "marche" avec d'autres, du même immeuble ou ensemble. Ce n'est donc pas une société.
Cela dit, des associations sont personnes morales, pourquoi pas des copropriétés...
JPM, "Pour les associations, c'est la méfiance ancestrale du Roi, puis de l'Etat à l'égard des groupements sociaux."
Désolée, mais c'est depuis la loi (révolutionnaire) Le Pelletier que la liberté d'association a été supprimée. Elle n'a été que partiellement rétablie en 1901 (mes excuses pour la polémique).
Thoveyrat |
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 24 févr. 2003 : 00:02:05
|
Je ne ma lancerai pas à commenter la fresque historique du "mari de Thoveyrat", d'autant que, sans vouloir faire de la peine (et j'espère que je n'en fais pas...), on devrait bien trouver quelque vieux professeur, ou quelque jeune sorbonnard, qui nous tracerait une autre fresque, en démarrant au Code d'Hammourabi et avec, pourquoi pas, des incursions par le droit canon. Et sans parler du recours aux philosophes (qui suis-je, où vais-je, où cours-je ? Surtout ‘'où cours-je'’, se demande la personne : personne personne, personne civile, personne morale...).
Par contre (et là sans philosopher sur les aspects de la loi sur les assoc, après les rappels - au demeurant discutables quant aux libertés qu'apporta cette loi - de JPM), je souhaiterais progresser dans la question de l'immatriculation des copros et de leurs syndics :
Si un tel fichier existait (et était accessible au commun des mortels), une copro (un copro isolé aussi) pourrait avoir une vue sur le parc géré par un syndic donné : cela faciliterait bigrement la recherche des références des candidats syndics. Dans un AO pour changement de syndic, les candidats vous filent les bonnes références, pas les moins bonnes, et votre opinion est donc biaisée (j'ai vécu cette situation à l'automne dernier dans le cadre d'un AO).
|
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 24 févr. 2003 : 00:19:20
|
TR et votre mari,
Je suis d'accord avec votre remarque sur les parts non différenciées. A part cela, je ne vois pas de différence entre un investissement dans une société ou dans un bien immobilier. Ne dit-on pas que notre maison est notre investissement le plus important.
Sachant que l'objectif d'une copropriété ne serait pas de distribuer des dividendes (sur quels revenus/bénéfices?) mais plutôt de tout faire pour que la valeur de l'immeuble s'apprécie, on pourrait peut-être révé à un syndic super PDG qui soit chargé non seulement de gérer l'immeuble (l'opérationnel) mais également de définir une stratégie en vue de conserver/valoriser le bien (travaux??). Le Conseil Syndical tiendrait lieu de Conseil d'Administration, repésentant les actionnaires/copropriétaires.
Ceci est, me semble-t'il, déjà le cas pour les SCPI dites de valorisation, ou l'objectif n'est pas de générer des revenus, mais d'acheter des biens sous-évalués (loi de 1948, démembrement, friches immobilières et/ou inductrielles), et de valoriser le prix du m².
D'ailleurs, beaucoup des société gérant ces SCPI ont également des filliales qui font de la gestion.
Je sais que la logique que je développe ci-dessus peut paraitre un peu idiote au premier abord, mais, lorsque l'on compte sur la vente de sa résidence principale comme un pilier important de sa retraite, il est important que la plus-value soit au rendez-vous, donc qu'une telle stratégie soit mise en oeuvre.
Bref, pour en revenir au sujet de Joseph, l'ivestissement immobilier devrait être considéré comme tout autre investissement financier. Le fait qu'une copropriété puisse être considérée comme une personne morale est absolument nécessaire, de manière à ce qu'elle puisse faire défendre ses droits et devoirs de façon efficace.
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 24 févr. 2003 : 00:54:52
|
Pour apporter un pièce au débat, suite à la rectif-précision de TR /° son mari et au développement de Prados, citons l'article 2148-1 du Code civil, qui emploie le terme "quote-part" :
Citation :
Article 2148-1
(inséré par Loi nº 79-2 du 2 janvier 1979 art. 2 Journal Officiel du 3 janvier 1979)
Pour les besoins de leur inscription, les privilèges et hypothèques portant sur des lots dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sont réputés ne pas grever la quote-part de parties communes comprise dans ces lots.
Néanmoins, les créanciers inscrits exercent leurs droits sur ladite quote-part prise dans sa consistance au moment de la mutation dont le prix forme l'objet de la distribution ; cette quote-part est tenue pour grevée des mêmes sûretés que les parties privatives et de ces seules sûretés.
Prados, j'ai défendu sur d'autres sujets la vision de l'investissement immobilier dans la durée, et de la prise en compte non seulement des rendements locatifs mais également des appréciations patrimoniales.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 févr. 2003 : 01:10:28
|
Le débat me semble dépasser les limites du forum. Il n'est pas sans intérêt s'il est recadré et siplifié.
L'article 14 $1 de la loi de 1965 est ainsi conçu : " La collectivité des copropriétaires est constitué en un syndicat qui a la personnalité civile" (Personnalité morale, personnalité civile, personnalité juridique sont des expressions identiques)
Il n'est donc pas question de contester que le syndicat est doté de la personnalité morale.
La notion de copropriété évoquée par Thoveyrat est celle qui sous-tendait l'ancien article 664 du Code civil : une superposition de propriétés privées. Chaque volée d'escalier appartenait au propriétaire de l'étage dans la hauteur duquel elle s'inscrivait !
C'était la conception des droits antiques. L'article 664 était une synthèse des coûtumes de l'Ancien Régime relatives à la division des maisons par étages. Chacun chez soi. Pas d'organisation commune car chacun entretenait sa partie et cela était en principe suffisant.
De nos jours, on la trouve encore en Corse dans des immeubles qui n'ont jamais été dotés d'un règlement de copropriété. On la trouve aussi, d'une autre manière dans les copropriétés en volumes.
Le droit n'a fait, comme d'habitude, que tenter de rattraper la pratique qui a construit des immeubles de plus en plux complexes. Ils exigeaient une organisation de la gestion commune. Elle a été créée par la loi du 28 juin 1938. Il s'est rapidement avéré nécessaire de la compléter et de la préciser, en particulier en octroyant la personnalité morale au syndicat.
Octroyer ? Il existe depuis toujours
des groupements reconnus, bénéficiant d'un statut légal faisant mention de leur personnalité morale. Depuis 1965 le syndicat des copropriétaires est un groupement reconnu.
et des groupements non reconnus, régis par des conventions statutaires. Il faut bien lire convention (convergence des volontés des parties) et non pas contrat (réciprocité des volontés dans les cas types). C'est un arrêt du 28 janvier 1954 de la Cour de Cassation qui, pour la première fois (après une tentative timide en 1891) a constaté qu'un groupement non reconnu était bien doté de la personnalité morale. Il s'agissait en l'espèce d'un comité d'établissement.
Les conditions requises pour cette constatation :
- groupement constitué conformément à la loi
- pourvu d'une possibilité d'expression collective (assemblée et procédure spécifique d'organisation et de tenue))
- pour la défense d'intérêts licites
- ayant des organes permettant d'exprimer la volonté collective (le syndic)
- ayant une structure définie (statuts, règlement de copropriété)
- ayant un but clairement défini (l'objet du syndicat)
Ces conditions étant remplies, la Cour a jugé que la personnalité morale appartient au groupement de plein droit, sans nécessité d'une déclaration expresse de la loi, mais à condition toutefois que celle ci ne la lui refuse pas (groupement à but immoral par exemple).
La loi de 1965 est très claire sur ces points, et de surplus remarquablement rédigée. Elle exige un immeuble construit, divisé en lots comprenant chacun une partie privative et une quote part des parties communes. L'article 14 définit l'objet du syndicat qui est limité à la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Le syndicat est incompétent pour prendre la moindre décision relative aux parties privatives. Il ne peut modifier les modalités de jouissance.
Thoveyrat est donc rassuré.
Par contre les parties communes sont indivises entre les copropriétaires et chaque copropriétaire n'en a qu'une quote part, matérialisé par une indemnité d'assurance si l'immeuble est détruit par un incendie.
Quant à la copropriété des navires par quirats, c'était avant tout une société marquée par des dispositions de droit maritime ancestrales que l'on retrouve dans l'antiquité phénicienne aussi bien que dans l'antiquité japonaise. D'ailleurs le mot lui même (quirat) vient du mot arabe ancien qui désignait les sociétés. Idem d'ailleurs pour le carat. (la racine commune est le chiffre quatre).
Dernière note, sinon on passe la nuit : les conditions pour la reconnaissance de la personnalité morale nous viennent, comme les règles relatives à la convocation et à la tenue des assemblées générales, du droit grec antique. Les principes généraux du droit des assemblées n'ont jamais été modifiés depuis lors !
Les groupements de l'Ancien droit, notamment les communautés villageoises et pastorales, ont eu les plus grandes difficultés pour faire reconnaître leur personnalité morale. Que dire ensuite des corporations et des groupements ouvriers. Il est formellement admis que l'Autorité suprême s'est toujours méfiée des groupements qu'elles n'avait pas en main.
|
| Signaler un abus |
|
|
TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 24 févr. 2003 : 10:53:28
|
JPM, on pourrait passer par l'Espagne, Suarez et... effectivement, on y passerait la nuit.
Je tiens cependant à me démarquer de la position de mon mari : certes, la copropriété ne saurait être une société, pour les raisons qu'il a invoquées, mais j'ai précisé plus haut que je ne voyais pas pourquoi elle ne serait pas dotée de la personnalité morale, sans pour autant être une société. Je ne confonds pas du tout avec ce que vous décrivez (et que j'ignorais) de la situation précédente!
Prados, vous écrivez : "Sachant que l'objectif d'une copropriété ne serait pas de distribuer des dividendes (sur quels revenus/bénéfices?) mais plutôt de tout faire pour que la valeur de l'immeuble s'apprécie, on pourrait peut-être révé à un syndic super PDG qui soit chargé non seulement de gérer l'immeuble (l'opérationnel) mais également de définir une stratégie en vue de conserver/valoriser le bien (travaux??). Le Conseil Syndical tiendrait lieu de Conseil d'Administration, repésentant les actionnaires/copropriétaires." Cette société-là existe, c'est le syndic! Les copropriétaires ne sont pas réunis en société, mais plutôt comme en association (on tourne en rond!), dont le but peut parfaitement être économique!
Thoveyrat |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 févr. 2003 : 11:34:19
|
On a déjà tenté d'appliquer aus syndicats de copropriété la notion d'entreprise dans le domaine comptable (Daniel Cordier). L'auteur fait alors du fonds de roulement une sorte de capital auquel le syndic ne peut toucher pour payer les fournisseurs !!!
La copropriété est une organisation simple sur le papier, complexe dans la réalité. On a dit que ce serait une institution merveilleuse s'il n'y avait pas de copropriétaires. Plaisanterie, certes, mais qui met en valeur les aspects caractériels de la gestion sociale.
Le syndicat est, juridiquement, un ... syndicat, notion ancienne qui s'entend du groupement de personnes ayant des intérêts communs. Il ne peut avoir, en tant que tel, de but lucratif. Cela n'empêche pas les copropriétaires de faire, dans ce cadre, des placements financiers. Ils peuvent valoriser le bien collectif, et par conséquent chaque lot, par des améliorations et, plus simplement, par un entretien convenable. Il faut se limiter à l'objectif initial : se loger, ce qui n'interdit pas de loger aussi les autres en louant.
Pour les autres, il existe des sociétés foncières ou immobilières, des SCPI (immobilier papier) et autres mécanismes.
Conclusions :
- le syndicat des copropriétaires est une personnel morale à but non lucratif, dotée de la personnalité juridique. Le syndic est son représentant légal.
- Spéculation et copropriété ne font pas bon ménage.
|
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 24 févr. 2003 : 15:18:16
|
Je relance une réflexion-question, qui a été je pense un peu submergée par les interventions juridiques et historiques sur la nature du syndicat de copro :
Citation :
Par contre [....] je souhaiterais progresser dans la question de l'immatriculation des copros et de leurs syndics :
Si un tel fichier existait (et était accessible au commun des mortels), une copro (un copro isolé aussi) pourrait avoir une vue sur le parc géré par un syndic donné : cela faciliterait bigrement la recherche des références des candidats syndics. Dans un AO pour changement de syndic, les candidats vous filent les bonnes références, pas les moins bonnes, et votre opinion est donc biaisée (j'ai vécu cette situation à l'automne dernier dans le cadre d'un AO).
Qu'en pensez vous ?
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 févr. 2003 : 16:17:55
|
En toute conscience, je ne pense pas qu'un tel fichier soit très efficace pour la recherche d'un syndic, qui est une tâche fort difficile parce que les syndicats demandent des types différents de gestion. Idem pour les copropriétaires.
Ce sont les membres du CS qui prospectent habituellement. Les uns veulent un syndic "à la botte", les autres un syndic omnipotent. Les bailleurs demandent des comptes clairs et exploitables pour la récupération des charges locatives. Les occupants demandent des dépannages immédiats, efficaces, peut coûteux.
Si un syndic établit des programmes cohérents de travaux : pour les uns il remplit bien sa tâche, pour les autres il recherche des honoraires exceptionnels.
Dans la mesure du possible, le bouche à oreille est encore la meilleure solution. On peut aussi repérer un immeuble qui semble propre et bien entretenu et prendre contact avec le CS. A une époque avait été évoquée l'obligation d'apposer dans les halls d'immeuble une plaque indiquant les coordonnées du syndic. Ce n'était pas idiot.
Il est usuel de demander à un syndic les adresses de quelques immeubles gérés par lui. Là encore des difficultés. Les présidents de CS n'aiment pas être dérangés à 9 h du soir pour renseigner des clients éventuels de leur syndic. Je ne connais pas de solution universelle.
Les matrices cadastrales sont souvent mises à jour tardivement. Qu'en serait-il d'un nouveau fichier, où qu'il soit tenu ?
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
